316 S 90/12

Leitsatz: 1. Positionen in der Betriebskostenabrechnung, aus deren Bezeichnung sich nicht hinreichend klar erkennen lässt, was hiermit abgerechnet wird, sind formell unwirksam. Denn eine Zusammenfassung unterschiedlicher Kosten in einigen wenigen Positionen ohne Benennung der zusammengefassten Kostenpunkte ist unzulässig, vielmehr bedarf es einer konkreten Bezeichnung der in Ansatz gebrachten Kosten. Es besteht zudem kein Zahlungsanspruch hinsichtlich von Positionen, die in der Aufstellung der ansatzfähigen Betriebskosten im Mietvertrag nicht enthalten und daher nicht umlagefähig sind.(Rn.4) (Rn.6) (Rn.7) 2. Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung sind spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ausreichenden Abrechnung mitzuteilen. Die Ausschlussfrist des § 556 BGB gilt für den Einwand, dass es an der vertraglichen Vereinbarung über die Umlage einer bestimmten Betriebskostenposition fehle, jedoch nur insoweit, als es sich um grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten gemäß § 1 BetrKV handelt.(Rn.10) (Rn.12) 3. Die Heizkostenabrechnung ist formal unwirksam, wenn sie gedanklich und rechnerisch nicht nachvollziehbar ist, weil sich der verwendete "Preis je Einheit" nicht ermitteln lässt. Zudem können die Kosten einer Fußbodenkühlung nicht auf den Mieter umgelegt werden, wenn es an einer entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarung fehlt. Der Mieter muss nicht davon ausgehen, dass von den Heizkosten auch negative Heizkosten in Form der Fußbodenkühlung umfasst sind.(Rn.19) (Rn.22) Auf die Berufung der Klägerin vom 17.10.2012 wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona (Az. 317 a C 29/12) wie folgt abgeändert: 1. Auf den Antrag zu 2) wird die Beklagte verurteilt, an die Klägerin € 633,66 nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.01.2011 zu zahlen. 2. Auf den Antrag zu 3) wird die Beklagte verurteilt, an die Klägerin € 160,84 nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.01.2011 zu zahlen. 3. Auf den Antrag zu 4) wird die Beklagte verurteilt, an die Klägerin € 152,76 nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.01.2011 zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Von den Kosten des Rechtstreits trägt die Klägerin 74 % und die Beklagte 26 %. 6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. I. Von einer Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 1 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen dieses Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist. II. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. In der Sache hat sie allerdings nur teilweise Erfolg. I. Der Klägerin steht hinsichtlich der streitgegenständlichen Nebenkostenpositionen der Abrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 nur teilweise ein Zahlungsanspruch aus § 4 des Mietvertrags zu. Im einzelnen: 1) Nicht zu erstatten ist die Position "Allgemeinstrom Haus", da sie formell unwirksam ist. Die Bezeichnung dieser Position lässt nicht hinreichend klar erkennen, was hiermit abgerechnet wurde. Die Abrechnung muss sich grundsätzlich an den Kostenarten, wie sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sind, orientieren, damit er verlässlich auf einfache Weise erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten in der Abrechnung angesetzt wurden. Eine Zusammenfassung unterschiedlicher Kosten in einigen wenigen Positionen ohne Benennung der zusammengefassten Kostenpunkte ist daher unzulässig (vgl. Schmidt-Futterer-Langenberg, 10. Aufl., § 536 Rn. 336). Eine Position "Allgemeinstrom Haus" ist in der Aufstellung der zu erstattenden Betriebskosten gemäß § 30 des Mietvertrags nicht enthalten. Auch der Vortrag der Klägerseite, es seien allein die Kosten der Beleuchtung umfasst, verfängt vor dem Hintergrund, dass die Kosten für die Außenbeleuchtung des Hauses in einer gesonderten Abrechnungsposition geltend gemacht wurden, nicht. 2) Kein Anspruch steht der Klägerin hinsichtlich der Positionen "Kosten des Wachdienstes", "Brandschutz", "Blitzschutz" und "Zutrittskontrollsystem", "Zentralbatterie Sicherheitsbeleuchtung" und "Glasreinigung" zu. a) Bei diesen Positionen handelt es sich mangels Erwähnung in der Aufstellung der ansatzfähigen Betriebskosten gemäß § 30 des Mietvertrags nicht um umlagefähige Positionen. aa) Insbesondere sind die Positionen "Kosten des Wachdienstes", "Brandschutz", "Blitzschutz" und "Zutrittskontrollsystem" nicht als "sonstige Betriebskosten" gemäß § 30 Ziffer 17 der Betriebskostenaufstellung des Mietvertrags vereinbart anzusehen. Der dort genannten Position "sonstige Betriebskosten" dürfte es an hinreichender Bestimmtheit fehlen. Erforderlich ist vielmehr eine konkrete Bezeichnung der einzelnen Kosten, die neben den im Katalog gemäß Ziffern 1 - 16 ansatzfähig sein sollen. Nur eine solche konkrete Bezeichnung ermöglicht es dem Mieter zu erkennen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 6. Aufl., B 50, S. 108). bb) Auch die Position "Zentralbatterie/Sicherheitsbeleuchtung" wird nicht vom Betriebskostenkatalog erfasst. Zwar umfassen die "Kosten der Beleuchtung" gemäß Ziffer 11 zu § 30 des Mietvertrags regelmäßig auch die Kosten für die bei Ausfall der Hauptbeleuchtung anfallenden Kosten der Sicherheitsbeleuchtung (vgl. Langenberg A 324, S. 90). Nach dem Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 27.03.2012 (Bl. 99 dA) handelt es sich bei der Kostenposition "Zentralbatterie/Sicherheitsbeleuchtung" im vorliegenden Fall jedoch um Wartungskosten für Notstromaggregate, die der Sicherung des Objektes im Falle eines Stromausfalls dienen, insbesondere zur Versorgung von Kühlschränken, Notlicht, Klingelanlagen und Telefon. Da die Kosten somit nicht allein durch die Versorgung der Beleuchtung, sondern auch anderer, im Betriebskostenkatalog nicht erwähnter Einrichtungen mit Notstrom entstehen, ist diese Position nicht umlagefähig. Es ist nicht ermittelbar, welcher Anteil allein auf die Versorgung der Notbeleuchtung mit Strom entfällt. cc) Nicht umlagefähig ist zudem die Position "Glasreinigung". Zwar handelt es sich gemäß § 30 Ziffer 9 auch bei den "Kosten der Gebäudereinigung" um abrechnungsfähige Betriebskosten. Diese umfassen nach dem Wortlaut jedoch nur die Kosten für die Säuberung von "von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteilen". Mit der Position "Glasreinigung" wurden im vorliegenden Fall jedoch Kosten für die Reinigung der in den jeweiligen Wohnungen befindlichen Fenster erfasst, wie die abgerechnete Fläche von 16,91 zeigt. Kosten der Reinigung von Gebäudeteilen, die individuell von den jeweiligen Mietern genutzt werden, fallen nicht unter § 30 Ziffer 9 des Mietvertrags. b) Die Einwendungen gegen die Umlagefähigkeit der genannten Positionen sind nicht wegen Versäumung der Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ausgeschlossen. Danach sind Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnungen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. aa) Einwendungen gegen die Positionen "Kosten des Wachdienstes" und "Brandschutz" sowie "Zentralbatterie/Sicherheitsbeleuchtung" haben die Beklagten bezüglich der am 29.12.2009 zugegangenen Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 mit Schreiben vom 15.02.2010 (Anlage B 7, dort S. 3) und bezüglich der mit Schreiben vom 15.12.2010 versandten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 mit Schreiben vom 12.01.2011 erhoben. bb) Auf die Positionen "Blitzschutz", "Zutrittskontrollsystem" und "Glasreinigung" findet die Ausschlussfrist dagegen keine Anwendung. Denn nach der Rspr. des BGH, Urteil vom 10.10.2007, Az. VIII ZR 279/06, gilt die Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB für den Einwand, dass es an einer vertraglichen Vereinbarung über die Umlage einer bestimmten Betriebskostenposition fehle, nur, soweit es sich bei dieser Position um grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten gemäß § 1 BetrKV handelt. Dies trifft auf die Positionen "Blitzschutz", "Zutrittskontrollsystem" und "Glasreinigung" aber nicht zu. Für die Position "Glasreinigung" ist § 2 Ziffer 9 BetrKV nicht einschlägig, da hiervon - wie bereits ausgeführt - Kosten für die Säuberung der in den jeweiligen Wohnungen befindlichen Fenstern und nicht die Fenster der gemeinsam benutzten Gebäudeteile erfasst werden. Auch § 1 BetrKV passt nicht, da die Kosten für die Reinigung der Wohnungsfenster nicht dem Eigentümer durch bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Hinsichtlich der Positionen "Blitzschutz" und "Zutrittskontrollsystem" bleibt nach dem Klägervortrag offen, welche konkreten kostenauslösenden Punkte hiervon umfasst werden, so dass unklar bleibt, ob diese Positionen von § 1 Abs. 1 BetrKV erfasst werden. 3) Dagegen kann die Klägerin von der Beklagten Erstattung der Positionen "Strom Raumlufttechnik" sowie "Notstromsystem" verlangen. Das Gleiche gilt für die Position "Wartung Feuerlöschanlage" für das Jahr 2009. Zwar fehlt es den genannten Positionen an der Umlagefähigkeit, da diese nicht in der Aufstellung gemäß Ziffer 17 zu § 30 des Mietvertrags erwähnt wurden. Das gilt insbesondere für die Position "Notstromsystem", da diese aus den oben unter 1)a)bb) ausgeführten Erwägungen nicht von den Kosten der Beleuchtung gemäß Ziffer 11 zu § 30 des Mietvertrags umfasst wird. Jedoch hat die Beklagte ihre diesbezüglichen Einwendungen nicht rechtzeitig gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB geltend gemacht. Für die genannten Positionen gilt die Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB. Denn es handelt sich bei diesen Positionen grundsätzlich um umlagefähige Betriebskosten im Sinne des § 1 Abs. 1 BetrKV, da Stromkosten für Raumlufttechnik bzw. des Notstromsystems ebenso wie für die Wartung eine Feuerlöschanlage anfallenden Kosten in der Regel laufend bei bestimmungsgemäßer Nutzung des Gebäudes entstehen. Die Beklagte hat sich mit ihrem Schreiben vom 15.02.2010 jedoch gegen keine der drei Positionen, mit ihrem Schreiben vom 12.1.2011 nur gegen die Position "Wartung Feuerlöschanlage" gewandt, so dass letztere Position nur für das Jahr 2009 erstattungsfähig ist. 4) Ebenso kann die Klägerin Erstattung der Position "Treppenhausreinigung" verlangen. Bezüglich dieser Position liegt eine formell und materiell wirksame Nebenkostenabrechnung vor. Ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit liegt auch vor dem Hintergrund, dass die Treppenhausreinigung zwei Mal pro Woche erfolgt ist, nicht vor. Dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen solche Kosten, die ein "vernünftiger Wohnungsvermieter", der ein "vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält", veranlasst hat (Langenberg, H Rn. 15, S. 322). Aufgrund der Tatsache, dass es sich bei dem Mietobjekt um ein überdurchschnittlich ausgestattetes, gehobenen Ansprüchen genügendes Objekt handelt, erscheint die Vornahme einer Treppenhausreinigung zwei Mal wöchentlich nicht unangemessen. 5) Die "Kabelbenutzungsgebühren" sind gemäß § 10 Abs. 5 des Mietvertrags ordnungsgemäß nach Wohneinheiten abgerechnet worden. 6) Die Position "Hausmeister" ist formell wirksam abgerechnet worden. Richtig ist zwar, dass der Ansatz von schon bereinigen Kosten formelle Unwirksamkeit begründet (Schmidt-Futterer, Langenberg, § 556 Rn. 337). Hierfür liegen im vorliegenden Fall aber keine Anhaltspunkte vor. Die Differenz zwischen den abgerechneten Gesamtkosten für die Position "Hausmeister II in der Nebenkostenabrechnung 2008 und dem von der Beklagtenseite vorgelegten Rechnung vom 30.09.2008 (Anlage B 5) ist ohne Relevanz, da die von der Beklagten herangezogene Rechnung der Fa D...S...N... GmbH vom 30.09.2008 (Anlage B 5) nicht das hier streitgegenständliche Objekt V... Straße., sondern nur die Hausnrn., und betrifft. Materielle Einwände hat die Beklagten nicht substantiiert vorgetragen. Zudem dürften diesbezügliche Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung 2008 auch wegen Fristablaufs gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB nicht durchgreifen. 7) Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 ist hinsichtlich der abrechneten Fläche materiell unwirksam. Es ist nicht nachvollziehbar, dass sich die der Abrechnung zugrunde gelegte Fläche von 1.170,00 qm in der Abrechnung 2008 auf 1.163,80 qm im Jahr 2009 verringert haben soll. Das gilt umso mehr vor dem Hintergrund, dass die Fläche von 1.170 qm nach Angaben der Klägerin im Schreiben vom 18.05.2010 (Anlage K 7) Ergebnis einer vorgenommenen Vermessung war, die bereits für das Jahr 2007 zu einem korrigierten Verteilerschlüssel führte. II. Bezüglich der Heizkosten ergibt eine Prüfung der einzelnen abgerechneten Positionen folgendes Bild: 1. Für das Jahr 2008 steht der Klägerin gegenüber der Beklagten kein Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten zu. Die ursprünglichen Abrechnungen der Heizkosten für das Jahr 2008 sind - wie vom Amtsgericht zutreffend ausgeführt - mangels Verständlichkeit formell unwirksam. Voraussetzung einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung ist insbesondere, dass sie gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar ist (Schmidt-Futterer-Langenberg, § 556 Rn. 333). Diesen Anforderungen genügen die streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen nicht. Aus den drei Heizkostenabrechnungen (Anlage K 3, S. 2 - 4) lässt sich der verwendete "Preis je Einheit" nicht ermitteln. Dies ist erst anhand der "Erklärung des Einheitspreises", welche der Abrechnung für das Jahr 2009 beigefügt war, möglich. Hinsichtlich ihrer Behauptung, die "Erklärung des Einheitspreises" sei bereits der Abrechnung für das Jahr 2008 beigefügt gewesen, ist die Klägerin beweisfällig geblieben. Der vom Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vom 19.03.2013 vorgelegten Originalabrechnung war eine Beifügung dieser Erklärung als Anlage nicht zu entnehmen. Die Einwendungen der Beklagten gegen die Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2008 sind nicht gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ausgeschlossen. Denn Voraussetzung für den Fristbeginn ist der Zugang einer formell ausreichenden Abrechnung (Schmidt-Futterer-Langenberg, § 556 Rn. 499), an welcher es im vorliegenden Fall gerade fehlt. Überdies hat die Beklagte die mangelnde Verständlichkeit der Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2008 mit Schreiben vom 15.02.2010 gerügt. 2. Für das Jahr 2009 kann die Klägerin nur teilweise Erstattung der mit den Heizkostenabrechnungen abgerechneten Positionen verlangen. a) Kein Anspruch auf Erstattung steht der Klägerin bezüglich der Kühlungskosten zu. Eine Umlage dieser Kostenposition ist zwischen den Parteien nicht vereinbart worden. § 30 Abs. 2 des Mietvertrags bestimmt allein, dass die Wohnung über die Möglichkeit verfügt, im Sommer eine Fußbodenkühlung einzusetzen. Dieser Regelung ist auch im Wege der Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck nicht zu entnehmen, dass sämtliche durch die Fußbodenkühlung entstehenden Kosten - insbesondere die ohne eine konkrete Nutzung der Fußbodenkühlung entstehenden Kosten für eine bloße Vorhaltung derselben - auf die Mieter umgelegt werden. Auch der von der Klägerin vorgenommenen Auslegung der gemäß § 4 des Mietvertrags von der Beklagten zu erbringen Heizkosten, wonach auch Kühlungskosten als "negative Heizkosten" umfasst seien, vermag die Kammer nicht zu folgen. Eine Kühlung bezweckt das Gegenteil der mit der Beheizung bezweckten Erwärmung der Mietwohnung. Ein objektiver Empfänger erwartet daher nicht, dass auch Kühlungskosten in den Begriff Heizkosten miteinzubeziehen sind. b) Nicht erstattungsfähig sind die Heizkosten für den Keller, da der Keller unstreitig nicht über eine Heizung verfügt. Nach dem Vortrag der Klägerin im Schreiben vom18.05.2010 (Anlage K 7) werden unter der Position "Heizungskosten Keller" vielmehr die Kosten der zentralen Kellerbelüftungsanlage abgerechnet. Eine Umlage dieser Kosten ist vertraglich jedoch nicht vereinbart worden. Die Beklagte hat diese Position mit Schreiben vom 15.02.2010 und 12.01.2011 fristgemäß gerügt. c) Abrechnungsfähig ist dagegen die Position "Contracting GP 2" für die Heizkosten der Wohnung, also der Abrechnung "K stat". Mit dieser Position hat die Klägerin - wie in der Anlage K 7, S- 3 erläutert - die Investitionskosten des Contractingunternehmens MVV umgelegt. Hierbei handelt es sich um Kosten, die dem Vermieter aufgrund Abschlusses eines Wärmelieferungsvertrags mit einem Dritten (Contracting) entstanden sind. Nach § 4 des Mietvertrags hat der Mieter die Heizkosten im Sinne von § 2 BetrKV zu tragen. Gemäß § 7 Abs. 4 HeizKV gehören zu den Kosten für die Wärmelieferung auch das Entgelt für die Wärmelieferung. Hierzu zählen auch die Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser; insbesondere die Lieferung von Fernwärme. Zu den umlegbaren Kosten der Fernwärme gehören die gesamten Kosten, die der Wärmelieferant seinerseits dem Vermieter in Rechnung stellt, einschließlich der Investitions- und Verwaltungskosten sowie des Unternehmergewinns (BGH, Entsch 16.04.2008, Az. VIII 75/07, zitiert über juris). Aus denselben Erwägungen ist die Position "Überwachung/Bedienung/Wartung PC & M-Bus-Anlage" erstattungsfähig. Denn hierbei handelt es sich nach den Schriftsatz der Klägerin vom 19.12.2012, S. 13, um Kosten, die der Klägerin vom Contractingunternehmen in Rechnung gestellt wurden. Als Kosten der Wärmelieferung gemäß § 7 Abs. 4 HeizKV sind alle vom Wärmelieferanten in Rechnung gestellten Kosten ansatzfähig (Langenberg, K II. Rn. 86 s. 489). Einer Erläuterung dieser Kosten ist nicht erforderlich. Bei einer Betriebskostenabrechnung im sog. Wärmecontracting bedarf es keiner Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant gegenüber dem Mieter, wenn dieser die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung insgesamt nach entsprechender Mietvertragsvereinbarung zu tragen hat (BGH, 27. Juni 2007, VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060). d) Nicht zu beanstanden ist die Abrechnung der Kosten für die elektrische Rohrbegleitheizung, welche das Warmwasser vor dem Auskühlen in den Wasserleitungen bewahrt. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung zu den erstattungsfähigen Heizkosten. Der durch den Betrieb der Rohrbegleitheizung verbrauchte Strom dient der Beheizung und ist daher als Brennstoff gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV erstattungsfähig (vgl Langenberg K II. Rn. 35 S. 474). e) Ebenfalls erstattungsfähig sind die Kosten der Garantiewartung der Zähler. Diese werden von den "Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft" gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV erfasst. f) Hinsichtlich der Positionen "Allgemeinstrom AREAL" und "Abrechnen KW" ist die Heizkostenabrechnung "K stat" für das Jahr 2009 formell unwirksam , da unklar ist, was hiermit abgerechnet wurde. Die Erläuterung der Position "Abrechnen KW" mit Schreiben vom 18.05.2010 (Anlage K 7) als "Aufteilung Kaltwasser vom Zentralzähler auf die Zähler der einzelnen Mieter" macht diese Position nicht hinreichend verständlich. Offen bleibt insbesondere, wie sich der Preis von 13,11 pro Einheit zusammensetzt. Hinsichtlich der Position "Allgemeinstrom AREAL" fehlt es an einer Erläuterung. III. Hinsichtlich der Betriebskosten für die Tiefgarage gilt nach Auffassung der Kammer folgendes: 1) Von der Beklagten zu erstatten ist die Position "FM-Kosten". Wie von der Klägerin mit Schreiben vom 18.05.2010 dargelegt, handelt es sich hierbei um die "Kosten zur Reinigung und Pflege der Tiefgarage", welche gemäß § 3 a des Mietvertrags als "Kosten der Reinigung" umlagefähig sind. 2) Kein Anspruch auf Erstattung steht der Klägerin hinsichtlich der mit der Nebenkostenabrechnung 2008 geltend gemachten Position "RWA Tiefgarage" zu. Diesbezüglich hat die Klägerin ihren ursprünglichen Vortrag, hierbei handele es sich um die Lüftungsanlage de Tiefgarage (S. 2 des Schreibens vom 18.05.2010/ Anlage K 7) aufgegeben und trägt nunmehr vor, dass hiermit die Kosten für den in der Tiefgarage befindlichen Rauchwarnmelder abgerechnet worden seien. Eine Vereinbarung bezüglich der Umlage einer solchen Kostenposition enthält § 3 des Stellplatz-Mietvertrags jedoch nicht. Diese Kosten werden insbesondere nicht von § 3 g des Stellplatz-Mietvertrags als "Kosten der Sprinkleranlage" erfasst. Denn die Sprinkleranlage dient dem Löschen von Feuer im Brandfalle. Der Rauchwarnmelder dient nach allgemeinem Verständnis hingegen allein zum Auslösen eines Alarms im Brandfall. Zum Betrieb einer Sprinkleranlage bedarf es eines Rauchwarnmelders daher nicht. Aus denselben Erwägungen ist die Position "RWA Strom Tiefgarage" der Nebenkostenabrechnung 2009 nicht zu erstatten. 3) Die Klägerin kann mangels Umlagevereinbarung nicht Erstattung der mit der Nebenkostenabrechnung 2009 geltend gemachten Positionen "Wartung/Contracting RWA/Technik", "Leuchtmittel" und "Zutrittskontrolle" verlangen. § 3 des Stellplatz-Mietvertrags benennt diese Positionen nicht. Dies hat die Beklagte auch innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB mit Schreiben vom 12.01.2011 (Anlage B 8) gerügt. 4) Nicht zu beanstanden ist der von der Klägerin angewandte Verteilerschlüssel von 1: 65. Dieser richtet sich ersichtlich nach dem Verhältnis der Anzahl der vom Mieter genutzten Stellplätze zur Anzahl der Stellplätze, die im Eigentum der Klägerin stehen. Letztes tritt auf 65 der insgesamt 425 in der Tiefgarage befindlichen Stellplätze zu, wie sich aus der Erläuterung des Schlüssels oben rechts auf der Abrechnung (Anlage K 4, S. 2) ergibt. 5) Zu erstatten sind gemäß § 3 d des Stellplatz-Mietvertrags die Stromkosten. Der Einwand, die durch die Tiefgarage entstandenen Stromkosten seien zu hoch, greift dagegen mangels hinreichender Substantiierung nicht durch. IV. Nach alledem stehen der Klägerin nach Abzug der nicht ansatzfähigen Positionen folgende Forderungen zu: 1) Nebenkosten Wohnung für das Jahr 2008 -- Die Abzugsposten übersteigen vor dem Hintergrund, dass die Heizkostenforderungen in Höhe von insgesamt € 1.788,93 vollumfänglich in Abzug zu bringen sind, die Nachforderung. 2) Nebenkosten Wohnung für das Jahr 2009 € 633,66 Abzuziehen waren "Allgemeinstrom Haus", "Kosten Wachdienst", "Brandschutz", "Blitzschutz", "Zutrittskontrollsystem", "Zentralbatterie Sicherheitsbeleuchtung" und "Glasreinigung" von den Betriebskosten und "K Kühlung", "K Keller", "Allgemeinstrom AREAL" sowie "Abrechnung KW" von den Heizkosten. Zudem war bei der Berechnung die zugrunde gelegte Fläche zu korrigieren. 3) Nebenkosten Tiefgarage für das Jahr 2008 € 160,84 Abzuziehen war die Position "RWA Tiefgarage". 4) Nebenkosten Tiefgarage für das Jahr 2009 € 152,76 Abzuziehen waren "Leuchtmittel", "Zutrittskontrolle", "Wartung/Contracting RWA/Technik" und "RWA Strom Tiefgarage". V. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10 ZPO.