318 S 18/15

Verwalterpflicht zur Einberufung nach Gutachten begründet Schadensersatz für Mietausfall • Verwalter hat Pflicht, nach Vorliegen eines Gutachtens Beschlussfassung durch Einberufung einer Eigentümerversammlung herbeizuführen. • Beschlussauslegung erfolgt objektiv; Formulierung ‚in Abstimmung mit dem Beirat‘ begründet kein Ermessen, von der Einberufung abzusehen. • Pflichtverletzung des Verwalters kann Schadensersatz nach § 280 Abs.1 BGB i.V.m. §§ 24 ff. WEG begründen, wenn Kausalität und Schaden substantiiert nachgewiesen sind. • Schadensbemessung kann nach § 287 ZPO pauschal erfolgen; hier wurde Mietausfall für 12 Monate festgestellt. • Weitergehende Schadenserwartungen sind nur bei darlegungs- und beweiserheblichen Umständen anzuerkennen. Die Klägerin verlangt Schadensersatz gegen den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen verzögerter Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, die zur Nichtvermietbarkeit ihrer Wohnung führten. Streitgegenstand ist ein geltend gemachter Mietausfallschaden für insgesamt 18 Monate zu monatlich netto 960,09 €. Nach ersten Feststellungen wurden in der Eigentümerversammlung vom 17.05.2011 ein Bausachverständiger beauftragt und nach Vorliegen des Gutachtens die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung "in Abstimmung mit dem Beirat" beschlossen. Das Gutachten lag im August 2011 vor; die nächste Versammlung fand jedoch erst im Juli 2012 statt und die Arbeiten wurden bis Ende 2012 abgeschlossen. Die Klägerin beruft sich auf Pflichtverletzungen des Verwalters aus dem Verwaltervertrag; der Beklagte hält sein Verhalten für vertretbar und bestreitet Kausalität sowie Höhe des Mietausfalls. Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht änderte auf Teilzahlung zugunsten der Klägerin ab. • Anwendbare Normen: § 280 Abs.1 S.1, § 280 Abs.1 S.2 BGB, §§ 24 ff. WEG, §§ 133, 157 BGB, § 287 ZPO. • Der Verwalter ist nach §§ 24 ff. WEG und dem Verwaltervertrag verpflichtet, Instandhaltungsmaßnahmen zu veranlassen, den Zustand zu überwachen und Beschlüsse der Eigentümer umzusetzen; hierzu gehört die Einberufung von Eigentümerversammlungen. • Beschlussauslegung: Nach §§ 133, 157 BGB ist der protokollierte Wortlaut objektiv zu verstehen; der Beschluss, nach Vorliegen des Gutachtens "in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat eine außerordentliche Versammlung einzuberufen", verpflichtet zur Einberufung und gewährt kein bloßes Ermessen zur Unterlassung. • Der Beklagte hat nach Vorliegen des Gutachtens des Dr.-Ing. K. im August 2011 keine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen und damit den klaren Beschlusswortlaut nicht erfüllt; die nächste Versammlung erfolgte erst im Juli 2012. • Der Beklagte hat die Pflichtverletzung zu vertreten; als gewerblicher Verwalter trifft ihn zumindest Fahrlässigkeit (§ 276 BGB), den Entlastungsbeweis führte er nicht. • Kausalität und Schaden: Hätte der Verwalter rechtzeitig die Versammlung einberufen, wären die Arbeiten nach Würdigung des tatsächlichen Ablaufs bis Ende 2011 abgeschlossen worden und die Klägerin hätte ab Januar 2012 vermieten können. Die Klägerin wies Mietinteressenten und ortsüblichen Mietzins nach; die Kammer bemisst den Mietausfall nach § 287 ZPO pauschal mit 12 Monaten à 960,09 € = 11.521,08 €. • Kein weitergehender Anspruch: Ein Anspruch für über 12 Monate hinaus (insgesamt 18 Monate) ist nicht begründet; Pflichten aus dem Dezember 2010 betreffend außerordentliche Versammlung waren nicht verletzt, weil damals keine Dringlichkeit bestanden und der Verwalter angemessene Zwischenschritte veranlasst hatte. • Zinsen stehen gemäß §§ 291, 288 Abs.1 BGB zu; Kosten- und Vollstreckungsentscheidungen beruhen auf § 92 Abs.1 ZPO und §§ 708 Nr.10, 711, 713 ZPO. Die Berufung der Klägerin ist teilweise erfolgreich. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 11.521,08 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 05.02.2014 zu zahlen; im Übrigen ist die Klage abgewiesen. Das Landgericht stellte fest, dass der Verwalter seine Pflicht zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nach Vorliegen des Gutachtens verletzt und diese Pflichtverletzung schuldhaft zu vertreten hat, weshalb ein kausaler Mietausfallschaden entstanden ist. Die Kammer begrenzte den zugesprochenen Mietausfall auf 12 Monate, da ein weitergehender Zeitraum nicht hinreichend substantiiert war. Kosten- und Vollstreckungsregelungen sowie der Zinsanspruch wurden entsprechend entschieden.