310 O 288/16

Leitsatz: 1. Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann "Beteiligte" im Sinne von § 154 S. 1 ZVG sein (Anschluss BGH 5. Februar 2009, IX ZR 21/07, BGHZ 179, 336).(Rn.34) 2. Der Zwangsverwalter, der vorhandenes Guthaben aus der Zwangsverwaltung einer vermieteten Eigentumswohnung nicht für die Zahlung der laufend anfallenden Hausgelder einsetzt, handelt nicht pflichtwidrig, da seine Pflicht zum Einsatz der Masse zur Bezahlung der Hausgelder mit einer gleichrangigen Pflicht zur Bildung einer Rücklage für die eigene Zwangsverwaltervergütung kollidiert.(Rn.37) 3. Zwar besteht die zur Zahlung laufend während der Verwaltung fällig werdender Hausgelder. Reicht die Verwaltungsmasse aber nicht zur Begleichung sowohl der Hausgelder als auch der Verwaltervergütung aus, ist die Masse unzulänglich.(Rn.39) 4. Da § 154 ZVG im Hinblick auf einen Schadensersatz keine abschließende Anspruchsregelung enthält, kommt dem Grunde nach auch eine Haftung aus § 280 BGB in Betracht, deren Höhe sich nach § 249 BGB bestimmt. Ein Schaden der Wohnungseigentümergemeinschaft wäre aber nur gegeben, wenn diese aufgrund einer Pflichtverletzung des Zwangsverwalters Ansprüche auf Zahlung der Hausgelder nicht mehr realisieren könnte, d.h. solche Ansprüche entweder untergegangen, nicht mehr durchsetzbar oder nicht mehr werthaltig wären. Alles dies lässt sich jedoch nicht feststellen.(Rn.53) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages geleistet hat. A. Die Klage ist zulässig. Die örtliche Zuständigkeit des Landgerichts Hamburg ist nach § 281 II 4 ZPO zu bejahen. B. Die Klage hat in der Sache keinen Erfolg. I. Der Klägerin steht kein Anspruch nach § 154 ZVG i.V.m. § 280 I BGB zu. § 154 ZVG bestimmt: „Der Verwalter ist für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen allen Beteiligten gegenüber verantwortlich. Er hat dem Gläubiger und dem Schuldner jährlich und nach der Beendigung der Verwaltung Rechnung zu legen. Die Rechnung ist dem Gericht einzureichen und von diesem dem Gläubiger und dem Schuldner vorzulegen.“ Zwar kommt die Klägerin als Gläubigerin eines aus § 154 ZVG abzuleitenden Anspruchs in Betracht. ist die Klägerin Beteiligte i.S. der Vorschrift. Der BGH hat in seinem Urteil vom 05. Februar 2009 – IX ZR 21/07 –, BGHZ 179, 336-344, ausführlich begründet, dass auch die Wohnungseigentümergemeinschaft "Beteiligte" im Sinne von § 154 Satz 1 ZVG sein kann; es wird auf die Rz. 9, 14 und 18-10 in der Veröffentlichung der Entscheidung im juris-Volltext verwiesen. Jedoch lässt sich nicht feststellen, dass der Beklagte eine ihm zum Schutz zumindest auch der Klägerin obliegende Pflicht als Zwangsverwalter verletzt haben und aus dieser Pflichtverletzung kausal ein Schaden bei der Klägerin verursacht worden sein soll. 1. Soweit die Klägerin darauf abstellt, die Zahlung der Hausgelder sei aus laufenden Mieteinnahmen möglich gewesen, hat sie zu tatsächlichen Einnahmen nicht nachvollziehbar vorgetragen; der Beklagte hat solche mit Verweis auf Zahlungsrückstände der Mieter bestritten. 2. Es besteht keine Haftung des Beklagten unter dem Gesichtspunkt, das Ende Mai 2015 vorhandene Guthaben aus der Zwangsverwaltung nicht für die Zahlung der laufend anfallenden Hausgelder eingesetzt zu haben. Soweit die Klägerin geltend macht, eine Zahlung sei aus dem unstreitig vorhandenen Massebestand von ca. € 10.000,- möglich gewesen, so handelte der Beklagte insoweit nicht pflichtwidrig, da seine Pflicht zum Einsatz der Masse zur Bezahlung der Hausgelder mit einer gleichrangigen Pflicht zur Bildung einer Rücklage für die eigene Zwangsverwaltervergütung kollidierte. a) Zwar bestand eine Pflicht des Beklagten, laufende Hausgelder an die Klägerin aus der Verwaltungsmasse zu zahlen. Die Pflicht zur Zahlung laufend während der Verwaltung fällig werdender Hausgelder gehört zu den Verpflichtungen des Beklagten i.S.v. § 154 S. 1 ZVG. Der Zwangsverwalter hat gemäß § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen. Die Ausgaben, die zur ordnungsgemäßen Durchführung der Zwangsverwaltung erforderlich sind, hat er gemäß § 155 Abs. 1 ZVG ohne Teilungsplan und Anordnung des Vollstreckungsgerichts aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten. Zu den Ausgaben der Verwaltung zählt bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum auch das laufende Hausgeld im Sinne des § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG (BGH, Beschluss vom 15. Oktober 2009 - V ZB 43/09, BGHZ 182, 361, 365 Rn. 11 ff.). Solche Zahlungen fallen in den durch § 152 Abs. 1 ZVG festgelegten Pflichtenkreis des Zwangsverwalters (BGH, Urteil vom 09. Dezember 2011 – V ZR 131/11 –, juris-Rz. 12). Vorliegend geht es um Hausgelder für die zweite Hälfte Juni 2015 sowie für Juli bis September 2015, die in der Zeit der Zwangsverwaltung angefallen sind. b) Gleichzeitig bestand aber auch eine Pflicht des Beklagten, aus der Masse die erforderlichen Mittel für die Bezahlung seiner Zwangsverwaltervergütung aufzubringen bzw. daraus entsprechende Rücklagen zu bilden. Zu den Ausgaben der Verwaltung gehören auch die Vergütung und die Auslagen des Zwangsverwalters selbst (Haarmeyer/Hintzen, Zwangsverwaltung, 6. Aufl. 2016, § 155 ZVG Rz. 4b). Die entsprechenden Plichten des Verwalters werden durch § 9 Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV) konkretisiert: nach Abs. 1 der Vorschrift hat der Verwalter „die Liquidität zurückzubehalten, die für Ausgaben der Verwaltung einschließlich der Verwaltervergütung oder Kosten des Verfahrens vorgehalten werden muss“. Schutzzweck des § 9 Abs. 1 und 2 ZwVwV ist deshalb die Sicherung einer ranggerechten Verteilung der Zwangsverwaltungsmasse unter Berücksichtigung der nach § 155 Abs. 1 ZVG vorrangigen Ausgaben der Verwaltung und Kosten des Verfahrens (BGH, Urteil vom 18. April 2013 – IX ZR 109/12 –, juris-Rz. 7). c) Beide Pflichten standen zueinander in Pflichtenkollision, denn die Verwaltungsmasse reichte nicht aus zur Begleichung sowohl der Hausgelder als auch der Verwaltervergütung und weder den Hausgeldansprüchen der Klägerin noch dem Vergütungsanspruch des Beklagten kam gegenüber dem jeweils anderen Anspruch ein Vorrang zu. Die Masse war unzulänglich. Denn der Massebestand reichte nicht zur Deckung aller Ausgaben der Zwangsverwaltung aus. Unstreitig waren Ende Mai 2015 ca. € 10.000,- vorhanden. Der Beklagte hat aber zutreffend geltend gemacht, dass diesem Guthaben bereits absehbar seine Vergütungsansprüche in Höhe von € 2.933,35 für 2013, von weiteren € 4.741,19 für 2014 und von weiteren bereits abschätzbaren (anteilige) ca. € 3.000,- für 2015 gegenüberstanden; bereits damit waren die vorhandenen € 10.000,- „verbraucht“. Dass die Schätzung des Beklagten insofern zutreffend war, hat sich später bestätigt, denn die Zwangsverwaltervergütung ist mit Beschluss des Amtsgerichts S. vom 12.05.2016 (B 2) auf insgesamt € 10.957,41 (inkl. Auslagen und MWSt) festgesetzt werden. Es bestand kein Vorrang der einen Forderung vor der anderen Forderung. Das Gericht schließt sich insofern der wohl überwiegend vertretenen Auffassung an, dass zwischen den aus der Masse zu begleichenden Hausgeldern und den Vergütungsansprüchen des Zwangsverwalters kein Rangverhältnis besteht, wenn beide jeweils fällig sind, weil es insofern an einer gesetzlichen Anordnung für ein solches Rangverhältnis fehlt (Haarmeyer/Hintzen, Zwangsverwaltung, 6. Aufl. 2016, § 9 ZwVwV Rz. 4 m.w.N., auch zu abweichenden Meinungen bzgl. des Verhältnisses Ausgaben zu Kosten). Vorliegend bestand für beide Arten von Forderungen laufend eintretende Fälligkeiten. Die Hausgeldforderungen bezogen sich auf die monatlichen Zeitabschnitte von Mitte Juni bis September 2015 und wurden zu diesen Zeitpunkten jeweils fällig. Die Verwaltervergütung wurde ebenfalls laufend mit Erbringung der Verwaltungsleistung fällig (Haarmeyer/Hintzen, Zwangsverwaltung, 6. Aufl. 2016, § 22 ZwVwV Rz. 2). d) Der Beklagte kann sich auf die Pflichtenkollision zur Rechtfertigung der Nichtauszahlung von Hausgeldern berufen. Der Rechtfertigungsgrund einer Pflichtenkollision greift bereits wegen des objektiven Bestehens der Pflichtenkollision ein, denn er schließt bereits die Rechtswidrigkeit des Verhaltens des Verpflichteten aus. Denn bei objektiv tatsächlich miteinander kollidierenden gleichrangigen Pflichten lässt sich in der maßgeblichen Rückschau gerade nicht feststellen, dass der Verpflichtete einer der beiden Pflichten vorrangig hätte nachkommen müssen. Danach kann vorliegend offen bleiben, ob der Beklagte seinerzeit die Auszahlung der Hausgelder aus der Motivation heraus unterlassen haben mag, dass er rechtsirrig davon ausgegangen sein mag, nach dem 17.06.2015 zur Zahlung der Hausgelder nicht mehr verpflichtet gewesen zu sein. 3. Eine Haftung des Beklagten resultiert auch nicht aus dem Umstand, dass er keine weiteren Vorschüsse bei der Zwangsverwaltungsgläubigerin, der Kreissparkasse O., angefordert oder eine gerichtliche Vorschussanforderung veranlasst hat, um die Hausgelder über die für die eigene Vergütung zurückgehaltenen Beträge hinaus bezahlen zu können. Denn jedenfalls fehlt es insofern an einer feststellbaren Kausalität für einen bei der Klägerin eingetretenen Schaden. Grundsätzlich kann zwar ein derartiges Unterlassen eine Pflichtverletzung darstellen, für welche der Verwalter nach § 154 ZVG verantwortlich sein kann. Jedoch ist eine solche etwaige Pflichtverletzung jedenfalls dann nicht kausal für den von dem Beteiligten geltend gemachten Ausfallschaden, wenn sich nicht feststellen lässt, dass der Zwangsverwaltungsgläubiger zur Zahlung weiterer Vorschüsse bereit gewesen wäre (BGH NJW 2009, 1674, 1679 Rz. 22). Im vorliegenden Fall hat der Beklagte in Abrede genommen, dass die Zwangsverwaltungsgläubigerin, die Kreissparkasse, nach dem 17.06.2015 noch bereit gewesen sei, Vorschusszahlungen für das Zwangsverwaltungsverfahren zu erbringen. Der Beklagte hat sich insofern auch auf die schriftliche Erklärung des Mitarbeiters der Kreissparkasse vom 15.07.2016 (Anlage B 3) berufen. In diesem Schreiben heißt es seitens der Kreissparkasse, sie könne dem Beklagten „bestätigen, dass wir angesichts des bereits für den 18.6.2015 anberaumten Zwangsversteigerungstermins ein Massekostenvorschuss auf Anfrage vermutlich nicht mehr geleistet hätten, da uns bekannt war, dass die bisherige Mieterin Frau I. W. vor dem Zwangsversteigerungstermin den freihändigen Erwerb der Immobilie plante. Dies geschah dann auch.“ Damit hat der Beklagten substantiiert in Abrede genommen, dass eine entsprechende Zahlungsbereitschaft für weiteren Vorschuss bei der Zwangsverwaltungsgläubigerin vorhanden gewesen wäre. Darlegungs- und beweispflichtig für eine entsprechende Zahlungsbereitschaft ist damit jedenfalls die Klägerin. Sie hat insofern keine Ausführungen gemacht und keinen Beweis angeboten. 4. Nur vorsorglich sei darauf hingewiesen, dass sich auch ein durch den Beklagten verursachter Schaden der Klägerin nicht feststellen lässt. Da § 154 ZVG keine abschließende Anspruchsregelung enthält, ist dem Grunde nach auf § 280 BGB und der Höhe nach auf § 249 BGB zurückzugreifen. Ein Schaden der von der Klägerin geltend gemachten Art wäre nur gegeben, wenn die Klägerin infolge einer Pflichtverletzung des Beklagten Ansprüche auf Zahlung der Hausgelder nicht mehr realisieren könnte, d.h. solche Ansprüche entweder untergegangen, nicht mehr durchsetzbar oder nicht mehr werthaltig wären. Alles dies lässt sich jedoch nicht feststellen. a) Ein Schaden ist nicht in der Form entstanden, dass ein der Klägerin gegen den früheren Eigentümer S. zustehender Hausgeldanspruch nicht mehr zu realisieren wäre. Der Anspruch auf Hausgeldzahlung gegen Herrn S. ist nicht rechtlich untergegangen. Vielmehr bestand dieser Anspruch durchgehend gegen den insofern persönlich haftenden Eigentümer Herrn S.. Denn dessen persönliche Haftung hat durch die Eröffnung des Zwangsverwaltungsverfahrens nicht geendet hat, vielmehr ist lediglich für die Zeit der Dauer des Zwangsverwaltungsverfahrens die Haftung des Beklagten als Haftung des Zwangsverwalters mit der Masse neben die Haftung des Eigentümers getreten. Der Anspruch ist auch nicht etwa rechtlich nicht durchsetzbar. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass der frühere Eigentümer eine Verjährungseinrede sollte geltend machen können und dies auf einer Pflichtverletzung des Beklagten beruhen soll. Es lässt sich auch nicht feststellen, dass der Anspruch infolge einer Pflichtverletzung des Beklagten nicht mehr werthaltig wäre. Insofern käme es darauf an, ob infolge einer Pflichtverletzung des Beklagten vor dessen Handeln eine Zahlungsfähigkeit bei Herrn S. vorhanden war, die nach dem Handeln des Beklagten nicht mehr vorhanden wäre. Solches lässt sich nicht feststellen. Darlegungspflichtig für einen solchen Ausfallschaden ist die Klägerin. Ihr Vortrag dazu reicht nicht, denn sie hat nicht dazu vorgetragen, eine Durchsetzung des Hausgeldanspruchs gegenüber Herrn S. versucht zu haben. Dem Vortrag des Beklagten, S. betreibe ein erfolgreiches Architekturbüro, ist die Klägerin lediglich durch bestreiten mit Nichtwissen entgegen getreten; dies hätte aber von sich aus das Scheitern von Durchsetzungsversuchen gegenüber Herrn S. darlegen müssen. b) Auch der Umstand, dass die Klägerin keine Zahlungen aus der Zwangsverwaltungsmasse erhalten hat bzw. jetzt nicht mehr mag beanspruchen können, beruht nicht auf einer Pflichtverletzung des Beklagten. Dass die Masse während der Dauer des Zwangsverwaltungsverfahrens nicht zur Begleichung aller gleichrangigen Forderungen ausreichend war, lässt sich nicht auf eine Pflichtverletzung des Beklagten zurückführen. Insbesondere ist nicht geltend gemacht, der Beklagte habe unabhängig von der oben unter 2. dargestellten Pflichtenkollision Mittel aus der Masse für die Bedienung nachrangiger Forderungen eingesetzt. Dass die Klägerin bei Beendigung der Verwaltertätigkeit aus der Masse keine Zahlung erhalten haben mag, beruht auf den zu oben 2. dargelegten Erwägungen. Dass der Klägerin nach Beendigung der Verwaltung keine Ansprüche mehr gegen die Masse zustehen mögen, beruht auf der Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens, und diese wiederum beruht auf der Rücknahme des Vollstreckungsantrags durch die Kreissparkasse, die ihrerseits nicht durch den Beklagten veranlasst worden ist, sondern ihren Hintergrund in der Aussicht auf Befriedigung infolge des freihändigen Verkaufs des Teileigentums hatte. II. Andere Anspruchsgrundlagen sind für das Schadensersatzverlangen der Klägerin nicht ersichtlich. Jedenfalls würde es aber auch insofern an einem Schaden fehlen (vgl. I.3.). III. Mangels Hauptanspruchs sind sowohl der Zinsantrag aus dem Klagantrag zu 1. als auch der Erstattungsantrag bzgl. vorgerichtlicher Kosten nebst Zinsantrag aus dem Klagantrag zu 2. unbegründet. C. Die Kostenentscheidung beruht, soweit die Klage nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist, auf § 91 ZPO. Im Umfang der übereinstimmenden Erledigungserklärungen beruht die Kostenentscheidung auf § 91a ZPO, wobei die Billigkeitsentscheidung zu Lasten der Klägerin ausfallen musste, weil der eingeklagte Anspruch bereits dem Grunde nach nicht bestand (vgl. B.). Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO. Die Klägerin, eine WEG-Eigentümergemeinschaft, nimmt den Beklagten, der vorübergehend Zwangsverwalter einer der Teileigentumseinheiten war, auf Schadensersatz aus persönlicher Haftung in Anspruch. Die Mitglieder der Klägerin sind Eigentümer der Sondereigentumseinheiten und Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums des Hauses H. Str...., ... S.. Die Klägerin wird von der N.- I. GmbH als WEG-Verwalterin vertreten. Miteigentümer der Klägerin war ein Herr H. S., in dessen Sondereigentum das Teileigentum Nr.... (Ladenlokal im Erdgeschoss des Hauses) stand. Mit Beschluss des Amtsgerichts S. (Gz.... ) vom 15. Juni 2013 wurde dieses Teileigentum unter Zwangsverwaltung gestellt. Der Beklagte wurde zum Zwangsverwalter bestellt. Das Zwangsverwaltungsverfahren wurde von einer Gläubigerin des Herrn S., der Kreisparkasse O., betrieben. Das Teileigentum war vermietet an die Mieter Frau W. und Herrn P.. Unter dem 17. Juni 2015 schlossen der Eigentümer Herr S. und die bisherige Mieterin, Frau W., einen notariell beurkundeten Vertrag, mit welchem S. an W. das Teileigentum Nr.... veräußerte. Die Kreissparkasse O. nahm daraufhin ihren Antrag auf Zwangsverwaltungsverfahren zurück. Der Beklagte hatte in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter für die Monate Januar bis Mai 2015 jeweils monatlich 2.571,16 € Wohngeld für das Teileigentum Nr.... an die Klägerin gezahlt. Am 27.05.2015 verfügte die Masse über ein Verwaltungsguthaben in Höhe von ca. 10.000,- €. Für den Monat Juni 2015 zahlte der Beklagte noch 1.456,99 € Wohngeld an die Klägerin. Für die Monate Juli, August und September 2015 leistete der Beklagte keine Hausgeldzahlungen an die Klägerin. Mit Schreiben vom 20. August 2015 (Anlage K 2) forderte die Verwalterin der Klägerin den Beklagten auf, einen zu diesem Zeitpunkt angeblich aufgelaufenen Wohngeldrückstand in Höhe von 7.157,48 € bis spätestens zum 27. August 2015 zu zahlen. Der Beklagte antwortete darauf mit einem Fax, mit welchem er auf dem Schreiben der Verwalterin notierte: „Das Objekt wurde verkauft.“ Mit Beschluss des Amtsgerichts S. vom 17. September 2015 (Anlage K 1) wurde das Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben. Die Klägerin beauftragte ihre jetzigen Prozessbevollmächtigten, die den Beklagten mit Schreiben vom 2. Dezember 2015 (Anlage K 3) zur Zahlung von 6.391,00 € Wohngeld bis spätestens zum 17. Dezember 2015 aufforderten; beigefügt war der Kontoauszug Anlage K 4. Der Beklagte lehnte die Zahlung mit Schreiben vom 4. Dezember 2015 (Anlage K 5) ab. Weitere Schriftsätze erfolgten unter den Daten 09.12.2015 (K 6), 11.12.2015 (K 7 mit K 8) und 03.02.2016 (K 9) und 05.02.2016 (K 10 = Schreiben Klägervertreter ans AG S.); wegen der Einzelheiten wird auf die genannten Anlagen verwiesen. Die Klägerin macht geltend: Der Beklagte hafte persönlich nach § 154 ZVG. Pflichtverletzung sei, dass der Beklagte ersichtlich bei Abschluss des Kaufvertrages am 17. Juni 2015 rechtsirrig angenommen habe, seine Pflicht zur Bestreitung des Wohngeldes aus den Nutzungen des Teileigentums habe geendet, und daher die Zahlungen des Wohngeldes bezogen auf die zweite Hälfte Juni und die Monate Juli bis September eingestellt habe, obwohl er zu diesen Zahlungen weiter verpflichtet gewesen sei. Der Beklagte sei zur Erfüllung der Verpflichtungen in der Lage gewesen, weil er die Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen für das Teileigentum eingezogen habe. Dass Zahlungsrückstände der Mieter bestanden haben sollen, bestreitet die Klägerin. Bei nicht ausreichender Masse habe er weitere Vorschüsse des Zwangsverwaltungsgläubigers fordern müssen; auch das sei nicht geschehen. Der Beklagte sei mit den Zahlungen bis August 2015 spätestens am 28.08.2015 in Verzug geraten, mit derjenigen für September 2015 spätestens ab dem 01.10.2015. Der frühere Eigentümer des Teileigentums Herr S. habe keine Zahlungen auf das Hausgeld geleistet. Es sei mit Blick auf das Zwangsverwaltungsverfahren auch nicht davon auszugehen, dass er dazu in der Lage sei. Von einem Architekturbüro des S.s wisse die Klägerin nichts. Die Klägerin hatte im vorliegenden Verfahren zunächst Klage auf Zahlung von € 6.391,00 Hauptforderung zzgl. Zinsen und vorgerichtlicher Kosten (Einzelheiten Klageschrift 10.03.2016 S. 2 = Bl. 2 d.A.) vor dem Landgericht S. erhoben. Dieses hatte den Rechtsstreit mit Beschluss vom 27. Juli 2016 (Blatt 54 der Akte) an das Landgericht Hamburg verwiesen. Mit Beschluss vom 22.09.2016 fasste dann die Eigentümergemeinschaft einen verbindlichen Beschluss über die Hausgeldhöhe u.a. für den streitgegenständlichen Zeitraum. Auf dieser Grundlage wurde die das streitgegenständliche Teileigentum betreffende Hausgeldabrechnung Anlage K 11 erstellt, wonach der Eigentümergemeinschaft für dieses Teileigentum kein höherer Anspruch als € 5.473,07 für die Zeit vom 01.01.2015 bis 17.09.2015 zusteht. Die Klägerin beantragt zuletzt, 1. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 5.473,07 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 5.019,71 € seit dem 28. August 2015 und auf 453,36 € seit dem 1. Oktober 2015 zu zahlen; 2. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 650,34 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 4. Dezember 2015 an vorgerichtlichen Anwaltskosten zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Im Übrigen haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Der Beklagte macht geltend: Er sei nicht in der Lage gewesen, die Wohngeldzahlungen aus laufenden Mieteinnahmen und Betriebskostenvorschüssen zu decken. Die Wohngeldzahlungen seien höher gewesen, zudem habe sich der Mieter P. bis zum Ende der Zwangsverwaltung in Rückständen gefunden, und auch die Mieterin W. habe ab August 2015 zunächst ihre Mietzahlungen (offenbar wegen des Kaufvertragsabschlusses) eingestellt (Einzelheiten Klageerwiderung vom 20. April 2016 S. 2-3). Er sei nicht verpflichtet gewesen, das am 27.05.2015 unstreitig vorhandene Verwaltungsguthaben in Höhe von ca. 10.000,- € für Wohngeldzahlungen an die Klägerin einzusetzen. Denn zu diesem Zeitpunkt sei die Masse bereits mit Vergütungsansprüchen des Beklagten wegen seiner Zwangsverwaltertätigkeit belastet gewesen; diese hätten bereits im Mai 2015 absehbar € 2.933,35 für 2013, weitere € 4.741,19 für 2014 und bereits abschätzbare (anteilige) weitere ca. € 3.000,- für das Jahr 2015 betragen. Er sei berechtigt gewesen, aus dem Verwaltungsguthaben ausreichende Beträge zur Deckung dieser Vergütungsansprüche zurückzubehalten. Unstreitig ist die Verwaltervergütung später vom Gericht in Höhe von € 10.957,41 festgesetzt worden (Beschluss 12.05.2016, Anlage B 2). Dadurch, dass die das Zwangsverwaltungsverfahren betreibende Gläubigerin, die Sparkasse O., seit dem Verkauf des Teileigentums nicht mehr bereit gewesen sei, Vorschüsse für das Zwangsverwaltungsverfahren einzuzahlen, sei spätestens seit Juni 2015 „Massearmut“ eingetreten. Für die fehlende Vorschussbereitschaft der Kreisparkasse beruft sich der Beklagte auf ein nach Existenz und Wortlaut unstreitiges späteres Mitteilungsschreiben der Kreissparkasse O. vom 15.07.2016, vorgelegt als Anlage B 3. Danach sei es keine Pflichtverletzung des Beklagten gewesen, dass er als Zwangsverwalter keinen weiteren Vorschuss von der Sparkasse angefordert habe. Auch hätte die Klägerin selbst einen solchen Vorschuss anfordern beziehungsweise seine Anforderung beim Gericht anregen können. Im Übrigen hätte auch auf eine solche Anforderung die Kreissparkasse mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keinen Vorschuss mehr gezahlt. Schließlich sei auch ein Schaden, d.h. eine Vermögenseinbuße, bei der Klägerin nicht feststellbar. Verpflichtet gewesen zu den Zahlungen des Geldes sei der frühere Eigentümer S. gewesen, woran weder die Anordnung des Zwangsverwaltungsverfahrens noch dessen Aufhebung etwas geändert hätten. Mit der Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens müsse sich die Klägerin nunmehr wieder an den Eigentümer S. halten. Dieser Betreibe ein erfolgreiches Architekturbüro. Wegen der weiteren Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung geworden sind, sowie auf das Protokoll der am 14.11.2016 geschlossenen mündlichen Verhandlung verwiesen.