318 S 118/14

Leitsatz: 1. Nach § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG darf die Bestellung eines Wohnungseigentumsverwalters auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Ist ein Verwalter im Zeitpunkt der Erteilung der Prozessvollmacht für eine Klage auf Wohngeldvorauszahlung, ist in späterer Verlust der Verwalterstellung für die Zulässigkeit der Klage unerheblich, weil die Rechtsanwaltsvollmacht gemäß § 86 ZPO fortbesteht.(Rn.26) 2. Das Verwalteramt beginnt jedoch erst im Gründungsstadium mit dem Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Zuvor handelt der aufteilende Alleineigentümer in allen Belangen der Wohnanlage persönlich.(Rn.28) 3. Voraussetzung für eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ist, dass zwischen Aufteiler und Erwerber ein wirksamer Erwerbsvertrag über die Wohnungseigentumseinheit besteht, für den Ersterwerber der Anspruch auf Erlangung des Eigentums an der Wohnung durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Erwerber die Eigentumswohnung in Besitz genommen hat und nach dem Erwerbsvertrag Nutzungen, Lasten und Kosten auf den Erwerber übergegangen sind.(Rn.33) 4. Der WEG-Verwalter ist gem. 27 Abs. 5 S. 1 WEG gehalten, eingenommene Gelder von seinem Vermögen getrennt zu halten und verpflichtet, ein Konto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einzurichten. Die Führung offener Treuhandkonten ist unzulässig (Anschluss LG Frankfurt (Oder), 14. Juli 2014, 16 S 46/14, ZMR 2014, 1007 und LG Itzehoe, 12. Juli 2013, 11 S 39/12, ZMR 2014, 665). Entsprechend darf der beklagte Wohnungserwerber die Wohngeldzahlung auf ein offenes Treuhandkonto verweigern.(Rn.38) 1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 25.07.2014, AZ. 10 C 24/14, wird zurückgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. I. Die Parteien streiten, nachdem die Klägerin die Klage auf Wohngeldvorauszahlung erstinstanzlich in der Hauptsache teilweise - ohne Zustimmung der Beklagten - zurückgenommen und im Übrigen einseitig für erledigt erklärt hat, darum, ob sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat, sowie um die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten der Klägerin. Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 27.07.2014 abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Klage sei zwar zulässig, jedoch nicht begründet gewesen. Die Klägerin sei bei Klagerhebung am 22.03.2014 wirksam von der Immobilien Verwaltung B. GmbH vertreten gewesen. Es könne im Ergebnis dahinstehen, ob es sich bei der Bestellung der Immobilien Verwaltung B. GmbH zur Verwalterin um eine wiederholte oder um eine Erstbestellung gehandelt habe, denn auch bei Annahme einer Erstbestellung der Verwaltung sei der in diesem Fall maßgebliche Bestellungszeitraum von maximal drei Jahren zum Zeitpunkt der Bevollmächtigung zur Klageinreichung nicht abgelaufen gewesen. Die gemäß § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG maßgeblichen Fristen begännen jedenfalls erst mit dem Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft zu laufen. Dies wiederum setze einen durch Auflassungsvormerkung gesicherten Übereignungsanspruch sowie die Besitzeinräumung an einen Erwerber voraus. Angesichts der Eintragung der ersten Vormerkung am 26.03.2010 habe die Verwalterstellung jedenfalls bis zum 25.03.2013 bestanden. Auch der Umstand, dass die Beklagten und die übrigen Eigentümer des Vorderhauses die Klagerhebung nicht gewollt hätten, stehe einer wirksamen Vertretung nicht entgegen, denn Gläubigerin des Wohngeldanspruchs sei die Gemeinschaft. Auch etwaige auf der Eigentümerversammlung vom 29.10.2013 gefasste Beschlüsse seien unbeachtlich. Eine wirksame Abberufung der Verwalterin sei im laufenden Verfahren gemäß §§ 86, 246 Abs. 1 ZPO unbeachtlich, da dies jedenfalls nicht zur Rücknahme der - zulässigen - Klage geführt habe. Die Klage sei jedoch von Anfang an unbegründet gewesen. In Höhe eines Betrages von € 306,53 seien Zahlungen bereits vor Rechtshängigkeit erbracht worden. Im Übrigen sei die Beklagte nicht verpflichtet gewesen, Zahlungen auf das von der Immobilien Verwaltung B. GmbH geführte offene Treuhandkonto zu erbringen. Jedenfalls dann, wenn - wie hier - die Zahlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft dadurch nicht beeinträchtigt werde, müsse wegen der Pflicht zur Vermögenssonderung nicht auf ein nicht unmittelbar der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehendes Konto gezahlt werden. Das Amtsgericht hat gemäß § 511 Abs. 4 Ziff. 1 1. und 2. Alt. ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Fortbildung des Rechts im Urteil die Berufung zugelassen. Gegen dieses ihren Prozessbevollmächtigen am 29.07.2014 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit einem am 26.08.2014 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit einem am 29.09.2014 per Telefax bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet hat. Die Klägerin trägt vor, die Immobilien Verwaltung B. GmbH sei auch über den 25.03.2013 hinaus WEG-Verwalterin und befugt gewesen, für die Klägerin tätig zu werden. Nach dem Gesetzeswortlaut des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG sei für die Erstbestellung auf die „Begründung von Wohnungseigentum“ abzustellen, die hier im Jahre 1993 erfolgt sei. Der Gesetzgeber habe die Vorschrift durch das Gesetz zur Änderung des WEG vom 26.03.2007 insoweit nicht geändert. Von den möglichen Anknüpfungspunkten habe sich der Gesetzgeber bewusst für die Begründung von Wohnungseigentum entschieden, die durch die Anlegung der Wohnungsgrundbücher erfolge (§ 8 Abs. 2 WEG). Dieser Anknüpfungspunkt sei deshalb mit gutem Grund vom Gesetzgeber vor dem Hintergrund erfolgt, dass ein Bauträger regelmäßig als Alleineigentümer eines Grundstücks die Teilung nach § 8 WEG veranlasse. Das Schutzziel des Gesetzgebers hätte nicht erreicht werden können, wenn die Invollzugsetzung oder der Beginn der (werdenden) Eigentümergemeinschaft der Anknüpfungspunkt für die Drei-Jahres-Frist gewesen wäre, da hier regelmäßig ein gewisser - in Einzelfällen mehrjähriger - Zeitraum zwischen der Begründung von Wohnungseigentum und Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. Beginn der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft vergehe. Das Amtsgericht habe diesen Umstand gar nicht erörtert. Wäre die Auffassung des Amtsgerichts zutreffend, würde die Bestellung eines Verwalters vor Eintragung eines zweiten Eigentümers neben dem bisherigen Alleineigentümer entweder keinen Beschränkungen unterliegen oder gar nicht möglich sein, was nicht richtig sein könne. Die Bestellung eines Erstverwalters in der Teilungserklärung sei zulässig und werde überhaupt erst dadurch möglich, dass der Beginn der Drei-Jahres-Frist an die Begründung von Wohnungseigentum geknüpft werde. Die Führung eines offenen Treuhandkontos sei nicht zu beanstanden gewesen, denn die Wohngelder seien abgesondert vom sonstigen Vermögen der Verwalterin gewesen. Ein auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft lautendes Konto sei nicht erforderlich gewesen, zwischenzeitlich allerdings eingerichtet worden. Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Hamburg vom 27.05.2014, AZ 10 C 2/14, 1. festzustellen, dass der Rechtsstreit in Höhe von € 225,34 in der Hauptsache erledigt ist, 2. die Beklagte zu verurteilen, die Klägerin von den Kosten der außergerichtlichen Inanspruchnahme der Rechtsanwälte B. & Terhorst für die Durchsetzung der Wohngeldansprüche aus Dezember 2012 und Januar 2013 in Höhe von € 46,41 freizuhalten. hilfsweise, die Revision zuzulassen. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie trägt vor, die Immobilien Verwaltung B. GmbH sei seit dem 01.01.2013 nicht mehr Verwalterin der Klägerin. Die Verwalterbestellung sei als Erstbestellung zu werten und habe am 31.12.2012, spätestens am 25.03.2013, geendet. Die erste Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu ihren Gunsten sei am 26.03.2010 erfolgt. Zwischen den jetzigen Sondereigentümern und der Immobilien Verwaltung B. GmbH sei kein Verwaltervertrag geschlossen worden. Der Verwaltervertrag vom 13.10.2009 sei durch den damaligen Alleineigentümer B. geschlossen worden, der den Vertrag auf beiden Seiten unterschrieben habe. Eine Bestellung der Immobilien Verwaltung B. GmbH durch die zwölf Erwerber sei zu keinem Zeitpunkt erfolgt. Die Klage sei auch unbegründet gewesen. Die Immobilien Verwaltung B. GmbH habe unzulässig ein auf ihren Namen lautendes Konto eröffnet und darauf Zahlung verlangt. Deswegen hätten alle Sondereigentümer die Wohngeldzahlung einmütig verweigert und die Zahlungen auf ein vom Beirat eingerichtetes Konto geleistet, von dem auch die Verbindlichkeiten der Klägerin beglichen worden seien. Die Wohnungseigentümer seien nicht verpflichtet, eine Zahlung auf ein nicht unmittelbar der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehendes Konto zu erbringen, wenn die Zahlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch das Ausbleiben der Zahlung nicht gefährdet sei (LG Hamburg, Beschluss vom 28.11.2013 - 318 T 30/13). Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird ergänzend auf die zwischen den Parteien im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Die Erledigung der Hauptsache war nicht festzustellen, weil die ursprüngliche Wohngeldklage zwar zulässig, aber von Anfang an unbegründet war. Deshalb hat die Klägerin auch keinen Anspruch auf den Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gegen die Beklagten. 1. Die Berufung ist zulässig. a) Zwar ist die Berufungssumme von mehr als € 600,00 nicht erreicht (§ 511 Abs. 4 Satz 1 Ziff. 2 ZPO). Das Amtsgericht hat die Berufung im Urteil ausdrücklich zugelassen (§ 511 Abs. 4 Satz 1 Ziff. 1 ZPO). Die Kammer ist an die Berufungszulassung gebunden (§ 511 Abs. 4 Satz 2 ZPO). b) Die Berufung ist auch nicht deshalb unzulässig, weil zwischen den Parteien im Streit steht, ob die Klägerin in diesem Rechtsstreit wirksam durch die Immobilien Verwaltung B. GmbH als WEG-Verwalterin vertreten wird, die den Prozessbevollmächtigten der Klägerin die Prozessvollmacht erteilt hat. Grundsätzlich ist nach der Zivilprozessordnung zwar im Fall der Vertretung einer Partei im Prozess die wirksame Prozessvollmacht Prozesshandlungsvoraussetzung. Liegt sie bei der Einlegung eines Rechtsmittels nicht vor, so ist dieses als unzulässig zu verwerfen. Von dem Grundsatz, dass die Prozesshandlungsvoraussetzung zum Zeitpunkt der Einlegung des Rechtsmittels erfüllt sein muss, hat die Rechtsprechung eine Ausnahme dann zugelassen, wenn die gesetzliche Vertretung schon in der Vorinstanz in Streit steht. In Fällen, in denen die gesetzliche Vertretung der Partei in Frage steht, kann von der betroffenen Partei, ggfls. vertreten durch denjenigen, um dessen gesetzliche Befugnis dazu gestritten wird, gegen ein diesen Streit entscheidendes Urteil Rechtsmittel zu dem Zweck eingelegt werden, den Streit über die ordnungsgemäße Vertretung auch im Rechtsmittelverfahren zum Austrag zu bringen (BGH, Urteil vom 08.05.1990 - VI ZR 321/89, BGHZ 111, 219, Rn. 6 f., zitiert nach juris). 2. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg. Die am 22.03.2013 beim Amtsgericht eingegangene und am 29.04.2013 zugestellte Klage ist zulässig namens der Klägerin erhoben worden, da die Immobilien Verwaltung B. GmbH zum Zeitpunkt der Erteilung der Prozessvollmacht noch WEG-Verwalterin und damit gesetzliche Vertreterin der Klägerin war. Der spätere Verlust der Verwalterstellung ist unerheblich, weil die Rechtsanwaltsvollmacht gemäß § 86 ZPO fortbesteht. Ein Widerruf der Vollmacht bzw. eine Kündigung des Mandats durch die Klägerin ist von den Beklagten nicht behauptet worden und - soweit ersichtlich - auch nicht erfolgt. a) Bei der Bestellung der Immobilien Verwaltung B. GmbH in Ziff. IV. der Änderung der Teilungserklärung vom 20.10.2009 (Urkundenrollen-Nummer 2178/2009V des Notars Dr. Werner Vogel, Hamburg, Anl. K 1) handelte es sich um eine Erstbestellung im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG. Zwar scheint der Wortlaut der gesetzlichen Regelung gegen diese Auslegung zu sprechen, da es dort heißt: „Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre.“ Wohnungseigentum im sachenrechtlichen Sinne war hier bereits durch Aufteilung des Gebäudes in Wohnungseigentum im Jahre 1993 entstanden (§ 8 Abs. 2 Satz 2 WEG). Richtigerweise ist die Formulierung „nach der Begründung von Wohnungseigentum“ aber als „nach der Entstehung einer (zumindest werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft“ zu verstehen. Die Klägerin übersieht, dass § 26 WEG nicht die Bestellung eines Grundstücks- oder Gebäudeverwalters meint, sondern die Bestellung eines Verwalters im Sinne von § 27 WEG, d.h. einem Verwalter, der den dort geregelten Rechten und Pflichten unterliegt. Der WEG-Verwalter hat eine Doppelrolle inne: Er ist einerseits gesetzlicher Vertreter und Treuhänder der Wohnungseigentümergemeinschaft, andererseits echtes Organ der Gemeinschaft (vgl. Jennißen/Heinemann, WEG, 3. Aufl., § 27 Rn. 2). Diese Stellung setzt aber unabdingbar nicht nur die sachenrechtliche Entstehung von Sondereigentum, sondern die Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähigem Verband voraus. Vorher existiert noch kein teilrechtsfähiger Verband „Wohnungseigentümergemeinschaft“, der Träger des Verwaltungsvermögens gemäß § 10 Abs. 7 WEG sein könnte. In diesem Zeitraum handelt noch der aufteilende Alleineigentümer in allen Belangen der Wohnanlage persönlich. Nur er kommt als haftendes Rechtssubjekt in Betracht, denn er ist Alleineigentümer des Grundstücks nebst Zubehör. Die rechtliche Situation im Außenverhältnis entspricht der bei einem Mietshaus, das im Alleineigentum einer Person steht. Eine „Ein-Eigentümer-Gemeinschaft“ gibt es nicht (Kümmel in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rn. 15). Erst ab dem Zeitpunkt der Entstehung einer (werdenden) WEG kann der Verwalter diese und die übrigen Wohnungseigentümer vertreten (vgl. § 27 Abs. 3 und Abs. 2 WEG). Erst ab Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft finden die Vorschriften der §§ 10 - 29 WEG Anwendung. Voraussetzung für den Beginn der Bestellungszeit des WEG-Verwalters ist die „rechtliche Verwaltungsmöglichkeit“. Mithin beginnt das Verwalteramt im Gründungsstadium mit dem Entstehen der werdenden Gemeinschaft (Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 59). Daran ändert auch die hier vorliegende Besonderheit nichts, dass zwischen dem Entstehen von Wohnungseigentum im Jahre 1993 und dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Eintragung des ersten Erwerbers im Jahre 2010 ein „Gründungszeitraum“ von über 16 Jahren lag. Die in früheren Fassungen der Teilungserklärung bestellten Verwalter waren keine WEG-Verwalter im Sinne von §§ 26, 27 WEG, weswegen ihre Bestellung rechtlich auch keine Erstbestellung im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG darstellt. Der offenbar abweichenden Ansicht des Amtsgerichts Hamburg - Abt. 102c - im Beschluss gem. § 91a ZPO vom 20.08.2013 vermag die Kammer nicht zu überzeugen, zumal es auch an einer näheren Begründung für die dort vertretene Rechtsauffassung fehlt. Der gegen diese Rechtsauffassung von der Klägerin erhobene Einwand, das Schutzziel des Gesetzgebers hätte nicht erreicht werden können, wenn die Invollzugsetzung oder der Beginn der (werdenden) Eigentümergemeinschaft der Anknüpfungspunkt für die Drei-Jahres-Frist gewesen wäre, ist nicht nachvollziehbar. Gerade wenn wie hier ein mehrjähriger Zeitraum zwischen der Begründung von Wohnungseigentum und Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. Beginn der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft vergeht, sollen die Erwerber des Wohnungseigentums davor geschützt werden, dass ein vom Bauträger und aufteilendem Eigentümer in der Teilungserklärung bestellter Verwalter ab der Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft für fünf Jahre und damit für den Zeitraum der baurechtlichen Gewährleistungsfrist bestellt ist. Typischerweise erfolgen Modernisierungs- und Umbauarbeiten an dem Gebäude und an den Wohnungen nicht jahrelang vor der Veräußerung des Wohnungseigentums an Erwerber, sondern zeitlich kurz vorher. Dies war auch hier nicht anders. b) Der (Erst-)Bestellungszeitraum der Immobilien Verwaltung B. GmbH begann vorliegend erst mit dem Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch wenn in der Teilungserklärung der 01.01.2010 als Beginn des Bestellungszeitraums angegeben ist (Anlage K 1), beginnt die Bestellungszeit des in der Teilungserklärung bestellten Verwalters - wie oben ausgeführt - frühestens mit der Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft (BeckOK WEG/Knop, Stand: 01.10.2014, Edition: 21, § 26 Rn. 40 und 118; so auch Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 26 Rn. 32), weswegen der Beginn der Verwalterstellung nicht disponibel ist. Im Fall der Begründung der Wohnungseigentumsanlage durch einen aufteilenden Alleineigentümer nach § 8 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht schon mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, sondern erst mit der Eintragung eines weiteren Eigentümers neben dem Aufteiler im Wohnungsgrundbuch. Solange noch sämtliche Wohnungseigentumseinheiten ein und derselben Person gehören, besteht kein Gemeinschaftsverhältnis, da eine Person mit sich allein selbst keine Gemeinschaft bilden und mit sich selbst nicht in einem Schuldverhältnis stehen kann. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft setzt zwingend mindestens zwei Personen voraus (Kümmel in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 10 Rn. 7). Bei Begründung der Wohnungseigentumsanlage durch einen Alleineigentümer gemäß § 8 WEG und anschließendem Verkauf der Einheiten bilden die Ersterwerber bereits vor Eintragung im Grundbuch mit dem Veräußerer (sofern dieser mindestens noch eine Einheit nicht veräußert hat) eine sog. werdende Wohnungseigentümergemeinschaft (Kümmel in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 10 Rn. 8). Voraussetzung für eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ist, dass zwischen Aufteiler und (erstem) Erwerber ein wirksamer Erwerbsvertrag über die Wohnungseigentumseinheit besteht, für den Ersterwerber der Anspruch auf Erlangung des Eigentums an der Wohnung durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Erwerber die Eigentumswohnung in Besitz genommen hat und nach dem Erwerbsvertrag Nutzungen, Lasten und Kosten auf den Erwerber übergegangen sind (Kümmel in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 10 Rn. 10 f.). Im vorliegenden Fall ist eine werdende Eigentümergemeinschaft frühestens ab der Eintragung der Auflassungsvormerkung für die Beklagte am 26.03.2010 im Grundbuch entstanden. Wann diese das Wohnungseigentum in Besitz genommen hat, kann dabei offen bleiben. Der Bestellungszeitraum der Immobilien Verwaltung B. GmbH begann hier frühestmöglich am 26.03.2010 und lief damit erst am 25.03.2013 ab. Die Amtszeit des in der Teilungserklärung bestellten ersten Verwalters darf die Höchstfrist von drei Jahren nicht überschreiten. Eine Bestellung für einen längeren Zeitraum ist unwirksam, soweit sie drei Jahre übersteigt (Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 26, Rn. 29). Da die vorliegende Zahlungsklage bereits am 22.03.2013 beim Amtsgericht eingegangen ist und die Beauftragung der Prozessbevollmächtigten zur Klagerhebung zeitlich davor erfolgt ist, war die Klägerin zum damaligen Zeitpunkt jedenfalls noch wirksam von der Immobilien Verwaltung B. GmbH vertreten. Dass die Immobilien Verwaltung B. GmbH als Verwalterin - über ihre gesetzlichen Befugnisse hinaus - befugt war, die gemäß § 18 der Teilungserklärung von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Wohngeldvorauszahlungen im Falle der Säumnis „namens der übrigen Eigentümer“ oder im eigenen Namen für die Eigentümer gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen, folgt aus § 21 Ziff. 3 lit. b) der Teilungserklärung (Anl. K 1). c) Gleichwohl war die Wohngeldklage der Klägerin gegen die Beklagte von Anfang an unbegründet, da der Beklagten aufgrund der besonderen Umstände dieses Einzelfalls ausnahmsweise ein Zurückbehaltungsrecht gegen die Verpflichtung zur Wohngeldvorauszahlung zustand, weil die Immobilien Verwaltung B. GmbH als Verwalterin im hier maßgeblichen Zeitraum Januar bis März 2013 die Gelder nicht auf einem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltete, sondern einem auf ihren eigenen Namen geführten offenen Treuhandkonto. Grundsätzlich gilt, dass die von der Rechtsprechung entwickelten Grenzen für Aufrechnungen gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft aus Beschlüssen über Wirtschaftspläne, Sonderumlagen oder Jahresabrechnungen, die nur mit durch die Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen oder solchen aus Notgeschäftsführung erfolgen kann (Bärmann/Becker, a.a.O. § 28 Rdnr. 93; vgl. § 18 Ziff. 6 der Teilungserklärung, Anl. K 1), auch für das Zurückbehaltungsrecht eines Wohnungseigentümers gem. § 273 Abs. 1 WEG gelten (Bärmann/Becker, a.a.O., § 28 Rdnr. 96). Darüber hinaus ist das Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers gem. § 242 BGB nach Treu und Glauben generell eingeschränkt, so dass er gem. § 28 Abs. 2 WEG geschuldete Vorschussleistungen nicht wegen ungleichartiger Gegenansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis zurückbehalten darf. Die Vorschüsse dienen der laufenden Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums, die unabhängig von dem Zurückbehaltungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentümers gewährleistet sein muss (Bärmann/Becker, a.a.O.). Dies gilt hier umso mehr, als es sich bei dem Anspruch auf Zahlung von Wohngeldvorauszahlungen aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan um einen Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Wohnungseigentümer handelt, und bei dem Anspruch auf Anlegung eines Verwaltungskontos auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft um einen Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Verwalter bzw. des Wohnungseigentümers gegen den Verwalter (über die Konstruktion eines Vertrages mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter). Die Kammer nimmt Bezug auf den Beschluss vom 28.11.2013 (Az. 318 T 30/13, ZWE 2014, 413) und geht in Übereinstimmung mit der dort vorgenommenen summarischen Prüfung gemäß § 91a ZPO aufgrund der Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalls davon aus, dass auch die hiesige Beklagte ausnahmsweise befugt war, die Wohngeldzahlung zu verweigern, weil die Immobilien Verwaltung B. GmbH kein Verwaltungskonto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft angelegt hatte. Nach inzwischen fast einhelliger Auffassung ist der WEG-Verwalter im Zuge seiner Verpflichtung aus § 27 Abs. 5 Satz 1 WEG, eingenommene Gelder von seinem Vermögen getrennt zu halten, verpflichtet, ein Konto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einzurichten. Die Führung offener Treuhandkonten ist unzulässig (LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 14.07.2014 - 16 S 46/14, ZMR 2014, 1007; LG Itzehoe, Urteil vom 12.07.2013 - 11 S 39/12, ZMR 2014, 665, Rn. 39, zitiert nach juris; Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 27 Rn. 212; BeckOK WEG/Knop, Stand: 01.10.2014, Edition: 21, § 27 Rn. 138 ff.; Jennißen/Heinemann, WEG, 3. Aufl., § 27 Rn. 102; Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten, a.a.O., § 27 Rn. 52; Palandt/Basssenge, BGB, 74. Aufl., § 27 WEG Rn. 10; Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 27 Rn. 30). Ältere Rechtsprechung aus der Zeit vor Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. aus dem Übergangszeitraum (vgl. etwa Hanseatisches OLG, Beschluss vom 26.09.2006 - 2 Wx 78/05, ZMR 2007, 59, Rn. 11, zitiert nach juris) ist inzwischen überholt. Im vorliegenden Fall bestand Unklarheit, ob die Immobilien Verwaltung B. GmbH ab dem 01.01.2013 überhaupt noch Verwalterin der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft war oder ihr Bestellungszeitraum mit dem 31.12.2012 abgelaufen war. Neben dieser Rechtsunsicherheit ist zu berücksichtigen, dass der Veräußerer des Wohnungseigentums die Immobilien Verwaltung B. GmbH in der Teilungserklärung zur Verwalterin bestellt hatte, selbst deren Geschäftsführer war/ist und zwischen ihm und den Erwerbern gerichtliche Auseinandersetzungen wegen behaupteter Mängel am Wohnungseigentum anhängig waren. Schließlich war hier - anders als in dem vom Hanseatischen OLG (a.a.O.) zu entscheidenden Sachverhalt - die Zahlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft dadurch gewährleistet, dass die Beklagte und die anderen Erwerber der Eigentumseinheiten ihre Wohngeldvorauszahlungen auf ein vom Verwaltungsbeirat angelegtes „Verwaltungskonto“ geleistet haben, von wo aus der Wohnungseigentümergemeinschaft die konkret benötigten finanziellen Mittel zur Verfügung gestellt wurden. Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft in Liquiditätsschwierigkeiten geraten war, ist nicht ersichtlich. Unter Würdigung der vorgenannten Umstände bestand hier ausnahmsweise ein Zurückbehaltungsrecht für die Beklagte, wobei klarzustellen ist, dass es sich hier um einen nicht verallgemeinerungsfähigen Einzelfall handelt. 3. Aus den vorstehenden Ausführungen folgt, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Ersatz ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten hat, da sich die Beklagte mit den Wohngeldzahlungen nicht im Schuldnerverzug befand (§§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB i.V.m. § 18 Ziff. 6 der Teilungserklärung, Anl. K 1). Dieser war bereits durch das Bestehen des Zurückbehaltungsrechts ausgeschlossen. 4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, weil die Kammer die Revision gegen dieses Urteil nicht zulässt und die Erhebung der Nichtzulassungsbeschwerde gesetzlich ausgeschlossen ist (§ 62 Abs. 2 WEG). Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Einheitlichkeit der Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Vorliegend handelt es sich um einen Einzelfallentscheidung in einem atypischen Ausnahmefall (sehr langer Zeitraum zwischen Entstehung von Wohnungseigentum und einer Wohnungseigentümergemeinschaft). Von daher liegt hier keine entscheidungserhebliche und klärungsbedürftige Rechtsfrage vor, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das Interesse der Allgemeinheit an einheitlicher Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. BGH, Beschluss vom 04.07.2002 - V ZB 16/02, BGHZ 151, 221).