318 S 201/10

Leitsatz: 1. Legt ein Parteivertreter trotz Aufforderung durch das Gericht nicht die ihm von der Partei erteilte Prozessvollmacht vor, führt dies zur Abweisung der Klage mit der entsprechenden Kostenlast für den Parteivertreter.(Rn.26) 2. Da sich bei der Bestellung des WEG-Verwalters im Gegensatz zur Abberufung eine Mehrheit der Wohnungseigentümer für den Verwalter ausgesprochen hat, sind an die Beurteilung dessen, was ein wichtiger Grund gegen die Bestellung des Verwalters ist, schärfere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung. Das Gericht wird deshalb ohne zwingende Notwendigkeit nicht in die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer eingreifen.(Rn.38) 3. Ein Wohnungseigentümer kann bei einer größeren Wohnanlage (hier: 24 Wohnungseigentumseinheiten) grundsätzlich verlangen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von einer gewerblichen externen Verwaltung durchgeführt wird, deren Mitarbeiter über die berufliche Qualifikation (Ausbildung im Bereich der Immobilienverwaltung) und Erfahrung bei der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften verfügen.(Rn.42) 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 15.07.2010 (Geschäfts-Nr.: 102G C 5/10) abgeändert: Die Klage des Klägers zu 10) wird abgewiesen. Die auf der Eigentümerversammlung vom 14.01.2010 zu TOP 2 a) - c) gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt. 2. Im Übrigen wird die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. 3. Von den Kosten der I. Instanz haben die Rechtsanwälte 1/10 und die Beklagten 9/10 zu tragen. Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. I. Die Parteien bilden die WEG H straße, H straße, H . Sie streiten um die Gültigkeit der zu TOP 2 auf der Eigentümerversammlung vom 14.01.2010 gefassten Beschlüsse über die Bestellung der Firma W Selbstverwaltung UG (haftungsbeschränkt), Geschäftsführerin S W zur WEG-Verwalterin (lit. a), die Höhe der Verwaltervergütung (lit. b) und die Ermächtigung des Beiratsvorsitzenden zum Abschluss des auf der Versammlung vorgelegten Verwaltervertrages (lit. c) (Protokoll mit anliegendem Verwaltervertrag, Anl. K 2). Bereits vor Aufteilung des Objekts in Wohnungseigentum hatte der damalige Eigentümer sämtliche Wohnungen des Gebäudes mit Mietvertrag vom 03.12.1975 an eine „Mietergruppe H str./H str." vermietet (Anl. K 4) und diesen im Mietvertrag weitgehende Rechte eingeräumt. Der Mietvertrag enthält unter anderem die Regelung, dass die Mietergruppe bestimmt, wer in das Gebäude einziehen darf. Die Miethöhe ist an § 28 Abs. 2 II. Berechnungsverordnung und damit an die Preisentwicklung der Mieten im sozialen Wohnungsbau gekoppelt. Die Mietergruppe wurde bei Abschluss des Mietvertrages von drei Mitgliedern vertreten, unter anderem durch S W, der geschäftsführenden Alleingesellschafterin der auf der Eigentümerversammlung vom 14.01.2010 bestellten WEG-Verwalterin. Frau S W ist seit dem Jahr 1975 Mitglied der Mietergruppe. Die Aufteilung des Objekts in Wohnungseigentum erfolgte im Jahr 1979 gemäß der Teilungserklärung vom 28.12.1979 (Anl. K 3). Die Eigentümer der 24 Wohnungseigentumseinheiten bilden seitdem die sog. Vermietergemeinschaft. Von den insgesamt 24 Wohnungen befinden sich 13 im Eigentum von Mitgliedern der Mietergruppe. Die übrigen 11 Wohnungen stehen im Eigentum von externen, d.h. nicht zur Mietergruppe gehörenden Personen. Dabei handelt es sich um die Kläger zu 1) - 11). In der Vergangenheit wurden aus den Reihen der Kläger Rechtsstreitigkeiten mit dem Ziel angestrengt, das Mietverhältnis mit der Mietergruppe zu beenden. Diese Bemühungen blieben erfolglos, da für die Kündigung des Mietvertrages nach der Rechtsprechung des Hanseatischen Oberlandesgerichts ein einstimmiger Beschluss der Vermietergemeinschaft erforderlich sei, der nicht vorlag. In gegen die Mitglieder der Mietergemeinschaft geführten Rechtsstreitigkeiten stand u.a. die Geschäftsführerin der WEG-Verwalterin, S W, in ihrer Eigenschaft als Gesellschafterin der Mietergruppe (einer GbR) auf Beklagtenseite. Frau S W bewohnt als Mitglied der Mietergruppe eine Wohnung in der H straße 41, ist aber nicht Wohnungseigentümerin. Sie ist seit Jahrzehnten für die Finanzen der Mietergruppe zuständig. Frau W ist alleinige Gesellschafterin und Geschäftsführerin der W Selbstverwaltung UG (haftungsbeschränkt). Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde bis zum 31.12.2009 von der Fa. A Immobilien GmbH verwaltet. Die Wohnungseigentümer beschlossen auf der Eigentümerversammlung vom 30.09.2009 mehrheitlich, die S Verwaltung GmbH i.Gr., Geschäftsführerin S Wi, ab dem 01.01.2010 zur Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bestellen. Dieser Beschluss wurde gerichtlich angefochten (Amtsgericht Hamburg, Geschäfts-Nr.: 102C C 34/09). Die Beklagten erkannten die Klage an. Auf der Eigentümerversammlung vom 14.01.2010 fassten die Wohnungseigentümer zu TOP 2 sodann die angefochtenen Beschlüsse. Wegen des Wortlauts der Beschlüsse, die auch die Laufzeit der Verwalterbestellung, die Höhe der Verwaltervergütung und den Abschluss des Verwaltervertrages beinhalteten, wird auf das Protokoll (Anl. K 2) Bezug genommen. Die Kläger haben die zu TOP 2 gefassten Beschlüsse mit einer am 15.02.2010 bei Gericht eingegangenen Klage angefochten und die Klage mit einem am 15.03.2010 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet. Die Kläger haben vorgetragen, dass S W die fachliche Qualifikation fehle, da sie keinerlei Erfahrungen und Kenntnisse auf dem Gebiet der Verwaltung von Wohnungseigentum besitze. Ihr fehle auch die persönliche Integrität, weil sie seit Jahrzehnten an der Spitze der Mietergemeinschaft stehe und in zahlreichen Rechtsstreitigkeiten gegen sie - die Kläger - beteiligt gewesen sei. Frau W; stehe im Lager der Beklagten und weise daher nicht die für den WEG-Verwalter notwendige Neutralität auf. Der Abschluss des Verwaltervertrages widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, da er den Eigentümern nicht vor der Versammlung vorgelegt worden sei und zahlreiche AGB-rechtlich unwirksame Regelungen zum Nachteile der Wohnungseigentümergemeinschaft enthalte. Die Kläger haben schriftsätzlich den Antrag angekündigt, „den in der Eigentümerversammlung vom 14.01.2010 [...] zu Tagesordnungspunkt (TOP 1) Beschlussantrag a)-c) des Protokolls gefassten Beschluss für ungültig zu erklären". Die Beklagten haben schriftsätzlich den Antrag angekündigt, die Klage abzuweisen. Die Beklagten sind der Klage entgegen getreten und haben insbesondere darauf verwiesen, dass für die Anfechtung eines Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes zustellen seien als bei der Abberufung. Die WEG-Verwalterin sei mit den Besonderheiten und speziellen Verhältnissen des Objekts vertraut und verfüge über die notwendige Qualifikation und Unparteilichkeit. Nach dem Inhalt des Protokolls wurden in der mündlichen Verhandlung vom 22.04.2010 vor dem Amtsgericht von den Parteien keine Anträge gestellt. Das Amtsgericht ordnete nicht den Übergang in das schriftliche Verfahren an (§ 128 Abs. 2 ZPO). Mit Urteil vom 15.07.2010 erklärte das Amtsgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.01.2010 zu TOP 2 für ungültig, da vor der Verwalterwahl nicht drei Vergleichsangebote eingeholt worden seien, was erforderlich gewesen wäre. Auf Antrag der Beklagten vom 05.08.2010 hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 25.10.2010 den Tatbestand des Urteils gem. § 320 ZPO berichtigt. Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 22.07.2010 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit einem am 13.08.2010 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit einem am 22.09.2010 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet haben. Die Beklagten rügen die Prozessvollmacht der Klägervertreter hinsichtlich der Kläger zu 3) (…) und 10) ( ) und tragen vor, dass auf den übersandten Vollmachtskopien die Unterschriften teilweise unleserlich seien, so dass nicht erkennbar sei, wer die Vollmacht erteilt habe. Unklar sei, ob in der Mitteilung der Kläger-Vertreter, die Kläger zu 3) und 10) nicht mehr zu vertreten, eine Klagrücknahme habe liegen sollen. Das Amtsgericht hätte dies aufklären müssen. Das Amtsgericht hätte die zu TOP 2 gefassten Beschlüsse schon deshalb nicht mangels eingeholter Vergleichsangebote für ungültig erklären dürfen, da die Kläger dies nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist gerügt hätten. Vielmehr habe das Amtsgericht auf diesen Aspekt erst im Termin zur mündlichen Verhandlung von sich aus hingewiesen. Die gegen die bestellte WEG-Verwalterin bzw. deren Geschäftsführerin erhobenen Vorwürfe der mangelnde Qualifikation und Neutralität habe diese in den ersten Monaten ihrer Tätigkeit eindrucksvoll widerlegt. Der Verwaltervertrag sei - was zwischen den Parteien unstreitig ist -nicht zum 31.12.2010 gekündigt worden. Die Verwalterin habe - was zwischen den Parteien ebenfalls unstreitig ist - inzwischen zahlreiche Eigentümerversammlungen durchgeführt, auf denen Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne allstimmig beschlossen und ihr allstimmig Entlastung erteilt worden sei. Die Beklagten beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 15.07.2010 (Geschäfts-Nr.: 102G C 5/10) abzuändern und die Klage abzuweisen. Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Die Kläger haben mit Schriftsatz vom 23.12.2010 Prozessvollmachten eingereicht, bei denen es sich nach ihrem Vortrag um die von den Klägern zu 1) - 8) und 11) handele. Mit Schriftsatz vom 09.08.2011 haben die Klägervertreter die Vollmacht des Klägers zu 9) in Kopie zur Akte gereicht (Anl. BB 1). Die Klägervertreter tragen vor, die Kopien der Prozessvollmachten seien entsprechend dem gerichtlichen Rubrum geordnet. Die Kläger verteidigen das amtsgerichtliche Urteil und machen insbesondere geltend, dass die Klage bereits aus den in der Klagebegründung genannten Umständen hätte Erfolg haben müssen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die von den Parteien im Berufungsverfahren eingereichten Schriftsätze Bezug genommen. Die Kläger haben nach Schluss der mündlichen Verhandlung noch einen Schriftsatz vom 24.11.2011 eingereicht. II. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Beklagten ist überwiegend unbegründet. Die Kammer hat den nicht nachgelassenen Schriftsatz der Kläger zu 1), 2), 4) - 9) und 11) vom 24.11.2011 zur Kenntnis genommen; neues Tatsachenvorbringen enthielt dieser nicht. 1. Das Berufungsverfahren war durchzuführen, obwohl sich kein Nachweis über die Zustellung des amtsgerichtlichen Urteils an den Kläger zu 10) in der Akte befindet. Auch bei fehlender oder fehlerhafter Zustellung beginnt die Berufungsfrist nach Ablauf von 5 Monaten ab Verkündung (§ 517 ZPO), ohne dass es darauf ankommt, ob die betreffende Partei Kenntnis von der Entscheidung erlangen konnte (BGH MDR 2004, 406; Zöller-Heßler, ZPO, 28. Auflage, § 517 Rdnr. 18). Das amtsgerichtliche Urteil ist am 15.07.2010 verkündet worden. Im Übrigen warder Kläger zu 10) durch das amtsgerichtliche Urteil auch nicht beschwert. 2. Im Hinblick auf die namens des Klägers zu 10) von den Prozessbevollmächtigten der Kläger erhobene Klage ist das amtsgerichtliche Urteil wie tenoriert abzuändern. Auf die Vollmachtsrüge der Beklagten (§ 88 ZPO) haben die Klägervertreter trotz Aufforderung durch die Kammer nicht die ihnen vom Kläger zu 10) (! i erteilte Prozessvollmacht vorgelegt. Dies führt zur Abweisung der Klage mit der entsprechenden Kostenlast für die Klägervertreter (vgl. Zöller-Vollkommer, § 88 Rdnr. 11). Die Kostenfolge des § 89 Abs. 1 Satz 3 ZPO war dagegen nicht auszusprechen, da das Amtsgericht die Klägervertreter im Hinblick auf den Kläger zu 10) nicht einstweilen zu Prozessführung zugelassen hat. Dagegen hat die Vollmachtsrüge im Hinblick auf den Kläger zu 3) keinen Erfolg. Die Klägervertreter haben mit Schriftsatz vom 23.12.2010 die ihnen vom Kläger zu 3) erteilte Prozessvollmacht eingereicht (und zwar als dritte der dem Schriftsatz beigefügten Vollmachtskopien). Die Rüge der Beklagten, dass die Unterschrift unleserlich sei, geht fehl, weil der Beklagte V im Termin vom 02.11.2011 selbst erklärt hat, der Kläger zu 3) habe ihm gegenüber erklärt, seine Anwälte zunächst bevollmächtigt zu haben, diese Vollmacht aber später widerrufen zu haben. Dies reicht der Kammer aus, um von einer bei Klagerhebung wirksamen Bevollmächtigung der Klägervertreter durch den Kläger zu 3) bei Klagerhebung auszugehen. 3. Die Kammer entscheidet trotz des Antrags der Kläger zu 1), 2), 4) - 9) und 11) und der Beklagten, das amtsgerichtliche Urteil aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückzuverweisen, gem. § 538 Abs. 1 ZPO in der Sache. Zwar geht die Kammer aufgrund des Sitzungsprotokolls der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vom 22.04.2010 davon aus, dass die Parteien die Anträge nicht gestellt haben. Auch hat das Amtsgericht nicht den Übergang in das schriftliche Verfahren angeordnet (§ 128 Abs. 2 ZPO). In der Gewährung gestaffelter Schriftsatzfristen für die Parteien liegt nicht die Anordnung des schriftlichen Verfahrens. Bei der Nichtsteilung der Anträge im ersten Rechtszug handelt es sich um einen wesentlichen Mangel des Verfahrens, da das Amtsgericht gegen § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO verstoßen hat, indem es über lediglich schriftsätzlich angekündigte, aber nicht im Termin gestellte (§§ 137 Abs. 1, 297 ZPO) Anträge entschieden hat (OLG Hamm, Urteil vom 11.05.2005 - 8 U 156/04 [BeckRS 2005, 09385]; OLG Koblenz, NJOZ 2002,1745 unter Hinweis auf OLG Köln, MDR 1972, 1044,1045 [jeweils zu § 539 ZPO a.F.]; Zöller-Heßler, § 538 Rdnr. 18). Es kann dahinstehen, ob der Verfahrensmangel dadurch geheilt worden ist, dass nach dem Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils - auch in der Form gemäß dem Berichtigungsbe-schluss vom 25.10.2010 - die Anträge gestellt worden sind und dies gem. § 314 Satz 1 ZPO beweist, dass die Anträge gestellt worden sind, weil diese Tatsache nicht gem. § 314 Satz 2 ZPO durch im Sitzungsprotokoll getroffene ausdrückliche oder doch unzweideutig widersprechende Feststellungen entkräftet wurde, da das Sitzungsprotokoll über die Antragstellung schweigt (so OLG Hamm, a.a.O.). Denn das Berufungsgericht darf gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 1 ZPO die Sache, soweit ihre weitere Verhandlung erforderlich ist, unter Aufhebung des Urteils und des Verfahrens an das Gericht des ersten Rechtszuges nur zurückweisen, soweit das Verfahren im ersten Rechtszug an einem wesentlichen Mangel leidet und auf Grund dieses Mangels eine umfangreiche und aufwändige Beweisaufnahme erforderlich ist, und eine Partei die Zurückverweisung beantragt. Da aufgrund der unterbliebene Antragsstellung im Berufungsverfahren keine umfangreiche und aufwändige Beweisaufnahme erforderlich ist, sondern die Sache entscheidungsreif ist, hat die Kammer in der Sache zu entscheiden. Die Zurückweisungstatbestände der § 538 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 1-7 ZPO sind als Ausnahmevorschriften eng auszulegen und einer Analogie nur sehr beschränkt zugänglich. Über die gesetzlich genannten Fälle hinaus ist die Zurückweisung auch dann nicht möglich, wenn sie zweckmäßig oder wünschenswert wäre, selbst wenn beide Parteien sie beantragen (Prütting/Gehrlein-Ober-heim, ZPO, 3. Auflage, § 538 Rdnr. 10). 4. Die Beklagten verfügen für die Berufung über das notwendige Rechtsschutzbedürfnis, weil der Bestellungszeitraum der am 14.01.2010 bestellten WEG-Verwalterin nicht mit dem 31.12.2010 geendet hat. Mangels Kündigung des Verwaltervertrages hat sich der Bestellungszeitraum - nach übereinstimmendem Vortrag beider Parteien - bis zum 31.12.2012 verlängert. Wird der Verwaltervertrag nicht gekündigt, verlängert sich der Bestellungszeitraum bis 31.12.2014. 5. Die Kläger zu 1) - 9) und 11) haben die Anfechtungsfrist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) durch den Eingang der Klage am 15.02.2010 (einem Montag) und deren demnächst erfolgte Zustellung am 15.03.2010 gewahrt, obwohl in der Klage von der Anfechtung zu Tagesordnungspunkt (TOP) 1 Beschlussantrag a) - c) die Rede ist. Allerdings ist dieser Antrag aufgrund der bereits in der Klage erfolgten Ausführungen zur Höhe des Streitwerts für die Anfechtung eines Beschlusses über die Verwalterbestellung und das beigefügte Protokoll der Eigentümerversammlung vom 14.01.2010 (Anl. K 2), aus dem sich ergibt, dass unter TOP 1 keine Beschlussfassung erfolgt ist und die Beschlüsse über die Verwalterbestellung unter TOP 2 a) - c) gefasst worden sind, so auszulegen, dass die unter TOP 2 a) - c) gefassten Beschlüsse angefochten werden sollten. Das Amtsgericht hat die Klage (stillschweigend) zutreffend auf die unter TOP 2 a) - c) gefassten Beschlüsse bezogen. Dies haben die Beklagten erstinstanzlich auch so verstanden. 6. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die unter TOP 2 a) - c) gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt. a) Der Begründung des Amtsgerichts vermag die Kammer nicht zu folgen. Zwar teilt die Kammer die Rechtsauffassung des Amtsgerichts, dass vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters Angebote von mehreren Verwaltern eingeholt werden müssen (BGH NZM 2011, 515; so auch bereits HansOLG, ZWE 2002, 483; OLG Schleswig, NJW-RR 2006, 1525). Dies hatten die Kläger jedoch nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) gerügt, so dass dieser Umstand - der nur zur Anfechtbarkeit und nicht zur Nichtigkeit der Beschlüsse führt - vom Amtsgericht nicht hätte berücksichtigt werden dürfen. b) Die angefochtenen Beschlüsse entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG), weil die neue Verwalterin - die Wand Selbstverwaltung UG (haftungsbeschränkt), Geschäftsführerin S i W - nicht die Gewähr dafür bietet, die Verwaltung mit der gebotenen Neutralität gegenüber allen Wohnungseigentümern zu führen. Ein wichtiger Grund gegen die Bestellung des Verwalters ist gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist. Dies wird der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen (Bärmann-Merle, WEG, 11. Auflage, § 26 Rdnr. 40 f.; Niedenführ/Kümmel/ Van-denhouten, WEG, 9. Auflage, § 26 Rdnr. 17). Da sich aber bei der Bestellung im Gegensatz zur Abberufung eine Mehrheit der Wohnungseigentümer für den Verwalter ausgesprochen hat, sind an die Beurteilung dessen, was ein wichtiger Grund ist, schärfere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung. Das Gericht wird deshalb ohne zwingende Notwendigkeit nicht in die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer eingreifen (HansOLG, ZMR 2005, 71, 72; Kammergericht, ZMR 2007, 801 - Tz. 7; OLG Düsseldorf, NJW 2006, 3645 -Tz. 58; Bämann-Merle, § 26 Rdnr. 41; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O.). Eine Ausnahme gilt dann, wenn nur der Mehrheitseigentümer für die Verlängerung der Verwalterbestellung gestimmt hat, während die übrigen Eigentümer dagegen waren, und der Verwalter mit dem Mehrheitseigentümer verwandtschaftlich eng verbunden ist. Setzt der Mehrheitseigentümer sein absolutes Stimmenübergewicht gegen die Mehrheit nach Köpfen für eine seinen Interessen einseitig verbundene Person ein, ist die persönliche und fachliche Eignung des Verwalters besonders kritisch zu prüfen (BayObLG, NZM 2001, 672 - Tz. 53; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, § 26 Rdnr. 19). Das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen den Klägern und der Geschäftsführerin der WEG-Verwalterin ist von vornherein nicht zu erwarten, da sich die Kläger und die Geschäftsführerin der Verwalterin in der Vergangenheit bereits in das Objekt betreffenden Rechtsstreitigkeiten in entgegen gesetzten Parteirollen gegenüberstanden. Der latente Konflikt zwischen den Klägern und der Mietergruppe existiert nach wie vor, da die Kläger aufgrund der besonderen Regelungen in dem vom früheren Gebäudeeigentümer mit der Mietergruppe im Jahre 1975 geschlossenen Mietvertrag daran gehindert sind, ihre Wohnungen selbst zu nutzen oder an eine Person ihrer Wahl zu einer Miete oberhalb der im sozialen Wohnungsbau zu entrichtenden Miete zu vermieten. Die geschäftsführende Alleingesellschafterin der WEG-Verwalterin, S W, ist unstreitig seit den 1970er Jahren Mitglied der sog. Mietergruppe. Bei dieser Mietergruppe handelt es sich rechtlich um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Mieterin aller Eigentumseinheiten in dem Objekt ist. Die Geschäftsführerin der Verwalterin nimmt eine exponierte Stellung innerhalb der Mietergruppe ein, was sich daraus ergibt, dass diese als eine von drei Vertretern der Mietergruppe den Mietvertrag für das Objekt unterzeichnet hat und seit Jahrzehnten für die Verwaltung der Finanzen der Mietergruppe zuständig ist. Ebenfalls unstreitig haben die Kläger, die sog. Fremdeigentümer, in der Vergangenheit wiederholt vergeblich Rechtsstreitigkeiten gegen die Mietergruppe geführt mit dem Ziel, das Mietverhältnis hinsichtlich ihrer Sondereigentumseinheiten zu beenden. Als eine der Gesellschaf-ter/-innen der GbR „Mietergruppe" war auch die Geschäftsführerin der Verwalterin Prozesspartei. Hinzu kommt, dass die geschäftsführende Gesellschafterin der WEG-Verwalterin, S W, zwar aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit in einer Unternehmensberatung Kenntnisse in der Buchführung und aufgrund ihrer Tätigkeit als Beauftragte für Finanzen der Mietergruppe Erfahrung mit mietrechtlicher Verwaltungstätigkeit hat. Sie verfügt jedoch unstreitig über keine Ausbildung im Bereich der Immobilienverwaltung und hat keinerlei berufliche Erfahrung als Verwalterin von Wohnungseigentum. Die Kammer verkennt nicht, dass die WEG-Verwalterin seit ihrer Bestellung bereits einige Eigentümerversammlungen einberufen hat, auf der zum Teil allstimmige Beschlüsse gefasst worden sind, unter anderem auch über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung. Auch will die Kammer der WEG-Verwalterin nicht Bemühen und Engagement bei ihrer Tätigkeit absprechen, insbesondere auch im Hinblick auf die Aufarbeitung des pflichtwidrigen Verhaltens der Vorverwaltung und dadurch für die Wohnungseigentümergemeinschaft eingetretene Schäden. Gleichwohl ist nicht zu verkennen, dass ein Wohnungseigentümer bei einem Objekt dieser Größe grundsätzlich verlangen kann, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von einer gewerblichen externen Verwaltung durchgeführt wird, deren Mitarbeiter über die berufliche Qualifikation und Erfahrung bei der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften verfügen. Dass die Kläger von der WEG-Verwalterin vorgelegten Beschlussanträgen zugestimmt und diese entlastet haben, ändert nichts daran, dass ihnen die Zusammenarbeit mit der WEG-Verwalterin nach Treu und Glauben nicht zumutbar ist, weil die geschäftsführende Alleingesellschafterin, S W, dem anderen von zwei verfestigten Lagern innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzuordnen ist. Auf ein Verschulden der Geschäftsführerin der Verwalterin kommt es dabei nicht an. Die Kammer sieht hier die von der oben zitierten Rechtsprechung geforderten zwingenden Gründe, um in die Mehrheitsentscheidung der Gemeinschaft einzugreifen und die zu TOP 2 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Die bestehenden Interessengegensätze zwischen den Klägern und der geschäftsführenden Gesellschafterin der WEG-Verwalterin, S W;, als Mitglied der Mietergruppe lassen die Begründung eines unbelasteten, für die Tätigkeit des Verwalters erforderlichen Vertrauensverhältnisses zu ihnen als ausgeschlossen erscheinen (vgl. BayObLG, NZM 2001, 672 - Tz. 53). Gerade wegen der tiefen Gräben, die aufgrund der Besonderheiten in der Historie dieses Objekts zwischen den externen Eigentümern und den Mietergruppe-Eigentümern bestehen, erscheint eine neutrale WEG-Verwaltung, die weder persönlich noch von ihrem Interesse her der einen oder anderen Seite nahe steht oder verpflichtet ist, in besonderem Maße angezeigt zu sein. Denn während es den ihr Wohnungseigentum selbst nutzenden Eigentümern etwa im Rahmen von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum typischerweise darauf ankommen wird, einen hohen Standard zu erreichen, steht dem das Interesse der Kläger, die ihr Wohnungseigentum weder selbst nutzen noch zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten können, diametral entgegen. Dass die Interessen von selbst nutzenden und vermietenden Eigentümern sich in finanziellen Fragen im Zusammenhang mit Instandsetzungsmaßnahmen nicht decken, ist im Bereich des Wohnungseigentumsrechts zwar nicht ungewöhnlich. Dieser Interessengegensatz wird in der Wohnungseigentümergemeinschaft der Parteien aber in erheblicher Weise dadurch verstärkt, dass die vermietenden Eigentümer nur Mieten in Höhe der im sozialen Wohnungsbau zu zahlenden Mieten verlangen können. Die vorgenannten Bedenken an der erforderlichen Neutralität der Verwalterin bestehen gerade auch im Hinblick auf die WEG-Verwaltung, so dass es nicht darauf ankommt, ob diese Bedenken noch in erheblich größerem Umfang bestehen, soweit die WEG-Verwalterin auch zur Verwalterin der Vermietergemeinschaft bestellt worden ist. Die Bedenken der Beklagten, dass eine externe gewerbliche WEG-Verwaltung den Besonderheiten des Objekts (Bestehen einer Mietergruppe, die alle Wohnungen des Objekts en bloc gemietet hat, und einer Vermietergemeinschaft) nicht gerecht werden könnte, teilt die Kammer nicht. Die Kammer verkennt auch nicht, dass sich auf der Eigentümerversammlung vom 14.01.2010 die Mehrheit der Köpfe (14 Ja-Stimmen) für die W. Selbstverwaltung UG (haftungsbeschränkt) als WEG-Verwalterin ausgesprochen haben. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass in dieser Wohnungseigentümergemeinschaft zwei Gruppen existieren, die in ungewöhnlich starkem Maße verfestigt sind, und zwar die 13 Wohnungseigentümer, die zugleich der Mietergruppe angehören (= die Beklagten), und die 11 Wohnungseigentümer, die ihr Sondereigentum wegen des sich auf alle Wohnungen beziehenden Mietvertrages weder selbst nutzen noch zur ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten können (= die Kläger). Die 13 Wohnungseigentümer, die zugleich Mitglieder der Mietergruppe sind, repräsentieren zwar die Mehrheit der Köpfe in dieser Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese seit Jahrzehnten stark verfestigte Eigentümergruppe hat ihre Mehrheit jedoch dahingehend ausgenutzt, ein Mitglied der Mietergruppe, d.h. eine Gesellschafterin derMie-ter-GbR, der auch sie angehören, zur WEG-Verwalterin zu bestellen. Aufgrund dessen hält es die Kammer für gerechtfertigt, die „Mietergruppen-Wohnungseigentümer" wertungsmäßig ähnlich einem Mehrheitseigentümer zu behandeln. Zwar bestehen keine „engen verwandtschaftlichen Beziehungen" im Sinne der oben zitierten Rechtsprechung und Literatur zwischen den 13 Wohnungseigentümern, die Mitglieder der Mietergruppe sind, und der geschäftsführenden Gesellschafterin der WEG-Verwalterin, S W . Es besteht aber ein ähnlich enges Vertrauensverhältnis, weil S W Mitgesellschafterin der GbR „Mietergruppe" ist und schon seit Jahrzehnten die Finanzen der Mietergruppe verwaltet. Vor diesem Hintergrund kann dahin stehen, ob die an die W Selbstverwaltung UG (haftungsbeschränkt) zu zahlende Verwaltervergütung niedriger ist als bei einer gewerblichen Verwaltung. Denn selbst wenn die Verwalterin die Verwaltung unentgeltlich ausführen würde, würde dies die Unzumutbarkeit für die Kläger, mit der bestellten Verwalterin zusammenzuarbeiten, nicht entfallen lassen. 8. Da notwendiger Weise auch die Beschlüsse zu TOP 2 b) und c) für ungültig zu erklären sind, wenn der Beschluss zu TOP 2 a) für ungültig erklärt wird, erübrigt sich ein näheres Eingehen auf die Einwendungen insbesondere dazu, dass der Verwaltervertrag erst auf der Versammlung vorgelegt wurde und zu den inhaltlichen Einwendungen der Kläger gegen den Verwaltervertrag. 9. Der Einwand der Beklagten, das Amtsgericht hätte aufklären müssen, ob in der von den Kläger-Vertretern erstinstanzlich mitgeteilten Mandatsniederlegung nicht eine Klagrücknahme der Kläger zu 3) und 10) gelegen habe, geht fehl. Die Mandatsniederlegung ist nicht gleichbedeutend mit einer Klagrücknahme. Der Schriftsatz vom 19.05.2010 enthält keine Anhaltspunkte für eine Klagrücknahme namens der Kläger zu 3) und 10). Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Trotz der teilweisen Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung haben die Beklagten die gesamten Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen, da die Klägervertreter bereits in erster Instanz angezeigt haben, den Kläger zu 10) nicht mehr zu vertreten. Einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, weil die Kammer die Revision gegen das Urteil nicht zulässt und die Erhebung der Nichtzulassungsbeschwerde gem. § 62 Abs. 2 WEG ausgeschlossen ist. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die Kammerweicht von der obergerichtlichen Rechtsprechung zur Anfechtung von Mehrheitsbeschlüssen über die Verwalterbestellung nicht ab. Es handelt sich um die Anwendung dieser Kriterien in einem Einzelfall. Wegen der besonderen Historie und Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft ist das Auftreten der klärungsbedürftigen Frage nicht in einer Vielzahl von Fällen zu erwarten.