351 O 1/17

Leitsatz: 1. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch der Käufer (als „Dritter“) anfechtungsberechtigt, weil ihm mit der Ausübung des Vorkaufsrechts die Möglichkeit genommen wird, das Grundstück nach Maßgabe des Kaufvertrages zu erwerben (Anschluss BGH, Urteil vom 18. April 1991 - III ZR 79/90).(Rn.20) 2. Eine Nutzung für öffentliche Zwecke i.S.v. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BauGB liegt vor, wenn unmittelbar mit der auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 BauGB getroffenen Festsetzung im Bebauungsplan eine öffentliche Art der Nutzung der Fläche unter Ausschluss anderer, privater Nutzungsarten bestimmt wird. Dies ist etwa der Fall, wenn im Bebauungsplan eine öffentliche Grünfläche festgesetzt worden ist (Anschluss OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 21. Juni 2012 - OVG 2 B 25.10).(Rn.27) 3. Eine Festsetzung verliert nicht allein dadurch ihre Geltung, dass eine Gemeinde sie nicht verwirklicht (Anschluss OVG Hamburg, Beschluss vom 12. Dezember 2018 - 2 Bf 170/18). Eine Funktionslosigkeit der Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche liegt nicht vor, wenn keine Änderungen der Verhältnisse nach dem Erlass des Bebauungsplanes eingetreten sind, die einen Planvollzug auf unüberschaubare Zeit ausschließen und die Realisierung der öffentlichen Grünfläche weiterhin objektiv möglich ist.(Rn.35) (Rn.36) 4. Die Tatsache, dass die Gemeinde bei benachbarten Grundstücken in der Vergangenheit das ihr zustehende Vorkaufsrecht nicht ausgeübt hat, stellt keine verfassungsrechtlich problematische Ungleichbehandlung dar, wenn nicht ersichtlich ist, dass sie sich bei ihren Entscheidungen darüber, ob sie das jeweilige Vorkaufsrecht ausübt, von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen. Dabei können sowohl haushaltspolitische Grenzen der Ausübung von Vorkaufsrechten als auch die Dynamik der Stadtplanung berücksichtigt werden (Fortführung LG Hamburg, Urteil vom 23. Februar 2016 - 351 O 3/15).(Rn.44) 5. Es ist zulässig, dass die Gemeinde bei der Bestimmung der Entschädigungshöhe auf die zum Stichtag des 31. Dezember eines Jahres bezogenen allgemeinen Bodenrichtwerte der Bodenrichtwertkarte abstellt. Wenn sie dies tut, ist sie allerdings gehalten, den jeweils bei der Ausübung des Vorkaufsrechts aktuellen Bodenrichtwert heranzuziehen (Fortführung LG Hamburg, Urteil vom 6. Januar 2017 - 351 O 1/15).(Rn.51) Auf den Antrag auf gerichtliche Entscheidung der Beteiligten zu 1) wird der Bescheid vom 7. März 2017 dahingehend geändert, dass der Wert des Flurstücks 1 der Gemarkung L.- M. pro Quadratmeter von 5,41 Euro auf 6,00 Euro sowie insgesamt von 10.550,00 Euro auf 11.700,00 Euro festgesetzt wird. Im Übrigen wird der Antrag auf gerichtliche Entscheidung der Beteiligten zu 1) abgelehnt. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung des Beteiligten zu 2) wird abgelehnt. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beteiligte zu 1) und der Beteiligte zu 2) jeweils zur Hälfte. Das Urteil ist für die Beteiligte zu 3) wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beteiligten zu 1) und 2) können jeweils die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beteiligte zu 3) vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. I. Der Antrag der Beteiligten zu 1) ist zulässig, aber nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Der Antrag des Beteiligten zu 2) ist nur teilweise zulässig, insoweit jedoch unbegründet. 1. Der Antrag der Beteiligten zu 1) auf gerichtliche Entscheidung nach § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist zulässig. Der Antrag des Beteiligten zu 2) ist nur zulässig, soweit er sich gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Grunde nach richtet. Für beide Anträge ist der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten eröffnet und die Baulandkammer ist sachlich zuständig, denn Gegenstand der Anträge auf gerichtliche Entscheidung ist die mit Bescheid der Beteiligten zu 3) vom 7. März 2017 erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 4 BauGB (vgl. OLG Hamburg, Beschl. v. 5.7.2001, 1 BaulW 2/01, juris Rn. 7). Auch die Monatsfrist des § 217 Abs. 2 Satz 1 BauGB wurde eingehalten, da die Anträge gegen den jeweils am 10. März 2017 zugestellten Bescheid am 28. März 2017 gestellt wurden. Die Beteiligte zu 1) ist analog § 42 Abs. 2 VwGO antragsbefugt, weil es zumindest möglich erscheint, dass sie durch den angegriffenen Bescheid in ihrem Recht auf Übertragung des Eigentums an dem Vorkaufsflurstück gemäß dem notariellen Kaufvertrag vom 17. Januar 2017 verletzt ist bzw. dass sie gemäß § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB einen Anspruch auf Zahlung eines höheren Betrages als des in dem Bescheid festgesetzten Betrages hat. Der Beteiligte zu 2) ist nur antragsbefugt, soweit er sich gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Grunde nach richtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch der Käufer (als „Dritter“) anfechtungsberechtigt, weil ihm mit der Ausübung des Vorkaufsrechts die Möglichkeit genommen wird, das Grundstück nach Maßgabe des Kaufvertrages zu erwerben (BGH, Urt. v. 18.4.1991, III ZR 79/90, juris Rn. 9). Soweit der Beteiligte zu 2) sich mit seinem Antrag auch gegen die Höhe der festgesetzten Entschädigung richtet, ist er hingegen nicht antragsbefugt. Die Entschädigung ist vorliegend an die Beteiligte zu 1) als Verkäuferin des Vorkaufsflurstücks zu zahlen. Der Streit über die Höhe des zu zahlenden Betrages betrifft damit allein das Rechtsverhältnis zwischen der Gemeinde und der Verkäuferin. Der Käufer wird durch die Entscheidung dieses Streits nicht mehr in seiner Rechtsstellung berührt (vgl. BGH, a.a.O.). 2. Der Antrag der Beteiligten zu 1) ist teilweise begründet, der Antrag des Beteiligten zu 2) ist unbegründet. Der Bescheid der Beteiligten zu 3) vom 7. März 2017 ist formell rechtmäßig (hierzu a)). Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist dem Grunde nach auch materiell rechtmäßig (hierzu b)). Die Höhe der Entschädigung ist aber in zu geringer Höhe festgesetzt worden (hierzu c)). a) Der Bescheid vom 7. März 2017 ist formell rechtmäßig. Insbesondere ist das Vorkaufsrecht am 10. März 2017 innerhalb der Frist von zwei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB) am 27. Januar 2017 ausgeübt worden. Die Beteiligte zu 3) hat bei der Ausübung des Vorkaufsrechts auch den Verwendungszweck des Grundstücks gemäß § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB ordnungsgemäß angegeben, indem sie dargelegt hat, dass für das Vorkaufsflurstück eine Nutzung als Parkanlage (F. u. H. H1) festgesetzt sei, deren Verwirklichung nach wie vor erforderlich sei. Diese Angaben beziehen sich auf den Einzelfall und geben Aufschluss darüber, auf welche konkreten Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Beteiligte zu 3) ihr Vorkaufsrecht stützt. Die Kaufvertragsparteien wurden dadurch in die Lage versetzt, inhaltlich zu überprüfen, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist. Da es sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts in den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB um eine intendierte Entscheidung handelt, die im Regelfall keine (weiteren) Ermessenserwägungen mehr erfordert, sofern kein Ausnahmefall vorliegt, war eine weitere Begründung nicht erforderlich (vgl. OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, juris Rn. 31). b) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist dem Grunde nach materiell rechtmäßig. Dies setzt gemäß § 24 BauGB voraus, dass ein Vorkaufsrecht besteht, das Wohl der Allgemeinheit seine Ausübung rechtfertigt und das Ermessen fehlerfrei ausgeübt wurde. Dies ist der Fall. aa) Es besteht ein Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 3) gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Danach steht der Gemeinde bzw. dem Land H. (§ 245 Abs. 5 BauGB) beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ein Vorkaufsrecht zu, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB festgesetzt ist. Diese Voraussetzungen liegen vor. (1) Es liegt ein wirksamer Kaufvertrag über das Vorkaufsflurstück vor. Das Vorkaufsrecht kann sich auch auf Teile eines (Buch-)Grundstücks beschränken (vgl. OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, juris Rn. 33). Aus der Änderung des Kaufvertrages vom 7. April 2017 ergibt sich nichts anderes. Unabhängig davon, ob der geänderte Kaufvertrag ein Vorkaufsrecht entstehen ließe, kann jedenfalls eine nachträgliche Aufhebung eines – wie hier – wirksam zustande gekommenen Kaufvertrages, der ein Vorkaufsrecht ausgelöst hat, das Vorkaufsrecht nicht wieder beseitigen. Ist das Vorkaufsrecht entstanden, ist es in seinem rechtlichen Fortbestand grundsätzlich unabhängig von dem rechtlichen Schicksal des Kaufverhältnisses zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten (so zu § 463 BGB BGH, Urt. v. 1.10.2010, V ZR 173/09, juris Rn. 20). (2) Das Vorkaufsflurstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes L.-M. ..., der für das Grundstück eine Nutzung für öffentliche Zwecke festsetzt. (a) Eine Nutzung für öffentliche Zwecke im Sinne von § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BauGB liegt nur vor, wenn unmittelbar mit der auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 BauGB getroffenen Festsetzung im Bebauungsplan eine öffentliche Art der Nutzung der Fläche unter Ausschluss anderer, privater Nutzungsarten bestimmt wird. Dies ist etwa der Fall, wenn im Bebauungsplan eine öffentliche Grünfläche (heute § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) festgesetzt worden ist (OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 21.6.2012, OVG 2 B 25.10, juris Rn. 17). Dies ist hier der Fall. Der Plan setzt das Vorkaufsflurstück als Grünfläche, Parkanlage (F. u. H. H1), fest. Damit wird die Fläche eindeutig als (prognostisch) im Eigentum der F. u. H. H1 stehende und daher öffentliche Parkanlage festgesetzt. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) und 2) bedurfte es im Bebauungsplan keiner ausdrücklichen Festsetzung als „öffentliche Grünfläche“. Eine solche war zum Zeitpunkt des Erlasses des Bebauungsplanes – anders als heute nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB – nicht vorgesehen. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 8 BBauG setzte der Bebauungsplan durch Zeichnung, Farbe, Schrift oder Text die Grünflächen, wie unter anderem Parkanlagen, fest. Die Behauptung der Beteiligten zu 1) und 2), wenn der Bebauungsplan in den Festsetzungen nicht von der Planzeichenverordnung abweiche, seien alle weiteren Inhalte lediglich beschreibend und nicht festsetzend, trifft bereits nicht zu. Im Übrigen übersieht sie, dass eine Festsetzung als Grünfläche, Parkanlage (F. u. H. H1), ausdrücklich erfolgt ist und zudem nach der zum Zeitpunkt des Planerlasses geltenden Planzeichenverordnung (Nr. 9 der Anlage) nur eine Darstellung von Grünflächen, ohne Unterscheidung in private und öffentliche Grünflächen, vorgesehen war. Die von den Beteiligten zu 1) und 2) angeführten Entscheidungen des Oberverwaltungsgerichts Münster (Urt. v. 15.1.1991, 11a NE 26/88, juris) und des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (Urt. v. 16.4.2010, 2 A 20.08, juris) können ihre Auffassung, es hätte einer ausdrücklichen Festsetzung als „öffentliche Grünfläche“ bedurft, ebenfalls nicht belegen. Die Entscheidungen wurden in der Antragsbegründung nur unvollständig unter Auslassung wesentlicher Aspekte wiedergegeben. Die Entscheidungen lassen sich aber bereits nicht auf den hier zu entscheidenden Fall übertragen, weil ihnen jeweils Sachverhalte zugrunde lagen, die sich von dem hier maßgeblichen in den wesentlichen Aspekten erheblich unterscheiden. Das Oberverwaltungsgericht Münster führt sogar ausdrücklich aus, dass Grünflächen, für die konkretisierend „Parkanlage“ festgesetzt ist, als öffentliche Grünflächen zu verstehen sind (OVG Münster, a.a.O., Rn. 6). Zur Unbestimmtheit des dortigen Planes führte lediglich die fehlende Abgrenzung zwischen öffentlichen und privaten Grünflächen (OVG Münster, a.a.O., Rn. 7 f.). Auf eine solche Abgrenzung kommt es im vorliegenden Fall aber nicht an. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg stellte einen Abwägungsmangel bei Erlass eines Bebauungsplanes fest, weil der Plangeber zu Unrecht davon ausgegangen war, dass es sich bei einer Fläche bereits im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan um eine als öffentliche Parkanlage genutzte Grünfläche gehandelt hat (OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., Rn. 29). Für eine solche Annahme des Plangebers ist vorliegend nichts ersichtlich. Die Festsetzung als öffentliche Grünfläche wird zudem durch die Planbegründung bestätigt, die Auslegungshilfe für den Plan sein kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 18.9.2003, 4 CN 3/02, juris Rn. 24). Darin ist niedergelegt, dass der Plangeber Flächen für öffentliches Grün sichern bzw. entlang des Alsterlaufes öffentliches Grün ausweisen wollte. Sie spricht sogar ausdrücklich von einer Festsetzung „für öffentliche Zwecke (Straßen und Grünanlagen)“ (S. 3 der Begründung). Da in dem (räumlich begrenzten) Plangebiet nur eine zusammenhängende Fläche als Grünfläche ausgewiesen wurde, ist auch eindeutig zu erkennen, dass sich diese Ausführungen auf die gesamte als Grünfläche ausgewiesene Fläche beziehen. Soweit die Beteiligten zu 1) und 2) die Bestimmtheit des Plans in Zweifel ziehen, weil sich der Eigentümer zunächst die Frage stellen müsse, ob sein Grundstück an der „erdgeschichtlich bedeutsamen und landschaftlich besonders ausgeprägten Hanglage“ teilhabe, verkennen sie, dass die Begründung insoweit nicht ausführt, dass (nur) an der geschilderten Lage teilhabende Grundstücke als öffentliches Grün ausgewiesen worden seien, sondern die betroffenen Grundstücke lediglich beschreibt. Sowohl die Festsetzungen als auch die Planbegründung lassen keinen Zweifel, dass der Plangeber alle Flächen an der Alster im Plangebiet als öffentliches Grün festsetzen wollte. (b) Die Festsetzung als öffentliche Grünfläche ist auch wirksam. Insbesondere war sie weder von Beginn an unwirksam noch ist sie im weiteren Verlauf funktionslos geworden. (aa) Die Festsetzung war nicht von Beginn an unwirksam. Nach § 2 Abs. 1 BBauG waren Bauleitpläne von den Gemeinden aufzustellen, sobald und soweit es erforderlich ist. Nicht erforderlich und daher unwirksam ist ein Bebauungsplan, wenn im Zeitpunkt der Planung unüberwindliche tatsächliche oder rechtliche Hindernisse, zu denen auch das Fehlen der benötigten Finanzmittel zählt, vorliegen, die der Umsetzung planerischer Festsetzungen auf unabsehbare Zeit entgegenstehen (vgl. BVerwG, Urt. v. 18.11.2004, 4 CN 11/03, juris Rn. 34; Beschl. v. 14.6.2007, 4 BN 21/07, juris Rn. 4; Urt. v. 18.3.2004, 4 CN 4/03, juris Rn. 9). Eine allgemeingültige zeitliche Grenze – insbesondere im Sinne einer Verallgemeinerung der (auf straßenrechtliche Regelungen zurückgreifenden) Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 18.3.2004, 4 CN 4/03, juris Rn. 11), wonach ein planfeststellungsersetzender Bebauungsplan, der die Trasse einer Landesstraße festsetzt, grundsätzlich nicht erforderlich ist, wenn die Verwirklichung des Vorhabens innerhalb eines Zeitraums von etwa zehn Jahren nach Inkrafttreten des Plans ausgeschlossen erscheint – kann insoweit nicht bestimmt werden (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 1.4.2016, 2 Bf 173/14.Z. n.v.). Die Frage, aus welchen tatsächlichen oder rechtlichen Gründen mit der Realisierung einer planerischen Festsetzung auf absehbare Zeit nicht zu rechnen ist, beurteilt sich vielmehr nach den Umständen des Einzelfalls (BVerwG, Beschl. v. 14.6.2007, 4 BN 21/07, juris Rn. 5). In Bezug auf den avisierten zeitlichen Prognosehorizont kann nach Auffassung des Hanseatischen Oberlandesgerichts ein Zeitraum von zehn bis 15 Jahren zugrunde gelegt werden (OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, juris Rn. 35 m.w.N. aus der Literatur). Der Zeitraum kann aber länger bemessen sein, wenn dem Plangeber bereits bei Planerlass bekannt war, dass die bislang auf dem Flurstück ausgeübte Nutzung Bestandsschutz genießt, so dass er sich darüber im Klaren war, dass bis auf weiteres eine Verwirklichung der getroffenen Festsetzung nicht zu erwarten ist (OLG Hamburg, a.a.O.). Nach diesen Grundsätzen war der Bebauungsplan bei seinem Erlass nicht unwirksam. Der Verwirklichung der Festsetzung standen keine auf unabsehbare Zeit nicht zu behebenden Hindernisse entgegen. Die betroffenen Flächen waren bei Planerlass ausweislich der Zeichnung unbebaut und dürften bereits Grünflächen gewesen sein. Der Nutzung als öffentliche Parkanlage dürfte lediglich das fehlende Eigentum der F. u. H. H1 entgegengestanden haben, das aber z.B. im Wege der Enteignung (§ 85 Abs. 1 Nr. 1 BBauG) hätte erlangt werden können. Der Plangeber war sich ausweislich der Planbegründung zudem bewusst, dass die Flächen für die Grünanlage größtenteils nicht im Eigentum der F. u. H. H1 standen und erst noch durch diese erworben werden mussten, so dass eine umgehende Verwirklichung der Festsetzung nicht zu erwarten war. Es liegen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dass bei Planerlass davon auszugehen gewesen wäre, dass auf unabsehbare Zeit keinen finanziellen Mittel für die Verwirklichung des Planes zur Verfügung stehen würden. (bb) Die Festsetzung ist auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt unwirksam geworden. Insbesondere führt der Umstand, dass die Festsetzung der öffentlichen Grünfläche auf dem Vorkaufsgrundstück seit dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes im Jahr 1974 bis zur Ausübung des Vorkaufsrechts im Jahr 2017 mehr als 42 Jahre nicht verwirklicht worden ist, nicht dazu, dass sie funktionslos geworden ist. Die Funktionslosigkeit der Festsetzung eines Bebauungsplans tritt nur ein, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der ihre Verwirklichung auf unabsehbare Zeit ausschließt (Zeitmoment), und diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient (Umstandsmoment). Die tatsächlichen Verhältnisse müssen vom Planinhalt so massiv und offenkundig abweichen, dass die Festsetzung ihre städtebauliche Gestaltungsfunktion nicht mehr erfüllen kann. Dabei ist nicht isolierend auf die Verhältnisse einzelner Grundstücke abzustellen, sondern auf die Festsetzung in ihrer gesamten Reichweite und in ihrer Bedeutung für den Bebauungsplan in seiner Gesamtheit (vgl. BVerwG, Urt. v. 18.11.2004, 4 CN 11/03, juris Rn. 34; Beschl. v. 9.10.2003, 4 B 85/03, juris Rn. 8; OVG Hamburg, Beschl. v. 12.12.2018, 2 Bf 170/18.Z, n.v.). Wenn Hindernisse, die zur Unwirksamkeit des Bebauungsplanes führen würden (s.o.), nach Planerlass eintreten, liegt der Schluss nahe, die Funktionslosigkeit nach denselben Maßstäben zu beurteilen. Danach kann ein Bebauungsplan funktionslos werden, wenn sich die Sach- oder die Rechtslage nachträglich so verändert hat, dass ein Planvollzug auf unüberschaubare Zeit ausgeschlossen erscheint (BVerwG, Urt. v. 18.11.2004, 4 CN 11/03, juris Rn. 34). Eine Festsetzung kann auch deshalb funktionslos werden, weil die Gemeinde ihre Verwirklichung endgültig aufgegeben hat und dies offenkundig ist (vgl. für den Bau einer Straße BVerwG, Beschl. v. 22.7.2010, 4 B 22/10, juris Rn. 11). Maßgeblich ist allerdings nicht, ob die heutigen tatsächlichen Verhältnisse insgesamt der planerischen Festsetzung entsprechen, sondern dass die Festsetzung nach wie vor verwirklichungsfähig erscheint, d.h. die tatsächlichen Verhältnisse keinen Zustand erreicht haben, der ihre (zukünftige bzw. weitere) Verwirklichung auf unabsehbare Zeit ausschließt. Eine Festsetzung verliert nicht allein dadurch ihre Geltung, dass eine Gemeinde sie nicht verwirklicht (OVG Hamburg, Beschl. v. 12.12.2018, 2 Bf 170/18.Z, n.v.). Danach ist nicht von einer Funktionslosigkeit der Festsetzung auszugehen. Es fehlt bereits an einer Änderung der Verhältnisse nach dem Erlass des Bebauungsplanes, die einen Planvollzug nunmehr auf unüberschaubare Zeit ausgeschlossen erscheinen ließe. Die Realisierung der Parkanlage ist vielmehr weiterhin objektiv möglich. Die entsprechenden Flächen sind, soweit ersichtlich, unbebaut und begrünt. Auch die Eigentumsverhältnisse haben sich nicht zum Nachteil einer Planverwirklichung geändert, die Flächen standen überwiegend bereits zum Zeitpunkt des Planerlasses nicht im Eigentum der Beteiligten zu 3). Im Übrigen verhindert das fehlende Eigentum nicht die Planverwirklichung, da die Grundstücke nötigenfalls enteignet werden könnten (vgl. auch OVG Hamburg, Beschl. v. 1.4.2016, 2 Bf 173/14.Z, n.v., zu einer bisher nicht verwirklichten Festsetzung einer Parkanlage in einem Bebauungsplan von 1968). Es ist weiter nicht erkennbar, dass auf absehbare Zeit keine ausreichenden finanziellen Mittel zur Umsetzung der Planung vorhanden (gewesen) wären. Die Beteiligte zu 3) ist derzeit offensichtlich in der Lage, das Vorkaufsflurstück anzukaufen und die Planfestsetzung zu verwirklichen. Etwas anders folgt auch nicht daraus, dass die Beteiligte zu 3) im Jahr 2015 – nach ihren Angaben mangels finanzieller Mittel – auf die Ausübung des Vorkaufsrechts für das Nachbargrundstück verzichtet hat. Aus diesem einzelnen Ereignis ließ sich nicht mit der notwendigen Offensichtlichkeit folgern, dass für die Einrichtung dieser Parkanlage auf unabsehbare Zeit keine ausreichenden Finanzmittel bereitgestellt werden könnten. Dies gilt erst Recht, als der Grund für die Nichtausübung des Vorkaufsrechts – soweit ersichtlich – seinerzeit weder den damaligen Beteiligten noch den Beteiligten zu 1) und 2) mitgeteilt wurde. Es fehlt schließlich auch an Anhaltspunkten, die in hinreichender Deutlichkeit die endgültige Aufgabe der Verwirklichungsabsicht für die Parkanlage hätten erkennen lassen. Entsprechende Äußerungen der Beteiligten zu 3) o.ä. sind nicht vorgetragen worden. Auch der Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts für das Nachbargrundstück im Jahr 2015 spricht nicht mit der notwendigen Offensichtlichkeit für eine Aufgabe des Ziels (vgl. auch OVG Hamburg, Beschl. v. 1.4.2016, 2 Bf 173/14.Z, n.v.) bb) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB). An die Ausübung des Vorkaufsrechts sind dabei gegenüber der Enteignung qualitativ geringere Anforderungen zu stellen. Während eine Enteignung nach § 87 Abs. 1 BauGB nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert, darf das Vorkaufsrecht als milderes Eingriffsmittel bereits ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann daher schon dann gerechtfertigt sein, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. So rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit den Vorkauf, wenn der gemeindliche Grunderwerb die Ziele und Zwecke der Maßnahme fördert, also ihre Durchführung erleichtert oder unterstützt. In den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts in aller Regel durch das Allgemeinwohl gedeckt, wenn das Grundstück nach den Festsetzungen des Bebauungsplans für einen öffentlichen Zweck bestimmt ist und es von der Sache her in das Eigentum der Gemeinde selbst überführt werden muss. Grundsätzlich ergibt sich die Rechtfertigung des Vorkaufs bereits aus der rechtsverbindlichen Festsetzung im Bebauungsplan; nur besondere Ausnahmesituationen erfordern eine zusätzliche Erläuterung. Macht die Gemeinde in diesen Fällen von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch, so wird damit eine spätere Enteignung entbehrlich und die Durchführung der gemeindlichen städtebaulichen Aufgabe erleichtert. Ferner wird nicht wie bei der Enteignung verlangt, dass das Allgemeinwohl den Erwerb gerade dieses Grundstückes zum jetzigen Zeitpunkt gebietet. Das Vorkaufsrecht ist auch dann durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, wenn es ausgeübt wird beim Kauf von Flächen, die nicht sofort, sondern zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden, wie z.B. Straßenverkehrsflächen oder Parkflächen (LG Hamburg, Urt. v. 23.12.2016, 351 O 3/15, juris Rn. 51). Nach diesem Maßstab ist der Erwerb des Vorkaufsflurstücks durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt. Der Bebauungsplan sieht seine Nutzung als öffentliche Parkanlage vor. Die Beteiligte zu 3) plant die Verwirklichung dieses Zwecks. Hierzu bedarf es einer Überführung der Flächen in das Eigentum der Beteiligten zu 3). Es dürfte im Übrigen auch nicht notwendig sein, dass alle Flächen (alsbald) im Eigentum der Beteiligten zu 3) stehen, da jedenfalls der Teilzweck, öffentliches Grün entlang des Alsterlaufes zu schaffen, auch auf einzelnen Grundstücken verwirklicht werden kann. Demgegenüber überwiegende Interesse der Kaufvertragsparteien an freier Disposition sind nicht zu erkennen. cc) Ein Abwendungsrecht des Käufers nach § 27 Abs. 1 BauGB besteht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 1 BauGB nicht, da es sich vorliegend um ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB handelt. dd) Ermessensfehler liegen nicht vor. Das der Beteiligten zu 3) nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB zustehende Ermessen ist gemäß § 223 BauGB nur daraufhin überprüfbar, ob die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder ob von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht worden ist. Derartige Ermessensfehler sind nicht ersichtlich. Insbesondere liegt kein Ermessensausfall vor. Dem Bescheid vom 7. März 2017 sind zwar keine konkreten Ermessenserwägungen zu entnehmen. Die Beteiligte zu 3) hat aber deutlich gemacht, aus welchen Gründen sie ihr Vorkaufsrecht ausübt, und auf die dem Bebauungsplan entgegenstehende Nutzung sowie die Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit Bezug genommen. Dies lässt erkennen, dass sie sich bewusst war, dass sie das Vorkaufsrecht ausüben oder nicht ausüben kann. Ein Ermessensfehlgebrauch ist nicht anzunehmen. Die Beteiligte zu 3) hat die Interessen der Beteiligten zu 1) und 2) durch Anhörung ermittelt und vor Erlass des Bescheides gegenüber den jeweiligen Beteiligten schriftsätzlich dazu Stellung genommen. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass sie die Interessen bei ihrer Entscheidung nicht berücksichtigt hätte. Die Ausübung des Vorkaufsrechts verstößt auch nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Die bloße Tatsache, dass die Beteiligte zu 3) bei benachbarten Grundstücken in der Vergangenheit ggf. das ihr zustehende Vorkaufsrecht nicht ausgeübt hat, stellt keine verfassungsrechtlich problematische Ungleichbehandlung dar, da die Beteiligte zu 3) gesetzlich nicht verpflichtet ist, ihr Vorkaufsrecht auszuüben, und nicht ersichtlich ist, dass sie sich bei ihren Entscheidungen darüber, ob sie das jeweilige Vorkaufsrecht ausübt, von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen. Es ist nicht ersichtlich, dass die Beteiligte zu 3) willkürlich und ohne sachlichen Grund das Vorkaufsrecht gegenüber den Beteiligten zu 1) und 2) ausgeübt und von ihrem Vorkaufsrecht in Bezug auf Nachbargrundstücke keinen Gebrauch gemacht hat. Dabei können sowohl haushaltspolitische Grenzen der Ausübung von Vorkaufsrechten als auch die Dynamik der Stadtplanung berücksichtigt werden (LG Hamburg, Urt. v. 23.12.2016, 351 O 3/15, juris Rn. 58). Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch nicht unverhältnismäßig. Sie verfolgt den legitimen Zweck, die Festsetzung des Bebauungsplanes zu verwirklichen. Der Ankauf des Vorkaufsflurstücks ist zur Verwirklichung dieses Zwecks geeignet. Denn sobald das Grundstück im Eigentum der Beteiligten zu 3) steht, kann es durch diese für den vorgesehenen Zweck und gerade nicht durch Privateigentümer für private Zwecke genutzt werden. Die Maßnahme ist auch erforderlich, weil ein milderes, gleich geeignetes Mittel hier nicht in Betracht kommt. Die Einrichtung einer öffentlichen Parkanlage muss durch die Beteiligte zu 3) erfolgen; eine Einrichtung durch die Beteiligten zu 1) und 2) kommt nicht in Betracht und ist angesichts der von ihnen getätigten Äußerungen im Verwaltungsverfahren auch nicht beabsichtigt gewesen. Beabsichtigt war und ist eine private Nutzung. Die Beteiligten zu 1) und 2) waren zudem zu einem freihändigen Verkauf nicht bereit. Die Maßnahme steht schließlich nicht außer Verhältnis zu den Rechten der Beteiligten zu 1) und 2). Insbesondere kann der verbleibende Teil des Grundstücks (Flurstück 2), auf dem auch das Wohnhaus errichtet ist, weiterhin uneingeschränkt genutzt werden. Das Interesse des Beteiligten zu 2), ein Grundstück mit privatem Zugang zur Alster zu besitzen, ist gegenüber den öffentlichen Interessen an einem öffentlichen Park als gering anzusehen. Zudem wird auch der Beteiligte zu 2) diesen Park uneingeschränkt nutzen können. c) Soweit sich die Beteiligte zu 1) mit ihrem Antrag in zulässiger Weise auch gegen die festgesetzte Höhe der Entschädigung wendet, ist der Antrag im tenorierten Umfang begründet. Die in dem Bescheid vom 7. März 2017 festgesetzte Entschädigungshöhe ist rechtswidrig. aa) Die Beteiligte zu 3) hat die Höhe der Entschädigung für die Ausübung des Vorkaufsrechts allerdings zutreffend auf der Grundlage des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB bestimmt. Danach bestimmt die Gemeinde in den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils (§§ 93 ff. BauGB), wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Dabei reicht es aus, wenn feststeht, dass das Grundstück zu irgendeinem späteren Zeitpunkt entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans enteignet werden könnte (OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, Rn. 41 f. m.w.N.). Dies ist der Fall. Eine Enteignung wäre zu einem späteren Zeitpunkt nach §§ 85 Abs. 1 Nr. 1, 87 Abs. 1 BauGB möglich. Der Erwerb des Vorkaufsflurstücks ist zur Nutzung des Grundstücks entsprechend der Festsetzung im Bebauungsplan L.-M. ... erforderlich, weil das Gesetz über Grün- und Erholungsanlagen grundsätzlich davon ausgeht, dass öffentliche Grünanlagen bzw. Parks im Eigentum der F. u. H. H1 stehen, und eine dauerhafte funktions- und sachgerechte Nutzung und Unterhaltung nur gesichert ist, wenn der Gemeinde auch das Eigentum an der Grünfläche zusteht (vgl. OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, Rn. 43). bb) Die Beteiligte zu 3) hat auch zu Recht nicht die Differenzwertmethode zur Bestimmung der Entschädigungshöhe angewendet. Zwar lassen sich bei Teilenteignungen von Grundstücken die Nachteile, die der Eigentümer durch den Verlust der Teilfläche erleidet, im Regelfall am sichersten nach dem Unterschiedsbetrag bemessen, um den der Wert des Restgrundstücks nach der (Teil-)Enteignung hinter dem Wert des Gesamtgrundstücks vor der Enteignung zurückbleibt (vgl. BGH, Urt. v. 26.10.1972, III ZR 78/71, juris Rn. 9; LG Hamburg, Urt. v. 6.1.2017, 351 O 1/15, juris Rn. 47). Hier liegt aber keine Teilenteignung eines Grundstücks in diesem Sinne vor. Insoweit kommt es nicht maßgeblich darauf an, dass die Flurstücke 2 und 1 grundbuchrechtlich ein Grundstück bilden. Für eine getrennte Betrachtung im Hinblick auf die Wertermittlung spricht hingegen, dass die Flurstücke räumlich durch den M. Stieg, einen öffentlichen Weg, voneinander getrennt sind, also keine einheitliche Fläche bilden. Zudem sind beide Flurstücke mit 3.015 qm bzw. 1.950 qm ausreichend groß, um diese auch jeweils ohne das andere Flurstück nutzen zu können. Schließlich orientieren sich die festgesetzten Nutzungen an den Flurstücksgrenzen. Während das Flurstück 1 als öffentliche Grünfläche festgesetzt ist, ist das Flurstück 2 als reines Wohngebiet festgesetzt. cc) Die Berechnung der Entschädigung erfolgte zutreffend nach dem Bodenrichtwert für Grünland. Entsprechend § 93 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist für die Bemessung der Entschädigung der Zustand des Grundstücks in dem Zeitpunkt maßgebend, in dem die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausübt. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der maßgebliche Zeitpunkt im vorliegenden Fall ausnahmsweise zu verschieben wäre. Zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts wurde das – isoliert zu betrachtende (s.o.) – Vorkaufsflurstück als Grünland genutzt und war auch durch den Bebauungsplan L.-M. ... als öffentliche Grünfläche festgesetzt. dd) Die Beteiligte zu 3) hat jedoch den Bodenwert fehlerhaft berechnet. Denn für die Preisbemessung ist der Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts maßgebend (BGH, Urt. v. 18.4.1991, III ZR 79/90, juris, Rn. 13). Zwar hält es die Kammer aus Gründen der Praktikabilität, der Verwaltungsvereinfachung und um zusätzliche ggf. kostenintensive Gutachten – auch im Interesse der Beteiligten – zu vermeiden, grundsätzlich für vertretbar, dass die Beteiligte zu 3) bei der Bestimmung der Entschädigungshöhe im Rahmen der § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB i.V.m. §§ 93 ff. BauGB auf die zum Stichtag des 31. Dezember eines Jahres bezogenen allgemeinen Bodenrichtwerte (§ 196 Abs. 1 Satz 1 bis 5 BauGB) der Bodenrichtwertkarte (Boris.HH, http://www.geoportal-hamburg.de/boris) abstellt. Wenn sie dies tut, ist sie allerdings gehalten, den jeweils bei der Ausübung des Vorkaufsrechts aktuellen Bodenrichtwert heranzuziehen (LG Hamburg, Urt. v. 6.1.2017, 351 O 1/15, juris Rn. 48). Die Beteiligte zu 3) hat das Vorkaufsrecht mit Bescheid vom 7. März 2017 ausgeübt. Deshalb hätte sie die Bodenrichtwerte zum Stichtag 31. Dezember 2016 zugrunde legen müssen. Der in der Sachakte befindliche Auszug aus BORIS.HH vom 1. Februar 2017 bezieht sich allerdings auf den Stichtag 31. Dezember 2015. Die Kammer ist gemäß § 226 Abs. 2 Satz 1 BauGB berechtigt, den Bescheid vom 7. März 2017 zu ändern, soweit er den Anspruch auf eine Geldleistung betrifft. Sie setzt die Entschädigungshöhe für das 1.950 m2 große Vorkaufsflurstück daher anhand des von der Beteiligten zu 3) mitgeteilten Bodenrichtwertes von 6,00 Euro/qm zum maßgeblichen Stichtag 31. Dezember 2016 auf 11.700,00 Euro fest. II. Die Kostenentscheidung beruht hinsichtlich des von der Beteiligten zu 1) gestellten Antrags auf gerichtliche Entscheidung auf §§ 221 Abs. 1, 228 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 92 Abs. 2 Satz 1 ZPO, hinsichtlich des von dem Beteiligten zu 2) gestellten Antrags auf § 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO. Die Beteiligten zu 1) und 2) wenden sich gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3) an dem Flurstück 1 der Gemarkung L.-M. (im Folgenden auch: Vorkaufsflurstück), einem Teil des Grundstücks T. .... Das Grundstück T. ... besteht aus dem 3.015 m2 großen Flurstück 2 und dem 1.950 m2 großen Flurstück 1 der Gemarkung L.-M.. Die beiden Flurstücke sind durch den M. Stieg, einen öffentlichen Weg, voneinander getrennt. Das nördliche Flurstück 2 grenzt im Norden an die Straße T. und ist mit einem Wohnhaus sowie – soweit ersichtlich – Nebenanlagen bebaut. An das unbebaute südliche Flurstück ... schließt sich südlich die Alster an. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes L.-M. ... vom 17. Dezember 1974 (HmbGVBl., S. 426), der ein Gebiet zwischen den Straßen T. und L. Landstraße sowie der Alster betrifft. Dieser setzt für das Flurstück 2 ein reines Wohngebiet fest. Das Flurstück 1 ist – wie alle weiteren an die Alster angrenzenden Flurstücke im Plangebiet – als „Grünflächen“ festgesetzt, die Planzeichnung enthält den Zusatz „Parkanlage (F. u. H. H1)“. Nachrichtlich wurde in den Plan übernommen, dass unter anderem das Flurstück 1 sowie der südliche Teil des Flurstücks 2 Landschaftsschutzgebiet sind. In der Begründung des Bebauungsplanes heißt es unter anderem: „Der Bebauungsplan wurde aufgestellt, um Art und Maß der baulichen Nutzung festzulegen und um Flächen für öffentliches Grün sowie den Verkehr zu sichern. […] Auf den rückwärtigen Teilen der Baugrundstücke südlich der Straße T. und auf Teilflächen östlich der L. Landstraße ist die Errichtung von Nebenanlagen nicht zulässig. Durch diese Festsetzung soll der optische Übergang zum landschaftlich reizvollen Alstergrün gewährleistet werden. Zur Sicherung von Parkanlagen, die auch eine Weiterführung des Alsterwanderweges ermöglichen sollen, wurde an der erdgeschichtlich bedeutsamen und landschaftlich besonders ausgeprägten Hanglage öffentliches Grün entlang des Alsterlaufes ausgewiesen. […] Bei der Verwirklichung des Plans müssen die neu für öffentliche Zwecke (Straßen und Grünanlagen) benötigten Flächen zum größten Teil noch durch die Freie und Hansestadt Hamburg erworben werden. […] Die Grundstücke können nach den Vorschriften des Fünften Teils des Bundesbaugesetzes enteignet werden.“ Als Eigentümerin des Grundstücks T. ... war im Grundbuch (nach den Angaben im notariellen Kaufvertrag) eine GbR, bestehend aus der Beteiligten zu 1) und ihrem 2016 verstorbenen Ehemann, eingetragen. Die Beteiligte zu 1) soll Alleinerbin ihres Ehemannes sein. Sie veräußerte, vertreten durch ihren Sohn, dem sie eine Generalvollmacht erteilt hatte, das Grundstück mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 17. Januar 2017 für einen Kaufpreis von 1.550.000,00 Euro an den Beteiligten zu 2). Am 24. Januar 2017 ging eine Ausfertigung des Kaufvertrages bei der Beteiligten zu 3) ein mit der Bitte um Übersendung einer Verzichtserklärung für sämtliche bestehenden Vorkaufsrechte bzw. entsprechender Negativatteste. Mit Schreiben vom 1. Februar 2017 teilte die Beteiligte zu 3) dem Sohn der Beteiligten zu 1) und dem Beteiligten zu 2) mit, dass sie erwäge, ihr Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB hinsichtlich des Flurstücks 1, das für einen Grünzug am Alsterlauf in Anspruch genommen werden solle, auszuüben. Außerdem bot sie dem Beteiligten zu 2) an, das Flurstück vorbehaltlich der Zustimmung der Kommission für Bodenordnung zu einem Kaufpreis von 10.550,00 Euro basierend auf dem aktuellen Bodenrichtwert für Grünland anzukaufen. Daraufhin teilte der Sohn der Beteiligten zu 1) mit, dass diese das Flurstück 1 nicht an den Beteiligten zu 2) veräußern werde. Einem Verkauf an die Beteiligte zu 3) stimme sie nicht zu. Durch ihren Verfahrensbevollmächtigten ließ sie weiter mitteilen, dass zu bedenken sei, dass der Eingriff in das Eigentum nicht erforderlich sei, weil das Flurstück laut Bebauungsplan nicht bebaubar sei und als Grünfläche erhalten bleibe. Ein rechtlich geschütztes Interesse gerade an einem öffentlichen Grünzug sei nicht erkennbar. In der Vergangenheit habe die Beteiligte zu 3) von der Ausübung des Vorkaufsrechts für dieses sowie ein benachbartes Flurstück bewusst Abstand genommen. Die ursprünglich beabsichtigte Neubeurkundung werde nicht weiter verfolgt. Die Beteiligte zu 3) erwiderte, dass jedenfalls die komplette Umzäunung der Fläche nicht im Einklang stehe mit der Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche. Es sei kürzlich gerichtlich bestätigt worden, dass es keine Rolle spiele, ob in anderen Fällen im Bebauungsplangebiet das Vorkaufsrecht ausgeübt worden sei. Der Beteiligte zu 2) machte geltend, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei ermessensfehlerhaft, weil sie gegen das Gleichbehandlungsgebot verstoße. Als ca. zwei Jahre zuvor das Nachbargrundstück (Flurstück 3932 3) an seine Ehefrau verkauft worden sei, habe die Beteiligte zu 3) sich entschieden, das Vorkaufsrecht nicht auszuüben. Sachliche Gründe für ein Abweichen von dieser Verwaltungspraxis seien nicht ersichtlich. Zudem bestehe entlang des Alsterufers ein „Flickenteppich“ von öffentlichen und nicht öffentlichen Flächen. Mit dem Kaufangebot sei er nicht einverstanden. Sofern das Vorkaufsrecht ausgeübt werde und Rechtsmittel erfolglos bleiben sollten, verlange er, dass das Vorkaufsrecht auf das gesamte Grundstück erstreckt werde, da diese Teilflächen nicht ohne Nachteil getrennt werden könnten. Die Beteiligte zu 3) erwiderte, dass ihr im Jahr 2015 nicht die erforderlichen Mittel zum Erwerb des Nachbargrundstücks zur Verfügung gestanden hätten, ihr aber weiterhin ein Vorkaufsrecht zustehe. Mit Bescheid vom 7. März 2017, dem Sohn der Beteiligten zu 1) und dem Beteiligten zu 2) jeweils zugestellt am 10. März 2017, übte die Beteiligte zu 3) ihr Vorkaufsrecht für das Flurstück 1 aus. Zur Begründung führte sie aus, dass das Grundstück durch den Bebauungsplan ganz für eine Nutzung für öffentliche Zwecke, nämlich Parkanlage (F. u. H. H1), festgesetzt. sei Die Verwirklichung des Planes sei nach wie vor erforderlich. Das Grundstück sei unbebaut und werde als privater Garten genutzt, dies entspreche nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Damit rechtfertige das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts. Der zu zahlende Betrag bemesse sich nach § 28 Abs. 4 BauGB nach den Vorschriften über die Enteignungsentschädigung (§§ 93 ff. BauGB). Basierend auf den aktuellen Bodenrichtwerten für Grünland i.H.v. 5,41 Euro/m2 betrage der Wert des Flurstücks 10.550,00 Euro. Am 28. März 2017 haben Beteiligten zu 1) und 2) einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung bei der Beteiligten zu 3) gestellt. Zur Begründung führen sie aus, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei rechtswidrig. Bei dem Vorkaufsflurstück handele es sich bereits nicht um eine Fläche, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt sei. Das Flurstück sei als „Grünfläche“ ausgewiesen, es sei aber nicht festgesetzt, ob es sich um eine private oder eine öffentliche handele. Es sei als „Parkanlage (F. u. H. H1)“ beschrieben, aber nur als „Grünfläche“ festgesetzt. Da der Bebauungsplan in seinen Festsetzungen nicht von der PlanZV abweiche, sei der Plangeber an die Planzeichen der PlanZV gebunden und alle weiteren Inhalte des Planteils seien lediglich beschreibend und nicht festsetzend. Auch aus der Begründung des Bebauungsplanes folge nicht, dass für das Vorkaufsflurstück eine öffentliche Grünfläche festgesetzt worden sei. Dem Bestimmtheitsgebot sei nicht genügt, da zu fragen sei, ob das Vorkaufsflurstück an der „erdgeschichtlich bedeutsamen und landschaftlich besonders ausgeprägten Hanglage“ teilhabe. Außerdem liege eine Nutzung für öffentliche Zwecke nur vor, wenn unmittelbar mit der im Bebauungsplan enthaltenen Festsetzung eine öffentliche Art der Nutzung der Fläche unter Ausschluss anderer, privater Nutzungsarten bestimmt werde. Planbegründungen seien nicht geeignet, den Planinhalt zu ergänzen. Das Oberverwaltungsgericht Münster habe entschieden, dass ein Bebauungsplan, in dem nicht geregelt sei, ob es sich um öffentliche oder private Grünfläche handele, nichtig sei. Nach einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg sei für die Beurteilung des Charakters von Grundstücken als öffentliche Grünfläche maßgebend darauf abzustellen, ob diese tatsächlich als der Allgemeinheit zugängliche Grünfläche gestaltet und genutzt worden seien. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Jedenfalls sei eine Festsetzung als öffentliche Grünfläche unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts verletze ein Bebauungsplan § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB und sei daher nichtig, wenn er aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehre, und sei ein planfeststellungsersetzender Bebauungsplan, der die Trasse einer Landstraße festsetze, grundsätzlich nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB a.F., wenn die Verwirklichung des Vorhabens innerhalb von etwa zehn Jahren nach Inkrafttreten des Plans ausgeschlossen erscheine. Nach der Rechtsprechung des Hanseatischen Oberlandesgerichts könne im Allgemeinen ein Zeitraum von zehn bis 15 Jahren zugrunde gelegt werden, der länger zu bemessen sein könne, wenn dem Plangeber bereits bei Planerlass bekannt gewesen sei, dass die bisherige Nutzung Bestandsschutz genieße und bis auf weiteres eine Verwirklichung der getroffenen Festsetzung nicht zu erwarten sei. Der Beteiligte zu 2) habe hier aber darauf vertrauen können, dass ein Zugriff auf das Flurstück zwecks Verwirklichung der Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht mehr erfolgen werde, weil seit Inkrafttreten des Plans mehr als 42 Jahre vergangen seien und es keinen Hinweis darauf gebe, dass der Plangeber sich bei Erlass bewusst gewesen sei, dass eine Verwirklichung der getroffenen Festsetzung bis auf weiteres nicht zu erwarten gewesen sei. Die Begründung weise gerade nicht aus, dass die bislang auf dem Flurstück ausgeübte Nutzung Bestandsschutz genieße. Dies sei auch nicht der Fall, weil die Beteiligte zu 3) den jeweiligen Eigentümer jederzeit nach § 85 Abs. 1 Nr. 1 BauGB hätte enteignen können. Dieses Vertrauen sei auch durch nichts erschüttert worden. Aktuelle „benachbarte“ Bebauungspläne, die von einer „Fortentwicklung“ der öffentlichen Grünflächen ausgingen, gebe es nicht. Zudem habe die Beteiligte zu 3) in der jüngeren Vergangenheit mehrfach die Gelegenheit ausgelassen, das Vorkaufsrecht für Flächen, die für die öffentliche Grünfläche benötigt würden, auszuüben. Jedenfalls sei die festgesetzte Entschädigungshöhe rechtswidrig. Die Beteiligte zu 3) habe den Wert des Flurstücks „isoliert“ ermittelt und die Differenzwertmethode unberücksichtigt gelassen. Außerdem habe sie den Bodenwert fehlerhaft ermittelt. Es sei der jeweils bei der Ausübung des Vorkaufsrechts aktuelle Bodenrichtwert zum Stichtag des 31. Dezember des Vorjahres heranzuziehen. Es werde bestritten, dass die Höhe der Entschädigung anhand der zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts geltenden Richtwertauskunft berechnet worden sei. Die Beteiligten zu 1) und 2) beantragen, den Bescheid der Antragsgegnerin vom 7. März 2017 (...) über die Ausübung des Vorkaufsrechts für einen Teil des Grundstücks im Grundbuch von L.-M. des Amtsgerichts Hamburg-Barmbek Band ... Blatt ..., nämlich Gemarkung L.-M., Flurstück 1, aufzuheben. Die Beteiligte zu 3) trägt vor, dass bereits aus der Bezeichnung im Bebauungsplan als „Parkanlage (F. u. H. H1)“ folge, dass eine öffentliche Grünfläche ausgewiesen worden sei. Außerdem verfolge der Bebauungsplan nach seiner Begründung den Zweck, Flächen für öffentliches Grün zu sichern. Weiter sei dort ausgeführt, dass zur Sicherung von Parkanlagen, die auch eine Weiterführung des Alsterwanderweges ermöglichen sollten, an der erdgeschichtlich bedeutsamen und landschaftlich besonders ausgeprägten Hanglage öffentliches Grün entlang des Alsterlaufes ausgewiesen worden sei. Aus der Begründung ergebe sich auch, dass bei Planaufstellung bereits bekannt gewesen sei, dass die Umsetzung der Weiterführung des Alsterwanderweges bis auf weiteres nicht würde umgesetzt werden könne, da ausgeführt werde, dass die neu für öffentliche Zwecke (Straßen und Grünanlagen) benötigten Flächen zum größten Teil noch erworben werden müssten. Trotz der langen Zeitdauer hätten die Beteiligten nicht darauf vertrauen können, dass ein Zugriff auf das Grundstück nicht mehr erfolgen werde. Die Ausübung des Vorkaufsrechts in Bezug auf das Flurstück 3932 3 sei an fehlenden Mitteln gescheitert. Die Höhe der Entschädigung habe sich anhand der zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts geltenden Richtwertauskunft berechnet. Am 7. April 2017 haben die Beteiligten zu 1) und 2) einen notariell beurkundeten Änderungsvertrag zum Kaufvertrag vom 17. Januar 2017 geschlossen. Danach verkauft die Beteiligte zu 1) lediglich das Flurstück 2 an den Beteiligten zu 2), der vereinbarte Kaufpreis reduziert sich um 10.550,00 Euro auf 1.539.450,00 Euro. Im Falle des rechtskräftigen Erfolgs des Rechtsmittels gegen die Vorkaufsrechtsausübung soll der Kaufvertrag auch hinsichtlich des Flurstücks 1 gegen Zahlung eines zusätzlichen Kaufpreises in Höhe von 10.550,00 Euro nach den Bestimmungen des ursprünglichen Kaufvertrages abgewickelt werden.