318 S 75/19

Leitsatz: Ein Beschluss ist nicht deshalb nichtig, weil die Verwaltung den Sohn eines Wohnungseigentümers auf der Eigentümerversammlung vorsätzlich und gezielt nicht als dessen Vertreter zugelassen hat, wenn er nicht zu dem in der Vertreterklausel der Teilungserklärung aufgeführten Personenkreis (hier: Ehepartner, Miteigentümer oder Verwalter) gehört und dem Verwalter vor der Eigentümerversammlung keine hinreichenden Tatsachen mitgeteilt worden sind, aus denen sich ergibt, warum es ausnahmsweise nach Treu und Glauben geboten war, von den Regelungen der Teilungserklärung abzuweichen.(Rn.17) (Rn.18) 1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 19.07.2019, Aktenzeichen 303a C 23/17, wird gem. § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in gleicher Höhe leisten. 4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf € 112.502,53 festgesetzt. Die Zurückweisung der Berufung erfolgt gem. § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss. I. Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft K - Straße in H.. Sie streiten im Berufungsverfahren um die Gültigkeit/Nichtigkeit der auf der Eigentümerversammlung vom 07.09.2017 zu TOP 3 a und b, 8 b, 9, 10, 15, 16 und 17 gefassten Beschlüsse. Hinsichtlich des Sachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen. Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 19.07.2019 abgewiesen. Mit der Berufung verfolgen die Klägerin ihr erstinstanzliches Begehren weiter. Die Klägerin beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona, Az.: 303a C 23/17, vom 19.07.2019 abzuändern und die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 07.09.2017 der Wohnungseigentümergemeinschaft K - Straße in H. zu TOP 3 (a,b), 8b, 9, 10, 15, 16 sowie 17 für ungültig zu erklären; hilfsweise für den Fall der Nichtigkeit festzustellen, dass die vorgenannten Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 07.09.2017 der Wohnungseigentümergemeinschaft K - Straße in H. nichtig sind. Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorgetragenen Schriftsätze im Berufungsverfahren Bezug genommen. II. Das Rechtsmittel der Klägerin hat nach einstimmiger Auffassung der Kammer offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 23.04.2020 verwiesen. Der Schriftsatz der Klagepartei vom 28.05.2020 gibt keinen Anlass zu einer abweichenden Würdigung. 1. Die Kammer hält an ihrer Auffassung fest, dass die Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht gewahrt wurde. Die Klägerin hätte die Zustellung der Klageschrift selbst dann nicht nur geringfügig verzögert, wenn man hinsichtlich der Vorschussanforderung eine Untätigkeit der Klägerin von einem Monat als noch angemessen ansehen würde (vgl. hierzu auch Vandenhouten in Niedenführ/ Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Auflage, § 46, Rn. 73). Legt man vorliegend zu Grunde, dass diese Frist mit Ablauf der einzuhaltenden Anfechtungsfrist beginnt (so LG Frankfurt, Beschluss vom 07.05.2019, 2-13 S 184/18, Rn. 7), ist Fristbeginn der 09.10.2017. Die Anfechtungsfrist ist vorliegend am 09.10.2017, da der 07.10.2017 ein Samstag war, abgelaufen. Die Klägerin hätte sodann spätestens am 11.11.2017, da der 09.11.2017 ebenfalls ein Samstag war, beim Amtsgericht hinsichtlich der Vorschussanforderung nachfragen müssen. Dies hat sie nicht getan. Die der Klägerin zuzurechnende Verzögerung würde auch in diesem Fall mehr als zwei Wochen betragen (11.11.2017 - 02.12.2017). 2. Die Beschlüsse sind nicht deshalb nichtig, weil die Verwaltung den Sohn der Klägerin auf der Eigentümerversammlung vorsätzlich und gezielt nicht als ihren Vertreter zugelassen hat. Dies ist bereits deshalb der Fall, weil nach den Regelungen der Teilungserklärung die Voraussetzungen, den Sohn der Klägerin als Vertreter zuzulassen, nicht vorlagen. Nach § 14 Abs. 3 der Teilungserklärung können sich Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung und bei der Abstimmung allerdings nur durch einen Ehepartner, einen Miteigentümer oder den Verwalter vertreten lassen. Zu diesem Personenkreis gehört der Sohn der Klägerin nicht, weshalb er grundsätzlich nach der Teilungserklärung weder teilnahme- noch stimmberechtigt war. Zu berücksichtigen ist, dass sich die Wohnungseigentümer auf die Vertreterklausel nicht berufen können, wenn die Vertretungsbeschränkung auf bestimmte Personen nach Treu und Glauben unzumutbar ist. So ist beispielsweise anerkannt, dass sich die Wohnungseigentümer nicht auf eine Beschränkung der Vertretung berufen können, wenn ein verhinderter Wohnungseigentümer im Ausland lebt, der deutschen Sprache nicht hinreichend mächtig ist, in der Gemeinschaft Spannungen bestehen und die Schwester des Eigentümers die Vertretung in der Versammlung übernehmen soll (Vandenhouten, a.a.O., § 24, Rn. 48). Dem Verwalter sind vor der Eigentümerversammlung jedoch keine hinreichenden Tatsachen mitgeteilt worden, aus denen sich ergibt, warum es ausnahmsweise nach Treu und Glauben geboten war, von den Regelungen der Teilungserklärung abzuweichen. 3. Die auf der Eigentümerversammlung vom 07.09.2017 zu TOP 3 a und b gefassten Beschlüsse sind auch nicht deshalb nichtig, weil die auf der Eigentümerversammlung vom 09.09.2015 zu TOP 4.0 (Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung 2014) und 4.1 (Genehmigung der Einzelabrechnungen 2014) gefassten Beschlüsse nichtig sind. Entgegen der Auffassung der Klägerin dürfte sich eine Nichtigkeit des zu TOP 4.1 gefassten Beschlusses nicht aus dem Umstand ergeben, dass die Genehmigung der Einzelabrechnungen 2014 unter dem Vorbehalt der Überprüfung der in den einzelnen Heizkostenabrechnungen ausgewiesenen Verbrauchswerte erfolgte. Bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung des Beschlusses zu TOP 4.1 dürfte dieser dahingehend zu verstehen sein, dass die Wohnungseigentümer die Einzelabrechnungen beschließen wollten, sich allerdings hinsichtlich der Position Heizkosten eine Änderung - die allerdings eines gesonderten Beschlussverfahrens bedurfte - vorbehalten wollten. Dies ist nicht zu beanstanden (Niedenführ, a.a.O., § 28, Rn. 200). Jedenfalls wäre allein der Beschluss hinsichtlich der Einzelabrechnungen 2014 nichtig. Nur insoweit haben die Wohnungseigentümer die Genehmigung „unter Vorbehalt“ beschlossen. Fehlt der erforderliche Beschluss über die Einzelabrechnungen, bewirkt dies jedoch nicht, dass der Beschluss über die Gesamtabrechnung für ungültig zu erklären ist. Jeder Wohnungseigentümer hat vielmehr einen Anspruch darauf, dass auch über die Einzelabrechnungen beschlossen wird (Niedenführ, a.a.O., § 28, Rn. 197). Dies ist vorliegend auf der Eigentümerversammlung vom 07.09.2017 zu TOP 3 b geschehen und entspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung. III. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich und eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten. IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. V. Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren richtet sich nach § 49a Abs. 1 GKG. Wegen der Einzelheiten wird auf die Ausführungen im amtsgerichtlichen Urteil und den Beschluss der Kammer vom 28.11.2019 im Beschwerdeverfahren z. Az. 318 T 58/19 verwiesen.