312 O 367/19

Leitsatz: Bei einer Werbung im Internet ist die Angabe „Hausverkauf zum Höchstpreis“ eine irreführende Spitzenstellungsbehauptung, weil sie beim Verkehr die unrichtige Erwartung erweckt, das werbende Maklerunternehmen könne die Gewähr dafür bieten, dass ein höherer Preis auf anderen Kanälen oder durch andere Maklerunternehmen nicht erzielt werden kann. 1. Die Beklagte wird verurteilt, es bei Vermeidung eines vom Gericht für jeden Fall der zukünftigen Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu vollziehen an ihren Vorstandsmitgliedern, zu unterlassen, im geschäftlichen Verkehr mit der Angabe „Hausverkauf zum Höchstpreis“ zu werben, wenn dies wie folgt geschieht: 2. Die Beklagte wird verurteilt, einen Betrag in Höhe von 299,60 € nebst Zinsen in Höhe von jährlich 5 %-Punkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz seit dem 14.11.2019 an den Kläger zu zahlen. 3. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. 4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Diese beträgt zum Tenor zu 1) 25.000,-- € und im Übrigen 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klage ist zulässig und begründet. I. Dem Kläger stehen die geltend gemachten Ansprüche zu. 1. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Unterlassungsanspruch aus § 8 I, III Nr. 2, §§ 3 I, 5 I S. 1 und 2 Nr. 1 UWG. Die beanstandete Werbung ist als Spitzenstellungswerbung irreführend und unzulässig. Bei der Angabe „Hausverkauf zum Höchstpreis“ handelt es sich um eine Spitzenstellungsbehauptung für eine Spitzenstellung, die inne zu haben die Beklagte nicht belegen kann, so dass ihre Inanspruchnahme irreführend ist. Der Superlativ ist die typische Ausdrucksform für die Alleinstellung (vgl. Köhler/Bornkamm/Feddersen, UWG, 38. Aufl. 2020, § 5 Rz 1.141), so dass in der Rechtsprechung Formulierungen wie „Wir zahlen Höchstpreise“ (vgl. BGH, Urteil vom 3.7.2014, Az. I ZR 84/13, Wir zahlen Höchstpreise), „Zum Bestpreis verkaufen“ (KG, Urteil vom 21.6.2019, 5 U 121/18, Zum Bestpreis verkaufen), „Höchstpreis für Ihre Immobilie“ (LG Berlin, Urteil vom 20.2.2020, 52 O 125/19) oder „Bester Preis der Stadt“ (BGH, Urteil vom 19.4.2012, I ZR 173/11) als Spitzenstellungswerbung angesehen wurden. Die vorliegend verwendete Formulierung „Hausverkauf zum Höchstpreis“ in der konkreten Verletzungsform weckt die Erwartung, dass von der werbenden Makler-Firma, die mit „über 700 Standorten“, „Experten vor Ort“ und einem „Internationalen Netzwerk“ eine besondere Expertise in Anspruch nimmt, eine Höchstleistung in Form der Erzielung des höchsten möglichen Preises beim Hausverkauf erbracht wird. Der Verkehr - insbesondere in Gestalt der primär angesprochenen potentiellen Immobilienverkäufer - nimmt hier an, dass ein höherer Preis auf anderen Kanälen oder durch andere Maklerunternehmen nicht erzielt werden kann (vgl. KG, Urteil vom 21.6.2019, 5 U 121/18, Rz 10, Zum besten Preis verkaufen). Tatsächlich ist diese Werbebehauptung nicht richtig, weil die Beklagte das Versprechen, den höchsten Preis zu erzielen, nicht halten kann. Denn die Bestimmung der Preise hängt von den unterschiedlichsten Faktoren ab, zu denen zum einen Eigenschaften der Immobilie wie Lage, Alter, Art oder Zustand, zum anderen die Umstände des Verkaufs wie der Zeitpunkt des Verkaufs, die Lage auf dem Immobilienmarkt, die Person des Käufers oder das mögliche Zeitfenster, in dem der Verkauf erreicht werden soll oder muss, gehören (vgl. KG, Urteil vom 21.6.2019, 5 U 121/18, Rz 15, Zum Bestpreis verkaufen; LG Berlin, Urteil vom 20.2.2020, 52 O 125/19, Rz 24). Dementsprechend handelt es sich bei dem Verkauf eines Hauses um eine einzigartige Angelegenheit, für die ein individueller Preis, nämlich der in der jeweiligen Situation gerade zu erreichende Preis, erzielt wird. Dafür, dass aber gerade die Beklagte die Gewähr dafür bieten kann, die optimale Verkaufssituation einschließlich der Person des Käufers, der den höchsten erzielbaren Preis zu zahlen bereit ist, zu schaffen und so einen höheren Preis als andere Maklerunternehmen oder Verkaufskanäle zu erzielen, bestehen keine Anhaltspunkte (vgl. KG, Urteil vom 21.6.2019, 5 U 121/18, Rz 15, Zum Bestpreis verkaufen). Daraus, dass es sich bei der Werbung mit dem besten oder höchsten Preis auf dem Immobiliensektor grundsätzlich um eine inhaltlich nachprüfbare Aussage handelt, die jedoch aufgrund der Besonderheiten von Immobilien als Verkaufsgegenständen und der Besonderheiten des Immobilienverkaufs an sich, im Einzelfall faktisch nicht verifiziert werden kann, folgt nicht, dass die Werbung mit Höchstpreisen in den Augen des angesprochenen Verkehrs als reine Anpreisungswerbung verstanden wird und Immobilienverkäufer uneingeschränkt mit „Höchstpreisen“ werben dürfen. Vielmehr besteht die Gefahr, dass jedenfalls relevante Anteile des angesprochenen Verkehrs, zum Beispiel solche, die noch nie eine Immobilie gekauft oder verkauft haben, diese Angabe dahin verstehen, dass der Werbende auf jeden Fall den höchsten Preis erzielen werde, obwohl dies nicht der Fall ist bzw. gar nicht überprüft werden kann. Diese Besonderheit macht weder eine Spitzenstellungsbehauptung zu einer Spitzengruppenwerbung noch gibt sie die Spitzenstellungsbehauptung zur uneingeschränkten Verwendung in der Werbung frei. Vielmehr geht dieser Umstand, dass die Richtigkeit des gerügten Werbeslogans dem Beweis nicht zugänglich ist, entgegen der Auffassung der Beklagten gerade zulasten des Werbenden. Der Argumentation der Beklagten, dass es sich bei ihrer Werbeaussage bereits um keine „Angabe“ im Sinne des § 5 UWG handele, folgt die Kammer nicht. Zwar sind Angaben Aussagen oder Äußerungen eines Unternehmens, die sich auf Tatsachen beziehen und daher inhaltlich nachprüfbar sind und die ein Mindestmaß an Information enthalten (vgl. Köhler/Bornkamm/Feddersen, UWG, 38. Aufl. 2020, § 5 Rz 1.21 m.w.N.). Es genügt jedoch, dass der Verkehr, auf dessen Auffassung es ankommt (vgl. BGH, Urteil vom 3.5.2001, I ZR 318/98, Rz 33, Das Beste jeden Morgen), der Werbung eine inhaltlich nachprüfbare Aussage entnimmt (Köhler/Bornkamm/Feddersen, UWG, 38. Aufl. 2020, § 5 Rz 1.22, 1.34 f. M.w.N.). Genau dies ist aber vorliegend - wie oben erörtert - der Fall. Aus der Entscheidung des OLG Köln vom 19.6.2015 (6 U 173/14, Goldankauf zu „Top Preisen“) ergibt sich nichts Anderes. Zum einen ging es dort um Werbung für Preise für Goldschmuck und nicht für Immobilien, zum anderen hatte die dort streitgegenständliche Angabe „Wir zahlen Höchstpreise für ihren Goldschmuck“ durch die Verwendung des Plurals „Höchstpreise“ für eine Sachgesamtheit „Goldschmuck“ schon einen anderen Inhalt als die vorliegend streitgegenständliche Aussage. Die von der Beklagten angeführte Entscheidung des OLG Frankfurt vom 17.3.2016 (6 U 195/15) erging ebenfalls nicht zur Werbung für Immobilienverkäufe und betraf im Übrigen Angaben im kaufmännischen Verkehr, für den das OLG die Verwendung des Superlativs „beste“ als „nicht zwingend mit der Erwartung verbunden“ sah, dass das werbende Unternehmen tatsächlich die besten Preise anbiete (vgl. OLG Frankfurt vom 17.3.2016, 6 U 195/15, Rz 9 f.). Schließlich geht die Kammer auch unter Berücksichtigung der von der Beklagten in der Klageerwiderung angezeigten verschiedenen Werbeversprechen von Maklerunternehmen eines Verkaufs zum Höchstpreis nicht von einem bereits verschliffenen Verständnis des Verkehrs dahin, dass nur der dem jeweiligen Maklerunternehmen gerade mögliche Höchstpreis erzielt werde, aus. Denn jedenfalls relevante Anteile der vorliegend angesprochenen Verkehrskreise, zu denen die Mitglieder der Kammer gehören, so dass sie deren Verständnis selbst beurteilen können (vgl. BGH, Urteil vom 2.10.2003, Az. I ZR 150/01, Rz 20), können der streitgegenständlichen Werbung entnehmen, dass die Beklagte verspricht, im Vergleich mit anderen Maklerunternehmen und Verkaufskanälen den höchsten möglichen Preis beim Verkauf eines Hauses auf dem Markt zu erzielen. 2. Der Kostenerstattungsanspruch ergibt sich aus § 12 I S. 2 UWG, der Zinsanspruch aus §§ 286 I, 288 I, 291 BGB. Ob die von dem Kläger mit der Abmahnung vom 23.7.2019 (Anlage K4) geforderte Unterlassungsverpflichtungserklärung unbestimmt war, wie die Beklagte meint, ist unerheblich. Denn für die Formulierung einer ausreichenden und damit auch bestimmten Unterlassungsverpflichtungserklärung ist der Rechtsverletzer verantwortlich. 3. Dass die Replik außerhalb der gesetzten und bis zum 3.3.2020 verlängerten Frist eingereicht wurde, hat nicht zu einer Verzögerung des Rechtsstreits i.S.d. § 296 ZPO geführt. II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 Satz 1 und 1 ZPO. Beschluss vom 10.12.2020 Der Streitwert wird auf 15.000,00 € festgesetzt. Der Kläger ist ein Verband zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs, zu dessen mehr als 2000 Mitgliedern etwa 800 Verbände der Wirtschaft zählen. Die Beklagte ist eine deutsche Franchisegeberin im Bereich der Vermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie von Yachten und Flugzeugen. Sie hat die Führungsrolle der „E. & V.“-Unternehmen inne. Die Beklagte warb im Internet mit der Angabe: „Hausverkauf zum Höchstpreis / E. & V. Immobilien“ wie aus der Anlage K 3 ersichtlich. Das Anklicken der Anzeige führte zur Internetseite der Beklagten. Der Kläger mahnte die Beklagte unter dem 23.7.2019 wie aus Anlage K4 ersichtlich ab. Die Beklagte gab keine Unterlassungsverpflichtungserklärung ab. Der Kläger trägt vor, dass ein erheblicher Teil der umworbenen Verbraucher davon ausgehe, dass mit der Angabe „Höchstpreis“ eine Spitzen- oder Alleinstellungsbehauptung verbunden sei. Die Angabe „Preise“ werde vom Publikum nicht so verstanden, dass die Beklagte genau den gleichen Preis erziele wie die anderen am Markt tätigen Unternehmen auch. Es sei nicht so, dass ein potentieller Verkäufer einer Immobilie die Angabe dahin verstehen werde, dass die Beklagte wohl doch keinen Höchstpreis erziele, dafür aber eine besondere Kompetenz und einen besonders guten Service anbiete. Vielmehr sei aus Sicht der angesprochenen Verkehrskreise davon auszugehen, dass die Beklagte nicht nur kompetent und serviceorientiert, sondern vielmehr auch in der Lage sei, den Höchstpreis zu erzielen, den die Mitbewerber nicht erzielen könnten. Eine Gewöhnung des Verkehrs an Werbungen von Immobilienmaklern, die angäben, „Höchstpreise“ zu erzielen, liege nicht vor. Denn von 35.000 Immobilienmaklern, die im Jahr 2018 in Deutschland tätig gewesen seien, bediene sich nur ein verschwindend geringer Anteil der Höchstpreis-Werbung. Der Kläger meint, dass ihm ein Unterlassungsanspruch aus § 8 I, III Nr. 2, §§ 3 I, 5 I S. 1 und 2 Nr. 1 UWG zustehe. Der Kostenanspruch in Höhe von 299,60 € brutto beruhe auf § 12 I S. 2 UWG. Der Kläger beantragt: wie erkannt. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie vertritt die Auffassung, dass bei der streitgegenständlichen Werbung bereits keine „Angabe“ i.S.d. § 5 UWG, sondern nur eine Werbeanpreisung vorliege. Zudem handele es sich um keine Alleinstellungswerbung, weil der Verkehr immer erwarte, dass eine Immobilie zum „Höchstpreis“ verkauft werde. Eine Spitzenstellungsbehauptung komme nur in Betracht, wenn die Richtigkeit des Slogans nach Auffassung des Verkehrs objektiv nachprüfbar sei. Habe eine Werbeaussage einen objektiv nicht nachprüfbaren Inhalt, komme eine irreführende Alleinstellungs- bzw. Spitzenstellungsbehauptung nicht in Betracht. Anpreisungen dagegen hätten einen objektiv nicht nachprüfbaren Inhalt und nähmen nicht für sich in Anspruch, für bare Münze genommen zu werden. Solche Werbeäußerungen seien bereits keine „Angaben“ im Sinne des § 5 I Satz 2 UWG und fielen daher nicht unter das Irreführungsverbot. Die Entscheidung des Kammergerichts „Bestpreisverkauf“ sei widersprüchlich und verfehlt. Der Verkehr sei auch an werbliche Angaben oder Slogans auf dem Immobiliensektor mit Formulierungen wie „Hausverkauf zum Höchstpreis“ gewöhnt wie die Screenshots auf den Seiten 7 bis 18 der Klageerwiderung/Anlage B1 belegten. Selbst wenn der beanstandete Slogan nicht als Anpreisung, sondern als Angabe im Sinne des § 5 UWG bewertet werde, handele es sich ausweislich der Rechtsprechung des OLG Köln und des OLG Frankfurt allenfalls um eine Spitzengruppenwerbung. Der Klageantrag zu 2) sei aus denselben Erwägungen unbegründet. Außerdem habe der Kläger mit der Formulierung „(...) Es zu unterlassen, im geschäftlichen Verkehr für das eigene Leistungsangebot mit Hinweisen wie „Hausverkauf zum Höchstpreis“ zu werben, in der Abmahnung ein weitergehendes Unterlassungsbegehren geltend gemacht. Dieses Unterlassungsbegehren sei zu unbestimmt gewesen, sodass die Abmahnung bereits aus diesem Grund unberechtigt gewesen sei. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die eingereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25.8.2020 verwiesen.