307 S 11/14

Leitsatz: 1. Die Rechtsfrage, ob ein sogenannter „Umweltfehler" bzw. ein sogenannter „Umfeldmangel" einen mietrechtlichen Mangel darstellt, beurteilt sich grundsätzlich nach der beim Mietvertragsabschluss getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung, die grundsätzlich auch konkludent getroffen werden kann.(Rn.8) 2. Befindet sich zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses in unmittelbarer Umgebung der Mietwohnung ein Schulgelände, auf dem 17 Jahre später ein mit einem Metallzaun versehener „Bolzplatz" eingerichtet wird mit der Folge, dass nun auch an Wochenenden und nach 18.00 Uhr ein Spielbetrieb auf dem Schulgelände und insbesondere auf dem „Bolzplatz" stattfindet, so war dies für den Mieter nicht vorhersehbar und berechtigt ihn zu einer Mietminderung.(Rn.13) 3. Der Vermieter kann sich nicht erfolgreich auf § 22 Abs. 1a Bundesimmissionsschutzgesetz berufen, da diese im Jahr 2011 in Kraft getretene Norm nicht eine bei Mietvertragsabschluss im Jahre 1993 konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien verändern kann.(Rn.15) I. Die Berufungen der Kläger und der Nebenintervenientin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Harburg vom 16.12.2013, Gesch.-Nr. 644 C 148/13, werden zurückgewiesen. II. Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsrechtsstreits. Die Nebenintervenientin trägt die im Berufungsverfahren entstandenen Kosten der Nebenintervention. III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. IV. Die Revision wird zugelassen. I. Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen amtsgerichtlichen Urteiles wird vollen Umfanges Bezug genommen. Mit ihren Berufungen verfolgen die Kläger und die Nebenintervenientin den Anspruch der Kläger auf Zahlung des einbehaltenen restlichen Mietzinses für die Monate Oktober 2012 bis einschließlich März 2013 sowie den Antrag auf Feststellung, dass die Beklagten nicht berechtigt seien, wegen von dem angrenzenden Schulgelände ausgehenden Lärms ihre Miete zu mindern, weiter. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll der Berufungsverhandlung vom 15. Mai 2014 Bezug genommen. II. Die zulässigen Berufungen der Kläger und der Nebenintervenientin sind unbegründet. Zu Recht hat das Amtsgericht den geltend gemachten Mietzinsanspruch wegen Bestehen eines Minderungsrechts der Beklagten gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB verneint und die Klage aus diesem Grund abgewiesen. Vergeblich wenden sich die Kläger und die Nebenintervenientin gegen das Bestehen dieses Minderungsrechts mit der Begründung, der von dem Schulgelände ausgehende Lärm sei insbesondere unter Berücksichtigung von § 22 Abs. 1 a Bundesimmissionsschutzgesetz von den Beklagten hinzunehmen. Insbesondere ergebe sich ein zur Minderung berechtigender Mangel auch nicht aus dem unstreitigen Umstand, dass nach dem Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages vom 22. März 1993 (Anlage K 1) im Jahre 2010 von der Nebenintervenientin auf dem Schulgelände ein mit einem Metallzaun versehener „Bolzplatz" eingerichtet worden ist, da dieser Umstand bereits bei Mietvertragsabschluss für die Beklagten vorhersehbar gewesen sei. Dieser von den Klägern und der Nebenintervenientin vertretene Rechtsstandpunkt ist nur zum Teil zutreffend. Die Rechtsfrage, ob ein sogenannter „Umweltfehler" (siehe dazu nur Bub/Treier-Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. B. Rn. 1341 m. w. N. sowie BGH, Urteil vom 19.12.2012 - VIII ZR 152/12 - unter II. 1., Tz. 8 m. w. N., NJW 2013, 680) bzw. ein sogenannter „Umfeldmangel" (so jetzt Bub/Treier-Kraemer/Ehlert, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, III. B. Rn. 3190 m. w. N.) einen mietrechtlichen Mangel darstellt, beurteilt sich grundsätzlich nach der beim Mietvertragsabschluss getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung, die grundsätzlich auch konkludent getroffen werden kann. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auf die insoweit vollen Umfanges Bezug genommen wird (BGH a. a. O. m. w. N.). Ausgehend von diesen rechtlichen Vorgaben stellt die gegenüber dem Zustand bei Vertragsschluss in der Wohnung der Beklagten vernehmbare erhöhte Lärmbelästigung seit der Einrichtung des „Bolzplatzes" durch die Nebenintervenientin jedenfalls teilweise einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Ohne Erfolg machen die Beklagten insoweit Lärmstörungen während des Schulbetriebes geltend. Denn zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses war die angrenzende Schule bereits in Betrieb. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass auf dem Schulgelände keine Veränderungen stattfinden würden und die Nutzung des Schulhofgeländes in der bei Vertragsschluss durchgeführten Weise unverändert fortdauern würde. Dagegen ist der Umstand, dass das Schulgelände durch die Nebenintervenientin über den Schulbetrieb hinaus der Öffentlichkeit zugänglich gemacht worden ist, anders zu beurteilen. Unstreitig hat die Nebenintervenientin das öffentliche Schulgrundstück dahingehend weitergehend der Öffentlichkeit gewidmet, dass die dortigen Spielplätze nach Schulschluss Kindern bis zu zwölf Jahren von montags bis freitags bis 18.00 Uhr sowie an Wochenenden zur Verfügung gestellt worden sind. Diese Widmung wird durch die entsprechende Beschilderung (Lichtbilder, Anlage B 2 sowie Anlage zum Sitzungsprotokoll der erstinstanzlichen Verhandlung vom 25. November 2013, Blatt 103 der Akte) dokumentiert. Nach den aufgrund der erstinstanzlichen Beweisaufnahme vom 25. November 2013 durch Vernehmung von sechs Zeugen, die sämtlich Nachbarn der Beklagten in der Wohnanlage sind, vom Amtsgericht getroffenen Feststellungen, die die Kammer teilt, stellen jedenfalls die vom Schulgelände ausgehenden Lärmstörungen außerhalb des Schulbetriebs nach Schulschluss eine erhebliche Lärmbelastung dar. Danach steht insbesondere fest, dass auch an Wochenenden und nach 18.00 Uhr ein Spielbetrieb auf dem Schulgelände und insbesondere auf dem „Bolzplatz" stattfindet, der insbesondere durch Schüsse mit dem Ball gegen den Metallzaun erhebliche Lärmbelästigungen zur Folge hat. Jedenfalls die über den Schulbetrieb hinausgehende weitergehende Nutzung, die über die von der Nebenintervenientin durch die Umwidmung zugelassenen Zeiträume ab 18.00 Uhr und an Wochenenden hinausgeht, ist bei Abschluss des Mietvertrages nicht vorhersehbar gewesen. Mit diesem Umstand haben beide Parteien bei Abschluss des Mietvertrages übereinstimmend nicht gerechnet und rechnen können. Insoweit handelt es sich nicht lediglich um eine einseitige Vorstellung der Beklagten als Mieter, dass die Nutzung des Schulgeländes sich nicht verändern würde. Denn nach den in der Beweisaufnahme getroffenen Feststellungen handelt es sich um ganz erhebliche Lärmstörungen. Insbesondere haben die Parteien nicht damit rechnen können und müssen, dass eine derartig nicht gewidmete weitergehende Nutzung an den Wochenenden und ab 18.00 Uhr seitens der Nebenintervenientin nicht unterbunden und nicht sichergestellt wird, dass über die der Öffentlichkeit gewidmeten Zeiten hinaus keine derartige Nutzung stattfindet. Die Kläger und die Nebenintervenientin können sich auch nicht erfolgreich auf § 22 Abs. 1 a Bundesimmissionsschutzgesetz berufen. Dabei ist davon auszugehen, dass § 22 auch den Zeitraum ab 18.00 Uhr und an Wochenenden erfasst. Aber diese im Jahre 2011 in Kraft getretene Norm kann nicht die beim Mietvertragsabschluss im Jahre 1993 konkludent getroffene vorstehend dargestellte Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien verändern. Eine derartige Rückwirkung würde einen unzulässigen Eingriff in die durch Artikel 2 GG garantierte Vertragsfreiheit darstellen. Zwar entfaltet diese Norm öffentlichen Rechts durchaus Rechtswirkungen in zivilrechtlichen Beziehungen, die nicht auf vertraglichen Vereinbarungen beruhen, wie insbesondere auf § 906 BGB. Soweit daraus die Nebenintervenientin den Rechtsstandpunkt ableitet, der Klägerin sei es aufgrund des § 22 Abs. 1 a Bundesimmissionsschutzgesetz verwehrt, die Nebenintervenientin nach § 906 BGB in Anspruch zu nehmen, weswegen auch das Mietverhältnis an dieser Veränderung der Rechtslage Anteil nehme, ist dies unzutreffend. Dies gebietet auch nicht der von der Nebenintervenientin reklamierte Grundsatz der Einheit der Rechtsordnung, wonach es nicht ersichtlich sei, warum dem Mieter einer Wohnung ein weitergehender Rechtschutz gewährt werden könne, als er dem Eigentümer zusteht. Insoweit verkennt die Nebenintervenientin, dass von vornherein zu trennen ist zwischen einerseits dem Vertragsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter mit den daraus folgenden Gewährleistungsansprüchen gemäß §§ 536 und 536a BGB und andererseits dem durch § 906 BGB begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis zwischen dem Vermieter als Grundstückseigentümer und demjenigen, der die Beeinträchtigung durch Lärm oder andere Geräusche verursacht hat. Nach allgemeinen schuldrechtlichen Regeln sind Voraussetzungen und Umfang der gesetzlich geregelten Mängelgewährleistung nicht davon abhängig, ob der Vermieter gegen einen Dritten, der den Mangel der Mietsache verursacht hat, einen Ausgleichs- oder Schadensersatzanspruch erlangt oder ihn verwirklichen kann. Dies liegt allein im Risikobereich des Vermieters (grundlegend Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 04. Februar 1987, Leitsatz und unter II. 3. d (1). Soweit die Kläger den Rechtsstandpunkt beziehen, § 22 Abs. 1 a Bundesimmissionsschutzgesetz entfalte trotz der vorstehend dargestellten Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien rechtliche Wirkung, da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch Mietverträge am gesellschaftlichen Wandel teilnehmen und angepasst werden könnten, ist auch dies unzutreffend. Die insoweit in Bezug genommenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs betreffen anders gelagerte Sachverhalte und sind vorliegend nicht einschlägig. Das Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03 - stellt einen Ausnahmetatbestand von dem Grundsatz dar, dass der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf „Nachrüstung" an den zeitgemäßen Ausstattungsstandard hat. Das Urteil des BGH vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08 - (NJW 2010, 1133) betrifft gerade keinen „Umweltfehler" bzw. „Umfeldmangel". Vielmehr betrifft es den Umstand, dass der Vermieter am Mietobjekt selbst bauliche Veränderungen vornimmt. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist für derartige bauliche Veränderungen, die zu Lärmimmissionen führen können, erforderlich, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zurzeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen (grundlegend BGH, Urteil vom 06. Oktober 2004 - Gz.: VIII ZR 355/03 -). Das Inkrafttreten des § 22 Abs. 1 a Bundesimmissionsschutzgesetz aber stellt anders als eine nachträgliche bauliche Veränderung der Mietsache selbst, keinen tatsächlichen, sondern lediglich einen rechtlichen Umstand dar, der nicht unmittelbar und tatsächlich den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache selbst berührt und in diesen eingreift. Von daher fehlt es auch insoweit an der von den Klägern bemühten Vergleichbarkeit. Anders als das Amtsgericht erachtet die Kammer indes die für den streitgegenständlichen Zeitraum zuerkannte Minderungsquote von 20 % als nicht angemessen und eine Minderungsquote von 10 % für angemessen. Gleichwohl wirkt sich dieser Umstand nicht entscheidungserheblich aus. Denn auch insoweit bestünde zugunsten der Kläger kein Zahlungsrest, da sich die danach ergebende Forderung in Höhe von insgesamt 351,60 € unter dem von den Klägern selbst zum Abzug gebrachten Guthaben in Höhe von 359,06 € aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 liegt. Auch hinsichtlich des der Höhe nach nicht bezifferten Feststellungsantrags ergibt sich hieraus keine Änderung. Im Übrigen ist darauf zu verweisen, dass es sich hinsichtlich der Minderungsquote nicht um eine starre und feste durchgängige Größe handelt. Vielmehr ist die Minderungsquote abhängig von der tatsächlichen Nutzung und den konkreten vom Schulgelände ausgehenden Störungen, die bereits jahreszeitbedingt unterschiedlich ausfallen dürften. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 101 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10 ZPO. Die Revision wird zugelassen, beschränkt auf die Rechtsfrage, ob § 22 I a Bundesimmissionsschutzgesetz auch auf mietrechtliche Beschaffenheitsvereinbarungen Rechtswirkungen entfalten kann, die vor Inkrafttreten dieser Norm getroffen worden sind.