10 S 418/89

Fortsetzung von Mietverhältnis bei wirksamer Eigenbedarfskündigung aus sozialen Gründen • Eigenbedarfskündigung des Vermieters kann wirksam sein, das Mietverhältnis aber aus sozialen Gründen gemäß § 556a BGB fortgesetzt werden. • Ein behaupteter Mietaufhebungsvertrag ist nicht bewiesen, wenn nicht alle Vertragsparteien mitgewirkt haben oder eine aufschiebende Bedingung nicht eingetreten ist. • Fehlende Schriftform eines länger als ein Jahr befristeten Mietvertrags (§ 566 BGB) führt zur Annahme eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnisses. • Mieter können gemäß § 556a BGB Fortsetzung verlangen; fehlender schriftlicher Widerspruch wird durch unterlassene Hinweispflicht des Vermieters ausgeglichen. • Bei Festsetzung angemessener Mietbedingungen sind Wohnungsgröße, Ausstattung, Lage und Vergleichsmieten maßgeblich. Die Kläger kündigten die Einliegerwohnung der älteren Beklagten wegen Eigenbedarfs. Die Beklagten widersprachen und verlangten die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die Kläger behaupteten ergänzend, es sei zuvor ein Mietaufhebungsvertrag zwischen den Parteien bzw. deren Rechtsvorgängern geschlossen worden. Die Beklagten führten erhebliche gesundheitliche Einschränkungen und hohes Alter als Gründe an, die einen Umzug unzumutbar machten. Die Kläger bestritten einen auf Dauer bestehenden Ausschluss des Kündigungsrechts mit der Folge, dass der frühere Vertrag formmangelhaft sei. Das Amtsgericht verneinte den Aufhebungsvertrag und erklärte die Kündigung für wirksam, das Landgericht setzte jedoch das Mietverhältnis unter veränderten Bedingungen fort. • Kein wirksamer Mietaufhebungsvertrag: Die Kläger konnten den Abschluss nicht beweisen; die Erklärungen betrafen nicht beide Beklagten und waren teils an eine aufschiebende Bedingung (Anmietung Ersatzwohnraum) geknüpft. • Schriftformmangel des Vertrags von 1975 (§ 566 BGB): Eine Vereinbarung über mehr als ein Jahr war nicht unterschrieben und damit nicht schriftformgerecht, sodass das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit galt. • Eigenbedarf begründet: Die Kläger legten nachvollziehbare und nicht rechtsmissbräuchliche Gründe für Eigenbedarf dar (§ 564b BGB). • Fortsetzungsanspruch der Mieter (§ 556a BGB): Die Beklagten widersprachen fristgerecht; wegen ihres Alters und schwerer Erkrankungen wäre eine Beendigung eine unzumutbare Härte. • Formerfordernis für das Fortsetzungsverlangen: Hinweisobliegenheit des Vermieters ist zu beachten; unterbliebener Hinweis kann das Protokoll als Erklärung ersetzen. • Angemessene Neufestsetzung der Bedingungen (§ 556a Abs. 3 ZPO): Maßgeblich sind Wohnungsgröße, Ausstattung, Lage und Vergleichsmieten; das Gericht legte aufgrund mittlerer Lage und Vergleichswerte einen angemessenen Mietzins sowie Betriebskostenvorauszahlungen fest. Die Klage der Vermieter wird abgewiesen; das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, weil die Fortsetzung wegen des hohen Alters und der schweren gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Beklagten eine unzumutbare Härte durch Beendigung verhindern würde. Der behauptete Mietaufhebungsvertrag ist nicht bewiesen; die Kündigung wegen Eigenbedarfs war zwar grundsätzlich wirksam, ihre Vollziehung muss aber dem Schutzinteresse der Mieter weichen. Das Gericht setzte nach § 556a ZPO angemessene neue Bedingungen fest: monatlicher Nettomietzins und konkrete Betriebskostenvorauszahlungen sowie die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.