334 O 42/22

1. Die Klage wird als derzeit unzulässig abgewiesen. 2. Die Kläger haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. 4. Der Streitwert wird auf 8.700,00 € festgesetzt. I. Die Klage ist derzeit unzulässig. 1. Gemäß § 23 Nr. 3 des Mietvertrages (Anlage K1) sind die Kläger gehalten, zunächst außergerichtlich einen Schlichtungsversuch dergestalt zu unternehmen, dass sie einen Gütetermin vor der öffentlichen Rechtsauskunft- und Vergleichsstelle (ÖRA) betreffend die streitgegenständliche Forderung beantragen. Erst wenn das Güteverfahren gescheitert ist, ist eine Klage vor dem örtlich und sachlich zuständigen Landgericht Hamburg statthaft. § 23 Nr. 3 des Mietvertrages lässt den klaren Regelungswillen der Parteien erkennen, dass Schlichtungsverfahren einem gerichtlichen Verfahren vorzuschalten. Die Klausel schließt als sogenanntes Schlichtungsklausel die sofortige Klagbarkeit aus (vergleiche BGH, Urteil vom 49. 10. 2008 - XII ZR 165/06, NJW - RR 2009,637). Bei der Schlichtungsvereinbarung handelt es sich nicht um eine von Amts wegen zu prüfende Prozessvoraussetzung, sondern wie bei einer Schiedsgerichtsvereinbarung um eine von den Beklagten zu erhebende Einrede, die die Klagbarkeit vorübergehend ausschließt (BGH aaO). Der Beklagte hat diese Einrede vorliegend rechtzeitig vor Beginn der mündlichen Verhandlung zur Hauptsache erhoben. 2. Die Schlichtungsklausel ist auch wirksam. Es kann dahingestellt bleiben, ob es sich insoweit um eine zwischen den Parteien ausgehandelte Individualklausel handelt oder von dem Beklagten in den Vertrag aufgenommene Allgemeine Geschäftsbedingungen. Nach der Behauptung des Beklagten handelt es sich um eine Klausel, über die von den Parteien verhandelt wurde. Hinsichtlich der Einzelheiten der Darstellung wird auf die Klagerwiderung vom 23.5.2022 Bezug genommen. Die Kläger sind jedenfalls der Darstellung des Beklagten zum Ablauf der Vertragsverhandlungen nicht im einzelnen entgegengetreten sondern haben sich dahingehend eingelassen, dass ihnen die Einzelheiten der Verhandlungen aufgrund des Zeitablaufs (nachvollziehbarer Weise) nicht mehr erinnerlich seien (Schriftsatz vom 5.7.2022 Seite 1-2, Blatt 52-53 der Akte). Die Vereinbarung von Schlichtungs- oder Mediationsklauseln ist im unternehmerischen Geschäftsverkehr grundsätzlich zulässig, sofern das durch sie gewählte Verfahren bestimmten rechtsstaatlichen Grundsätzen genügt (Wurmnest in: Münchener Kommentar zum BGB, § 307, 9.Aufl. 2022, Rn. 336; LG Bielefeld BeckRs 2008,2655). Es muss fair und ausgewogen sein. Beides trifft auf das Schlichtungsverfahren vor der öffentlichen Rechtsauskunft-und Vergleichsstelle in Hamburg (ÖRA) zu. Gegenteiliges ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Durch die streitgegenständliche Klausel wird den Klägern der Weg zu den ordentlichen Gerichten nicht dauerhaft abgeschnitten. Eine Schlichtungsklausel muss auch nicht auf grundlegende Verfahrensregeln (Kosten, Verfahrensdauer etc.) hinweisen, um dem Transparenzgebot zu genügen (Wurmnest aaO; Ulmer/Brandner/Hensen/Schmidt § 309 Nr. 14 Rn. 19). Auch ist die Klausel hinreichend konkret formuliert. Dem Gütetermin vor der ÖRA soll nach Satz 2 der Klausel das Bemühen der Parteien um ein Gespräch im Büro des Beklagten vorangehen mit dem Ziel, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Diese Gespräche haben nach dem Vortrag der Parteien weder die Kläger noch der Beklagte gesucht. Vielmehr wurde zwischen den jetzigen Prozessbevollmächtigten korrespondiert. Ein solches Gespräch zur gütlichen Beilegung des Streits über den Kautionsrückzahlungsanspruch ist jedoch nach dem erkennbaren Willen von den Parteien gewünscht aber nicht zwingende Voraussetzung für die Zulässigkeit der Einschaltung der ÖRA. Es handelt sich in diesem Regelungszusammenhang nach Auffassung des Gerichts um eine „Soll-Vorschrift“. Erkennbar ist der Wille, Streitigkeiten möglichst ohne Einschaltung von Anwälten und Gerichten zu lösen. Dies geht aus dem Wortlaut der Klausel hinreichend deutlich hervor. Die von den Klägern im Schriftsatz vom 10. Juni 2022 (Seite 3) zitierte Entscheidung des Landgerichts Hamburg (WuM 2002,666) betraf ein Wohnraummietverhältnis. Die dortige Konstellation ist mit dem streitgegenständlichen Sachverhalt nicht zu vergleichen. Vorliegend handelte es sich um einen Gewerberaummietvertrag, der zwischen Unternehmern abgeschlossen worden ist. Anders als bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages mit Verbrauchern auf Mieterseite bestand für das streitgegenständliche Gewerberaummietverhältnis zwischen Unternehmern bei Abschluss des Mietvertrages bei Aufnahme der Schlichtungsklausel nicht die Gefahr, dass sich die Kläger in der Klärungsverhandlung in eine Situation begeben, in der sie sich auf eine ihnen unangemessen ungünstige Einigung über Streitfragen einlassen könnten. Insbesondere ist es den Klägern nach der streitgegenständlichen Klausel nicht verwehrt, zu einem außergerichtlichen Gespräch mit dem Ziel der Streitbeilegung einen Berater wie etwa den Prozessbevollmächtigten hinzuzuziehen, wie dies ausweislich der Urteilsgründe der zitierten Entscheidung des Landgerichts Hamburg (aaO) in dem Formularmietvertrag über Wohnraum den Mietern versagt war. 3. Der Berufung auf die Schlichtungsklausel steht nicht der Treuwidrigkeitseinwand (§ 242 BGB) entgegen. Die Kläger können dem Beklagten nicht entgegenhalten, die Berufung auf die Schlichtungsklausel sei ihm verwehrt, da er keinerlei materielle Einwendungen gegen den streitgegenständlichen Anspruch erhebe. Der Kläger ist hierzu prozessual nicht verpflichtet, hat aber vorgerichtlich seine Position deutlich gemacht, wonach noch Schönheitsreparaturen von den Klägern geschuldet seien. Jedenfalls tragen dies die Kläger unter Hinweis auf ein Schreiben der Gegenseite vom 23.12.2021, das selbst nicht als Anlage vorgelegt worden ist, vor. Auch wenn man zu Argumentationszwecken unterstellt, dass die vorliegende Klage begründet ist, führt dies nicht zur Treuwidrigkeit der Berufung auf die Schlichtungsklausel. Dann wäre im Falle der Begründetheit der Klage deren Zulässigkeit quasi vom Gericht nicht zu prüfen. Darauf läuft die Argumentation der Kläger vorliegend hinaus. Das ist nach der Zivilprozessordnung nicht gewollt. Die Kläger können dem Beklagten auch nicht entgegenhalten, er habe vorgerichtlich das Gespräch mit Ihnen entsprechend § 23 Ziffer 3 des Mietvertrages selbst gar nicht erst gesucht. Denn es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass sie diesen Versuch selbst unternommen hätten. Sie haben stattdessen mit anwaltlichen Schreiben ohne Hinweis auf eine Gesprächsbereitschaft die Rückzahlung der Kaution in voller Höhe gefordert. II. Die Nebenentscheidungen ergehen gemäß §§ 91, 709 ZPO. Die Kläger verlangen von dem Beklagten die Rückzahlung eines Kautionsbetrages. Die Parteien waren verbunden durch einen Mietvertrag über Gewerberäume im Hause S. Straße... H. (Anlagenkonvolut K1). Das Mietverhältnis hat am 1.7.2009 begonnen. Auf Basis eines ersten Mietvertrages waren die Kläger zuvor bereits seit 7 Jahren Mieter des Objekts. Die Kläger nutzten die Räumlichkeiten zum Betrieb eines Speiserestaurants. § 23 Nr. 3 (Seite 12) des Mietvertrages enthält unter der Überschrift „Klärung von Meinungsverschiedenheiten:“ die Regelung: „Sollten wider Erwarten Meinungsverschiedenheiten zwischen Vermieter und Mieter entstehen, sollen diese möglichst nicht durch Anwälte und Gerichte gelöst werden. Vielmehr bemühen sich die Vertragsparteien in einem solchen Fall, ein Gespräch zu vereinbaren; bei dem Vermieter, Herr und Frau B. (und auf Wunsch auch ein Berater) teilnehmen können; mit dem Ziel, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Falls bei diesem Gespräch eine Einigung nicht erreicht wird, soll die Angelegenheit nicht durch eine Klage rechtshängig gemacht werden. Stattdessen besteht die Verpflichtung, einen Gütetermin vor der Öffentlichen Rechtsauskunfts– und Vergleichsstelle (ÖRA), Holstenwall 6, 20355 Hamburg, zu beantragen. Erst wenn das Güteverfahren gescheitert ist, hat jeder Vertragspartner das Recht, die ordentlichen Gerichte anzurufen.“ Mit Schreiben vom 22.5.2020 (Anlage K2) haben die Kläger das Mietverhältnis fristgemäß gegenüber dem Beklagten gekündigt. Die Rückgabe des Mietobjekts erfolgte termingerecht am 30.6.2021. Der von dem Beklagten entsandte Bevollmächtigte S. nahm die Räumlichkeiten in Augenschein. Es wurden die Zählerstände notiert sowie die Rückgabe sämtlicher Schlüssel quittiert. Ferner wurde von Vermieterseite die Inventarliste (Anlage K6) abgezeichnet und bestätigt, dass sich die Mieträumlichkeiten jeweils in dekorativ ordnungsgemäßen Zustand befinden. Die handschriftlichen Vermerke über den Zustand der Räumlichkeiten stammen unstreitig von Bevollmächtigten des Beklagten. Ende August 2021 verlangte der Beklagte noch die Beseitigung vorhandener kleinerer Mängel und Nachbesserung am dekorativen Zustand der Mieträume. Trotz Bestätigung der Ordnungsgemäßheit des Zustandes haben die Kläger sodann entsprechende Arbeiten und Nachbesserungen durch Fachkräfte in der Küche, im Keller, in den sanitären Räumen, im Gastraum und im Büroraum erledigen lassen. Dies ist dem Beklagten mit anwaltlichen Schreiben vom 20.9.2021 (Anlage K 11) mitgeteilt worden. Mit anwaltlichen Schreiben vom 29.11.2021 ist der Beklagte sodann erfolglos zur Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von 8700 € aufgefordert worden. Eine weitere Aufforderung zur Zahlung (binnen Wochenfrist) erfolgte mit Anwaltsschreiben vom 14.12.2021 (Anlage K13). Der Beklagte hat sodann mit Schreiben vom 3 20.12.2021 neuerliche Beseitigung von Mängeln verlangt. Die Kläger ließen daraufhin mit Schreiben vom 5.1.2022 (Anlage K 14) erwidern, dass aus ihrer Sicht keine Nachbesserungsarbeiten mehr geschuldet sein und im übrigen Mängelbeseitigungsansprüche verjährt seien. Zum 1.12.2021 hat der Beklagte die Räumlichkeiten an den neuen Mieter übergeben. Dieser hat in der Folgezeit diverse Arbeiten ausgeführt, die den Zustand der Mieträumlichkeiten erheblich verändert haben. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Klageschrift, dort Seite 6 (Blatt 6 der Akte) Bezug genommen. Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 8700 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 2 20.12.2021 zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte hält die Klage für unzulässig und unbegründet. Den Klägern sei das Anrufen der ordentlichen Gerichte derzeit verwehrt gemäß § 23 Nr. 3 des Mietvertrages. Die Kläger sind der Auffassung, der Beklagte könne sich nicht auf die Klausel unter § 23 Ziffer 3 des Mietvertrages zu berufen. Die Klausel sei unwirksam. Es handele sich nicht um eine Individualvereinbarung sondern um Allgemeine Geschäftsbedingungen des Beklagten. Die Klausel sei nicht hinreichend bestimmt. Die Berufung auf diese Klausel sei vorliegend rechtsmissbräuchlich seitens des Beklagten, da er keinerlei materielle Einwendungen gegen den streitgegenständlichen Anspruch habe und vorbringe und sich seinerseits zu keinem Zeitpunkt um ein vorgerichtliches Gespräch bemüht habe. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.