307 S 16/20

Leitsatz: 1. Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses kann vorliegen kann, wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft (vor allem eine Gemeinde) die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht (Anschluss BGH, 9. Mai 2012, VIII ZR 238/11).(Rn.7) 2. Die beabsichtigte Nutzung der Räumlichkeiten für die Erweiterung einer Kindertagesstätte stellt ein solches gewichtiges öffentliches Interesse dar.(Rn.7) 3. Dem berechtigten Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses steht auch nicht entgegen, dass der Gemeinde zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch keine Zweckentfremdungsgenehmigung vorlag. Erforderlich, aber auch ausreichend ist, dass die Gemeinde Ernsthaftigkeit und Umsetzbarkeit ihrer Absicht, die Kindertagesstätte zu erweitern, hinreichend darlegen kann.(Rn.8) 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf vom 31.01.2020, Az. 410a C 8/19, abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung im E.- S.-Platz... ,... H., 1. Stock, bestehend aus 3 Zimmern, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 2. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. März 2021 gewährt. 3. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.794,20 € festgesetzt. I. Die Klägerin verfolgt mit ihrer Berufung die im erstinstanzlichen Urteil abgewiesene Klage auf Räumung der von der Klägerin an die Beklagten vermieteten Wohnung belegen E.- S.-Platz,... H., weiter. Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im übrigen wird zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, und hat in der Sache Erfolg. Die Klägerin hat gegen die Beklagten nach § 546 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Räumung der von diesen bewohnten Wohnung belegen E.- S.-Platz... ,... H.. Das zwischen den Parteien mit Mietvertrag vom 30.12.2006/04.01.2007 (Anlage K 1, Bl. 4 ff. d. A.) begründete Mietverhältnis ist durch die Kündigungen mit Schreiben vom 29. März 2018 (Anlage K 4, Bl. 20 ff. d. A.) beendet (hierzu unter 1.). Ohne Erfolg machen die Beklagten das Vorliegen eines Härtefallgrundes im Sinne des § 574 BGB geltend (hierzu unter 2.). Im Einzelnen: 1. Das streitgegenständliche Mietverhältnis ist durch die beiden Kündigungen mit Schreiben vom 29. März 2018 (Anlage K 4, Bl. 20 ff. d. A.) beendet, die die Klägerin gegenüber den beiden Beklagten erklärt hat, um ihr Vorhaben, eine bereits bestehende Kindertagesstätte unter Einbeziehung der streitgegenständlichen Mieträumlichkeiten zu vergrößern, ausgesprochen hat. Im Einzelnen: 1.1 Das Kündigungsschreiben vom 29. März 2018 genügt den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten in beiden Kündigungsschreiben im einzelnen dargelegt, dass und aus welchen Gründen sie die derzeit von den beiden Beklagten bewohnten Räumlichkeiten für die Erweiterung einer in ihrer Trägerschaft stehenden Kindertagesstätte benötigt, da die vorhandenen Räumlichkeiten nicht mehr ausreichen, um dem Therapiebedarf der betreuten Kinder gerecht zu werden. 1.2 Die Kündigung ist auch berechtigt. Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses vorliegen kann, wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft (vor allem eine Gemeinde) die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht (vgl. BGH, Urteil vom 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 - Rdnr. 12 m.w.N.). Die von der Klägerin beabsichtigte Nutzung der Räumlichkeiten für die Erweiterung einer in ihrer Trägerschaft stehenden Kindertagesstätte stellt ein solches gewichtiges öffentliches Interesse dar. Das Bedürfnis der Schaffung geeigneter Kindertagesstättenplätze - insbesondere für Kinder mit besonderem Betreuungsbedarf - ist allgemein bekannt. Die Klägerin hat in überzeugender Weise dargelegt, dass sie die von den Beklagten bewohnte, ca. 70 qm Wohnung große Wohnung benötigt, um die bereits vorhandene Kindertagesstätte um pädagogisch nutzbare Gruppen-, Therapie- und Ruheräume sowie Beratungsräume für die Eltern zu erweitern. Dieses öffentliche Interesse überwiegt das Interesse der Beklagten an dem Fortbestand des Mietverhältnisses, auch unter Berücksichtigung der beklagtenseits vorgetragenen gesundheitlichen Probleme des Beklagten zu 2. Die Betreiber der Kindertagesstätte können im Hinblick auf den damit verbundenen erheblichen Kosten- und Personalaufwand nicht auf Dauer darauf verwiesen werden, für die Behandlung der Kinder in eine in der Nachbarschaft belegene Krankengymnastikpraxis auszuweichen. Hinter diesem öffentlichen Interesse an einer geeigneten Kinderbetreuung hat das Interesse der Beklagten an dem Erhalt der von ihnen angemieteten Wohnung zurückzustehen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem als Anlage B 6 (Bl. 87 d. A.) zur Akte gereichten Attest des Arztes für Neurologie und Psychiatrie vom 1. März 2019 über den Gesundheitszustand des Beklagten zu 2. Abgesehen davon, dass dieses Attest sprachlich nur bedingt nachvollziehbar ist, lässt sich diesem Attest weder eine konkrete Diagnose entnehmen, noch, dass es grundsätzlich nicht möglich sein sollte, den gesundheitlichen Zustand des 37 Jahre alten Beklagten zu 2. - gegebenenfalls durch einen erneuten Zusammenzug mit seiner Mutter, der Beklagten zu 1. - auch in einer neuen Wohnung nach der Überwindung von Anfangsschwierigkeiten wieder zu stabilisieren. 1.3 Dem berechtigten Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses steht auch nicht entgegen, dass der Klägerin zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch keine Zweckentfremdungsgenehmigung vorlag. Hierbei kann dahingestellt bleiben, ob für die klägerseits angestrebte Erweiterung des Kindergartens eine Zweckentfremdungsgenehmigung überhaupt erforderlich ist. Entgegen der seitens des Amtsgerichts in dem mit der Berufung angegriffenen Urteil unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 25. März 1981 - 4 U 201/80 - vertretenen Rechtsauffassung war es vorliegend nicht zwingend erforderlich, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung bereits zum Zeitpunkt der Kündigung vorlag. Damit sich die Kammer eine Überzeugung davon bilden kann, dass die Klägerin ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, ist es erforderlich - aber auch ausreichend -, dass die Klägerin Ernsthaftigkeit und Umsetzbarkeit ihrer Absicht, die Kindertagesstätte zu erweitern, hinreichend darlegen kann. Hiervon abzugrenzen sind jene Fälle, in denen der Vermieter bei Ausspruch der Kündigung noch nicht sicher sein kann, ob er seine Nutzungsabsicht auch verwirklichen kann (vgl. zum vergleichbaren Fall der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 BGB Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rdnr. 63 m.w.N.). Ebenso wie bei der Eigenbedarfskündigung (vgl. hierzu die Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 12.02.2019 - 316 S 78/17 m.w.N.) ist es auch für die Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB nicht erforderlich, dass der Vermieter alle für die geplanten Baumaßnahmen erforderlichen Baugenehmigungen bereits tatsächlich eingeholt hat. Zum einen kann auch ohne tatsächliches Vorliegen der Genehmigungen durch den Mieter - und das Gericht - geprüft werden, ob die vermieterseits angestrebte Umbaumaßnahme grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Zum anderen wäre es für einen Vermieter im Hinblick auf die zeitlich begrenzte Gültigkeit der behördlichen Genehmigungen im Einzelfall auch gar nicht ratsam, diese Genehmigungen einzuholen, bevor er sich nicht sicher sein kann, wann der Mieter auszieht und der Vermieter seine Umbaupläne in die Tat umsetzen kann. Hiervon eine Ausnahme zu machen für das Vorliegen der Zweckentfremdungsgenehmigung ist - jedenfalls für den hier zu entscheidenden Fall eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB wegen Vorliegens eines berechtigten öffentliches Interesse - nicht veranlasst. § 573 BGB dient nicht primär dem Erhalt von Wohnraum insgesamt, sondern hat das jeweils streitgegenständliche Wohnraummietverhältnis zum Regelungsgegenstand. Nach diesen Maßstäben hat bei Ausspruch der Kündigungen vom 29. März 2018 bereits eine ernsthafte und konkrete Planung der Erweiterung der Kindestagesstätte vorgelegen. Der Klägerin war bereits am 19. Februar 2018 der als Anlage K 3 zur Akte gereichte Bauvorbescheid für dieses Vorhaben erteilt worden. Auf Seite 2 dieses Bauvorbescheids findet sich der Hinweis „Es besteht ein öffentliches Interesse an der Erweiterung der Kita, das das allgemein vorrangige Interesse an der Erhaltung von Wohnraum für die Wohnnutzung übersteigt“, sodass die Klägerin hier ernsthaft mit der Erteilung der noch ausstehenden Zweckentfremdungsgenehmigung durch die zuständige Behörde rechnen durfte. 2. Die Beklagten können auch nicht nach § § 574a BGB verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Gemäß § 574 BGB kann der Mieter einer Kündigung widersprechen, wenn eine Beendigung für den Mieter eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. In diesem Fall kann der Mieter nach § 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Die Beklagten haben zu dem Vorliegen eines solchen Härtegrundes nicht hinreichend vorgetragen. Insbesondere ergibt sich ein solcher Härtegrund nicht aus dem als Anlage B 6 (Bl. 87 d. A.) zur Akte gereichten Attest des Arztes für Neurologie und Psychiatrie vom 1. März 2019 über den Gesundheitszustand des Beklagten zu 2. Die Kammer verkennt nicht, dass sie der Frage nach dem Vorliegen eines gesundheitlich bedingten Härtefalls im Zweifelsfall durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nachzugehen hat. Im vorliegenden Fall ist das eingereichte Attest indessen nicht aussagekräftig genug, um Anlass für ein solches Sachverständigengutachten zu geben. Wie bereits unter 1.2. in anderem Zusammenhang dargelegt, lässt dich diesem Attest weder eine konkrete Diagnose entnehmen, noch, dass es grundsätzlich nicht möglich sein sollte, den gesundheitlichen Zustand des 37 Jahre alten Beklagten zu 2. nach einem Umzug (gegebenenfalls zusammen mit seiner Mutter) wieder zu stabilisieren. Auf einen entsprechenden Hinweis in der mündlichen Verhandlung vom 27. November 2020 ist beklagtenseits kein ergänzender Vortrag zu dieser Thematik erfolgt. 3. Den Beklagten wird im Hinblick auf die gesundheitlichen Einschränkungen des Beklagten zu 2. sowie die durch die Corona-Pandemie verursachten Einschränkungen bei der Wohnungssuche gemäß § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 31. März 2021 gewährt. Eine längere Räumungsfrist war nicht angezeigt, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Klägerin bereits seit 2018 auf die Umsetzung der Kindergartenerweiterung wartet und den Beklagten die Rechtsauffassung der Kammer - und mithin die dringende Notwendigkeit, sich um neuen Wohnraum zu bemühen - bereits seit der mündlichen Verhandlung vom 27. November 2020 bekannt gewesen ist. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.