316 O 243/24

1. Die Beklagte wird verurteilt, die im Objekt Fstr. ... in ... H. im Zwischengeschoss zwischen EG und 1. OG belegene Fläche in Größe von ca. 315 m² zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin ab dem 01.10.2024 bis zur Räumung und Herausgabe der Fläche gem. Ziffer 1.) eine monatliche Nutzungsentschädigung zu zahlen, jeweils im Voraus bis zum 3. Werktag eines jeden Monats, und zwar in einer Gesamthöhe von 7.799,87 €. 3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 5 % und die Beklagte 95 %. 4. Das Urteil ist hinsichtlich des Räumungsanspruchs ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 48.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 5. Im Übrigen ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 202.237,91 € festgesetzt. I. Die Klage ist zulässig und begründet. 1. Die Klägerin kann von der Beklagten gem. § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der Mietsache verlangen, da das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 15.08.2024 wirksam beendet wurde. a) Das Gericht ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass der Zeuge S1 das Kündigungsschreiben am 15.08.2024 in den Mieträumen abgab und dieses dort von einer jungen Dame entgegengenommen und der Empfang von ihr quittiert wurde. Für die Überzeugungsbildung nach § 286 ZPO bedarf es keiner an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit. Vielmehr genügt ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit, der verbleibenden Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGH, Urteil vom 01.10.2019 – VI ZR 164/18 –, juris; Zöller/Greger, 35. Auflage, § 286 Rn. 19 m.w.N.). Der Zeuge S. erklärte, dass er das Kündigungsschreiben vom 15.08.2024 aufgesetzt und es dann dem Zeugen S1 übergeben und diesen gebeten habe, es in den Geschäftsräumen der Mieterin zuzustellen. Eine Untervermietung sei der Klägerin nicht angezeigt worden. Er sei daher davon ausgegangen, dass die Beklagte in den Mieträumen ansässig sei, wie es auch üblich sei. Es sei versucht worden, der Beklagten unter der im Mietvertrag angegebenen Adresse der Beklagten in K. Mahnungen zuzustellen. Diese seien aber zurückgekommen. Auch Schreiben an die Adresse des Mietobjekts seien mal zurückgekommen, mal nicht. Deswegen habe er den Zeugen S1 gebeten, das Kündigungsschreiben dort persönlich abzugeben. Die Aussage des Zeugen S. war glaubhaft. Er räumte Wissenslücken ein, so etwa dass er den Zustand der Mieträume seit dem Einzug der Beklagten nicht kenne. Er kenne aber die Mieträume aus seiner früheren Tätigkeit bei der früheren Verwalterin. Er schilderte die Vorgänge nachvollziehbar und in sich schlüssig. So erklärte er plausibel, warum eine Zustellung durch den Zeugen S1 erfolgen sollte. Seine Aussage blieb auch auf Nachfragen konstant. Ein eigenes Interesse am Ausgang des Rechtsstreits hat er allenfalls mittelbar, da er für die Verwalterin der Klägerin tätig ist. Der Zeuge S1 gab an, der Zeuge S. habe ihn gebeten, ein Schreiben an die Beklagte mitzunehmen und dies nach Möglichkeit persönlich abzugeben. Er habe dann bei der Mieterin geklingelt. Er könne nicht sagen, was auf dem Klingelschild gestanden habe. Er wisse aber ja, auf welcher Etage welche Mieterin sei. Es habe eine junge Frau geöffnet und ihn reingebeten. Er habe gefragt, wer das Schreiben in Empfang nehmen dürfe. Sie sei daraufhin in ein Büro gegangen. Als sie wieder rausgekommen sei, habe sie gesagt, dass sie das Schreiben entgegennehmen dürfe. Sie habe dann den Erhalt auf der Kopie bestätigt, die er dabei gehabt habe. Auch die Aussage des Zeugen S1 war glaubhaft, in sich schlüssig und nachvollziehbar. Er räumte ein, nicht dazu sagen zu können, was auf den Briefkästen oder dem Firmenschild steht. Von den Nachfragen ließ er sich nicht verunsichern. Auch er hat als Angestellter der Verwalterfirma allenfalls ein mittelbares Interesse am Ausgang des Rechtsstreits. Soweit die Aussagen der Zeugen S. und S1 insoweit voneinander abwichen, dass er Zeuge S. meinte, er habe dem Zeugen S1 das Schreiben vorher gezeigt, damit er sehen konnte, was der Inhalt war, während der Zeuge S1 angab, der Umschlag mit dem Schreiben sei schon verschlossen gewesen und er habe lediglich eine Kopie erhalten, steht dies der Überzeugung des Gerichts von der Glaubhaftigkeit der Aussagen der beiden Zeugen nicht entgegen. Es handelt sich um eine Abweichung, bei der es nur um einen Randumstand geht und die sich leicht durch die inzwischen verstrichene Zeit und hieraus resultierende Erinnerungslücken erklären lassen. b) Die Beklagte muss sich jedenfalls so behandeln lassen, als sei ihr die Kündigung am 15.08.2024 zugegangen. Zugegangen ist eine Willenserklärung, sobald sie derart in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass bei Annahme gewöhnlicher Verhältnisse damit zu rechnen ist, er könne von ihr Kenntnis erlangen (BGH, Urteil vom 26.11.1997 - VIII ZR 22/97, NJW 1998, 976 m.w.N.; Grüneberg, 84. Auflage, § 130 Rn. 5). Vorliegend ist streitig, ob die Beklagte in den Mieträumen Geschäftsräume unterhält und ob die Dame, die das Schreiben vom Zeugen S1 in Empfang nahm, für die Beklagte empfangsberechtigt war. Dies kann jedoch auch dahinstehen, da sich die Beklagte jedenfalls nach § 242 BGB so behandeln lassen muss. Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung muss derjenige, der aufgrund bestehender oder angebahnter vertraglicher Beziehungen mit dem Zugang rechtserheblicher Erklärungen zu rechnen hat, geeignete Vorkehrungen treffen, dass ihn derartige Erklärungen auch erreichen (BGH, Urteil vom 26.11.1997 - VIII ZR 22/97, NJW 1998, 976 m.w.N.; BGH, Urteil vom 27.10.1982 - V ZR 24/82, NJW 1983, 929; BAG, Urteil vom 22.09.2005 - 2 AZR 366/04, NZA 1006, 204). Tut er dies nicht, so liegt hierin ein Verstoß gegen die durch den Abschluss des Vertrags begründeten Sorgfaltspflichten gegenüber seinem Vertragspartner. Die Parteien hatten hierzu zudem ausdrücklich in § 26 des Mietvertrags vereinbart, dass dem Vermieter stets die aktuelle ladungsfähige Anschrift des Mieters schriftlich zu übermitteln ist. Die Beklagte hat hiergegen nach ihrem eigenen Vortrag verstoßen. So ist es unstreitig, dass die Beklagte der Klägerin außer der im Mietvertrag genannten Adresse keine Anschrift mitgeteilt hat, unter der sie für die Klägerin erreichbar gewesen wäre. Die im Mietvertrag genannte Adresse der Beklagten in K. ist aber schon länger nicht mehr aktuell. Ausweislich des Handelsregisters wurde dort am 22.12.2023 als neue Geschäftsanschrift die aus dem Rubrum ersichtliche Adresse in H1 eingetragen. Unter der Adresse aus dem Mietvertrag wäre demnach eine Zustellung der Kündigung nicht mehr möglich gewesen. Soweit die Beklagte behauptet, sie habe die Mieträume nicht als ihre Geschäftsräume genutzt, sondern diese an die Firma KG H. 1 F. B. GmbH & Co. KG untervermietet, ändert dies nichts. Vielmehr hätte die Beklagte der Klägerin dann erst Recht ihre neue Anschrift mitteilen müssen, um für diese erreichbar zu sein. Allerdings kann eine echte Zugangsfiktion zu Lasten des Empfängers nur bei schwerwiegenden Treueverstößen wie grundloser Annahmeverweigerung oder arglistiger Zugangsvereitelung angenommen werden (BGH, Urteil vom 11.07.2007 - XII ZR 164/03, NJW-RR 2007, 1567; Ascheid/Preis/Schmidt, Kündigungsrecht, 7. Auflage 2024, Rn. 59). Dabei ist der Zugang nach Treu und Glauben auch dann zu unterstellen, wenn der Empfänger eine beim Postamt niedergelegte Kündigung nicht abholt, obwohl er mit dem Eingang einer Kündigung rechnen muss (BGH, Urteil vom 03.11.1976 - VIII ZR 140/75, BGHZ 67, 271; Hannemann/Wiegner, 5. Auflage 2019, § 28 Rn. 254). Dies ist auch der Fall, wenn ein Mieter sich in Zahlungsverzug befindet (Blank/Börstinhaus/Siegmund, 7. Auflage 2023, § 542 Rn. 78). Hier ist von dem Vorliegen der Voraussetzungen einer Zugangsfiktion auszugehen. Die Beklagte befand sich am 15.08.2024 in erheblichem Maße im Zahlungsverzug. So bestanden Rückstände aus 2023 in Höhe von insgesamt € 8.519,11. Zudem waren die Mieten März 2024 und Mai 2024 vollständig von ihr nicht bezahlt worden. Die Beklagte musste daher jederzeit mit dem Eingang einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs rechnen. Zudem war das Mietverhältnis, da es auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, jederzeit auch ordentlich kündbar. Dennoch hatte die Beklagte, obwohl sie bereits ab Dezember 2023 nicht mehr unter der im Mietvertrag angegebenen Adresse in K. ansässig war, der Klägerin keine neue Adresse mitgeteilt, was einen derart schwerwiegenden Treueverstoß zu werten ist, dass sich die Beklagte gem. § 242 BGB so behandeln lassen muss, als sei ihr die Kündigung am 15.08.2024 zugegangen. Die Zugangsfiktion entfällt auch nicht deswegen, weil der Klägerin bekannt gewesen wäre, dass die Beklagte in den Mieträumen keine Geschäftsräume unterhält. Dass die Klägerin einer Untervermietung an die Firma KG H. 1 F. B. GmbH & Co. KG schriftlich zugestimmt hätte, wie es nach § 18 des Mietvertrags erforderlich gewesen wäre, hat die Beklagte selber nicht behauptet. Aus dem Mietvertrag und dem vereinbarten Mietzweck ergibt sich dies ebenfalls nicht. Soweit die Beklagte mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 16.04.2025 behauptet hat, sie habe mit der vormaligen Hausverwaltung die Beschilderung mit der Bezeichnung „H. 1“ an der Klingelleiste, am Briefkasten und an der Mietertafel abgestimmt, ist dieser Vortrag gem. § 296a ZPO nicht mehr zu berücksichtigen. Hieraus würde sich aber auch nicht ergeben, dass die Klägerin Kenntnis von einer Untervermietung durch die Beklagte gehabt hätte. So hatten die Parteien schon im Mietvertrag unter § 28 Nr. 3 vereinbart, dass die Beklagte berechtigt war, auf der Firmentafel im Gebäude den Namen und das Logo des privaten H. Regional-Fernsehsenders „H. 1“ anzubringen. Da der Mietvertrag ausweislich § 2 Nr. 1 des Mietvertrags nicht zum Zwecke einer Untervermietung, sondern zur Eigennutzung geschlossen wurde, durfte die Klägerin davon ausgehen, dass es sich bei „H. 1“ um eine von der Beklagten innegehaltene Marke handelte. Von einer unerlaubten Untervermietung musste sie nicht ausgehen. c) Dahinstehen kann, ob die Beklagte sich am 15.08.2024 in einem die Kündigung rechtfertigenden Umfang in Zahlungsverzug befand, da das Mietverhältnis gem. § 4 des Mietvertrags ordentlich kündbar war und die sechsmonatige Kündigungsfrist zum Ablauf des Kalendervierteljahrs, zu dem die Vermieterin unter Einhaltung einer Frist von 6 Monaten kündigen konnte, am 31.03.2025 und somit vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung abgelaufen ist. Im Übrigen waren aber auch die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB gegeben. Die nachträglichen Zahlungen hatten keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 15.08.2024. So ist gem. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nur ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor dem Zugang der Kündigung befriedigt wird, wobei ein Ausgleich des gesamten Rückstands erforderlich ist. Dies war unstreitig nicht der Fall. Die Möglichkeit einer Schonfristzahlung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB besteht bei Gewerberaummietverhältnissen nicht. d) Soweit die Beklagte zunächst die Wirksamkeit der vorgelegten Verwaltervollmacht und deren Unterzeichnung durch einen Vertretungsberechtigten der Klägerin bestritten hatte, ist dieses Bestreiten nicht aufrechterhalten worden. So hatte die Klägerin auf das Bestreiten der Beklagten und einen entsprechenden Hinweis des Gerichts mit Schriftsatz vom 20.12.2024 substantiiert vorgetragen, dass die Verwaltervollmacht von dem Vorstand der Klägerin, nämlich Herrn W. und Herrn H. unterschrieben worden sei. Das Gericht hatte daraufhin die Beklagte mit der Terminsverfügung vom 27.01.2025 darauf hingewiesen, dass das Gericht noch die Vorstandsmitglieder W. und H. zum Termin laden würde, sollte die Beklagte die Wirksamkeit der Verwaltervollmacht weiter bestreiten. Hierzu wurde der Beklagten eine Stellungnahmefrist gewährt. Daraufhin ist keine Stellungnahme erfolgt, so dass der Vortrag als unstreitig zu werten ist. 2. Die Klage auf Zahlung künftiger Nutzungsentschädigung ist gem. § 259 ZPO zulässig. Nach § 259 ZPO kann Klage auf künftige Leistung erhoben werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Dies ist nicht nur dann anzunehmen, wenn der Mieter die Pflicht zur Zahlung der Miete oder Nutzungsentschädigung ernsthaft bestreitet, sondern auch dann, wenn aus sonstigen Gründen zu erwarten ist, er werde nicht zahlen. Die Anforderungen an diese Erwartung sind nicht hoch, ein über einen längeren Zeitraum bestehender, die Bruttomiete mehrfach übersteigender Rückstand des Mieters mit Miete oder Nutzungsentschädigung reicht aus (Schmidt-Futterer, 16. Auflage 2024, BGB § 546a Rn. 107). Aufgrund des Zahlungsverhaltens der Beklagten in der Vergangenheit ist die Besorgnis gerechtfertigt, dass sie die Nutzungsentschädigungen nicht zahlen wird. Die Klage auf künftige Nutzungsentschädigung ist auch begründet. Die Beklagte schuldet gem. § 546a Abs. 1 BGB die Zahlung von Nutzungsentschädigung bis zur Rückgabe der Mietsache in Höhe der vertraglich vereinbarten Miete. II. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91a ZPO. Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Zahlungsanspruchs war gem. § 91a ZPO nach billigem Ermessen über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden. Dabei war zu berücksichtigen, dass die Klägerin mit der Klage einen Anspruch auf Zahlung von Miete für April 2024 in Höhe von € 2.500,00 und für August 2024 in Höhe von € 7.799,87 geltend gemacht hat, mit der Replik dann aber eingeräumt hat, dass die Zahlung in Höhe von € 2.500,00 auf die Miete April 2024 bereits am 03.10.2024 und somit vor Rechtshängigkeit erfolgt war und die Miete August 2024 bereits am 15.08.2024 bezahlt worden war. Der Klägerin waren daher insoweit die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, zumal durch diese Zuvielforderung ein Gebührensprung verursacht wurde, so dass die diesbezüglichen Kosten auch nach dem Rechtsgedanken des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO von der Klägerin zu tragen sind. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Beklagte sich bei Klagerhebung mit den Mieten März 2024 und Mai 2024 in Verzug befand, da diese Mieten nicht streitgegenständlich waren (vgl. BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 68/17, NZM 2018, 444). III. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in §§ 708 Nr. 7, 711, 709 S. 1, 2 ZPO. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit des Zugangs einer Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses. Die Parteien waren verbunden durch einen Mietvertrag über eine Fläche im Zwischengeschoss zwischen EG und 1. OG des Gebäudes Fstr ... in ... H.. Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagte Mieterin. Das Mietverhältnis begann am 01.03.2023 und wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es wurde eine monatliche Nettokaltmiete von € 6.289,60 vereinbart zuzüglich Vorauszahlungen auf Heizkosten in Höhe von € 320,00 und auf Betriebskosten in Höhe von € 680,00 sowie Zahlung von Umsatzsteuer. Die Bruttomiete betrug € 7.799,87. Fällig waren die Mieten jeweils im Voraus spätestens am 3. Werktag des Monats. Die Vermietung erfolgte gem. § 2 Ziffer 1 des Mietvertrags zum Zwecke der Büronutzung im Rahmen des Betriebs einer Agentur für die Gestaltung, Realisation und Ausstrahlung von Fernsehprogrammen. Eine Untervermietung bedurfte gem. § 18 des Mietvertrags einer vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Die Beklagte teilte der Klägerin im Laufe des Mietverhältnisses keine von der im Mietvertrag angegebenen Adresse abweichende Anschrift mit. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Mietvertrags wird auf die Anlage K 1 Bezug genommen. Die Beklagte leistete auf die Miete für März 2024 und Mai 2024 zunächst keine Zahlungen. Zudem bestanden Zahlungsrückstände aus dem Jahr 2023 in Höhe von insgesamt € 8.519,11. Am 15.08.2024 sprach die Klägerin, vertreten durch die von ihr beauftragte Verwaltungsfirma, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus. Hilfsweise erklärte sie die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben Anlage K 2 verwiesen. Dem Kündigungsschreiben war eine Vollmacht im Original beigefügt. Am 16.08.2024 ging bei der Klägerin eine Zahlung in Höhe von € 5.299,87 mit der Tilgungsbestimmung „04.2024“ ein. Am 03.10.2024 zahlte sie mit dem Verwendungszweck „mieteRest 04/24 € 2.500,00. Am 15.11.2024 überwies die Beklagte an die Klägerin € 8.519,11 mit dem Verwendungszweck „mieteRest 23“. Die Mieten für Mai 2024 und September 2024 überwies die Beklagte am 14.01.2025. Die Klägerin behauptet, das Kündigungsschreiben vom 15.08.2024 sei der Beklagten am 15.08.2024 in der Mietsache persönlich übergeben worden und zugegangen. Die Vertretervollmacht sei von dem Vorstand der Klägerin unterzeichnet worden. Die Klägerin hatte zunächst mit der Klage vom 17.09.2023, die der Beklagten am 07.10.2023 zugestellt wurde, einen Räumungsanspruch, Ansprüche auf Zahlung künftiger Nutzungsentschädigung sowie auf Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von € 18.823,98 (Rest € 8.519,11 aus 2023, Rest € 2.500,00 aus April 2024, vollständige Mieten August und September 2024) sowie Mahnkosten in Höhe von € 5,00 geltend gemacht und behauptet, die Mieten April in Höhe von € 2.500,00, August 2024 und September 2024 seien nicht gezahlt worden. Diesen Vortrag hat sie mit der Replik dahingehend geändert, dass die Mieten März 2024, Mai 2024 und September 2024 nicht geleistet worden seien und unstreitig gestellt, dass bei Zustellung der Klage die Mieten April 2024 und August 2024 bereits vollständig bezahlt waren, ohne den Klagantrag zu ändern. Der Zahlungsantrag haben die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 19.12.2024 in Höhe von € 12.143,31 übereinstimmend für erledigt. Den diesbezüglichen Zinsantrag hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 19.12.2024 zurückgenommen. In der mündlichen Verhandlung haben die Parteien den Zahlungsantrag übereinstimmend vollständig für erledigt erklärt. Die Klägerin beantragt, wie folgt zu erkennen: 1. Die Beklagte wird kostenpflichtig verurteilt, die im Objekt “ Fstr. ... in ... H.“ im Zwischengeschoss zwischen EG und 1. OG belegene Fläche in Größe von ca. 315 m² zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagte wird kostenpflichtig weiter verurteilt, an die Klägerin ab dem 01. Oktober 2024 bis zur Räumung und Herausgabe der Fläche gem. Ziffer 1.) eine monatliche Nutzungsentschädigung zu zahlen, jeweils im Voraus bis zum 3. Werktag eines jeden Monats, und zwar in einer Gesamthöhe von 7.799,87 €. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte behauptet, sie habe in den Mieträumen keine Geschäftsräume unterhalten. Vielmehr habe sie die Fläche, wie mit der Klägerin vereinbart, der Firma KG H. 1 F. B. GmbH & Co. KG überlassen. Das Kündigungsschreiben sei ihr daher nicht zugegangen. Sie bestreitet zudem die Wirksamkeit der mit der Kündigung vorgelegten Verwaltervollmacht und bestreitet, dass diese von einem Vertretungsberechtigten der Klägerin erteilt und unterzeichnet worden sei. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 19.12.2024 und 03.04.2025 Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen H. S. und O. S1. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 03.04.2025 (Bl. 52 ff. d.A.) Bezug genommen. Nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung haben die Parteien mit Schriftsätzen vom 03.04.2025 (Eingang bei Gericht am 04.04.2025), 16.04.2025 und 28.04.2025 weiter vorgetragen.