318 S 109/15

Nichtigkeit von Eigentümerbeschlüssen bei auferlegten Folgekosten ohne Einzelfallrechtfertigung (§ 16 Abs.4 WEG) • Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung über bauliche Veränderungen (Terrassenvergrößerung, Terrassenanlage, Abgrabung) sind wirksam als Beschluss über Baumaßnahmen, verändern aber nicht das Sondernutzungsrecht. • Die Eigentümerversammlung kann nicht durch Beschluss dauerhaft die künftigen Folgekosten einer baulichen Veränderung einem Sondernutzungsberechtigten auferlegen, wenn es sich nicht um einen Einzelfall im Sinne des § 16 Abs. 4 WEG handelt. • Ein Beschluss, der Herstellungskosten bewilligt und zugleich verbindlich für alle künftigen Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten freistellt, ist nichtig, wenn die Voraussetzungen des Einzelfalls nach § 16 Abs. 4 WEG fehlen. • Teilnichtigkeit kommt nur in Betracht, wenn der verbleibende Teil des Beschlusses sinnvoll eigenständig Bestand haben kann; hier fehlte dies, sodass die Beschlüsse insgesamt nichtig sind. • Zur Feststellung der Nichtigkeit ist die Zustimmung eines Wohnungseigentümers, auch wenn er der Beschlussfassung zugestimmt hat, ohne Bedeutung; jeder Wohnungseigentümer kann Nichtigkeit klären lassen. Die Parteien sind Wohnungseigentümer einer WEG. Auf der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 wurden Beschlüsse zu TOP 5.1, 6.1 und 6.2 gefasst, die dem WE 1 die Vergrößerung einer Terrasse und gärtnerische Gestaltung sowie den WE 2 eine zusätzliche Terrasse und die Abgrabung zur Belichtung eines Hobbyraums erlaubten; Herstellung und künftige Instandhaltung sollten von den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten getragen werden. Kläger rügte, die Beschlüsse änderten die Sondernutzungsrechte und seien mangels Beschlusskompetenz nichtig; insb. die dauerhafte Zuordnung der Folgekosten verlange eine Vereinbarung. Beklagte verteidigten die Beschlüsse als bauliche Veränderungen nach § 22 Abs.1 WEG und beriefen sich für die Kostenregelung auf § 16 Abs.4 WEG bzw. auf die Teilungserklärung. Das Amtsgericht gab der Nichtigkeitsklage statt; die Beklagten legten Berufung ein. Das Landgericht prüfte, ob die Maßnahmen Baumaßnahmen i.S.v. § 22 WEG sind und ob § 16 Abs.4 WEG die Zuordnung künftiger Kosten im Einzelfall erlaubt. • Zulässigkeit: Die Berufung war form- und fristgerecht, hatte aber in der Sache keinen Erfolg. • Abgrenzung Änderungs- vs. Baumaßnahme: Die Maßnahmen (Terrassenvergrößerung, Anlegung, Abgrabung) sind bauliche Veränderungen nach § 22 Abs.1 WEG und ändern weder räumlich noch inhaltlich das Sondernutzungsrecht. • Beschlusskompetenz für Folgekosten: § 16 Abs.4 WEG erlaubt abweichende Kostenverteilungen im Einzelfall; dieser Einzelfallbegriff umfasst nicht allgemein unbestimmte, zukünftige Folgekosten einer baulichen Maßnahme, soweit dadurch eine dauerhafte Lastenverlagerung zu Lasten der Gemeinschaft geschaffen würde. • Gesetzeszweck und Auslegung: Gesetzesbegründung und systematische Auslegung sprechen gegen eine Auslegung des Einzelfalls dahin, dass künftige, wiederkehrende Instandhaltungskosten generell durch einfachen Beschluss einem Sondernutzungsberechtigten aufgebürdet werden können. • Praktikabilitätsargumente: Praktische Erwägungen rechtfertigen keine Ausweitung der Beschlusskompetenz; eine verbindliche Überwälzung künftiger Kosten bedarf einer gesonderten Vereinbarung oder vertraglichen Sicherung. • Teilnichtigkeit und Unteilbarkeit: Nach maßgeblicher Auslegung ist der beanstandete Kostenfreistellungsteil nicht sinnfällig trennbar; fehlte die Vereinbarung, kann das Gericht den Beschluss nicht inhaltlich berichtigen, sodass die Beschlüsse insgesamt nichtig sind. • Auslegung der Teilungserklärung: § 7 und § 8 des Teilungsvertrags tragen die Instandhaltungspflicht, aber enthalten keine eindeutige und hinreichende Regelung, die auch die Kostentragung für gemeinschaftliches Eigentum im Bereich von Sondernutzungsflächen dem Sondernutzungsberechtigten zuweist; daher gilt die gesetzliche Kostenverteilung. • Rechtsschutzinteresse: Jeder Wohnungseigentümer kann Nichtigkeitsfeststellungsklage erheben; Zustimmung zu den Beschlüssen entzieht nicht dem Klagebefugnis. • Kosten- und Vollstreckungsentscheidung: Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; Revision wurde zugelassen aufgrund grundsätzlicher Bedeutung. • Rechtsfortbildungserfordernis: Die Kammer hält die Frage, ob Folgekosten unter den Einzelfallbegriff des § 16 Abs.4 WEG fallen, für klärungsbedürftig und hat daher Revision zugelassen. Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen; die angefochtenen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 zu TOP 5.1, 6.1 und 6.2 sind insgesamt nichtig. Begründend hat das Gericht entschieden, dass die Maßnahmen als bauliche Veränderungen nach § 22 Abs.1 WEG zu qualifizieren sind, die Versammlung aber nicht befugt war, durch Mehrheitsbeschluss die verbindliche Überwälzung aller künftigen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auf die betreffenden Sondernutzungsberechtigten festzulegen, da es an dem von § 16 Abs.4 WEG geforderten Einzelfall fehlt. Eine entsprechende Zuweisung der Kosten hätte einer separaten, eindeutigen Vereinbarung bedurft; aus der Teilungserklärung ergab sich keine hinreichende Kostenzuweisung. Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar und die Revision wurde zugelassen.