318 S 76/16

Leitsatz: 1. Wer als Wohnungseigentümer einen Anwalt beauftragt, um den Verwalter zur zügigen Umsetzung gefasster Instandsetzungsbeschlüsse zu veranlassen, hat weder gesetzliche noch vertragliche Ansprüche auf Kostenersatz gegen den Verwalter.(Rn.3) 2. Die Abmahnungsbefugnis gegenüber dem Verwalter steht nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Bei dilatorischem Verhalten des Verwalters können allenfalls dem Verband - als Vertragspartner des Verwalters - Ersatzansprüche zustehen.(Rn.5) 3. Vor Umsetzung eines Instandsetzungsbeschlusses muss die Finanzierung gesichert sein.(Rn.6) 4. Wenn aufgrund schuldhafter Untätigkeit des Verwalters Sachschäden am Sondereigentum entstehen, sind unter dem Gesichtspunkt des Vertrages mit Schutzwirkung für Dritte auch Ersatzansprüche des einzelnen Sondereigentümers denkbar.(Rn.5) 5. Selbst bei Notgeschäftsführung des einzelnen Sondereigentümers stehen diesem nur gegen den Verband, niemals gegen über dem Verwalter, Ersatzansprüche zu.(Rn.11) 1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 29.06.2016, Aktenzeichen 539 C 35/15, wird gem. § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurück gewiesen. 2. Die Kläger haben als Gesamtschuldner die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf € 2.161,99 festgesetzt. I. Die Zurückweisung der Berufung erfolgt gem. § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss. Das Rechtsmittel der Kläger hat nach einstimmiger Auffassung der Kammer offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 10.03.2017 verwiesen. Auch das weitere Vorbringen der Kläger im Schriftsatz vom 18.04.2017 führt nicht zu einer anderen rechtlichen Beurteilung. Ein Schadensersatzanspruch der Kläger gegen die Beklagte ergibt sich weder nach den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter gemäß § 280 Abs. 1 BGB (1.) noch aufgrund einer deliktischen Haftung gemäß § 823 Abs. 1 BGB wegen einer Verletzung des Sondereigentums der Kläger (2.). 1. Es ist bereits zweifelhaft, ob die Kläger hinreichend dargetan haben, dass die Beklagte zum Zeitpunkt der Beauftragung des Rechtsanwaltes J. Mitte/Ende Mai 2012 (auch) ihnen - den Klägern - gegenüber bestehende (Schutz-)Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt hat. Dies gilt auch dann, wenn man insoweit zugrunde legt, dass - wie die Kläger behaupten - Handlungsbedarf bestand, weil bereits im Jahr 2011 festgestellt wurde, dass das Dach marode und nicht reparabel war und es seit 2006 diverse Wasserschäden im Bereich des Sondereigentums der Kläger gegeben hatte. Zwar trifft es zu, dass bei Instandsetzungsbedarf am Gemeinschaftseigentum eine Verpflichtung des Verwalters besteht, tätig zu werden, Beschlüsse der Wohnungseigentümer herbeizuführen und gefasste Sanierungsbeschlüsse auch umzusetzen. Sofern aufgrund schuldhafter Untätigkeit des Verwalters (Sach-)Schäden am Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer entstehen, kann aus dem Gesichtspunkt des Vertrages mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter auch eine Schadensersatzpflicht des Verwalters gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer bestehen (hierzu Niedenführ in: Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 27 Rn. 110). Diese Voraussetzungen sind hier jedoch nicht dargetan. So ist die Beklagte nicht untätig geblieben. Unstreitig wurde auf der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 13.02.2012 (Anlage K 1) zu TOP 2 ein Sanierungsbeschluss bezüglich einer Dachsanierung durch die Firma M. GmbH zu einem Preis von ca. € 125.000,00 gefasst. Ferner wurde zu TOP 3 eine Sanierung der Kelleraußenwand beschlossen. Zur Finanzierung beider Maßnahmen wurde zu TOP 4 eine bis zum 10.04.2012 fällige Sonderumlage von insgesamt € 140.000,00 beschlossen. Eine Verpflichtung der Verwaltung, für die Durchführung dieser Sanierungsbeschlüsse zu sorgen, bestand danach gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin. Allerdings bedarf es für die Umsetzung gefasster Sanierungsbeschlüsse auch der Sicherstellung, dass die notwendigen finanziellen Mittel hierfür vorhanden sind. Dies war zum Zeitpunkt der Einschaltung des Rechtsanwaltes J. durch die Kläger gerade nicht der Fall. Unstreitig war am 19.04.2012 lediglich ein Betrag in Höhe von € 25.000,00 von den Klägern gezahlt worden. Dies stellte nur einen Teilbetrag des insgesamt auf sie entfallenden Anteils an der Sonderumlage dar. Die anderen Wohnungseigentümer waren nach dem eigenen Vorbringen der Kläger ihren Verpflichtungen nicht nachgekommen. Weitere Zahlungen erfolgten erst zu weitaus späteren Zeitpunkten. So nehmen die Kläger nicht in Abrede, dass die Miteigentümer H. erst im Juli 2012 eine Zahlung für Dacharbeiten in Höhe von € 30.632,00 leisteten und weitere Zahlungen der Miteigentümer M./K. sogar erst im Dezember 2012 eingingen. Auch die Kläger zahlten die auf sie entfallende Sonderumlage in mehreren Raten, die letzten 3 Raten erst Anfang/Mitte Oktober 2012 und Anfang Dezember 2012. Soweit die Kläger beanstanden, dass die Beklagte die ausstehenden Sonderumlagen nicht angemahnt oder anderweitig eingetrieben habe, führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis. Anlass zur Mahnung bestand erst nach Fälligkeit der Sonderumlage am 10.04.2012. Mit Schreiben vom 13.04.2012 (Bl. 40 d.A.) hat die Beklagte den Eigentümern mitgeteilt, in welcher Höhe jeweils Sonderumlagen anfielen. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass jedenfalls die Miteigentümer K./M. bereits mit E-Mail vom 23.02.2012 der Beklagten mitgeteilt hatten, an weiteren Investitionen in das Gebäude (Dach) „kein Interesse“ zu haben, wenn man eine Souterrainwohnung nicht erwerben könne. Auf die Frage, ob dies berechtigt war, kommt es hierbei nicht an. Auch die Miteigentümer H. hatten sich zunächst gemäß Schreiben vom 16.04.2012 (Bl. 9 d.A.) auf den Standpunkt gestellt, die Außenisolierung der Kellerwohnung sei vordringlich. Soweit die Kläger behaupten, das Vorbringen der Beklagten im Schreiben vom 01.09.2015 (Bl. 21 d.A.), Zahlungsverzögerungen habe es auch aufgrund finanzieller Schwierigkeiten einzelner Miteigentümer gegeben, die zur Finanzierung ihres Anteils an der Sonderumlage einen Kredit und hierfür wiederum Sanierungsunterlagen benötigt hätten, sei lediglich „vorgeschoben“ und „konstruiert“, vielmehr habe die Beklagte sich praktisch von einzelnen Wohnungseigentümern „unter Druck setzen“ lassen, ist dies durch keinerlei Tatsachen belegt. Soweit die Kläger nunmehr behaupten, sie hätten die gesamte Sonderumlage zunächst allein getragen hätten, wenn sie über Finanzierungsprobleme unterrichtet worden wären, erscheint dies angesichts der Höhe der Sonderumlage zweifelhaft, zumal die Kläger mit E-Mail vom 15.04.2012 (Bl. 165 d.A.) Einwendungen gegen die Höhe ihres Anteils an der Sonderumlage geltend gemacht haben. Letztlich kann jedoch dahinstehen, ob die Beklagte ihre Verwalterpflichten dadurch verletzte, dass sie nach dem 10.04.2012 die ausstehenden Sonderumlagen der übrigen Wohnungseigentümer nicht hinreichend einforderte oder die Kläger nicht über bestehende Finanzierungsprobleme informierte. Die von den Klägern geltend gemachten Rechtsanwaltskosten sind auch in diesem Fall kein Schaden, der aus dem Gesichtspunkt des Vertrages mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter von der Beklagten zu ersetzen ist. Wie das Amtsgericht zutreffend angenommen hat, stellen sich diese Kosten der Sache nach als ein Verzugsschaden dar, nicht als Folgeschaden einer Verletzung des Sondereigentums der Kläger. Diese machen gerade nicht den Ersatz eines aufgrund Untätigkeit der Beklagten entstandenen oder verschlimmerten Wasserschadens geltend. 2. Ein unmittelbarer Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte ergibt sich schließlich aufgrund der vorstehenden Erwägungen auch nicht aus § 823 Abs. 1 BGB. Insoweit gilt das oben Gesagte entsprechend. So haben die Kläger schon nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass und in welchem Ausmaß ihr Sondereigentum in der Zeit zwischen Beschlussfassung am 13.02.2012 und Beauftragung des Rechtsanwaltes Mitte/Ende Mai 2012 infolge eines pflichtwidrigen Unterlassens der Beklagten geschädigt wurde. Sie tragen selbst vor, dass der Zustand bereits seit dem Jahr 2006 mangelhaft war. Soweit Sie geltend machen, in der Zeit zwischen Beschlussfassung und Sanierung seien 3 Wassereinbrüche in ihrer Wohnung - und im Treppenhaus - aufgetreten, bleibt unklar, wann, wo und in welchem Ausmaß dies im Einzelnen im Sondereigentum der Kläger der Fall gewesen ist. Auch die Mitteilungen in den E-Mails vom 15.04.2012 (Bl. 165 d.A.) und 24.04.2012 (Bl. 167 d.A.) sind hierfür zu pauschal. Jedenfalls ist auch hier nicht ersichtlich, dass es sich bei dem geltend gemachten Schaden um einen Vermögens(folge)schaden infolge einer Substanzverletzung des Sondereigentums handelt. Reine Vermögensschäden werden gemäß § 823 Abs. 1 BGB nicht ersetzt (Palandt-Sprau, BGB, 77. Aufl., Einf. vor § 823 Rn. 2; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 20.09.2017 - 9 U 21/16, Rz.18, zitiert nach juris). Soweit die Kläger geltend machen, bei unmittelbaren Gefahren für das Gemeinschaftseigentum könne ein einzelner Eigentümer auch ohne Ermächtigung durch die Eigentümergemeinschaft handeln, führt auch dies nicht zu einem anderen Ergebnis. Soweit unter dem Gesichtspunkt der Notgeschäftsführung berechtigte Aufwendungen getätigt werden, kann dies einen Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft begründen (Kümmel/Niedenführ in: Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 10 Rn. 129), jedoch keinen Schadensersatzanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Verwaltung. II. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich und eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten. III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.