318 S 198/11

Leitsatz: 1. Jeder Eigentümer kann für den Fall, dass in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwalter nicht bestellt ist, ohne weitere Darlegung von Tatsachen nach § 43 Nr. 1 WEG die gerichtliche Bestellung eines Verwalters verlangen, und zwar gestützt auf die §§ 21 Abs. 4 und 8 WEG.(Rn.16) 2. Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf Bestellung einer Verwaltung unterliegt nicht der Verwirkung. Denn die Bestellung einer Verwaltung kann nicht ausgeschlossen werden (§ 20 Abs. 2 WEG). Ferner kann jeder Eigentümer jederzeit die Bestellung eines Verwalters verlangen.(Rn.18) 3. Ob der Anspruch eines einzelnen Eigentümers, einen (Not-)Verwalter gerichtlich bestellen zu lassen, überhaupt der Verjährung unterliegt oder unverjährbar ist, bedarf keiner Entscheidung. Denn der entsprechende Anspruch entsteht an jedem Tag, an dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, ohne dass eine Verwaltung bestellt ist, neu.(Rn.19) Die Berufung der Beklagten zu 7) gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 11. Oktober 2011 - Az. 740 C 26/11 - wird zurückgewiesen. Die Beklagte zu 7) trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte zu 7) kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages geleistet hat. Die Revision wird zugelassen. I. Der Kläger und die Beklagte zu 7) streiten in der Berufungsinstanz weiterhin um die Bestellung einer neuen Verwaltung für die WEG B ... Str. a, H ... (R ). Wegen des Sachverhalts wird Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO), die keiner Ergänzung bedürfen. Das Amtsgericht hat mit seinem Urteil vom 11. Oktober 2011 (Bl. 110 d.A.) die Fa. K R Immobilien GmbH (H ) für die Dauer von zwei Jahren zur Verwalterin der WEG, deren Mitglieder die Parteien sind, zu einer monatlichen Vergütung von € 25,- netto pro Einheit bestellt, wobei sich die Rechte und Pflichten des Verwalters aus dem WEG ergeben und eine Abberufung durch Mehrheitsbeschluss vor Ablauf der festgesetzten Amtszeit nur bei gleichzeitiger Neuwahl eines neuen Verwalters zulässig ist. In den Entscheidungsgründen hat es dazu ausgeführt, dass das Gericht nach den §§ 20 Abs. 2, 21 Abs. 4 und 8 WEG einen WEG-Verwalter zu bestellen gehabt habe. Die Eigentümer des Hauses B ... Straße a bildeten eine Untergemeinschaft zur WEG B ... Straße / a, die aus den in beiden Häusern belegenen Sonder- und Teileigentumseinheiten bestehe. Dass die Verwalterin für die Untergemeinschaft Haus a (Hinterhaus) - Fa. S ... Immobilien GmbH - in einer Gesamteigentümerversammlung unter Einschluss der Eigentümer der Einheiten des Vorderhauses (Nr. …) bestellt worden sei, sei nicht ersichtlich. Nach § 20 Abs. 2 WEG könne die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden, so dass bei dessen Fehlen jeder Eigentümer jederzeit die Bestellung verlangen könne. Verweigerten sich die übrigen Eigentümer diesem Verlangen, könne der Verwalter auch vom Gericht bestellt werden, § 21 Abs. 8 WEG. Auf ein aktuelles konkretes Bedürfnis für die Verwalterbestellung komme es nicht an. Die Gemeinschaft habe kein Organ, so dass alle Eigentümer im Rechtsverkehr mit Dritten zusammenwirken müssten. Ferner fehle eine Person, die berechtigt sei, Versammlungen einzuberufen. Der Umstand, dass der Kläger viele Jahre auf eine Verwaltung verzichtet habe, ändere daran nichts. Die Bestellung der Fa. S Immobilien GmbH stehe dem nicht entgegen, weil diese nur für die Untergemeinschaft eingesetzt worden sei. Das Gericht habe bei der Entscheidung einen Spielraum. Die Fa. K R Immobilien GmbH erscheine nach Rücksprache mit deren Geschäftsführer geeignet und habe sich auch zur Übernahme der Verwaltung bereit erklärt. Unberührt bleibe indes die Befugnis der Eigentümer, diesen Verwalter wieder abzuberufen und eine neue Verwaltung zu bestellen, wenngleich ein verwalterloser Zustand durch die Verknüpfung von Ab- und Neuwahl vermieden werden solle. Gegen dieses Urteil, der Beklagten zu 7) über ihren Prozessbevollmächtigten zugestellt am 21. Oktober 2011 (Bl. 126 d.A.), hat diese mit anwaltlichem Schriftsatz vom 18. November 2011 -Eingang bei Gericht am selben Tag (Bl. 129 d.A.) - Berufung eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 21. Dezember 2011 - Eingang bei Gericht am selben Tag (Bl. 136 d.A.) - begründet. Die Beklagte zu 7) macht mit ihrer Berufung geltend, dass das Amtsgericht verfahrensfehlerhaft ihren Vortrag unberücksichtigt gelassen habe, wonach der Kläger seit Bestehen der Gemeinschaft (1981), also seit etwa 20 Jahren keinerlei Anstrengungen unternommen habe, dass auch sein Wohnungseigentum durch einen Verwalter verwaltet werde. Der Anspruch sei verjährt, die Verjährungseinrede werde erhoben. Ferner habe der Kläger, so die Beklagte zu 7) weiter, nicht binnen angemessener Frist zu erkennen gegeben, dass er eine Verwaltung durch den berufenen Verwalter wünsche. Daher habe er sein Recht, die Bestellung eines Verwalters zu verlangen, verwirkt. Jedenfalls hätte der Kläger aber die Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit des Beschlusses der Gemeinschaft über die Bestellung der Fa. S ... Immobilien GmbH vom 21. April 2010 gerichtlich feststellen lassen müssen; deren Bestellung habe das Amtsgericht ebenso nicht mitberücksichtigt. Diese Verwaltung übe das Verwalteramt für die Gemeinschaft aus und nehme auch deren Angelegenheiten wahr. Im Übrigen entspreche aber jedenfalls die Bestellung der Fa. K R ... Immobilien GmbH nicht „billigem Ermessen". Es sei schon nicht ersichtlich, ob das Amtsgericht überhaupt sein Auswahlermessen ausgeübt habe; weshalb die Fa. S Immobilien GmbH nicht als Verwalterin der WEG in Betracht gekommen sei, bleibe unbeantwortet. Zu entsprechenden Überlegungen hätte aber Anlass bestanden, weil die Bestellung eines weiteren Verwalters mit finanziellen Belastungen für die übrigen Eigentümer einhergehe. Das dem Gericht eröffnete Ermessen sei hier „auf Null" reduziert gewesen, und zwar dahingehend, dass die Fa. S ... Immobilien GmbH zur Verwalterin zu bestellen sei, die ohnehin schon bis Ende 2013 als Verwalterin bestellt worden sei. Dafür spreche auch deren Erfahrung im Objekt. Ordnungsgemäß bestellt sei die Fa. K R ... Immobilien GmbH jedenfalls bislang nicht. Die Beklagte zu 7) beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 11. Oktober 2011 - Az. 740 C 26/11 - abzuändern und die Klage abzuweisen. Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er macht geltend, dass sein Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung bzw. erstmalige Herstellung ordnungsgemäßer Zustände permanent bestehe und daher nicht verjähren könne. Es könne auch nicht sein, dass allein eine längerfristige verwalterlose Zeit in der Gemeinschaft ausschließe, dass ein Eigentümer (erstmals) die Bestellung eines Verwalters verlangen könne. Soweit die Fa. S ... Immobilien GmbH bereits für die gesamte Gemeinschaft tätig geworden sei, habe sie sich lediglich Befugnisse angemaßt, die ihr nicht zugestanden hätten. Ferner habe sich die Fa. S ... Immobilien GmbH in der Vergangenheit in vielfacher Weise als WEG-Verwalterin diskreditiert; insoweit wird Bezug genommen auf die Ausführungen des Klägers in seinen Schriftsätzen vom 20. Januar 2012, dort S. 3 bis 5 (Bl. 148 ff. d.A.), und vom 27. Januar 2012 (Bl. 173 d.A.). Deswegen sei es auch nicht ermessensfehlerhaft gewesen, die Fa. K R Immobilien GmbH zur Verwalterin zu bestellen. Eine finanzielle Doppelbelastung der übrigen Eigentümer könnte durch eine außerordentliche Kündigung des Vertrages mit der Fa. S Immobilien GmbH abgewendet werden. Er, der Kläger, habe sich vor der Anrufung des Gerichts auch ausreichend bemüht, das bestehende Problem außergerichtlich zu lösen, Ein Verwalter, der eine Versammlung einberufen könne, existiere nicht, ebenso wenig wie ein Verwaltungsbeirat. Ein einzelner Eigentümer sei zur Einberufung einer Versammlung nicht befugt. Auf eine Einladung von ihm, dem Kläger, zu einer solchen habe - was zwischen den Parteien unstreitig ist - kein anderer Eigentümer positiv reagiert, so dass es überflüssig gewesen wäre, wenn er, der Kläger, sich für die Einberufung einer Versammlung zuvor noch hätte gerichtlich ermächtigen lassen; eine Vorbefassung der übrigen Eigentümer sei erfolgt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Berufungsverfahren eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. 1. Die Voraussetzungen zur Zulässigkeit der Berufung sind erfüllt. Die Beklagte zu 7) hat ihre-statthafte Berufung form- und fristgerecht eingelegt und begründet, §§ 517, 519, 520 Abs. 2 ZPO. Auch der nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO notwendige Wert der Beschwer von € 600,- ist überschritten. In der Sache wendet sich die Beklagte zu 7) gegen die Bestellung einer Verwaltung, für die sie über einen Zeitraum von zwei Jahren monatlich € 25,- netto bzw. € 29,75 brutto aufwenden müsste. Daraus ergibt sich schon ein Wert ihrer Beschwer in Höhe von € 714,-. Ob zu ihren Gunsten auch die auf die übrigen Miteigentümer, die der Kläger in erster Instanz in Anspruch genommen hat und die mit der Beklagten zu 7) eine Streitgenossenschaft bilden, entfallende Vergütung bei der Berechnung der Beschwer zu berücksichtigen sind, bedarf keiner Entscheidung. 2. Die Berufung ist aber unbegründet. Die Entscheidung des Amtsgerichts, für die WEG B ... Str. / a die Fa. K R Immobilien GmbH (H ) für die Dauer von zwei Jahren zur Verwalterin zu bestellen bei einer monatlichen Vergütung von € 25,- netto pro Einheit, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Die mit der Berufung der Beklagten zu 7) geltend gemachten Umstände greifen hier nicht durch. a) Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass jeder Eigentümer für den Fall, dass in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwalter nicht bestellt ist, ohne weitere Darlegung von Tatsachen nach § 43 Nr. 1 WEG die gerichtliche Bestellung eines Verwalters verlangen kann, und zwar gestützt auf die §§ 21 Abs. 4 und 8 WEG (vgl. dazu nur BGH, NZM 2011, 630 f.). Ein Verwalter für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne der §§ 26 ff. WEG ist vorliegend nicht bestellt. Zwar ist auf der Eigentümerversammlung vom 21. April 2010 ausweislich des Protokolls (vgl. Anlage B1, Bl. 57 d.A.) zu TOP 4 mehrheitlich die Fa. S Immobilien GmbH für die Zeit vom 1. Januar 2011 bis zum 31. Dezember 2013 zur Verwalterin bestellt worden. Allerdings handelte es sich bei dieser Versammlung lediglich um eine solche, der die Eigentümer des Objekts B ... Straße a (Hinterhaus) beigewohnt haben, nicht aber diejenigen des Vorderhauses (B ... Straße ). Ferner bezieht sich die dort beschlossene Bestellung der Fa. S Immobilien GmbH zur Verwalterin unstreitig auch nicht auf die Teileigentumseinheit des Klägers, die ebenfalls im Hinterhaus belegen ist. Die Eigentümer in beiden Objekten bilden zwar für sich genommen nach der geltenden Teilungserklärung (vgl. Anlage K1, Bl. 5 d.A.) jeweils eine Untergemeinschaft, weil es darin heißt „Es soll erreicht werden, daß alle Aufwendungen (...) für den Gebäudekomplex Vorderhaus und Hinterhaus getrennt ermittelt und getragen werden" und Entscheidungen betreffend Reparaturen und „sonstige bauliche Ausnutzungen" im Bereich der beiden Gebäude können getrennt getroffen werden. Die jeweilige Untergemeinschaft ist allerdings nicht (teil-)rechtsfähig und ihr steht daher auch nicht die Kompetenz zu, einen sog. „Teil-Verwalter" durch Beschluss zu bestellen (vgl. LG Düsseldorf, NZM 2010, 288); es darf für eine Gesamtanlage - wie hier - zwingend nur einen Verwalter geben (so auch Dötsch, in: Timme, BeckOK-WEG, Ed. 12 [4/2012], § 10, Rn. 40 m.w.N.). Die Bestellung der Fa. S Immobilien GmbH zur Verwalterin war nichtig; einer gesonderten Feststellung dieser nichtigen Willensbildung durch ein Gericht bedurfte es nicht, § 23 Abs. 4 S. 1 WEG. Ob diese „Verwalterin" daher bereits - kostenpflichtig - Tätigkeiten für das Objekt B; Straße a und ggfs. auch weitere Einheiten im Vorderhaus wahrgenommen hat, ist ohne Belang. b) Der Anspruch des Klägers auf Bestellung einer Verwaltung ist weder verwirkt noch verjährt, aa) Sämtliche Voraussetzungen einer etwaigen Verwirkung des Anspruchs des Klägers hat die Beklagte zu 7) nicht dargetan. Eine Verwirkung kommt nach allgemeinen Grundsätzen in Betracht, wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde (vgl. dazu nur BGH, NJW 2010, 3714, 3715, Tz. 23). Zwar hat der Kläger innerhalb eines längeren Zeitraums, und zwar ab Bestehen der Gemeinschaft seit dem Jahr 1982, seinen Anspruch auf (gerichtliche) Bestellung einer Verwaltung nicht geltend gemacht, wobei Hinderungsgründe in seiner Person nicht ersichtlich sind. Jedoch hat die Beklagte zu 7) nichts dazu vorgetragen, aus welchen Umständen bzw. Verhaltensweisen des Klägers sie berechtigterweise darauf schließen durfte, dass er auch in Zukunft von diesem Recht keinen Gebrauch machen werde, und sich darauf auch noch eingerichtet hat (Umstandsmoment). Im Übrigen steht nach Auffassung der Kammer auch das Gesetz einer Verwirkung, die dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB folgend die Geltendmachung eines Rechts als treuwidrig bzw. rechtsmissbräuchlich erscheinen lässt, entgegen. Der Kläger konnte keinen Vertrauenstatbestand schaffen; die Bestellung einer Verwaltung kann nicht ausgeschlossen werden , § 20 Abs. 2 WEG. Ferner kann jeder Eigentümer jederzeit die Bestellung eines Verwalters verlangen (BGH, NZM 2011, 630 f.). Dies hatte auch die Beklagte zu 7) zu gewärtigen, so dass sie sich - abseits des Umstandes, dass sie dazu nichts weiter vorgetragen hat - nicht auf ein Untätigbleiben des Klägers einrichten durfte. bb) Die von der Beklagten zu 7) - in zulässiger Weise - erst in zweiter Instanz erhobene Einrede der Verjährung greift ebenfalls nicht durch. Nach § 194 Abs. 1 BGB unterliegt das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen (Anspruch), der Verjährung. Ob der Anspruch eines einzelnen Eigentümers, einen (Not-)Verwalter gerichtlich bestellen zu lassen, überhaupt der Verjährung unterliegt oder unverjährbar ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Nach Auffassung der Kammer entsteht der entsprechende Anspruch nämlich an jedem Tag, an dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, ohne dass eine Verwaltung bestellt ist, neu. Dies folgt aus dem Grundgedanken, dass die Möglichkeit, eine Verwaltung zu bestellen, von Gesetzes wegen nicht ausgeschlossen werden darf, vgl. § 20 Abs. 2 WEG. Die Eigentümer können also zwar - zunächst - davon Abstand nehmen, eine Verwaltung zu bestellen; eine Pflicht zur Verwalterbestellung besteht nicht (vgl. Elzer, in: Timme, a.a.O., § 20, Rn. 24). Diese dem Selbstorganisationsrecht der Gemeinschaft entnommene Entscheidungskompetenz geht jedoch stets einher mit dem in einer verwalterlosen Zeit immer wieder neu entstehenden Recht eines jeden Eigentümers, eine Bestellung verlangen zu können. Die verjährungsrechtliche Behandlung dieses Rechts bzw. Anspruchs ist daher vergleichbar mit derjenigen von Ansprüchen, die auf die Unterlassung wiederkehrender Störungen gerichtet ist (vgl. dazu BGH, NJW 1990, 2555, 2556). Auch in Ansehung des Umstandes, dass der Anspruch eines jeden Eigentümers auf jederzeitige Bestellung einer Verwaltung (auch) der Regelung des § 21 Abs. 4 WEG entnommen wird (s.o.) und insoweit in Anlehnung an die mietrechtliche Rechtsprechung des BGH (vgl. Urt. v. 17. 2. 2010 - VIII ZR 104/09, NZM 2010, 235) erwogen wird, ob nicht auch der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung unverjährbar ist (so etwa AG Köln, ZMR 2011, 675; Schmid, IMR2010, 360; Dötsch, in: Timme, a.a.O., § 14, Rn. 57; a.A. etwa Kammer, Urt. v. 30.11.2011 - 318 S 81/11 [unveröffentlicht]), hält die Kammer eine anderweitige Betrachtung nicht für geboten. Den Verjährungsvorschriften liegt der Gedanke zugrunde, dass gewisse tatsächliche Zustände, die längere Zeit hindurch unangefochten bestanden haben, im Interesse des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit als zu Recht bestehend anerkannt werden (BGH, NJW-RR 1993, 1059,1060). Auch sind insoweit Gesichtspunkte des Schuldnerschutzes von Bedeutung (BGH, NJW 1998, 1058, 1059). Im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stellt das Gesetz aber wertungsmäßig - wie sich der Regelung in § 20 Abs. 2 WEG entnehmen lässt - darauf ab, dass den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nur dann Rechnung getragen wird, wenn die Gemeinschaft auch einen WEG-Verwalter bestellt; ein verwalterloser Zustand wird lediglich geduldet. Da jeder Eigentümer - also auch der derjenige, der Beklagter im Rechtsstreit um die gerichtliche Bestellung einer Verwaltung ist - ein (unterstelltes) Interesse an einer ordnungsmäßigen Verwaltung hat, vermögen Gesichtspunkte des Schuldnerschutzes in diesem Zusammenhang nicht zu tragen. Und solange eine Verwaltung in einer Gemeinschaft nicht bestellt ist, müssen die Eigentümer - insbesondere in Ansehung von § 20 Abs. 2 WEG - jederzeit gewärtigen, dass ein einzelner Eigentümer seinen Anspruch zur (erstmaligen) Herstellung ordnungsgemäßer Zustände durchsetzt; erst wenn dieser tatsächlich Erfolg hat, tritt ein rechtmäßiger Zustand in der Gemeinschaft ein. Im Übrigen müsste sich ein Rechtsnachfolger - unterstellt, der fragliche Anspruch unterläge der regelmäßigen Verjährung nach Maßgabe der §§ 195, 199 BGB - auch die Kenntnis seines Rechtsvorgängers zurechnen lassen. Für den Fall eines Eigentümerwechsels bzw. seines Eintritts in die Gemeinschaft könnte er den ihm an sich zustehenden Anspruch auf Bestellung eines Verwalters nicht mehr durchsetzen, obwohl er - anders als sein Rechtsvorgänger -den verwalterlosen Zustand aus vernünftigen und naheliegenden Gründen nicht hinzunehmen bereit ist. Dies widerspräche dann aber dem in § 20 Abs. 2 WEG niedergelegten Gedanken. c) Die Auswahl der Fa. K R ... Immobilien GmbH war auch nicht ermessensfehlerhaft. aa) Die Voraussetzungen für die Ausübung des dem Gericht über § 21 Abs. 8 WEG eingeräumten Ermessens sind erfüllt, weil die Mitglieder der WEG B ... Str. I a eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG, nämlich die Bestellung einer Verwaltung, unterlassen haben (siehe Vandenhouten, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl. 2010, § 21, Rn. 134). Eine solche Willensbildung als Ausfluss ihres Selbstorganisationsrechts liegt weder in Form eines Beschlusses noch einer Vereinbarung vor, obwohl jene nach dem Gesetz „erforderlich" war (vgl. dazu nur Elzer, in: Timme, a.a.O., § 21, Rn. 402 f.). bb) Dem Kläger fehlt zur Geltendmachung seines Anspruchs nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Das wäre nur dann der Fall, wenn er im Rahmen des ihm Möglichen und Zumutbaren nicht versucht hätte, die Eigentümerversammlung - entsprechend dem Selbstorganisationsrecht der Gemeinschaft - mit seinem Anliegen vor zu befassen (vgl. dazu Elzer, in: Timme, a.a.O., § 43, Rn. 65 m.w.N.). Der Kläger hat dazu - auch in zweiter Instanz - aber unwidersprochen geltend gemacht, dass er seine übrigen Miteigentümer im Februar 2011 angeschrieben und aufgefordert hat, an einer Eigentümerversammlung, vorgesehen für den 22. März 2011, teilzunehmen, um die Bestellung einer Verwaltung zu beschließen. Dieser Aufforderung sind zwei Miteigentümer entgegen getreten; die übrigen Eigentümer haben sich darauf überhaupt nicht gemeldet. Die nochmalige Anrufung der Eigentümerversammlung, etwa auch durch gerichtliche Ermächtigung dazu (vgl. OLG Zweibrücken, NZM 2011, 79), durch den Kläger wäre daher vorliegend bloße Förmelei. cc) Die Kammer hat weder die Angemessenheit noch die Zweckmäßigkeit der Anordnung des Amtsgerichts zu überprüfen, sondern lediglich, ob die tatsächlichen Voraussetzungen des (Auswahl-)Ermessens vorlagen und das Amtsgericht hiervon fehlerfreien Gebrauch gemacht hat (OLG Düsseldorf, NZM 2000, 833, 834; Elzer, in: Timme, a.a.O., § 21, Rn. 420). Einen Ermessensfehlgebrauch seitens des Amtsgerichts zeigt die Berufung vorliegend indes nicht auf. Eine Entscheidung - auch im Rahmen von § 21 Abs. 8 WEG - entspricht dann „billigem Ermessen", wenn sie den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung entspricht, also auf eine solche Maßnahme für die Gemeinschaft gerichtet ist, die dem geordneten Zusammenleben innerhalb der Gemeinschaft dient und die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht (vgl. zu diesem Begriff etwa OLG Hamm, NJW-RR 2004,1310,1311). Die Berufung rügt insoweit, dass das Amtsgericht sich nicht mit der Möglichkeit befasst habe, die Fa. S ... Immobilien GmbH zur „Gesamtverwalterin" zu bestellen, zumal dahingehend eine sog. Ermessungsreduktion auf Null gegeben gewesen sei. Dem folgt die Kammer nicht. Der Kläger hat in seinen Klageanträgen - ohne Verpflichtung dazu - mehrere Verwaltungsunternehmen, die sich seinen Vortrag nach zur Übernahme der Verwaltung bereit erklärt hatten, aufgeführt, vorrangig die auch vom Amtsgericht später ausgewählte Fa. K R Immobilien GmbH. Die Beklagte zu 7), die in erster Instanz schon gesondert von den übrigen Eigentümern anwaltlich vertreten gewesen ist, hat vor dem Amtsgericht weder etwa dazu vorgetragen, weshalb diese Verwaltung nicht dafür geeignet sei, die Verwaltung der Gemeinschaft zu übernehmen, noch dazu, weshalb einzig die Bestellung der Fa. S ... Immobilien GmbH den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und damit „billigem Ermessen" entsprechen solle; sie hat vielmehr lediglich den hier geltend gemachten Anspruch in Abrede genommen. Die Geeignetheit beider Verwaltungsunternehmen stand in erster Instanz außer Streit. Auch in zweiter Instanz bringt die Beklagte zu 7) nichts dazu vor, weshalb die Fa. K; R Immobilien GmbH nicht geeignet für die Übernahme des Verwalteramtes sein soll. Sofern sie erstmals in zweiter Instanz darauf abhebt, dass die Fa. S ... Immobilien GmbH dafür geeignet sei und auch nur deren Bestellung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, ist sie mit entsprechendem Sachvortrag dazu nach § 531 Abs. 2 Ziff. 3 ZPO ausgeschlossen. Zwischen den Parteien steht die Frage der Geeignetheit der Fa. S ... Immobilien GmbH für die Übernahme der Verwaltung erst jetzt im Streit. Bei sorgfältiger Prozessführung hätte die Beklagte zu 7) unter Berücksichtigung des gesamten Vorbringens des Klägers schon in erster Instanz erkennen können, dass der Kläger vorrangig daran interessiert ist, jedenfalls nicht dieses Unternehmen vom Gericht als Verwalterin bestellen zu lassen. Dementsprechend hätte es der Beklagten zu 7) oblegen, nicht nur den geltend gemachten Anspruch als solchen zu negieren, sondern sie hätte - eine abweichende rechtliche Würdigung durch das Gericht in Betracht ziehend - auch zur möglichen Rechtsfolge einer gerichtlichen Entscheidung vortragen müssen. Ausweichen Gründen und Umständen daher die Fa. S ... Immobilien GmbH vorliegend derart geeignet zur Übernahme des Verwalteramtes sein soll, dass nur allein deren Bestellung dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer entspricht, hat die Kammer nicht näher zu prüfen. Ohnehin zeigt der vor der Kammer entstandene Streit über die Ordnungsmäßigkeit der bisherigen Tätigkeit der Fa. S Immobilien GmbH, dass deren Bestellung jedenfalls nicht derart in Betracht zu ziehen ist, dass ihr Vorrang vor allen anderen Verwaltungen einzuräumen ist. Und selbst wenn das Amtsgericht mangels konkreten Tatsachenvortrages der Parteien von sich aus gehalten gewesen wäre, auch die Bestellung der Fa. S ... Immobilien GmbH bei der Auswahl in Betracht zu ziehen, so hat das Amtsgericht im Ergebnis jedenfalls nicht ermessensfehlerhaft gehandelt. Es trifft zwar zu, dass sich in den Entscheidungsgründen seines angefochtenen Urteils dazu keine Ausführungen finden. Dazu bestand aber auch kein Anlass. Der Kläger hatte dem Amtsgericht insgesamt drei übernahmewillige Verwaltungen angezeigt, wovon sich das Amtsgericht hinsichtlich der als vorzugswürdig benannten Verwaltung von deren Übernahmewilligkeit selbst überzeugt hat. Ferner hat das Amtsgericht auch die Vergütungsfrage geklärt. Insoweit trifft es zwar zu, dass diejenigen Eigentümer, die bislang nur die Fa. S Immobilien GmbH als „Teil-Verwalter" bestellt haben, für einen Übergangszeitraum eine finanzielle Doppelbelastung zu tragen haben. Dieser Umstand ist im Hinblick auf die ordnungsgemäßen Zustände, die in der Gemeinschaft herzustellen gewesen sind, allerdings hinzunehmen. Hinzu kommt, dass die Vorgehensweise der Fa. S ... Immobilien GmbH, sich - in nichtiger Weise (s.o.) - nur als Verwalter für einzelne Einheiten einer Gesamtgemeinschaft bestellen zu lassen, von vornherein keinen zwingenden Anlass dafür bietet, auch unter Hinzunahme dieses Kostengesichtspunktes nur und allein deren Bestellung in Erwägung zu ziehen. Zwar sind von einem gewerblichen WEG-Verwalter nicht die Kenntnisse eines Volljuristen zu verlangen (vgl. LG Berlin, NZM 2009, 551; LG Karlsruhe, NZM 2012, 279), aber der Umstand, dass die Fa. S Immobilien GmbH trotz der Anerkennung der (Teil-)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft „im Ganzen" (vgl. dazu nur BGH, B. v. 02.06.2005 - V ZB 32/05, NJW 2005, 2061) sich darauf eingelassen hat, nur für einzelne Einheiten unter Ausschluss anderer tätig zu werden, spricht für sich genommen schon nicht dafür, von vornherein von einer in jedem Fall geeigneten Verwaltung auszugehen. Deswegen musste sich das Amtsgericht mit dieser Frage nicht näher befassen. Auch allein die bisher im Objekt gesammelten Erfahrungen der Fa. S ... Immobilien GmbH rechtfertigen keine davon abweichende Würdigung, weil diese zwar bisher schon einzelne Tätigkeiten für andere als ihre „Auftraggeber" ausgeführt haben mag, zu einer Verwaltungstätigkeit für die gesamte Gemeinschaft nebst Mitglieder bisher aber nicht verpflichtet war. d) Die Bestellung der Fa. K R ... Immobilien GmbH zur Verwalterin der Gesamtgemeinschaft wird mit Rechtskraft dieser Entscheidung wirksam (vgl. BayObLG, ZMR 1997, 93). 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO. 4. Die Revision ist zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO gegeben sind. Die - entscheidungserhebliche - Frage, ob der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf gerichtliche Bestellung einer Verwaltung nach den §§ 21 Abs. 4 und 8 WEG der Verjährung unterliegt, ist in der Rechtsprechung - soweit ersichtlich - bislang nicht geklärt; deren Beantwortung dient der Rechtsfortbildung (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO). Das ist - wie hier - dann der Fall, wenn der Einzelfall Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen des materiellen oder formellen Rechts aufzustellen oder Gesetzeslücken auszufüllen, also Anlass für die Entwicklung höchstrichterlicher Leitsätze besteht, weil es für die rechtliche Beurteilung typischer oder verallgemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer richtungsweisenden Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (vgl. dazu nur BGH, NJW 2003, 1943, 1945 m.w.N.). Für einen jeden Wohnungseigentümer ist die rechtliche Frage, ob sein Anspruch, "jederzeit" die Bestellung eines Verwalters verlangen zu können, der (Regel-)Verjährung unterliegt, von besonderer Bedeutung, weil bejahendenfalls nach der Begründung einer WEG oder dem Eintritt in eine solche nur vergleichsweise wenig Zeit bliebe, diesen Anspruch auch gerichtlich durchzusetzen.