318 S 85/13

Leitsatz: 1. Eine falsche Kostenzuordnung in der beschlossenen Jahresabrechnung kann nicht durch "Protokollvermerke" korrigiert werden.(Rn.18) 2. Anderes gilt allenfalls dann, wenn sich aus dem Protokollinhalt konkrete Korrekturen des Abrechnungsentwurfs der Verwaltung ergeben.(Rn.18) 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 26.06.2013, Az. 303b C 13/12, dahingehend abgeändert, dass der auf der Eigentümerversammlung vom 26.04.2012 unter TOP 2 gefasste Beschluss der Wohnungseigentümer über die Gesamt- und Einzelabrechnung für das Jahr 2011 auch hinsichtlich der Positionen "Strom Treppenhaus ohne Aufzug" (Pos. Nr. 18 der Abrechnung), "Reparatur Aufzug Block A" (Pos. Nr. 38 der Abrechnung), "Reparatur Heizung Bl. D" (Pos. Nr. 43 der Abrechnung) sowie hinsichtlich der Darstellung der Rücklagenentwicklung für ungültig erklärt wird. 2. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen. 3. Von den erstinstanzlichen Kosten des Rechtstreits trägt die Klägerin 5/6, die Beklagten tragen insoweit als Gesamtschuldner 1/6. Von den Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin 6/7, die Beklagten tragen als Gesamtschuldner 1/7. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 6.000,00 € festgesetzt. I. Die Parteien bilden die WEG S. Weg in … H.. Sie streiten über die Ordnungsgemäßheit eines Beschlusses über die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2011, welcher auf der Eigentümerversammlung vom 26.04.2012 mit Mehrheit gefasst wurde. Wegen des Sachverhalts und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf die Feststellungen im amtsgerichtlichen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat den angefochtenen Beschluss mit Urteil vom 26.06.2013 für ungültig erklärt, soweit die Positionen "HWW Service Wasserzähler" bezüglich der Position Waschküche und Sauna und „Instandhaltung Reparaturen" bezüglich der Position "Gartenarbeiten“ betroffen sind; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Soweit das Amtsgericht die Klage abgewiesen hat, hat es zur Begründung Folgendes ausgeführt: Die Abrechnung widerspreche hinsichtlich der Position "HWW Service Warmwasser" nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn es sei nur das abzurechnen, was tatsächlich von anderen gefordert werde. Im Übrigen wirke der Umstand, dass nur eine geringere Anzahl an Warmwasserzählern berücksichtigt worden sei, nur zu Gunsten der Klägerin. Sollten die Wasserwerke Nachforderungen stellen, so wären diese erst 2012 zu begleichen und dementsprechend in diese Abrechnung einzustellen. Bezüglich der Abrechnung der Heizkosten habe die Klägerin weder substantiiert dargelegt noch nachgewiesen, dass die Gesamtabrechnung trotz der vorgenommenen Abgrenzungen nicht nach dem Abflussprinzip erstellt worden sei. Hierzu sei eine nicht erfolgte Auseinandersetzung mit den von der Klägerin eingesehenen Belegen erforderlich. Hinsichtlich der Position "Strom Treppenhaus ohne Aufzug" sei der Betrag von 733,62 € zwar tatsächlich falsch erfasst worden, jedoch habe sich die Mehrheit der Anwesenden nach Offenlegung dieses Umstandes aufgrund der Mitteilung der Verwaltung, diesen Fehler auszugleichen, für eine Genehmigung des Beschlusses entschieden. Das liege im Rahmen ihres Ermessens. Diese Entscheidung diene der Vereinfachung. Einen Verzicht auf diese Position durch konkludente Entlastung des Verwalters habe es nicht gegeben. Denn es sei ein Antrag auf Entlastung des Verwalters gestellt worden, über welchen ausdrücklich und bewusst nicht entschieden worden sei (TOP 3b)). Auch die Position "Hauswart- und Lohnnebenkosten" sei nicht zu beanstanden. Denn die abgerechneten Kosten seien tatsächlich angefallen und dementsprechend in die Jahresabrechnung einzustellen und umzulegen. Hinsichtlich der Position "Geplante Maßnahmen "Balkonsanierung“ begründe die Falschzuordnung der Kostenposition für die Sanierung von Maschinenräumen unter Balkonsanierung keine Anfechtbarkeit. Denn eine Aufteilung der Kosten nach Gruppen sei gesetzlich gar nicht vorgeschrieben. Der Verteilungsschlüssel sei hier derselbe; wünsche man als Eigentümer einen vollständigen Überblick, so müsse man sowieso die Belege einsehen. Dabei falle die Ungenauigkeit dann auf. Auch die Kosten in Höhe von 2.456,48 € seien auf alle umzulegen: Zum einen habe die Klägerin innerhalb der Klagebegründungsfrist nicht dargelegt, um welche Sonderwünsche von Eigentümern es sich gehandelt habe. Zum anderen sei bei Maßnahmen, welche das Gemeinschaftseigentum wie die äußere Balkonkonstruktion beträfen, den einzelnen Eigentümern ein Schaden auszugleichen; hierzu zählten auch Aufwendungen, die etwa für Demontagen von Markisen oder zur Behebung von Schäden an diesen entstünden. Ein pauschaler Hinweis der Klägerin, es gebe einen von dieser Rechtslage abweichenden Beschluss ohne Darlegung seines Wortlauts und Datums sei nicht hinreichend. Nicht zu beanstanden sei ebenfalls die Position „Instandhaltung Reparaturen“ bezüglich der Kosten für die Reparatur eines Wohnungsschlosses. Denn die eingestellte Kostenerstattung an den Eigentümer P. in Höhe von 157,68 € wegen der Reparatur seines Wohnungseingangsschlosses sei entrichtet worden; die WEG sei Auftraggeberin der Maßnahme gewesen; die Arbeiten hätten auch nicht im Innern der Wohnung stattgefunden, sondern am Gemeinschaftseigentum. Hinsichtlich der "Reparatur Heizung Block D“ seien keine Abgrenzungen gemacht worden; die Klägerin sei dem Vortrag der Beklagten, die vorgenommenen Abgrenzungen bezögen sich auf Block A-C, nicht substantiiert entgegengetreten. Auch die Einstellung der Position „Reparatur Aufzug Block A“, hinsichtlich welcher die Klägerin rüge, dass eine Rechnung vom 20.11.2008 über 1.172,15 € enthalten sei, die schon im Jahr 2009 und nicht erst im Jahr 2011 bezahlt worden sei, begründe keine Anfechtbarkeit: Unter Beachtung des "Wirtschaftlichkeitsprinzips“ sei es nicht zu beanstanden, wenn in einem Einzelfall in einer Abrechnung rechnerische Fehler aus der Vergangenheit berichtigt würden, ohne eine Neuabrechnung für jene Zeit vorzunehmen, sofern dies den Eigentümern erkennbar ist. Da das Rechnungsdatum mit "20.11.2008" angegeben sei und im Vergleich mit vorigen Rechnungen deutlich gewesen sein dürfte, dass diese Position gefehlt habe, sei dies hier der Fall. Die Eigentümer seien nicht doppelt belastet worden. Auch die Umlage der Reparaturkosten für das Heizventil in Block D sei ordnungsgemäß, da die Reparatur von der Gemeinschaft in Auftrag gegeben und erstattet worden sei. Die Aufstellung insgesamt sei auch nicht derart unübersichtlich, dass sie dem geschuldeten Zweck nicht gerecht werde. Die Angaben der „Aktiva" und "Passiva“ seien widerspruchsfrei und nachvollziehbar. Die Klägerin habe Gegenteiliges nicht substantiiert dargelegt. Gegen dieses ihr am 03.07.2013 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit der am 02.08.2013 eingelegten und - nach Fristverlängerung bis zum 03.10.2013 - am 02.10.2013 begründeten Berufung. Zur Begründung wiederholt sie im Wesentlichen ihren erstinstanzlichen Vortrag. Hinsichtlich der angegriffenen Abrechnungsposition betreffend die Reparatur Heizung Block D verdeutlicht sie diesen dahingehend, dass ein im Jahr 2011 gezahlter Betrag in Höhe von 33.417,44 € nicht in die Jahresabrechnung 2011 aufgenommen worden sei. Dies sei fehlerhaft. Die Klägerin beantragt, das angegangene Urteil aufzuheben und den anlässlich der Eigentümerversammlung vom 26.04.2012 unter TOP 2 gefassten Beschluss über die Gesamt- und Einzelabrechnungen für ungültig zu erklären, soweit folgende Positionen betroffen sind: Heizkosten, Strom Treppenhaus ohne Aufzug, Hauswart, Lohnnebenkosten Hauswart, sonstige Kosten Allgemein, geplante Instandhaltung, geplante Maßnahmen wegen Balkonsanierung, Position Aktiva, soweit hier eine Sonderposition Abgrenzungen enthalten ist, Position Passiva, Reparatur Heizung Block D, Reparatur Heizung Block A, Reparatur Heizung Block H. Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Sie halten die Gründe des amtsgerichtlichen Urteils insgesamt für zutreffend. Die Nichtaufnahme des im Jahr 2011 gezahlten Betrags in Höhe von 33.417,44 € bestreiten die Beklagten nicht, sondern meinen, die Klägerin habe innerhalb der Anfechtungsfrist ein anderes Argument für die angebliche Fehlerhaftigkeit der Kostenposition "Heizung Block D" vorgetragen. II. Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg (dazu 1.), im Übrigen ist sie jedoch unbegründet (dazu 2.). 1. a) Soweit die Kammer den angefochtenen Beschluss auf die Berufung der Klägerin für ungültig erklärt hat, hält sich der Tenor im Rahmen des Berufungsantrags. Denn der Berufungsantrag der Klägerin, das "angegangene Urteil aufzuheben", ist nach dem aus dem Inhalt der Berufungsbegründung erkennbaren Begehren der Klägerin eindeutig darauf gerichtet, dass der streitgegenständliche Beschluss nunmehr auch hinsichtlich der weiteren genehmigten Abrechnungspositionen, soweit diese von der Klägerin gerügt werden, für ungültig erklärt werde. b) Der angefochtene Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Abrechnungsjahr 2011 entspricht nicht in vollem Umfang ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn die dadurch genehmigte Jahresabrechnung entspricht nicht in allen Aspekten denjenigen Anforderungen, die an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu stellen sind. Die Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr bzw. Wirtschaftsjahr geben. Sie ist keine Gewinn- und Verlustrechnung und keine Bilanz, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat (vgl. etwa BayObLG, NJW-RR 1989, 840 ff. m.w.N.). Zur Erstellung einer Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die etwa auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist (BGH, Urteil vom 11. Oktober 2013 - V ZR 271/12 und Urteil vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09, NJW 2010, 2127 Rn. 10; Urteil vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10, NJW 2012, 1434 Rn. 16). Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind. Die Jahresabrechnung ist nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Beiträge (BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09, NJW 2010, 2127 Rn. 10, 17; Urteil vom 4. März 2011 - V ZR 156/10, ZWE 2011, 256 Rn 6; Beschluss vom 15. Mai 2012 - V ZB 282/11). Diesen Anforderungen genügt die durch den angefochtenen Beschluss mehrheitlich genehmigte Jahresabrechnung hinsichtlich der folgenden Positionen nicht: aa) Die Jahresabrechnung ist fehlerhaft betreffend die eingestellte Position "Strom Treppenhaus ohne Aufzug" (Pos. Nr. 18 der Abrechnung). Unstreitig hat es insoweit eine "falsche interne Kostenzuweisung" bei den allgemeinen Stromkosten gegeben. Zwar ist dieser Umstand auf der Eigentümerversammlung offengelegt worden, was sich auch aus dem Versammlungsprotokoll ergibt. Das Protokoll lautet insoweit weiter: "Die Verwaltung teilt mit, für diese falsche Kostenzuweisung einzustehen und den betroffenen Eigentümern ihren Nachteil auszugleichen. Hierfür werden 733,62 € auf das Konto der Eigentümergemeinschaft eingezahlt und als Sondereinnahme den betroffenen Eigentümern in der Abrechnung 2012 gutgeschrieben". Die Genehmigung des Beschlusses über die Jahresabrechnung durch die Mehrheit der anwesenden Wohnungseigentümer lag - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts und trotz der Mitteilung der Verwaltung, diesen Fehler auszugleichen - nicht im Rahmen ihres Ermessens. Zwar kann die Jahresabrechnung im Zusammenhang mit dem Protokoll der Eigentümerversammlung gelesen werden. Jedoch liegt im diesbezüglich protokollierten Inhalt keine Berichtigung der insoweit unstreitig fehlerhaften Jahresabrechnung. Denn es ist nicht ersichtlich, inwiefern genau die Abrechnung hier fehlerhaft ist, insbesondere ob und ggf. welche Position um 733,62 € zu hoch angegeben wurde und wer dementsprechend die dadurch betroffenen bzw. benachteiligten Eigentümer sind. Vor diesem Hintergrund ist der Anspruch der Klägerin auf Erstellung einer korrekten Jahresabrechnung bislang nicht erfüllt. Insofern kommt es nicht darauf an, dass - entgegen der Auffassung der Klägerin - der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung wegen des bewussten Zurückstellens eines Beschlusses über die Verwalterentlastung (TOP 3b)) hier keine konkludente Entlastung der Verwaltung enthält und ein Verzicht der Wohnungseigentümer auf etwaige Ansprüche gegen die Verwaltung insoweit nicht vorliegt. bb) Die Jahresabrechnung 2011 ist auch fehlerhaft, soweit unter der Position "Reparatur Aufzug Block A" eine Kostenposition eingestellt ist, die nicht im Jahr 2011, sondern schon im Jahr 2009 bezahlt wurde. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts handelt es sich dabei nicht um eine vertretbare, weil bei Durchsicht aller Rechnungen erkennbare Korrektur eines rechnerischen Fehlers aus der Vergangenheit. Die Einstellung von nicht im Abrechnungszeitraum gezahlten Kostenpositionen widerspricht dem Prinzip der Erstellung einer wertfreien, jahresweisen Einnahmen-/Ausgabenübersicht, weshalb der Beschluss auch insoweit für ungültig zu erklären war. cc) Die Jahresabrechnung ist auch hinsichtlich der Position „Reparatur Heizung Block D“ (Pos. 043) fehlerhaft: Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass ein Geldabfluss in Höhe von 33.417,44 € bereits am 9.12.2011 stattfand, jedoch wegen einer schon beschlossenen und erst im Jahr 2012 fälligen Sonderumlage nicht in die Abrechnung 2011 eingestellt wurde. Dies ist fehlerhaft. Die Nichteinstellung einer gezahlten Kostenposition widerspricht dem Prinzip der Aufstellung einer jahresweisen Einnahmen-/Ausgabenübersicht. Die Wohnungseigentümer müssen aus der Jahresabrechnung die gezahlten Positionen sämtlich erkennen können. dd) Die Jahresabrechnung war auch hinsichtlich der Darstellung der Rücklagen für ungültig zu erklären. Der Anfangsbestand der Rücklagen zum 01.01.2011 weist einen Betrag in Höhe von 1.110.393,15 € aus (Übersicht "Entwicklung der Rücklagen", Anlage K18). Der Endbestand der Rücklagen zum 31.12.2010 weist hingegen einen Betrag in Höhe von 1.130.428,91 € aus (Übersicht "Entwicklung der Rücklagen" für 2010, Anlage K13). Diese Differenz ist nicht nachvollziehbar. 2. Im Übrigen ist die Berufung unbegründet. Zu Recht und ganz überwiegend aus zutreffenden Gründen hat das Amtsgericht die weitergehende Klage abgewiesen. Denn der angefochtene Beschluss entspricht insoweit ordnungsgemäßer Verwaltung. Auf die Gründe des amtsgerichtlichen Urteils wird Bezug genommen mit folgenden Abweichungen oder Ergänzungen: Hinsichtlich der Position "HWW Service Warmwasser" sind - entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts - nicht von Dritten geforderte Positionen in die Jahresabrechnung einzustellen, sondern diejenigen Positionen, die tatsächlich im Abrechnungszeitraum gezahlt wurden. Das sind hier die eingestellten Positionen. Der Vortrag der Klägerin aus der Berufungsbegründung, wonach Servicekosten, die nur für 203 Wohnungen angefallen seien, auf alle 206 Wohnungen aufgeteilt worden seien, obwohl auch die weiteren Wohnungen mit Zählern ausgestattet seien, ist neu und nicht zu berücksichtigen, §§ 529 Abs. 1, 531 Abs. 2 ZPO. Hinsichtlich der Hauswartkosten hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, dass diese Kosten tatsächlich angefallen und dementsprechend einzustellen seien. Darauf, ob die Zahlungen berechtigt waren, kommt es nicht an. Auf den Umstand, dass die Gesamtkosten in der Abrechnung nicht nach umlagefähigen und nicht-umlagefähigen aufgeschlüsselt sind, kommt die Klägerin in der Berufungsbegründung nicht zurück. Vollständig zuzustimmen ist dem Amtsgericht aus den von ihm dargelegten Gründen, was die Position „Geplante Maßnahmen Balkonsanierung“, „Instandhaltung Reparaturen“ sowie die Umlage der Reparaturkosten für das Heizventil in Block D und die Position „Heizkosten“ (Pos. 04 - 07) angeht. Hinsichtlich der letztgenannten Position ist und bleibt der Sachverhaltsvortrag der Klägerin, wonach erst im Jahr 2012 angefallene Kosten schon in die Jahresabrechnung 2011 eingestellt worden sein sollen, zu unklar. Es ist - gerade in Anbetracht des eingereichten Kontoauszugs betreffend den Zeitraum 01.01.2011 bis 31.12.2011, der diese gemeinten Kostenpositionen als Abflüsse ausweist (Anlage B1) - nicht Aufgabe der Beklagten, auf bloßen „Hinweis“ die Jahresabrechnung zu den Heizkosten detailliert darzulegen. Es ist auch nicht Aufgabe des Gerichts, auf bloße Hinweise der Klägerin von Amts wegen Nachforschungen anzustellen. 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO. Einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, weil die Kammer die Revision gegen dieses Urteil nicht zulässt und die Erhebung der Nichtzulassungsbeschwerde gem. § 62 Abs. 2 WEG gesetzlich ausgeschlossen ist. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.