318 S 25/18

Leitsatz: 1. Gesamt- und Einzelabrechnungen stehen in untrennbarem Zusammenhang. Änderungen des Endbestands der Rücklage in den Einzelabrechnungen berühren die Gesamtabrechnung. Im Rahmen der Beschlussanfechtung zu den Einzelabrechnungen können Einwendungen gegen die in der bestandskräftigen Gesamtabrechnung ausgewiesenen Beträge nicht mehr geltend gemacht werden. 2. § 21 Abs. 7 WEG ermächtigt nicht dazu, eine bereits eingetretene Tilgungswirkung durch Beschluss für bereits geleistete Zahlungen zu ändern. Dies ist lediglich für künftige Zahlungen möglich. Ein Beschluss, der alle (geleisteten und künftigen) Zahlungen erfasst, ist insgesamt nichtig. 1. Unter Zurückweisung der Berufung des Klägers und der Anschlussberufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 26.02.2018, 11 C 45/17, im Tenor zu Ziffer 1 neu gefasst: Es wird festgestellt, dass der auf der Eigentümerversammlung vom 13.06.2017 zu Tagesordnungspunkt 5.2 gefasste Beschluss nichtig ist. 2. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben der Kläger zu 95 % und die Beklagten zu 5 % zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf € 21.692,87 festgesetzt. I. Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft M. Str. ... ,... H.. Sie streiten in der Berufungsinstanz über die Gültigkeit der auf der Eigentümerversammlung vom 13.06.2017 zu TOP 4, 5.2, 6, 7 und 9 gefassten Beschlüsse. Die ursprüngliche Klägerin, E. H., ist am 06.01.2019 verstorben. Der Kläger ist der Rechtsnachfolger der Verstorbenen. Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat mit seinem am 26.02.2018 verkündeten Urteil den auf der Eigentümerversammlung vom 13.06.2017 zu TOP 5.2 gefassten Beschluss für ungültig erklärt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat es ausgeführt, dass der zu TOP 5.2 gefasste Beschluss (Verrechnung geleisteter Teilzahlungen) nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Beiträge zur Instandhaltungsrücklage seien Sondervermögen. Die Regelungen in der Teilungserklärung zur Instandhaltungsrücklage ließen insoweit keine Ausnahme zu. Eine „Öffnungsklausel“ existiere nicht. Ein Eingriff in den Bestand der Instandhaltungsrücklage sei nur per Einzelbeschluss in der Situation selbst, nicht im Wege eines generell-abstrakten Beschlusses im Vorwege möglich. Im Übrigen sei die Klage abzuweisen. Der zu TOP 4 gefasste Beschluss (Genehmigung der Einzelabrechnungen 2016) entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Bestands- und Verlaufsmitteilung zur Instandhaltungsrücklage sei Teil der unter TOP 3 bestandskräftig beschlossenen Gesamtjahresabrechnung. Der Kläger könne daher mit entsprechenden Kritikpunkten nicht gehört werden. Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage in den Einzelabrechnungen sei nur eine informatorische Übernahme und könne nicht gesondert angefochten werden. Da die Genehmigung der Einzelabrechnungen ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, seien auch die zu TOP 6 und 7 gefassten Beschlüsse (Entlastung des Beirates und der Verwaltung) nicht zu beanstanden. Auch der zu TOP 9 gefasste Beschluss (Erneuerung der Eingangsstufen) entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Instandsetzungsbeschlüsse unterfielen einem weitem Ermessen. Die Gemeinschaft habe auch insofern ein Ermessen, ob sie die Haltbarkeit eines Materials weiter aufklären wolle oder sich mit der von der Verwaltung eingeholten Auskunft von Werkunternehmern, hier dahingehend, das angebotene Stufenmaterial sei so haltbar, wie das Bestandsmaterial, zufriedengeben wolle. Das Angebot der Fa. H. B. sei auch ohne Briefkopf verwendbar. Es genüge insofern die Vorlage mit handschriftlichem Hinweis seitens der Verwalterin auf der Versammlung. Die weiteren Rügen seien erst mit Schriftsatz vom 20.10.2017 erstmals erhoben worden und damit außerhalb der Zweimonatsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG. Sie seien daher nicht zu berücksichtigen. Der Versammlung hätten damit drei verwertbare Angebote vorgelegen. Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 08.03.2018 zugestellte Urteil hat die Klägerseite mit einem am 04.04.2018 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel mit einem am 30.04.2018 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet. Die Beklagten, denen die Berufungsbegründung am 08.05.2018 zur Stellungnahme binnen eines Monats zugestellt worden ist, haben nach Verlängerung der Berufungserwiderungsfrist bis zum 29.06.2018 mit einem an diesem Tag bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Anschlussberufung eingelegt. Der Kläger trägt vor, das Amtsgericht habe die Klage zu Unrecht teilweise abgewiesen. Im Rahmen der Beschlussfassung über die Einzelabrechnungen 2016 sei der Soll- und der Ist-Bestand der Instandhaltungsrücklage per 31.12.2016 mit € 113.902,27 festgestellt worden. Es sei dargetan worden, dass die Instandhaltungsrücklage in der Gesamtabrechnung nicht nachvollziehbar abgebildet worden sei und der Endbestand nicht € 113.902,27 habe betragen können. Der zu TOP 4 gefasste Beschluss sei daher isoliert anfechtbar. Dies auch deshalb, weil die Zahlen in den Einzelabrechnungen nicht stimmten. Hiermit und dem Vortrag, dass sich die Fehler der Gesamtabrechnung auch in den Einzelabrechnungen niederschlügen, habe sich das Amtsgericht nicht auseinandergesetzt. Auch sei den Einzelabrechnungen nicht zu entnehmen, ob Zahlungen vollständig geleistet worden seien oder Fehlbeträge bestünden. Da die Einzelabrechnungen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen, seien auch die zu TOP 6 und 7 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Im Hinblick auf den zu TOP 9 gefassten Beschluss sei vorgetragen worden, dass faktisch nur 2 Angebote zur Beschlussfassung existierten, da bei dem weiteren Angebot der Aussteller nicht erkennbar sei. Es sei lediglich handschriftlich „H. B.“ vermerkt. Es sei streitig, dass das Angebot tatsächlich von der Fa. H. B. stamme. Der Kläger beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 26.02.2018, Az. 11 C 45/17, abzuändern und auch die auf der Eigentümerversammlung vom 13.06.2017 der Wohnungseigentümergemeinschaft M. Str. ... ,... H. zu TOP 4, 6, 7 und 9 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Der Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen, im Wege der Anschlussberufung, das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 26.02.2018, Az. 11 C 45/17, abzuändern und die Klage insgesamt abzuweisen. Der Kläger beantragt, die Anschlussberufung zurückzuweisen. Die Beklagten verteidigen das erstinstanzliche Urteil, soweit die Klage abgewiesen wurde. Sie tragen weiter vor, dass entgegen der Auffassung des Amtsgerichts der zu TOP 5.2 gefasste Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Mit dem Beschluss werde kein Eingriff in den Bestand der Instandhaltungsrücklage zur Deckung von Liquiditätsengpässen beschlossen. Es gehe allein um die Frage, wie eventuell geleistete Unterzahlungen einzelner Eigentümer zu verrechnen seien. Mit der angefochtenen Beschlussfassung werde somit festgelegt, wie mit solchen Teilzahlungen, für die keine konkrete Verrechnungsbestimmung vorliege, umgegangen werden solle. Die beschlossene Vorgehensweise sei sinnvoll, weil vorrangig die Liquidität zur Bewirtschaftung aufrechterhalten werden müsse. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorgetragenen Schriftsätze im Berufungsverfahren Bezug genommen. II. Der Prozess wurde gemäß § 246 Abs. 1 ZPO nicht aufgrund des Ablebens der ursprünglichen Klägerin unterbrochen. Der Kläger wurde als Rechtsnachfolger Prozesspartei. Die Parteibezeichnung war von der Kammer entsprechend zu berichtigen (vgl. Greger in Zöller, ZPO, 33. Auflage, § 246 Rn. 2b). 1. Die Berufung des Klägers ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage hinsichtlich der Anfechtung der auf der Eigentümerversammlung vom 13.06.2017 zu TOP 4, 6, 7 und 9 gefassten Beschlüsse abgewiesen. 1.1 Der zu TOP 4 gefasste Beschluss (Genehmigung der Einzelabrechnungen 2016) ist nicht für ungültig zu erklären. Soweit der Beschluss beinhaltet, dass der „Soll-Bestand per 31.12.2016 mit € 113.902,27 und der Ist-Bestand der Instandhaltungsrücklage per 31.12.2016 ebenfalls mit € 113.902,27 festgestellt (wird)“, ist eine isolierte Anfechtung der Einzelabrechnungen bereits unzulässig, weil die Gesamt- und die Einzelabrechnungen insoweit in einem untrennbaren Zusammenhang stehen (vgl. hierzu BayOLG, Beschluss vom 23.05.1990, 2 Z 44/90, Rn. 12, zitiert nach juris). Änderungen in den Einzelabrechnungen hinsichtlich des Endbestandes der Instandhaltungsrücklage berühren zwangsweise die Gesamtabrechnung. Die Gesamtabrechnung und somit die Darstellung der Instandhaltungsrücklage per 31.12.2016 ist aber bestandskräftig zu TOP 3 genehmigt geworden. Dies gilt auch, soweit der Kläger vorträgt, dass auch weitere Zahlen zum Bestand und Entwicklung der Instandhaltungsrücklage in den Einzelabrechnungen unzutreffend seien. Der Kläger kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Instandhaltungsrücklage in der bestandskräftigen Gesamtabrechnung unter Berücksichtigung der Anlage zur Abrechnung nicht nachvollziehbar abgebildet worden sei und insbesondere deren Endbestand nicht habe € 113.902,27 betragen können. Im Rahmen der Anfechtung des Beschlusses über die Genehmigung der Einzelabrechnungen können Einwendungen gegen die in der bestandskräftig genehmigten Gesamtabrechnung ausgewiesenen Beträge (Ausgaben, Einnahmen, Kontostände) nicht mehr geltend gemacht werden (BayOLG, Beschluss vom 19.02.1999, 2 Z BR 149/98, Rn. 13, zitiert nach juris). Der Kläger kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass den Einzelabrechnungen nicht zu entnehmen sei, ob Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage vollständig geleistet worden seien oder Fehlbeträge bestünden. Bei den Einzelabrechnungen handelt es sich nicht um eine Rechnungslegung, sondern um eine Verteilungsrechnung (Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 28 Rn. 47). Eine Darstellung der geleisteten und geschuldeten Zahlungen auf die Rücklage hat daher in der Gesamtabrechnung zu erfolgen (Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 28 Rn. 47). 1.2 Da die Genehmigung der Einzelabrechnungen nicht zu beanstanden ist, widersprechen auch die zu TOP 6 und 7 gefassten Beschlüsse (Entlastung des Beirates und der Verwaltung) nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. 1.3 Auch der zu TOP 9 gefasste Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Entgegen der Auffassung des Klägers lagen im Zeitpunkt der Beschlussfassung drei verwertbare Angebote vor. Neben den beiden Angeboten der Firmen P. und N. lag auch ein drittes Angebot der Firma H. B. vor. Dass das Angebot von der Firma H. B. stammt, ergibt sich aus dem handschriftlichen Zusatz. Sofern der Kläger lediglich pauschal bestreitet, dass die Herkunft des Angebots zutreffend angegeben sei, genügt er seiner Darlegungslast nicht. Es handelt sich insoweit um eine Behauptung ins Blaue, für deren Richtigkeit keine Anhaltspunkte ersichtlich sind. Insbesondere ist kein Grund ersichtlich, warum die Verwaltung den Wohnungseigentümern ein nicht existierendes Angebot der Fa. H. B. vorlegen sollte. 2. Die unselbständige Anschlussberufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere fristgerecht gemäß § 524 Abs. 2 Satz 2 ZPO eingelegt worden. Sie hat in der Sache aber ebenfalls keinen Erfolg. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht der Anfechtungsklage im Hinblick auf den zu TOP 5.2 gefassten Beschluss stattgegeben. Der Beschluss ist bereits mangels Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nichtig. Die Beschlusskompetenz ergibt sich insbesondere nicht aus § 21 Abs. 7 WEG, wonach die Wohnungseigentümer u.a. die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs beschließen können. Hiervor ist zwar auch die Möglichkeit erfasst, eine von §366 BGB abweichende Tilgungsbestimmung zu treffen, insbesondere wenn säumige Wohnungseigentümer nur Teilzahlungen leisten (vgl. Heinemann in: Jennißen, WEG, 6. Aufl. 2019, § 21 WEG, Rn. 113; Elzer in: BeckOK WEG, Timme, 39. Edition, Stand: 01.11.2019, § 21, Rn. 382). Die beschlossene Tilgungsbestimmung ist selbst dann verbindlich, wenn der einzelne Wohnungseigentümer bei der Zahlung von Beiträgen eine abweichende Tilgungsbestimmung nach § 366 Abs. 1 BGB trifft (Becker in ZWE 2010, S. 230 f.). Nach zutreffender Auffassung gilt dies jedoch nur für künftige Zahlungen und nicht auch für bereits erfolgte Zahlungen (vgl. Elzer, a.a.O., m.w.N.). § 21 Abs. 7 WEG ermächtigt nicht dazu, eine bereits eingetretene Tilgungswirkung durch Beschluss - ggfs. gegen den Willen und zu Lasten des Schuldners - nachträglich zu beseitigen (Becker, a.a.O.). Die nachträgliche Änderung einer bereits eingetretenen Tilgungswirkung bedarf vielmehr einer Vereinbarung zwischen Gläubiger und Schuldner (hierzu: Fetzer in MünchKomm, BGB, 8. Auflage (2019), § 366 Rn. 9). Dem streitgegenständlichen Beschluss lässt sich nicht entnehmen, dass die beschlossene Tilgungsbestimmung nur für künftige Teilzahlungen gelten soll. Bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung ist die Regelung aufgrund der Formulierung „Für die Ermittlung der tatsächlich auf die Instandhaltungsrücklage gezahlten Beträge in der Jahresabrechnung ...“ vielmehr dahingehend zu verstehen, dass hiervon sämtliche Teilzahlungen erfasst werden sollen, die in einem Abrechnungsjahr erfolgt sind, mithin auch solche, die zeitlich vor der Beschlussfassung liegen. Die wegen fehlender Beschlusskompetenz bezüglich einer Tilgungsbestimmung für bereits erfolgte Zahlungen bestehende Teil-Nichtigkeit des Beschlusses führt im Ergebnis analog § 139 BGB dazu, dass der Beschluss insgesamt nichtig ist. Auf Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung findet die gesetzliche Regelung des § 139 BGB entsprechende Anwendung. Zwar kann ein Beschluss grundsätzlich auch nur teilweise nichtig sein. Dies ist aber nur der Fall, wenn ausnahmsweise der unbeanstandet gebliebene Teil sinnvollerweise auch allein Bestand haben kann und anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümergemeinschaft so beschlossen hätten (vgl. BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/98, Rn. 23, zitiert nach juris). Dies ist hier nicht ersichtlich. Die Gründe, die zur Nichtigkeit des Beschlusses führen, waren von Amts wegen ohne Bindung an die Klagebegründungsfrist zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 16.01.2009, V ZR 784/08, zitiert nach juris). Das amtsgerichtliche Urteil war daher im Tenor zu Ziffer 1 entsprechend neu zu fassen. Ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, kann daher dahin gestellt bleiben. Die beschlossene Verrechnungsregelung muss insoweit der finanziellen Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft Rechnung tragen, wobei den Wohnungseigentümern ein Ermessensspielraum zusteht, wenn verschiedene Regelungen vertretbar erscheinen. Die Regelung, dass Teilzahlungen von Wohnungseigentümern zunächst auf das Soll der Bewirtschaftungskosten (§ 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG) verrechnet werden, dürfte jedoch zur Sicherstellung der Deckung der laufenden Kosten regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (zur Verrechnung zunächst auf das Soll der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage vergleiche: LG Köln, Urteil vom 13.12.2012, 29 S 95/12, zitiert nach juris). Ein solcher Beschluss würde auch keinen Eingriff in den Bestand der Instandhaltungsrücklage darstellen, weil aufgrund der beschlossenen Tilgungsbestimmung die erfolgten Teilzahlungen gar nicht erst der Instandhaltungsrücklage zuzuordnen wären. Nur wenn (Teil-)Zahlungen der Instandhaltungsrücklage zuzuordnen sind, bedarf deren Verwendung für Kosten der laufenden Verwaltung zwingend eines Beschlusses, der die Entnahme jedoch nur im Einzelfall, nicht aber abstrakt-generell genehmigen darf (Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 21 Rn. 128). 3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10 Satz 1 und Satz 2, 713 ZPO. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren richtet sich nach § 49a Abs. 1 GKG und entspricht der amtsgerichtlichen Streitwertfestsetzung, gegen die sich die Parteien nicht gewendet haben.