9 S 109/14

Wirksamkeit fristloser Kündigung bei Überweisungs-Gutschrift und Schadensersatz wegen Mietausfalls • Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist wirksam, wenn beim Zugang der Kündigungserklärung die Rückstände zwei Monatsmieten übersteigen (§ 543 Abs. 2 S.1 Nr.3 b BGB). • Für die Rechtzeitigkeit einer Überweisungsleistung kommt es auf die Gutschrift beim Gläubiger an; diese richtlinienkonforme Auslegung ist auch auf Verbraucher anzuwenden. • Der Zugang der Kündigungserklärung richtet sich nach § 130 BGB; die Willenserklärung ist zu dem Zeitpunkt wirksam, in dem sie dem Empfänger unter normalen Umständen zur Kenntnisnahme gelangt (z. B. Briefkasten). • Kommt der Mieter dem Auszugszeitpunkt nach fristloser Kündigung nicht nach und zieht unangekündigt später aus, kann der Vermieter Schadensersatz wegen Mietausfalls für die Zeit bis zur erfolgreichen Neuvermietung verlangen (§ 280 Abs.1 BGB). • Zinsansprüche auf rückständige Forderungen richten sich nach §§ 286, 288 BGB. Die Klägerin (Vermieterin) und der Beklagte (Mieter) führten ein Mietverhältnis, das die Klägerin am 06.02.2014 außerordentlich wegen Zahlungsverzugs kündigte. Die Parteien stritten über die Höhe der Mietrückstände und den Zeitpunkt, zu dem eine vom Beklagten getätigte Überweisung der Februarmiete der Klägerin gutgeschrieben wurde. Die Klägerin behauptete, die Gutschrift habe erst am 07.02.2014 stattgefunden, sodass am Zugangstag der Kündigung Rückstände von mehr als zwei Monatsmieten bestanden hätten. Der Beklagte behauptete, er habe die Kündigung erst nach Gutschrift erhalten, und focht die Wirksamkeit der Kündigung an. Der Beklagte zog unangekündigt am 02.05.2014 aus; die Klägerin konnte trotz Beauftragung einer Maklerin erst Ende Juni 2014 keinen neuen Mieter stellen. Das Amtsgericht hatte die Klage insoweit abgewiesen; die Klägerin focht dies mit Berufung an. • Zugang und Zeitpunkt: Die Kündigungserklärung war der entscheidende Anlass am 06.02.2014; nach Zeugenaussage wurde das Schreiben am Morgen des 06.02.2014 in den Briefkasten des Beklagten eingeworfen, sodass Zugang spätestens am Abend desselben Werktags vorlag (§ 130 BGB). • Rechtzeitigkeit der Zahlung: Maßgeblich ist nicht die Absendung der Überweisung, sondern die Gutschrift beim Gläubiger; die Überweisung des Beklagten wurde erst am 07.02.2014 gutgeschrieben, sodass der Beklagte am 06.02.2014 mit der Miete in Verzug war (§ 556b Abs.1 i.V.m. § 286 Abs.2 Nr.1 BGB; richtlinienkonforme Auslegung analog Art.3 RL 2011/7/EU). • Anwendbarkeit auf Verbraucher: Die Kammer folgt der herrschenden Meinung, die richtlinienkonforme Auslegung zur Gutschriftzeit auch auf Verbraucher zu übertragen, um Rechtsunsicherheit zu vermeiden (§ 270 BGB-Auslegung). • Kündigungsgrund und Treu und Glauben: Mangels vollständiger Heilung der Rückstände lag am Zugangstag ein Verzug in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten vor, so dass die fristlose Kündigung nach § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 b BGB gerechtfertigt war; entgegenstehende Gesichtspunkte des fairen Verhaltens (§ 242 BGB) rechtfertigten die Zahlung nicht. • Beweiserwägung und Zulassung neuen Vortrags: Der Vortrag zur Gutschrift am 07.02.2014 war erstmals in der Berufung vorgebracht, durfte aber nach § 531 Abs.2 ZPO zugelassen werden, weil das Amtsgericht die Frage der Gutschrift übersehen hatte. • Schadensersatz wegen Mietausfalls: Durch den unangekündigten Auszug am 02.05.2014 nahm der Beklagte der Klägerin die Möglichkeit, den bereits benannten Nachmieter einziehen zu lassen; die Klägerin konnte trotz Makler erst Ende Juni 2014 neu vermieten. Deshalb besteht ein Anspruch auf Schadensersatz für Mai und Juni 2014 wegen Pflichtverletzung nach § 280 Abs.1 BGB. • Zinsen: Zinsansprüche auf die rückständigen Beträge folgen aus §§ 286 Abs.1, 288 Abs.1 BGB. Die Berufung der Klägerin war teilweise begründet. Das Landgericht hat die fristlose Kündigung vom 06.02.2014 als wirksam anerkannt, weil die Februarmiete erst am 07.02.2014 gutgeschrieben wurde und damit am Zugangstag der Kündigung Rückstände von mehr als zwei Monatsmieten vorlagen (§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 b BGB). Aufgrund des unangekündigten Auszugs des Beklagten am 02.05.2014 steht der Klägerin darüber hinaus Schadensersatz wegen Mietausfalls für Mai und Juni 2014 zu (§ 280 Abs.1 BGB). Insgesamt wurde der Beklagte zur Zahlung von 2.613,50 EUR zuzüglich Zinsen verurteilt; die Klage im Übrigen wurde abgewiesen. Die Revision wurde nicht zugelassen.