351 O 1/15

Vorkaufsrecht der Gemeinde bei im Bebauungsplan festgesetzter Straßenfläche; Stichtag für Bodenrichtwerte • Die Gemeinde darf ihr Vorkaufsrecht nach § 24 Abs.1 Satz1 Nr.1 BauGB zur Verwirklichung einer im Bebauungsplan festgesetzten Nutzung für öffentliche Zwecke ausüben, sofern die Festsetzung nicht offenkundig funktionslos geworden ist. • Eine Festsetzung im (Teil-)Bebauungsplan ist nur dann funktionslos, wenn nachträgliche Tatsachen oder Rechtsänderungen ihren Planvollzug auf unüberschaubare Zeit offensichtlich ausschließen; bloße Zweifel genügen nicht. • Bei der Bemessung der Entschädigung nach § 28 Abs.4 Satz1 BauGB i.V.m. §§ 93 ff. BauGB ist als Stichtag der Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts maßgeblich; dabei können die zum jeweiligen Stichtag erhobenen Bodenrichtwerte der Bodenrichtwertkarte herangezogen werden, bei Bedarf sind aber die aktuellen Werte beim Gutachterausschuss zu erfragen. Der Kläger erwarb mit notariellen Vertrag ein Grundstück, dessen ca. 92 m² große Teilfläche in einem alten Teilbebauungsplan als "Neue Straßenfläche" festgesetzt ist. Die Beklagte (Gemeinde) erhielt den Kaufvertrag und erklärte fristgerecht die Ausübung ihres kommunalen Vorkaufsrechts nach § 24 Abs.1 Satz1 Nr.1 BauGB; sie bot dem Verkäufer einen Entschädigungsbetrag an und erließ einen entsprechenden Bescheid. Der Kläger stellte Antrag auf gerichtliche Entscheidung und rügte unter anderem, die Planfestsetzung sei funktionslos geworden, die Gemeinde habe ihr Ermessen fehlerhaft ausgeübt und die Entschädigungsberechnung weise Fehler auf. Streitgegenstand war daher die Rechtmäßigkeit der Vorkaufsrechtsausübung und die Höhe der zu zahlenden Entschädigung. • Zulässigkeit: Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 217 BauGB ist fristgerecht und sachlich zulässig. • Grundaussage zur Rechtmäßigkeit: Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde ist formell fristgerecht erfolgen und erfüllt die gesetzliche Begründungspflicht nach § 24 Abs.3 BauGB i.V.m. § 39 HmbVwVfG; bei Festsetzungen für Straßenflächen handelt es sich regelmäßig um intendierte Entscheidungen, die keiner weitergehenden Ermessensdokumentation bedürfen, sofern kein Ausnahmefall vorliegt. • Funktionslosigkeit der Planfestsetzung: Nach ständiger Rechtsprechung ist eine Festsetzung nur dann funktionslos, wenn die Sach- oder Rechtslage den Planvollzug offenkundig auf unüberschaubare Zeit ausschließt; dies ist vorliegend nicht ersichtlich, weil alternative Verwertungsmöglichkeiten (z.B. Ausbau von Geh- und Fahrradwegen) bestehen und benachbarte Planungen den Ausbau vorsehen. • Ermessen: Kein Ermessensfehler; die Gemeinde hat im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens gehandelt, es liegen keine Anhaltspunkte für sachfremde Erwägungen oder kompletten Ermessensausfall vor. • Verhältnismäßigkeit: Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist geeignet, erforderlich und angemessen, weil kein gleichwirksames milderes Mittel erkennbar ist und die behaupteten Nachteile des Klägers unsubstantiiert sind. • Entschädigung: Maßgeblicher Zeitpunkt für die Wertermittlung ist der Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts; die Gemeinde durfte die Bodenrichtwerte der Bodenrichtwertkarte zugrunde legen, musste aber den zum Stichtag (31.12.2014) aktuellen Wert verwenden beziehungsweise diesen beim Gutachterausschuss erfragen. • Kammerentscheidung zur Höhe: Die ursprünglich angesetzten Bodenwerte bezogen sich fehlerhaft auf 2013; die Kammer setzte den Bodenwert und die Entschädigung auf Grundlage der Bodenrichtwerte zum 31.12.2014 neu fest (210 €/m², Entschädigung 19.320 €). Der Antrag des Klägers war überwiegend unbegründet; die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde war in der Sache rechtmäßig. Gleichwohl war die von der Gemeinde zugrunde gelegte Entschädigung wegen falschem Stichtag bei den Bodenrichtwerten rechtswidrig; die Kammer änderte den Bescheid insoweit und setzte den bodenwertbezogenen Entschädigungsbetrag auf 19.320 € (Bodenwert 210 €/m²). Der übrige Antrag des Klägers wurde zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu 90 % und die Beklagte zu 10 % zu tragen; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.