318 S 47/14

Ungültigkeit einheitlicher Beschlussfassung über Verwalterbestellung und Verwaltervertrag wegen wesentlicher Vertragsmängel • Beschließt eine Wohnungseigentümerversammlung einheitlich über die Wiederbestellung der Verwaltung "auf Basis" eines konkreten Verwaltervertrags, sind Bestellung und Vertrag als eine zusammenhängende Entscheidung zu beurteilen. • Enthält der beschlossene Verwaltervertrag in der Summe unwirksame oder gegen ordnungsgemäße Verwaltung verstoßende Klauseln, kann dies die Ungültigkeit des gesamten Vertragsbeschlusses und nach § 139 BGB analog auch die Ungültigkeit des Bestellungsbeschlusses zur Folge haben. • Die Trennungstheorie zwischen Bestellung (organisatorischer Akt) und schuldrechtlichem Verwaltervertrag bleibt anerkannt; ihre Anwendung führt aber nicht stets dazu, dass die Bestellung trotz Vertragsmängeln gültig bleibt, wenn die Umstände der Beschlussfassung eine einheitliche Entscheidung zeigen. • Bei Anfechtung eines einheitlichen Beschlusses ist auf den wirklichen Parteiwillen zum Zeitpunkt der Beschlussfassung abzustellen; reicht das Ausmaß der Beanstandungen nicht für die Annahme, die Eigentümer hätten ohne die unwirksamen Teile gleichfalls so beschlossen, ist der gesamte Beschluss nichtig. • Die Kosten des Rechtsstreits hat die unterlegene Partei zu tragen; die Revision kann versagt werden, wenn die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat. Die Wohnungseigentümerversammlung beschloss am 16.04.2013 unter TOP 10 die Wiederbestellung der GHN Verwaltungsgesellschaft ab 01.01.2014 "auf Basis" eines beigefügten Verwaltervertrags. Die Beschlussvorlage beinhaltete sowohl die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für fünf Jahre als auch den konkreten Vertragsentwurf; die Abstimmung ergab eine Mehrheit bei einer Gegenstimme. Die Klägerin focht den Beschluss an und bezeichnete zahlreiche Klauseln des Vertrags als gegen ordnungsgemäße Verwaltung verstoßend. Das Amtsgericht erklärte den TOP-10-Beschluss für ungültig und verurteilte die Beklagten zur Kostentragung. Die Beklagten legten Berufung gegen Teil- und Schlussurteil ein; sie beriefen sich auf die Trennungstheorie und meinten, einzelne unwirksame Klauseln führten nicht zur Gesamtnichtigkeit des Bestellungsbeschlusses. • Beschlussinhalt und -kontext zeigen, dass die Eigentümer einheitlich über Wiederbestellung und konkreten Vertragsabschluss entschieden haben; daher liegt keine getrennte Beschlussfassung vor. • Der Verwaltervertrag ist einer Inhaltskontrolle zu unterziehen; mehrere Klauseln wurden als gegen ordnungsgemäße Verwaltung verstoßend beurteilt, u. a. zu umfangreiche Delegationsbefugnisse des Verwalters, unzulässige Haftungsbeschränkungen und Sondervergütungen für gesetzliche Aufgaben. • Wenn die Summe der unwirksamen Klauseln nicht nur Nebenpunkte, sondern zentrale Regelungen betrifft, ist nicht anzunehmen, dass die Eigentümer den Vertrag in Kenntnis der Mängel in dieser Gestalt gebilligt hätten; in diesem Fall ist der Vertrag insgesamt anfechtbar bzw. als unwirksam anzusehen. • Anwendung des § 139 BGB analog: Bei einheitlicher Beschlussfassung führt die Unwirksamkeit des einen Teils regelmäßig zur Unwirksamkeit des gesamten Beschlusses, es sei denn, es steht fest, dass die Wohnungseigentümer den verbleibenden Teil in der konkreten Form auch ohne den nichtigen Teil beschlossen hätten. • Die Trennungstheorie wird nicht grundsätzlich in Frage gestellt; gleichwohl kann unter den konkreten Umständen eines Falls die Ungültigkeit des Vertrags auch die Ungültigkeit des Bestellungsbeschlusses zur Folge haben, wenn die Bestellung ausdrücklich "auf Basis" des Vertrages erfolgen sollte. • Bestehen keine tatsächlichen Anhaltspunkte dafür, dass die Gemeinschaft die Verwaltung trotz Kenntnis der Teilnichtigkeit des Vertrags in gleicher Form wiederbestellt hätte, ist der Bestellungsbeschluss als Bestandteil der einheitlichen Entscheidung ebenfalls ungültig. • Die Berufungen waren form- und fristgerecht, in der Sache aber unbegründet; die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Revision wurde nicht zugelassen, da keine grundsätzliche Bedeutung gegeben ist. Die Berufungen der Beklagten gegen das Teilurteil vom 13.02.2014 und das Schlussurteil vom 12.06.2014 wurden zurückgewiesen. Das Landgericht bestätigt die Ungültigkeit des auf TOP 10 gefassten Beschlusses vom 16.04.2013, weil die einheitliche Beschlussfassung über die Wiederbestellung der Verwaltung und den beigefügten Verwaltervertrag zahlreiche gegen ordnungsgemäße Verwaltung verstoßende Klauseln enthielt, die in ihrer Summe nicht nur Nebenpunkte betrafen. Mangels Feststellungen, dass die Eigentümer trotz Kenntnis der Teilnichtigkeit den Bestellungsbeschluss in gleicher Form getroffen hätten, führte dies nach § 139 BGB analog zur Unwirksamkeit des gesamten Beschlusses. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens; die Revision wurde nicht zugelassen.