318 S 20/12

Leitsatz: 1. Ist ein Rückbauanspruch gegen den Handlungsstörer verjährt, kann der Rechtsnachfolger zur Duldung des Rückbaus auf Kosten aller Eigentümer verpflichtet sein, da sich durch die Verjährung an der Rechtswidrigkeit der Baumaßnahme nichts geändert hat.(Rn.15) 2. Ein Vertrauensschutz des Erwerbers gegenüber der Gemeinschaft scheitert, wenn kurz nach dem Erwerb bereits ein vorbereitender Grundsatzbeschluss gefasst wurde.(Rn.20) 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 17.01.2012 - 980 C 70/11 WEG - geändert: Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits. I. Die Parteien streiten um die Gültigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung v. 23.05.2011, nach welchem der Rückbau der von den Voreigentümern der Kläger vorgenommenen Veränderung der Vorderfassade im Erdgeschoss rechts (Schaufenster und Eingang) beschlossen worden ist, insbesondere um eindringendes Oberflächenwasser vom Sockelmauerwerk fernzuhalten. Zur Darstellung des Tatbestands wird auf den Inhalt des angefochtenen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat auf die Beschlussanfechtungsklage der Kläger den Beschluss zu TOP 7 v. 23.05.2011 mit Urteil vom 17.1.2012 für ungültig erklärt. Die Eignung der beschlossenen Maßnahme zur Verhinderung eindringenden Wassers könne dahinstehen; dahinstehen könne auch, ob die von den Voreigentümern der Kläger vorgenommene Baumaßnahme eine unzulässige bauliche Veränderung darstelle. Denn in jedem Fall seien die beabsichtigten Maßnahmen den Klägern unter Anwendung von § 242 BGB unzumutbar. Diesen sei nämlich beim Erwerb ihres Teileigentums eine eigenmächtig vorgenommene Veränderung durch die Voreigentümer nicht bekannt gewesen. Sie hätten somit davon ausgehen dürfen, dass das von ihnen erworbene Ladenlokal in seinem Bestand und seiner Gestaltung im Wesentlichen so erhalten bleiben würde. Wenn es zur Änderung von Eigentumsverhältnissen im Bereich einer Teileigentumseinheit komme, habe dies zur Folge, dass das Wiederherstellungsinteresse der übrigen Eigentümer insgesamt gegenüber dem Vertrauensschutz des Erwerbers im Hinblick auf die Gestaltung des Eingangsbereichs seines Teileigentums zurückstehen müsse. Maßgeblich beruhe diese Abwägung darauf, dass die Wohnungseigentümer über Jahre hinweg den vom Voreigentümer des Ladenlokals geschaffenen Zustand hingenommen hätten. Die Beklagten haben gegen das ihnen am 23.01.2012 zugestellte Urteil am 21.02.2012 Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel am 21.03.2012 begründet. Sie tragen vor, der von den Klägern angefochtene Beschluss diene sowohl der Beseitigung einer ungenehmigten baulichen Veränderung als auch der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wegen der durch den Umbau geschaffenen Möglichkeit des Wassereintritts in das Mauerwerk und den Laden. Die baulichen Änderungen auf der anderen Seite des Hauseingangs seien weniger erheblich als die am Teileigentum der Kläger vorgesehenen; insbesondere sei der Eingangsbereich dort nicht nach hinten verlegt worden. Soweit dort Fenster zugemauert worden seien, sei beabsichtigt, den Rückbau zu verlangen. Die Änderung der Fassade sei schon am 25.06.2008 grundsätzlich beschlossen worden. Die Ausführung dieses Beschlusses habe sich wegen der Bauarbeiten am Hansaplatz jedoch verzögert. Die von dem Rechtsvorgänger der Kläger durchgeführten baulichen Veränderungen seien optisch nachteilig. Sie seien weiterhin deshalb nachteilig, weil durch sie Wasser eindringen könne. Der Mieter des Teileigentums der Kläger begrüße den geplanten Rückbau der Fassade. Die nötige Instandsetzung sei mit einfacher Mehrheit zu beschließen gewesen. Die Eigentümer hätten dabei ein weites Ermessen. Die Kläger seien Zustandsstörer und als Sonderrechtsnachfolger des Eigentümers, der die ungenehmigte bauliche Veränderung vorgenommen habe, zur Duldung des Rückbaus verpflichtet. Die beschlossene Kostenregelung zu Lasten der Gemeinschaft begünstige die Kläger. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts verstoße der Rückbaubeschluss nicht gegen § 242 BGB. Die geltend gemachten Duldungsansprüche wären nur ausnahmsweise dann rechtsmissbräuchlich, wenn die Kläger darauf hätten vertrauen können, nicht auf Duldung in Anspruch genommen zu werden. Hierfür genüge es nicht, dass ihnen der von ihrem Rechtsvorgänger vorgenommene Umbau nicht bekannt gewesen sei. Weitere Umstände hätten die Kläger nicht dargetan. Die Beklagten beantragen, unter Abänderung des am 17.01.2012 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Hamburg-St.-Georg, Az.: 980 C 70/11, die Klage abzuweisen. Die Kläger beantragen, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen. Sie verteidigen das amtsgerichtliche Urteil und tragen vor, im Hinblick auf die auf der anderen Seite des Hauseingangs vorgenommenen Veränderungen könne es nicht um eine optische Einheitlichkeit der Fassade gehen. Der Pächter habe sich gegen den beschlossenen Umbau ausgesprochen. Es handele sich bei dem Umbau um eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG. Um das Eindringen von Wasser zu verhindern, sei es nicht erforderlich, den Sockel unter dem Schaufenster um 57 cm zu erhöhen und dieses so - nach ihrem bestrittenen Vortrag - um 40 % zu verkleinern. Sie, die Kläger, genössen aufgrund der jahrelangen Untätigkeit der Beklagten Vertrauensschutz. Die Beklagten wollten mit ihrem Vorgehen die eingetretene Verjährung eines Rückbauanspruchs umgehen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorgetragenen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die Kläger haben einen ihnen nicht nachgelassenen Schriftsatz v. 25.01.2013 eingereicht. II. Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet. Der angefochtene Beschluss widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Dahinstehen kann dabei, ob sich der Beschluss auf eine Instandsetzung nach § 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG bezieht, ob es sich um eine modernisierende Instandsetzung nach § 22 Abs. 2 WEG oder um eine bauliche Veränderung i. S. v. § 22 Abs. 1 WEG handelt. Denn selbst wenn es sich um eine bauliche Veränderung handeln würde, bedürfte diese nicht der Zustimmung der Kläger, weil sich eine eventuelle Beeinträchtigung der Kläger innerhalb der Grenzen des § 14 Nr. 1 WEG halten würde (Niedenführ-Vandenhouten, 9. Aufl., § 22 WEG, Rz. 5). Der Zustand des Gemeinschaftseigentums im Bereich der Ladenfront des Teileigentums der Kläger ist durch die von deren Rechtsvorgänger vorgenommene bauliche Veränderung rechtswidrig. Diese Rechtswidrigkeit folgt daraus, dass sie unstreitig nicht durch einen Beschluss der Gemeinschaft genehmigt worden ist. Hierfür hätte es indes eines förmlichen Beschlusses bedurft. Eine bloße Duldung der eigenmächtig vorgenommenen baulichen Änderung seitens der Eigentümer oder deren evtl. konkludent erklärte Zustimmung würde nicht genügen. Hierfür spricht bereits der Wortlaut des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG. Soweit die Ansicht vertreten wird, eine Zustimmung könne auch außerhalb einer förmlichen Beschlussfassung erklärt werden (vgl. etwa Armbrüster, ZWE 2008, 61, 64 f.), teilt die Kammer diese Ansicht nicht (Urteil v. 16.01.2013, Az.: 318 S 55/12). Ein förmlicher Beschluss gewährleistet nämlich Rechtssicherheit und eine bessere Beweisbarkeit der Billigung einer baulichen Veränderung, welche auch Sonderrechtsnachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG bindet. Ein Anspruch auf Rückbau der eigenmächtig vorgenommenen baulichen Veränderung gegen den Rechtsvorgänger der Kläger als Handlungsstörer ist zwar unstreitig verjährt. Dies ändert aber nicht die Rechtswidrigkeit des vorhandenen Zustandes der Ladenfront des Teileigentums der Kläger. Die Verjährung des Beseitigungsanspruchs aus § 1004 BGB hat lediglich zur Folge, dass der Eigentümer, d. h. die Gemeinschaft, die andauernde Störung nunmehr auf eigene Kosten zu beseitigen hat (BGH, NJW 2011, 1068). Soweit hierfür Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum erforderlich sind, haben die Beklagten mit dem von den Klägern angefochtenen Beschluss die hierfür erforderliche Grundlage bewirkt. Die Kläger haben innerhalb der maßgeblichen Klagbegründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 2. Hs. WEG gegen den Beschluss konkret lediglich vorgebracht, der vorgesehene 57 cm hohe Sockel würde die Fensterscheibe verkleinern und die Attraktivität der Gewerbeeinheit verringern, so dass die Kläger weniger Miete verlangen könnten. Mit diesem Vorbringen haben die Kläger keinen Nachteil i. S. v. § 14 Ziff. 1 WEG dargetan. Bei der Beurteilung, ob eine Baumaßnahme einen Nachteil darstellt, ist auf einen objektiven Maßstab abzustellen (Timme-Dötsch, § 14 WEG, Rz. 10). Eine Erhöhung des Sockels unterhalb der Fensterscheibe ist zwar ein Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums und wirkt sich unmittelbar auch auf das Teileigentum der Kläger aus. Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass hiervon negative Einwirkungen ausgehen. Im Gegenteil: Die Maßnahme dient auch dazu, das Eindringen von Wasser in das Gebäude zu verhindern. Bei objektiver Betrachtung ist hiergegen nichts einzuwenden, weil die Bausubstanz dadurch erhalten wird. Wirtschaftliche Nachteile sind nicht dargetan. Pauschal von den Klägern behauptete geringere Mieteinnahmen - zumal innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses - sind nicht substantiiert dargetan. Immerhin gewinnen die Kläger durch das "Vorziehen" der Ladeneingangstür eine größere Ladenfläche. Dies dürfte eher gegen zu befürchtende geringere Mieteinnahmen sprechen. Der Umstand, dass nach der geplanten Maßnahme kein Wasser mehr in den Laden eindringt, spricht ebenfalls eher gegen zu befürchtende geringere Mieteinnahmen. Dass die von der Gemeinschaft geplante Neugestaltung der Fassade unter Beseitigung des gegenwärtigen rechtswidrigen Zustandes der Läden sie im Sinne einer optischen Veränderung benachteilige (hierzu BGH, Urteil vom 14.12.2012, Az.: VZR 224/11), haben die Kläger nicht innerhalb der Frist des § 46 I Satz 2, 2. Hs. WEG gerügt. Jedenfalls wäre ein eventueller Nachteil nicht erheblich. Ein solcher Nachteil, den die Kammer allerdings nicht annimmt, wäre nur dann erheblich, wenn er über das unvermeidliche Maß hinaus ginge (§ 14 Ziff. 1 WEG). Entscheidend ist, ob sich ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen könnte (BGH, NZM 2001, 196). Ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer sieht sich nach der Verkehrsanschauung durch Maßnahmen, die das Eindringen von Wasser in das Gemeinschaftseigentum und in sein Sondereigentum verhindern, nicht beeinträchtigt. Dies gilt erst recht, wenn durch die Maßnahme zugleich ein bestehender rechtswidriger Zustand beseitigt wird und die Ansehnlichkeit des Hauses insgesamt dadurch eine Aufwertung erfährt. Nach Ablauf der Frist zur Begründung der Beschlussanfechtungsklage vorgebrachte Einwendungen der Kläger sind bei der Überprüfung des angefochtenen Beschlusses nicht zu berücksichtigen (BGHZ 179, 230). Dies gilt namentlich für die Frage, ob der vorhandene Rollladen weiter verwendbar ist. Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang allerdings darauf, dass der von den Klägern angefochtene Beschluss vorsieht, die Möglichkeit des Einbaus eines Rollladens durch den Eigentümer vorzubereiten. Soweit die Kläger mit ihrem nicht nachgelassenen Schriftsatzvom25.1.2013vortragen,die beabsichtigten Baumaßnahmen seien gerade nicht auf die Wiederherstellung der ursprünglichen Verhältnisse, so, wie sie nach der Teilungserklärung vorhanden waren, gerichtet, stellt dies die Ordnungsmäßigkeit desangefochtenenBeschlussesnichtinFrage.Selbstwenndiese Behauptung ihrem Kern nach innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 2. Hs. WEG vorgetragenwäreunddieGestaltungderFassadeinderTeilungserklärungvereinbartwäre- was die Kläger allerdings nicht dargetan haben - ist dies angesichts des konkreten Inhalts des angefochtenen Beschlusses unbeachtlich. Dieser ist nicht auf die Wiederherstellung der Fassade in ihrer ursprünglichen Gestalt gerichtet, sondern darauf, entsprechend dem Vorschlag des Architekten S.v.25.06.2008dieEingangstür nach vorn plan zur Fassade vorzuziehen sowie die Sockelhöhe des Schaufensters entsprechend der linken Gewerbeeinheit vorzunehmen. Die Vornahme der von den Klägern beanstandeten Maßnahme verstößt nicht gegen die Gebote von Treu und Glauben ( § 242 BGB). Ein eventuelles Vertrauen der Kläger in den Bestand des Teileigentums in dem Zustand, in welchem sie dieses erworben haben, wäre nicht der Gemeinschaft, sondern ihrem Rechtsvorgänger entgegenzuhalten. Im Verhältnis zur Gemeinschaft ist ein solcher Vertrauenstatbestand nicht entstanden. Bereits im Jahr nach dem Eintritt der Kläger in die Eigentümergemeinschaft ist in der Versammlung v. 25.06.2008 ein bestandskräftiger Grundsatzbeschluss gefasst worden, nach welchem die Neugestaltung der Hausvorderfassade im Erdgeschossbereich erfolgen sollte. Seitdem war den Klägern bekannt, dass mit der Änderung des rechtswidrigen Zustandes zu rechnen war. Es sind nach Auffassung der Kammer deshalb keine Umstände dafür ersichtlich, dass die nunmehr konkret beschlossene Umsetzung dieser Absicht treuwidrig wäre. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, weil die Kammer die Revision gegen das Urteil nicht zulässt und die Erhebung der Nichtzulassungsbeschwerde gesetzlich ausgeschlossen ist (§ 62 Abs. 2 WEG). Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.