307 O 134/12

Leitsatz: 1. Die Unterzeichnung eines Übergabeprotokolls vor Ort in den Mieträumlichkeiten kann nicht als konkludenter Abschluss eines Mietvertrags verstanden werden, wenn der Mietinteressent zuvor in einer Email deutlich gemacht hat, dass der Mietvertrag erst durch Abschluss eines schriftlichen Vertrags zustandekommen soll und der Vermieter entsprechend mit einer Email die Übersendung eines Mietvertrags angekündigt hat.(Rn.19) 2. Der Abbruch weit gediehener Vertragsverhandlungen begründet keinen Anspruch auf Schadensersatz aus Verletzung von Pflichten bei der Aufnahme von Vertragsverhandlungen, wenn die seitens des Vermieters geltend gemachten Schadenspositionen allesamt auf dem Umstand beruhen, dass der weitere Mietinteressent von einer Anmietung des Mietobjekts Abstand nahm und sich das Verhalten des beklagten Interessenten jedenfalls bis zu diesem Zeitpunkt auf die Abgabe allgemein üblicher Erklärungen im Rahmen von Vertragsverhandlungen beschränkte.(Rn.24) 3. Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Das Urteil ist durch Beschluss vom 4. Oktober 2013 berichtigt worden. Der Berichtigungsbeschluss ist am Ende der Entscheidung angefügt. 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 3.200,00. I. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Ersatz für Mietausfall und weiterer Aufwendungen in Anspruch im Zusammenhang mit einer Gewerbeimmobilie, die die Beklagte von der Klägerin anmieten wollte. Die Klägerin ist Eigentümerin eines Gebäudes belegen G. J. Str. ... /S. Straße ..., ... H., das in mehrere gewerblich zu nutzende Einheiten unterteilt ist. Streitgegenständlich sind die Gewerbeflächen im 4. Obergeschoß dieses Gebäudes. Ursprünglich bestand ein Mietvertrag über diese Gewerbeflächen zwischen der Klägerin und der K. H. GmbH. Die K. H. GmbH trat an die Klägerin mit dem Anliegen heran, vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden zu wollen und benannte als mögliche Nachmieterin die d. k. GmbH. Daraufhin nahm die Klägerin Verhandlungen mit der d. k. GmbH über den Abschluss eines Mietvertrages auf. Während dieser Verhandlungen kontaktierte die Beklagte die Klägerin am 26. Juli 2011 telefonisch und signalisierte ebenfalls Interesse an einer Anmietung der streitgegenständlichen Gewerbemietflächen. Daraufhin übersandte die Klägerin der Beklagten noch am selben Tag per Email die Eckdaten einer möglichen Anmietung. Für das Mietobjekt war bei einer Mietfläche von 104,00 qm eine monatliche Nettomiete von EUR 17,20/qm vorgesehen. Für den näheren Inhalt dieser Email wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1. In der Folgezeit kam es zu verschiedenen Gesprächen zwischen der Klägerin und der Beklagten. Schließlich fragte die Beklagte bei der Klägerin mit Email vom 22. August 2011 an, ob es vor einer endgütigen Entscheidung möglich sei, die Gewerbefläche zu besichtigen. Für den Inhalt dieser Email wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 2. Zudem wurde mit Email vom 24. August 2011 (Anlage K 3) um eine „entsprechende Reservierung“ der Mietflächen gebeten. Am 26. August 2011 nahm die Beklagte sodann wie geplant eine Begehung der Mietfläche vor und teilte der Klägerin am 29. August 2011 per Email folgendes mit:“ möchten wir die Räumlichkeiten in der S. Strasse anmieten. Mietvertragseckdaten gem. Ihrer Email vom 26.07.11... Bitte teilen Sie uns mit wann die Vertragsunterzeichnung und Übergabe möglich wäre.“ Hierauf antwortete die Klägerin einige Stunden später per Email, in der sie die Eckdaten des Mietvertrages noch einmal festhielt, eine „Übergabe“ der Mietflächen bereits für den darauffolgenden Tag in Aussicht stellte und die Übersendung des Mietvertrages ebenfalls für den kommenden Tag ankündigte. Für die näheren Einzelheiten dieser beiden Emails wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlagen K 4 und K 6. Nachdem die Klägerin die weitere Interessentin d. k. GmbH telefonisch über diesen Stand der Verhandlungen mit der Beklagten in Kenntnis gesetzt hatte, nahm diese noch am selben Tag, d.h. am 29. August 2011, per Email (Anlage K 5) von einer Anmietung der streitgegenständlichen Mietflächen Abstand. Am darauffolgenden Tag, den 30. August 2011, fand ein Treffen in dem Mietobjekt zwischen Vertretern der Klägerin und der Beklagten statt, bei dem ein solches bezeichnetes „Übergabeprotokoll“ unterzeichnet und Herrn W. für die Beklagte Schlüssel für das Mietobjekt überlassen wurden. Für die Einzelheiten dieses Übergabeprotokolls wird auf die Anlage K 7 Bezug genommen. Am 31. August 2011 kam es zu einem Telefonat, an dem auf Seiten der Klägerin der Zeuge K1 sowie auf Seiten der Beklagten die Herren W., M. und Dr. K. teilnahmen. Das Gericht hat über den Verlauf dieses Telefonates Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen K1. Für das Ergebnis dieser Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17. April 2013, Bl. 122 ff d. A. Mit Schreiben vom 27. September 2011 erklärte die Beklagte gegenüber der Klägerin, es sei kein Mietvertrag zustande gekommen; mit weiterem Schreiben vom 12. Oktober 2013 sandte sie die erhaltenen Schlüssel an die Klägerin zurück. Für die Inhalte dieser Schreiben wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlagen K 9 und K 10. Daraufhin kontaktierte die Klägerin erneut die ursprüngliche Mietinteressentin d. k. H. GmbH und schloss schließlich mit dieser am 12./15. Dezember 2011 einen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Gewerbemietflächen ab zu einem Nettomietzins in Höhe von EUR 1.788,80 zzgl. Mehrwertsteuer und einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von EUR 364,00. Als Mietbeginn wurde der 1. März 2012 vereinbart, wobei die Nebenkostenvorauszahlung bereits ab diesem Zeitpunkt, der Mietzins hingegen erst ab 1. Juli 2012 zahlbar sein sollte. Zudem verpflichtete sich die Klägerin gegenüber der Mieterin d. k. H. GmbH zu mehreren Umbauten. Für die näheren Konditionen dieses Mietvertrages wird ergänzend Bezug genommen auf die als Anlage K 13 auszugsweise zur Akte gereichte Kopie dieses Mietvertrages. Die Klägerin behauptet, durch die von der d. k. GmbH geforderten Umbauten seien ihr Kosten in Höhe von EUR 15.540,83 entstanden. Sie trägt vor, spätestens mit Übergabe der Mietflächen am 30. August 2011 sei mit der Beklagten ein Mietvertrag geschlossen worden. Aus diesem Grund schulde die Beklagte ihr für den Zeitraum September 2011 die „Nebenkostenzahlung“ sowie für den Zeitraum Oktober 2011 bis Februar 2012 die „Miet- und Nebenkostenzahlungen“. Darüber hinaus sei die Beklagte ihr wegen Verletzung mietvertraglicher Pflichten zum Schadensersatz verpflichtet hinsichtlich der mietfreien Zeit des neuen Mieters d. k. GmbH vom 1. März 2012 bis zum 30. Juni 2012 sowie der auf Verlangen dieses Mieters angefallenen Umbaukosten. Jedenfalls sei zwischen der Klägerin und der Beklagten ein vorläufiges Mietverhältnis zustande gekommen bzw. die Beklagten seien zumindest wegen des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen gegenüber der Klägerin zum Schadensersatz verpflichtet. Vor diesem Hintergrund beantragt die Klägerin, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin EUR 34.641,86 nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten p.a. über dem jeweiligen Basiszinssatz aus EUR 217,08 seit dem 04.09.2011, aus weiteren 2.345,75 seit dem 05.10.2011, aus weiteren 2.345,75 seit dem 04.11.2011, aus weiteren 2.345,75 seit dem 04.12.2011, aus weiteren 2.345,75 seit dem 07.01.2012, aus weiteren 2.345,75 seit dem 04.02.2012 aus weiteren 22.696,03 ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie trägt vor, zwischen den Parteien sei es nicht zum Abschluss eines wirksamen Mietvertrages gekommen. Zur Ergänzung des Sachverhaltes wird Bezug genommen auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst den dazugehörigen Anlagen. II. Die Klage ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Die Klägerin hat gegen die Beklagte weder einen Anspruch auf Miete- und Nebenkosten für den Zeitraum September 2011 bis Februar 2012 noch auf Ersatz des Mietausfalls während der mietfreien Zeit der neuen Mieterin sowie Ersatz der Kosten für die Umbaumaßnahmen, die auf Wunsch dieser neuen Mieterin durchgeführt wurden. Zwischen den Parteien ist weder ein Mietvertrag (hierzu unter 1.) noch ein vorläufiges Mietverhältnis (hierzu unter 2.) zustande gekommen. Auch schuldet die Beklagte der Klägerin keinen Schadensersatz wegen des Nichtzustandekommens dieses Mietverhältnisses, insbesondere nicht auf der Grundlage von §§ 280, 241 Abs. 2, 311 BGB (hierzu unter 3.). Im Einzelnen: 1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte weder einen Anspruch auf Miet- und Nebenkostenzahlungen für den Zeitraum September 2011 bis Februar 2012 noch auf Schadensersatz wegen Verletzung mietvertraglicher Nebenpflichten. Zwischen den Parteien ist kein Mietvertrag über die streitgegenständlichen Gewerbeflächen abgeschlossen worden. Insbesondere ergibt sich ein derartiger Mietvertragsabschluss weder aus dem zwischen den Parteien gewechselten Emailverkehr (1.1) noch aus dem Umstand, dass am 30. August 2011 ein als solches bezeichnetes „Übergabeprotokoll“ unterzeichnet und Herrn W., der für die Beklagte auftrat, Schlüssel für das Mietobjekt überlassen wurden (1.2). Ferner hat die Beweisaufnahme ergeben, dass es auch während des Telefonats am 31. August 2011 nicht zum Abschluss eines Mietvertrages kam (1.3). 1.1 Die zwischen den Parteien gewechselten Emails begründen zu keinem Zeitpunkt einen Vertragsschluss. Zwar werden in diesen Emails die als solche bezeichneten „Eckpunkte“ eines Mietverhältnisses geklärt. Die von beiden Seiten vorgesehene Festlaufzeit des Mietvertrages bis zum 31. Dezember 2016 wäre indessen wegen der Formvorschrift des §§ 550, 578 BGB nur mit Hilfe eines schriftlichen Mietvertrages umsetzbar gewesen. Zudem enthält die Email vom 26. Juli 2011 (Anlage K 1) ausdrücklich die Formulierung „Mietvertragseckdaten, zu denen wir uns eine Vermietung vorstellen können“, in der Email vom 29. August 2011 (Anlage K 4) ist ausdrücklich von Vertragsunterzeichnung und Übergabe die Rede. Danach hat die Beklagte deutlich gemacht, dass der Mietvertrag erst durch Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages zustandekommen soll. Entsprechend kündigt auch die Klägerin mit Email vom 29. August 2011 die Übersendung eines Mietvertrages an (Anlage K 6). 1.2 Insbesondere vor dem Hintergrund der letztgenannten Email der Klägerin vom 29. August 2011 (Anlage K 6) kann auch die Unterzeichnung des Übergabeprotokolls vor Ort in den streitgegenständlichen Mieträumlichkeiten nicht als (konkludenter) Abschluss eines Mietvertrages verstanden werden. Den Unterschriften kann dieser Erklärungswert nicht beigemessen werden. Zwischen den Parteien bestand Einigkeit darüber, dass der Abschluss eines Mietvertrages durch beidseitige Unterzeichnung eines schriftlichen Mietvertrages zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen sollte. 1.3 Aus denselben Gründen kann auch – entgegen der seitens der Klägerin vertretenen Rechtsauffassung – nicht von dem Abschluss eines mündlichen Mietvertrages im Verlaufe des am 31. August 2011 geführten Telefonats ausgegangen werden. Der von dem Gericht in der mündlichen Verhandlung am 17. April 2013 gehörte Zeuge K1 hat bestätigt, dass es in dem Telefonat noch um den Abgleich einiger Klauseln des Vertragstextes ging und dieses Telefonat damit endete, dass die Klägerin der Beklagten den schriftlichen Vertragsentwurf per Post zur Unterschrift zusende. Auch insoweit bestand zwischen den Parteien also Einigkeit darüber, dass der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden sollte. 2. Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch keine Ansprüche aus vorläufigem Mietverhältnis. Die Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts (Urteil vom 14. November 2001 – 4 U 34/01), auf die die Klägerin ihre Klagbegründung insoweit maßgeblich stützt, betrifft einen gänzlich anderen Fall, nämlich jenen, dass dem Gewerbetreibenden das Mietobjekt bereits von dritter Seite vor geraumer Zeit überlassen worden war, sodass das Gericht sich hier insgesamt vor die Aufgabe gestellt sah, eine interessengerechte Lösung für beide Seite zu finden, die nicht zuletzt auch dem Interesse des Gewerbetreibenden an einer möglichen Weiternutzung des Gewerbeobjektes Rechnung trug. Der dort zu entscheidende Sachverhalt war demnach der hiesigen Konstellation, in der es lediglich um den Verbleib der Schlüssel bei der Beklagten für einige Wochen ging, nicht vergleichbar. 3. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Schadensersatz aus Verletzung von Pflichten bei der Aufnahme von Vertragsverhandlungen, §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241, 280 BGB. Der Klägerin ist zuzugeben, dass die Beklagte die Vertragsverhandlungen erst zu einem relativ späten Zeitpunkt abgebrochen hat. Hierbei kann dahingestellt bleiben, ob die Beklagte durch die Unterzeichnung des Übergabeprotokolls nebst Übernahme der Schlüssel am 30. August 2011 und/oder den Inhalt des Telefonats vom 31. August 2011 bei der Klägerin pflichtwidrig das Vertrauen gesetzt hat, sie werde den Mietvertrag auf jeden Fall abschließen. Die Klägerin hat keine Schaden vorgetragen, der ihr aufgrund dieses Verhaltens der Beklagten entstanden sein könnte. Vielmehr begründen sich die seitens der Klägerin geltend gemachten Schadenspositionen allesamt auf dem Umstand, dass der weitere Mietinteressent d. k. GmbH von einer Anmietung des Mietobjektes Abstand nahm. Diese Entscheidung fiel indessen bereits am 29. August 2011 (vgl. Anlage K 5). Jedenfalls bis zu diesem Zeitpunkt beschränkte sich das Verhalten der Beklagten auf die Abgabe allgemein üblicher Erklärungen im Rahmen von Vertragsverhandlungen. Die Kosten- und Auslagenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO. Berichtigungsbeschluss vom 4. Oktober 2013 Das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 7 - vom 21.08.2013 wird im Tatbestand wie folgt berichtigt: Anstelle der auf Seite 3 der Urteilsabschrift, 2. Absatz, getroffenen Feststellung: „Nachdem die Klägerin die weitere Interessentin d. k. GmbH telefonisch über diesen Stand der Verhandlungen mit der Beklagten in Kenntnis gesetzt hatte, nahm diese noch am selben Tag, d. h. am 29. August 2011, per E-Mail (Anlage K 5) von einer Anmietung der streitgegenständlichen Mietflächen Abstand." ist an derselben Stelle wie folgt zu berichtigen: „Am 29. August 2011 informierte die Klägerin die weitere Interessentin d. k. GmbH telefonisch über den Verhandlungsstand und insbesondere darüber, dass die Mietfläche „wie sie steht und liegt" an die Beklagte vermietet würde. Da die d. k. GmbH die erste Interessentin war, erfragte die Klägerin, ob auch sie bereit wäre, zu denselben Konditionen wie die Beklagte anzumieten. Da die d. k. GmbH diese Konditionen jedoch ablehnte, sagte die Klägerin ihr schließlich ab und bestätigte dies nochmals per E-Mail vom selben Tag (Anlage K 5)."