322 O 138/21

Leitsatz: 1. Nicht jede Baujahrsangabe ist immer mit dem Willen, dafür haftungsmäßig einzustehen, versehen.(Rn.22) 2. Ist das Baujahr nur als ca.-Wert angegeben, ist es für den Erwerber ersichtlich, dass der Verkäufer selber keine genaue Kenntnis über das Baujahr hat.(Rn.22) 3. Es ist eine bewusste Unterlassung auf eigenes Risiko, wenn sich der Erwerber eines viele Jahrzehnte alten Hauses vor Vertragsschluss nicht durch Befragung des Verkäufers oder Besichtigung des Objekts über den Umfang der zwangsläufig vorhandenen Mängel Kenntnis verschafft.(Rn.30) 4. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Mangelkenntnis des Erwerbers ist allein der Kaufvertragsabschluss.(Rn.31) 1. Die Klage und die Widerklage werden abgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. 4. Der Streitwert wird auf 204.188,92 € festgesetzt. Klage und Widerklage sind unbegründet. A. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Minderung gemäß § 441 Abs. 4 BGB. 1. Die Abweichung im Baujahr (1910/1920 statt 1964) begründet keinen Minderungsanspruch, weil die Baujahrsangabe keine Beschaffenheitsvereinbarung war. Dass Teile des Auslobungstextes als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen sind, bedeutet nicht, dass dies auf jedes einzelne Element des Auslobungstextes zutrifft. Bezüglich des Baujahrs handelt es sich lediglich um eine Wissenserklärung. Auch wenn das Baujahr ein wertbildender Umstand sein kann, so ist dennoch nicht jede Baujahrsangabe immer mit dem Willen, dafür haftungsmäßig einzustehen, versehen. Nicht als bloße Wissenserklärung angesehen wurde die Baujahrsangabe im Fall OLG Hamm NJW-RR 2017, 1013, weil sich dies dort aus dem Gesamtzusammenhang der Vertragsklausel ergab, die wie folgt lautete: „Es handelt sich um ein Gebäude aus dem Jahr 1997, das seither nicht mehr saniert oder modernisiert wurde und auch in der grundlegenden Bausubstanz nicht erneuert worden ist“. Eine derartige bedeutungsrelevante Einbettung des Baujahrs ist vorliegend im Auslobungstext nicht erfolgt. Vielmehr ist vorliegend das Baujahr eingebettet in sonstige Beschreibungen des äußeren Erscheinungsbildes, nämlich vorher „Wohnhaus in Massivbauweise“ und hinterher „mit vorder- und rückseitigem Anbau“. Außerdem wurde das Baujahr nur als ca.-Wert angegeben. Damit war für den Erwerber ersichtlich, dass der Verkäufer selber keine genaue Kenntnis über das Baujahr hatte. 2. Ohne Erfolg stützt der Kläger eine Minderung darauf, dass die Sanitär- und Elektroausstattung nicht wie im Auslobungstext angegeben „zeitgemäß“ sei, wobei er hierzu vorträgt, dass die Elektroanlage veraltet, nicht DIN-gerecht, mit Unfallgefahr verbunden und ohne Dokumentation sei. Das Wort „zeitgemäß“ ist zu unbestimmt, als dass daraus eine Beschaffenheitsvereinbarung hergeleitet werden kann. Bei renovierten/sanierten Altbauten hat die Sanitär- und Elektroausstattung immer ein Alter größer null, so dass ein Entsprechen der aktuellen DIN-Vorschriften nur bei ausdrücklicher Erwähnung und nicht schon bei der Bezeichnung als zeitgemäß anzunehmen ist. „Zeitgemäß“ heißt auch nicht „ohne Mängel“. 3. Ohne Erfolg stützt der Kläger eine Minderung darauf, dass die Gaszentralheizung mit zentraler WW-Aufbereitung nicht wie im Auslobungstext angegeben „modern“ sei, sondern mit Ausnahme der Therme abgängig sei. Das Wort „modern“ ist zu unbestimmt, als dass daraus eine Beschaffenheitsvereinbarung hergeleitet werden kann. Im Exposé gab es Fotos vom Heizkessel und der WW-Aufbereitung nebst zu- und abführenden Rohren. Dass diese Fotos nicht den wahren Zustand wiedergeben, wird nicht behauptet. 4. Ohne Erfolg stützt der Kläger eine Minderung darauf, dass der Zustand des Objektes nicht „ordentlich und gepflegt“ sei, sondern es sich um eine Schrottimmobilie handele. Die Worte „ordentlich und gepflegt“ sind zu unbestimmt, als dass daraus eine Beschaffenheitsvereinbarung hergeleitet werden kann. Im Exposé gibt es Fotos vom Objekt. Die Fassade wirkt in der Tat ordentlich. Aus den Worten „ordentlich und gepflegt“ lässt sich keine Zusicherung herleiten, dass dieses Kriterium für jede Einzeleigenschaft des Hauses zutrifft. 5. Ohne Erfolg stützt der Kläger eine Minderung darauf, dass eine der acht Wohneinheiten bereits gekündigt war. Dabei kann dahinstehen, dass diese Kündigung durch die Mieterin am 16.09.2019 erfolgte, also erstens nicht durch den Beklagten, zweitens nach Erstellung des Exposés und drittens nur wenige Tage vor Vertragsschluss. Dahinstehen kann auch, dass der Kläger das Objekt sowieso renovieren wollte und daher auf Mieterwechsel angewiesen war und dass bei der aktuellen Wohnungsmarktlage neue Mieter durchaus findbar sind. Jedenfalls heißt es im Auslobungstext ohnehin nur, dass das Objekt voll vermietet war. Das traf für das Objekt im Zeitpunkt des Vertragsschlusses auch zu, da die Kündigung das Mietverhältnis für die betroffene Wohneinheit erst nach Kaufvertragsabschluss beendete. 6. Ohne Erfolg stützt der Kläger eine Minderung darauf, dass die Garagenwohnung mangelhaft war. Die Garagenwohnung war im Auslobungstext nicht erwähnt und daher vom Gewährleistungsausschluss umfasst. Zwar war die Garagenwohnung mitenthalten in der im Auslobungstext angegebenen Anzahl von Wohneinheiten und in der dort angegebenen Wohnfläche. Diese Angaben wurden jedoch nicht dadurch falsch, dass die Wohnung nach den Feststellungen des Gutachters der Klägerin ganz gravierende Mängel aufweist. Diese Mängel haben nichts daran geändert, dass die Garagenwohnung in der Vergangenheit bis über den Kaufvertragsabschluss hinaus dennoch tatsächlich als solche genutzt und vermietet war. Ohne Erfolg wirft der Kläger dem Beklagten Arglist vor. Zwar kommt bei Mängeln, die dem Verkäufer bekannt sind und über die er dennoch nicht aufklärt, Arglist in Betracht. Letzteres ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Ein viele zig Jahre altes und nicht grundsaniertes Haus hat zwangsläufig Mängel, in welchem Umfange auch immer. Das gilt hier umso mehr, als der Kläger das Haus trotz seiner Größe und trotz der guten Immobilienmarktlage für nur 285.000 € gekauft hat, obwohl es nach Klägervortrag ohne Mängel 350.000 € wert gewesen wäre. Wenn in einem solchen Fall über keinen einzigen Mangel aufgeklärt wird, auch keine Mangelfreiheit vom Verkäufer erklärt wird, sondern die Gewährleistung ausgeschlossen wird, dann nimmt der Erwerber eine für ihn offensichtliche Nichtaufklärung hin. Mit Mängeln hat der Kläger auch selber von vornherein gerechnet, denn er hat Renovierungskosten und Investitionen in das Haus einkalkuliert, ohne es gesehen zu haben. Wenn der Kläger über den Umfang dieser zwangsläufigen Mängel hätte nähere Kenntnis haben wollen, dann hätte er vor Vertragsschluss den Beklagten entweder hierzu befragen können oder sich das Objekt vor Vertragsschluss ansehen können, was trotz der Onlineauktion bis zum Notartermin möglich gewesen wäre. Der Beklagte hatte beides nicht arglistig unterbunden, sondern der Kläger hat dies auf eigenes Risiko bewusst unterlassen. Diesem Befund steht nicht entgegen, dass der Kläger sich wenige Tage nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags das Objekt - in welchem Umfang auch immer - dann doch noch angesehen hat, denn dies spielte für den Umfang der Gewährleistung keine Rolle. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Mangelkenntnis des Erwerbers im Sinne von § 442 BGB ist allein der Kaufvertragsabschluss. Ob der Vertrag am Tage des Notartermins bereits wirksam wurde oder ob die privatschriftliche Vollmacht ausnahmsweise entgegen § 167 Abs. 2 BGB gemäß § 311b BGB formunwirksam war, weil infolge von Ziffer 4 der mitbeurkundeten Versteigerungsbedingungen, wonach jedes Gebot so lange wirksam bleibt, bis ein höheres Gebot eines anderen Bieters abgegeben wird, die privatschriftliche Vollmacht trotz ihrer Widerruflichkeit faktisch bindend gewesen sein könnte, und weil die anschließende Vollmachtsbestätigung nicht notariell beurkundet, sondern lediglich notariell beglaubigt war und deshalb möglicherweise der Vertrag erst mit der Eintragung ins Grundbuch (wohl im Januar 2010) wirksam wurde, ist deshalb für den maßgeblichen Kenntniszeitpunkt unerheblich (BGH NJW 2011, 2953). B. Der Beklagte hat im Rahmen seiner Widerklage keinen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten wegen fehlender Mitwirkung des Klägers an der Eintragung der Finanzierungsgrundschuld. Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus den §§ 280, 286 BGB wegen Verzugs, denn die streitgegenständliche Anwaltsgebühr wurde nicht durch einen Verzug mit der Mitwirkung an der Grundschuldeintragung ausgelöst. Ein solcher Verzug bestand nicht im Zeitpunkt der Gebührenauslösung. Ein Termin für die vorgenannte Mitwirkung war im Kaufvertrag nicht geregelt. Ein solcher Termin für jene Mitwirkung ergibt sich auch nicht aus der geregelten Fälligkeit des Kaufpreises. Ein vom streitgegenständlichen Verzug verschiedener Verzug mit dem Kaufpreis war nicht Gegenstand der streitgegenständlichen Anwaltsgebühr. Ob der Verzug betreffend fehlender Mitwirkung an der Grundschuldeintragung später nach Anfall der Anwaltsgebühr eintrat, ist mangels Kausalität unerheblich. Ein solcher Verzug war auch nicht bereits vor Auslösung der Anwaltsgebühr eingetreten durch eine Mahnung seitens des Notars, denn Erinnerungen des Notars an die Mitwirkung sind keine Erklärungen, die der Notar als Erfüllungsgehilfe oder Bevollmächtigter abgibt. Aus gleichem Grunde kann in Erklärungen des Klägers gegenüber dem Notariat auch keine Selbstmahnung gesehen werden. Der streitgegenständliche Anspruch ergibt sich auch nicht aus Geschäftsführung ohne Auftrag. Dem steht schon entgegen, dass die abgerechnete Anwaltstätigkeit weder dem tatsächlichen noch dem mutmaßlichen Willen des Klägers entsprach und dass die Anwaltstätigkeit nicht im Interesse des Klägers, sondern im Interesse des Beklagten mit Stoßrichtung gegen den Kläger erfolgte. Was der Beklagtenvertreter auf Seite 2 seines vorgerichtlichen Schreibens vom 25.11.2019 (Anlage B1) androhte, ist nicht Gegenstand der streitgegenständlichen Anwaltsgebühr, denn die angedrohten Tätigkeiten wurden nicht vorgenommen. C. Der Beklagte hat im Rahmen seiner Widerklage keinen Anspruch auf die Mieten bis zur „Grundbuchberichtigung“, so dass die Stufenklage insgesamt abzuweisen war. Der Anspruch des Beklagten auf die Mieten war bereits vor der Grundbuchumschreibung entfallen, denn gemäß dem Kaufvertrag Ziffer III.2 erfolgte der Nutzenübergang am Monatsersten, der auf die Hinterlegung des gesamten Höchstgebotes folgt. Die Zeitpunkte von Grundbuchumschreibung und Grundschuldbestellung (einerlei ob diese Zeitpunkte vom Kläger verzögert wurden) sind daher für den Mietzinsanspruch unerheblich. D. Eine Wiedereröffnung wegen der nachgelassenen Schriftsätze ist nach Ausübung pflichtgemäßen Ermessens nicht veranlasst. Aus diesen Schriftsätzen wurden keine neuen Tatsachen, die dem jeweiligen Gegner nachteilig waren, zulasten des jeweiligen Gegners im Urteil verwertet. E. Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 92 Abs. 2, 709 ZPO. F. Der Streitwert berechnet sich wie folgt: Klagantrag 1: 191.079,55 € Klagantrag 2: 5.649,67 € Klagantrag 3: 0,00 € (§ 4 ZPO) Widerklagantrag 1: 1.435,70 € Widerklagantrag 2: 6.024,00 € (11/2019 bis 1/2020 je 1.848 € + 160 €) Summe: 204.188,92 € Der Kläger verlangt Minderung wegen Mängeln einer ersteigerten Immobilie. Der Beklagte verlangt widerklagend Schadensersatz wegen verspäteter Grundschuldbestellung und Herausgabe der bis zur Grundbuchberichtigung erzielten Mieten. Aufgrund des als Anlage K1 eingereichten Exposés nahm der Kläger an einer online-Auktion eines Auktionshauses für ein Mehrfamilienhaus in N. teil. Daraufhin schloss aufgrund privatschriftlicher Vollmacht für ihn ein Angestellter des Auktionshauses den als Anlage K2 eingereichten notariell beurkundeten Kaufvertrag für das Haus mit dem Beklagten ab. Der Kauf erfolgte unter Ausschluss der Gewährleistung und unter Beifügung und Anerkennung des dort beigefügten Auslobungstextes, in dem es u.a. heißt: „... voll vermietet ..., Bj. ca. 1964, ... Zeitgemäße Sanitär- und Elektroausstattung, moderne Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasseraufbereitung (Brennwerttherme in 2016 erneuert), das Gebäude befindet sich insgesamt in einem ordentlichen und gepflegten Zustand ...“ Der Kläger macht geltend, das Objekt sei mangelhaft, weil die oben zitierten Teile des Auslobungstextes nicht erfüllt seien und darüber hinaus die Garagenwohnung in mangelhaftem Zustand sei; vergleiche Gutachten S1-E. (Anlage K11). Der Hauswert betrage ohne Mängel 352.000 € und mit Mängeln 116.000 € (Gutachten M., Anlage K 14). Das Verhältnis dieser Werte angewendet auf den Kaufpreis ergebe einen geminderten Kaufpreis in Höhe von 93.920,45 €, so dass der Kläger 191.079,55 € zu viel bezahlt habe (Antrag 1). Außerdem habe der Kläger Anspruch auf Erstattung der Kosten beider Gutachten (2.196,67 € + 3.480 € = 5.679,67 €; Antrag 2). Schließlich habe der Kläger Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in beantragter Höhe (Antrag 3). Die notariell beglaubigte Vollmachtsbestätigung vom 26.09.2019 liege zeitlich vor einer eventuellen Erlangung einer Mangelkenntnis. Der Kläger beantragt: 1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 191.079,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.01.2021 zu zahlen. 2. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.649,67 € (Gutachterkosten) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.01.2021 zu zahlen. 3. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 3.617,01 € (Rechtsanwaltskosten) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.01.2021 zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, und widerklagend, 1. den Kläger zu verurteilen, an den Beklagten 1.435,70 € nebst Zinsen i.H.v. 5%punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der Widerklage zu zahlen, 2. den Kläger zu verurteilen, über die von ihm bis zur Berichtigung des Grundbuches (weichender Eigentümer Beklagter, Kläger als neuer Eigentümer) vereinnahmten Nettokaltmieten aus dem Grundstück K. Straße... in N. Rechenschaft zu legen und die vereinnahmten Mieten nebst Zinsen i.H.v. 5%punkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit der Widerklage an den Beklagten zu erstatten. Der Kläger beantragt, die Widerklage abzuweisen. Der Beklagte macht geltend, es lägen keine Mängel vor. Jedenfalls sei der Kläger mit ihrer Geltendmachung ausgeschlossen, weil er in Kenntnis jener Umstände am 25.09.2019 mit dem Beklagten das Objekt besichtigte, der Kläger nach Vertragsabschluss weitere Unterlagen über das Objekt erhalten hat, aus denen sich insbesondere das richtige Baujahr ergab, und er sodann den Kaufpreis gezahlt und die Finanzierungsgrundschuld genehmigt habe. Im Rahmen der Widerklage habe der Beklagte Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in zu 1) beantragter Höhe, die dadurch erforderlich geworden seien, weil der Kläger zunächst die Mitwirkung an Kaufvertragsvollzug verweigert habe, indem er die Finanzierungsgrundschuld zunächst nicht genehmigte, sondern dies erst nach anwaltlicher Aufforderung vom 25.11.2019 tat. Im Rahmen der Stufenklage zu 2) habe der Beklagte Anspruch auf die Mieten bis zur Grundbuchberichtigung. Zur Ergänzung des Tatbestands wird auf die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die den beiden Parteien nachgelassenen Schriftsätze vom 11.10.2021 und von 19.10.2021 nebst Anlagen Bezug genommen. Für das Ergebnis der persönlichen Anhörung beider Parteien wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14.09.2021.