351 O 1/19

Leitsatz: 1. Für den Antrag ist nach § 217 Abs. 1 S. 1 BauGB ist der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten eröffnet und die Baulandkammer sachlich zuständig, wenn Gegenstand des Antrags auf gerichtliche Entscheidung die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 3 BauGB ist.(Rn.26) 2. Die teilweise Anfechtung des Bescheides einer Gemeinde über die Ausübung ihres Vorkaufsrechts nur im Hinblick auf die Herabsetzung der Kaufpreises für das Vorkaufsgrundstück ist zulässig. Auch im Baulandverfahren kommt eine Teilaufhebung in Betracht, wenn der angefochtene Verwaltungsakt teilbar ist. Ein Verwaltungsakt ist teilbar, wenn der in Frage stehende Teil nicht mit den übrigen Teilen des Verwaltungsakts in einem untrennbaren Zusammenhang steht, sondern die übrigen Teile auch als selbständige Regelung weiter existieren können, ohne ihren ursprünglichen Bedeutungsinhalt zu verändern. Steht der Erlass des Verwaltungsaktes im Ermessen der Behörde – wie hier sowohl die Ausübung des Vorkaufsrechts als auch die Herabsetzung des Kaufpreises nach § 28 Abs. 3 BauGB –, ist auch von Bedeutung, ob die Behörde den Verwaltungsakt auch ohne die angegriffene Teilregelung erlassen hätte; durch eine bloße Teilaufhebung darf ihr nicht eine Restregelung aufgezwungen werden, die sie so nicht erlassen hätte. Enthält der Bescheid - wie vorliegend - zwei selbstständige Regelungen, nämlich zum einen die Ausübung des Vorkaufsrechts und zum anderen die Herabsetzung des Kaufpreises nach § 28 Abs. 3 BauGB und kann die Ausübung des Vorkaufsrechts auch ohne die Herabsetzung des Kaufpreises weiter existieren, liegt Teilbarkeit vor.(Rn.32) 3. Gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB, § 464 Abs. 2 BGB kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten mit der Ausübung des Vorkaufsrechts grundsätzlich unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat. Nach § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag abweichend von § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194 BauGB) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet.(Rn.38) 4. Jedenfalls eine Überschreitung des Verkehrswerts durch den Kaufpreis um weniger als 20 % kann nicht als „in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich“ i.S.d. § 28 Abs. 3 S. 1 BauGB bezeichnet werden. Zwischen Kaufpreis und Verkehrswert muss ein solch großes Missverhältnis bestehen, dass davon auszugehen ist, dass die Vertragsparteien sich nicht an einem Wert orientiert haben, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen ist, sondern dass sie bei der Preisfindung Erwägungen angestellt haben, die mit marktorientiertem Interessenausgleich nichts zu tun haben können.(Rn.42) 1. Die Bescheide vom 1. November 2018 werden aufgehoben, soweit der zu zahlende Betrag nach § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB auf 3.000.000 Euro herabgesetzt wurde. Im Übrigen wird der Antrag auf gerichtliche Entscheidung der Beteiligten zu 1) abgelehnt. 2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beteiligte zu 1) und die Beteiligte zu 3) jeweils zur Hälfte zu tragen. 3. Das Urteil ist für die Beteiligte zu 1) wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. I. Der Antrag der Beteiligten zu 1), mit dem sie sich sowohl gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Grunde nach als auch gegen die Herabsetzung des Kaufpreises nach § 28 Abs. 3 BauGB hat nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. 1. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist nur zulässig, soweit er sich gegen die Herabsetzung des Kaufpreises richtet; im Übrigen ist er unzulässig. a) Für den Antrag ist nach § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten eröffnet und die Baulandkammer ist sachlich zuständig, denn Gegenstand des Antrags auf gerichtliche Entscheidung ist die mit Bescheiden der Beteiligten zu 3) vom 1. November 2018 erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 3 BauGB (vgl. OVG Greifswald, Beschl. v. 15.4.2013, 3 O 80/12, juris Rn. 4 m.w.N.). b) Soweit sich der Antrag gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Grunde nach richtet, ist er jedoch unzulässig, weil er nicht innerhalb der Antragsfrist gestellt worden. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist gemäß § 217 Abs. 2 Satz 1 BauGB binnen eines Monats seit der Zustellung des Verwaltungsakts einzureichen. Innerhalb dieser Frist ist nur ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung gerichtet gegen die Herabsetzung des Kaufpreises, nicht aber gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Grunde nach eingereicht worden. Da der Bescheid am 2. November 2018 durch Zustellung an einen der gesetzlichen Vertreter der Beteiligten zu 1) zugestellt wurde (vgl. § 6 Abs. 2 und 3 VwZG i.V.m. §§ 709, 714 BGB), endete die Antragsfrist am Montag, 3. Dezember 2018. Innerhalb dieser Frist ging nur der von den Gesellschaftern erhobene „Widerspruch“ ein, in dem sich diese ausschließlich gegen die Herabsetzung der Höhe des Kaufpreises wandten. Einwendungen gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Grunde nach sind erstmals am 1. März 2019, und damit nach Ablauf der Antragsfrist, erhoben worden. Die nachträgliche Erweiterung der Anträge ist im vorliegenden Fall nicht zulässig. Zwar kann ein Beteiligter seine Anträge im Verfahren vor den Baulandgerichten grundsätzlich auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist erweitern. Etwas anderes gilt allerdings, wenn sich aus dem Antrag, der Begründung oder den sonstigen Erklärungen des Antragstellers eindeutig ergibt, dass der Antragsteller mit seinem Antrag den Verwaltungsakt nur in begrenztem Umfange angreifen und im Übrigen auf eine Anfechtung verzichten wollte. Ergibt sich keine eindeutige Einschränkung des Begehrens, ist von einer Anfechtung des Verwaltungsaktes in vollem Umfang auszugehen und die Einschränkung im Antrag nur als vorläufig, einer Erweiterung im Verfahren jederzeit zugänglich anzusehen. Zweifel am Umfang des Begehrens dürfen dabei nicht zu Lasten des Antragstellers gehen (BGH, Urt. v. 19.12.1966, III ZR 62/66, juris Rn. 65 f.; Urt. v. 22.7.1978, III ZR 92/75, juris Rn. 9; Urt. v. 16.12.1982, III ZR 123/81, juris Rn. 9; OLG Hamburg, Beschl. v. 5.7.2001, 1 BaulW 2/01, juris Rn. 8). Nach diesen Grundsätzen war das Begehren der Beteiligten zu 1) durch das Schreiben zu Erhebung des „Widerspruchs“ vom 30. November 2018 eindeutig auf eine teilweise Anfechtung des Bescheides, nämlich nur gegen die Herabsetzung des Kaufpreises, beschränkt. Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die vier Gesellschafter juristische Laien sein dürften, ergibt sich aus ihrem Schreiben eindeutig, dass sie sich nicht gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts an sich wenden wollten, sondern nur gegen die festgesetzte Höhe des Kaufpreises. Dafür spricht zunächst die ausdrückliche Erklärung gleich zu Beginn des Schreibens, dass sich der Widerspruch gegen die ungerechtfertigte Minderung des Kaufpreises gemäß § 28 Abs. 3 BauGB richte. Die Ausübung des Vorkaufsrechts an sich findet keinerlei Erwähnung und wird auch im Weiteren nicht angegriffen. Vielmehr befasst sich die Begründung des „Widerspruchs“ ausschließlich mit dem Wert des Grundstücks. Es wird ausführlich zur Ausstattung der Gebäude sowie den durchgeführten Sanierungen vorgetragen und geltend gemacht, dass weitere Angebote in ähnlicher Höhe vorgelegen hätten. Dass es der Beteiligten zu 1) lediglich um die Höhe des Kaufpreises ging, wird auch daraus deutlich, dass sie ankündigte, das ihr zustehende Rücktrittsrecht auszuüben, „sofern die FHH nicht vollumfänglich den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis zu zahlen bereit“ sei. Dies verdeutlicht, dass sie gegen den Ankauf des Grundstücks durch die Beteiligte zu 3) grundsätzlich keine Einwände hatte, jedoch den vereinbarten Kaufpreis erhalten wollte. Hätte sie einen Vorkaufsfall verhindern wollen, hätte sie die Ausübung des Rücktrittsrechts nicht unter dieser Bedingung ankündigen müssen, denn das vertraglich vereinbarte Rücktrittsrecht bestünde auch, wenn der Kaufpreis nicht herabgesetzt worden wäre. Ergänzend kann zur Auslegung der Erklärung herangezogen werden, dass die Beteiligte zu 1) bereits im Anhörungsverfahren vor Erlass des Bescheides ebenfalls nur zur möglichen Herabsetzung des Kaufpreises nach § 28 Abs. 3 BauGB vorgetragen und keine Einwände gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts an sich erhoben hatte. Aus der Bemerkung, dass sie „weitergehende rechtliche Maßnahmen nicht ausschließe“, ergibt sich nichts anderes. Aus dem Gesamtkontext des Schreibens ergibt sich, dass sich diese Erklärung nicht auf eine spätere Erweiterung des Antrags beziehen sollte, sondern auf eine mögliche Erhebung weiterer Rechtsbehelfe. So dürften die Gesellschafter insbesondere davon ausgegangen sein, dass ihr „Widerspruch“ ein Widerspruchsverfahren in Gang setzt, an das sich ggf. ein Klageverfahren anschließen könnte. c) Die teilweise Anfechtung des Bescheides nur in Bezug auf die Herabsetzung des Kaufpreises ist zulässig. Auch im Baulandverfahren kommt eine Teilaufhebung in Betracht, wenn der angefochtene Verwaltungsakt teilbar ist. Ein Verwaltungsakt ist teilbar, wenn der in Frage stehende Teil nicht mit den übrigen Teilen des Verwaltungsakts in einem untrennbaren Zusammenhang steht, sondern die übrigen Teile auch als selbständige Regelung weiter existieren können, ohne ihren ursprünglichen Bedeutungsinhalt zu verändern (OLG Brandenburg, Urt. v. 10.2.2021, 18 U 1/18, juris Rn. 90; KG Berlin, Urt. v. 12.6.2020, 9 U 2/17 Baul, juris Rn. 67; allgemein zum Verwaltungsrecht BVerwG, Beschl. v. 1.7.2020, 3 B 1/20, juris Rn. 14). Steht der Erlass des Verwaltungsaktes im Ermessen der Behörde – wie hier sowohl die Ausübung des Vorkaufsrechts als auch die Herabsetzung des Kaufpreises nach § 28 Abs. 3 BauGB –, ist auch von Bedeutung, ob die Behörde den Verwaltungsakt auch ohne die angegriffene Teilregelung erlassen hätte; durch eine bloße Teilaufhebung darf ihr nicht eine Restregelung aufgezwungen werden, die sie so nicht erlassen hätte (BVerwG, Beschl. v. 1.7.2020, 3 B 1/20, juris Rn. 14). Vor diesem Hintergrund enthält der Bescheid zwei selbstständige Regelungen, nämlich zum einen die Ausübung des Vorkaufsrechts und zum anderen die Herabsetzung des Kaufpreises nach § 28 Abs. 3 BauGB (vgl. auch KG Berlin, Urt. v. 12.6.2020, 9 U 2/17 Baul, juris Rn. 68). Dabei kann die Ausübung des Vorkaufsrechts auch ohne die Herabsetzung des Kaufpreises weiter existieren, das grundsätzliche Ziel wird damit ebenso erreicht. Es ist zudem davon auszugehen, dass die Beteiligte zu 3) den Bescheid auch ohne die Herabsetzung des Kaufpreises erlassen hätte. Aus den vorliegenden Akten ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass die Beteiligte zu 3) nicht bereit gewesen wäre, den vollen Kaufpreis zu zahlen. Vielmehr hat sie zuletzt mit Schriftsatz vom 9. Dezember 2021 erklärt, dass eine Ausübung des Vorkaufsrechts zu einem Betrag von 3.700.000 Euro in Betracht komme. d) Die weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen liegen vor. 2. Soweit der Antrag zulässig ist, ist er auch begründet. Die Herabsetzung des Kaufpreises durch die Beteiligte zu 3) ist rechtswidrig und verletzt die Beteiligte zu 1) in ihren Rechten. a) Da gegen die Herabsetzung des Kaufpreises ein Anfechtungsantrag statthaft ist, kommt es für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit des Bescheides nach den allgemeinen Regeln (vgl. dazu z.B. BVerwG, Urt. v. 21.6.2006, 6 C 19/06, juris Rn. 33) grundsätzlich auf die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung an, also zum Zeitpunkt des Erlasses des angegriffenen Bescheides am 1. November 2018 (vgl. auch Köster, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2018, § 28 Rn. 14). Aus dem materiellen Recht ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass abweichend von dieser Regel auf einen anderen Zeitpunkt abzustellen wäre. Soweit § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB mit Wirkung zum 23. Juni 2021 geändert worden ist, findet nach der Übergangsregelung des § 234 Abs. 1 BauGB weiterhin die zur Zeit des Verkaufsfalls am 30. August 2018 geltende Fassung des Baugesetzbuchs (im Folgenden: BauGB a.F.) Anwendung. b) Die Voraussetzungen für die Herabsetzung des Kaufpreises nach § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB a.F. lagen nicht vor. Gemäß §§ 28 Abs. 2 Satz 2, 464 Abs. 2 BauGB kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten mit der Ausübung des Vorkaufsrechts grundsätzlich unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat. Nach § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB a.F. kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag abweichend von § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194 BauGB) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet. Danach kommt der Kauf zwischen der Beteiligten zu 1) und der Beteiligten zu 3) vorliegend unter anderem zu dem zwischen der Beteiligten zu 1) und der Beteiligten zu 2) vereinbarten Kaufpreis von 3.700.000 Euro zustande, weil die Voraussetzungen für die Herabsetzung des Kaufpreises nach § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB a.F. nicht vorlagen. Der vereinbarte Kaufpreis von 3.700.000 Euro überschritt den Verkehrswert nicht in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich. aa) Die Kammer geht davon aus, dass jedenfalls eine Überschreitung des Verkehrswerts durch den Kaufpreis um weniger als 20 % nicht „in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich“ ist. Da diese Schwelle nicht erreicht wird (dazu sogleich unter bb)), bedarf es im vorliegenden Fall keiner abschließenden Entscheidung, ab welchem Prozentsatz von einer „in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlichen Überschreitung“ auszugehen ist. Weder dem Gesetzeswortlaut noch den Gesetzesbegründungen (vgl. zu § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB a.F.: BT-Drucks. 13/6392, S. 54, unter Bezugnahme auf die Regelung des § 3 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG [dazu BT-Drucks. 11/6508, S. 14]; zu § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB n.F.: BT-Drucks. 19/29396, S. 60) lassen sich Anhaltspunkte dafür entnehmen, in welchem Fall eine „in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlichen Überschreitung“ anzunehmen ist. In der Rechtsprechung und der Literatur wird die Grenze teilweise bei 20 % (Köster, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 28 Rn. 32), 25 % (LG Berlin, Urt. v. 26.4.2017, O 2/15 Baul, juris Rn. 46) oder 30 % (Grziwotz, in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, Stand: August 2021, § 28 Rn. 29) gezogen. Soweit vereinzelt auf einen absoluten Betrag abgestellt wird (vgl. OLG Frankfurt, Urt. v. 25.9.1997, 1 U (Baul) 8/96, juris Rn. 48, zu einer Überschreitung des Verkehrswerts um 140.250 DM bei einem Kaufpreis von 999.600 DM), überzeugt dies nicht, da die „Deutlichkeit“ einer Überschreitung grundsätzlich von dem Verhältnis zwischen Verkehrswert und Kaufpreis abhängt. Jedenfalls eine Überschreitung von weniger als 20 % kann nicht als „in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich“ bezeichnet werden. Zwischen Kaufpreis und Verkehrswert muss ein solch großes Missverhältnis besteht, dass davon auszugehen ist, dass die Vertragsparteien sich nicht an einem Wert orientiert haben, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen ist, sondern dass sie bei der Preisfindung Erwägungen angestellt haben, die mit marktorientiertem Interessenausgleich nichts zu tun haben können (vgl. LG Karlsruhe, Urt. v. 24.6.1994, O (Baul) 12/94, NJW 1995, 1164, 1165, zu § 3 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG). Bei der Auslegung ist weiter zu berücksichtigen, dass nach dem Wortlaut nicht lediglich eine deutliche Überschreitung des Verkehrswertes erforderlich ist, sondern dass diese deutliche Überschreitung für den Rechtsverkehr auch erkennbar sein muss. Damit hat der Gesetzgeber klar zum Ausdruck gebracht, dass es sich um eine Überschreitung handeln muss, die nicht nur deutlich ist, sondern die vielmehr derart deutlich sein muss, dass sie sich dem beteiligten Rechtskreis geradezu aufdrängt (LG Berlin, Urt. v. 26.4.2017, O 2/15 Baul, juris Rn. 46). Wenngleich das Gesetz von „dem Verkehrswert“ und nicht von einer Verkehrswertspanne spricht (vgl. dazu Dieterich, in: Ernst/Zinkahn, BauGB, Stand: Mai 2021, § 194 Rn. 34), dürfte bei der Wertermittlung grundsätzlich ein gewisser Bewertungsspielraum des Sachverständigen bestehen, der auf der Erkenntnis beruht, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt (vgl. zum Sanierungsrecht BVerwG, Beschl. v. 24.7.2020, 4 B 18/19, juris Rn. 14 m.w.N.). Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Verkehrswertschätzungen von Grundstücken durch Sachverständige durchaus um deutlich mehr als 10 % voneinander abweichen können, ohne dass die Wertungen der Sachverständigen unzutreffend sein müssen. Wenn aber selbst Sachverständige den Wert eines Grundstücks erheblich unterschiedlich bewerten können, wird der Rechtsverkehr Abweichungen, die sich noch im üblichen Rahmen bewegen, schon nicht als „falsche“ Bewertungen ansehen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 26.4.2017, O 2/15 Baul, juris Rn. 46). Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass sich dem Rechtsverkehr jedenfalls bei Überschreitungen um weniger als 20 % nicht geradezu aufdrängt, dass der Kaufpreis den Verkehrswert deutlich übersteigt und dieser Wert im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht zu erzielen wäre. bb) Der vereinbarte Kaufpreis von 3.700.000 Euro überschreitet den Verkehrswert um weniger als 20 %. Soweit die Beteiligten zu 1) und 3) Einwände gegen die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 17. Oktober 2018 einerseits sowie gegen das vom Gericht in Auftrag gegebene Gutachten des Sachverständigen V. vom 26. Februar 2021 andererseits vorbringen, bedurfte es keiner weiteren Aufklärung, um den Verkehrswert abschließend zu bestimmen. Weiter kann dahinstehen, ob – wie die Beteiligte zu 1) meint – der vereinbarte Kaufpreis schon deshalb dem Verkehrswert entspreche, weil sie mehrere Gebote in ähnlicher Höhe erhalten habe. Denn das Gericht ist davon überzeugt, dass der Verkehrswert des Grundstücks jedenfalls mindestens 3.083.334 Euro beträgt und der vereinbarte Kaufpreis von 3.700.000 Euro diesen Verkehrswert um weniger als 20 % übersteigt. Zur Bestimmung des Verkehrswerts kann im Wesentlichen auf die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erstellte Wertbeurteilung vom 17. Oktober 2018 zurückgegriffen werden, die die Beteiligte zu 3) ihren Bescheiden zugrunde gelegt hat. Die Bewertung der Geschäftsstelle, die im Ergebnis einen Verkehrswert von 3.000.000 Euro ermittelte, ist in weiten Teilen nachvollziehbar und im Einklang mit den anerkannten Grundsätzen der Wertermittlung. Allerdings leidet die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle mindestens an einer Unplausibilität, die dazu führt, dass der Verkehrswert mindestens um 83.334 Euro höher anzusetzen ist. (1) Dies folgt aus der unplausiblen Schätzung des Instandsetzungsbedarfs, die durch einen Rückgriff auf die überzeugende Schätzung des Sachverständigen V. ersetzt werden kann, so dass von einem Verkehrswert von (mindestens) 3.250.000 Euro auszugehen ist. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses setzt den Ertragswert vorläufig auf 3.476.228,16 Euro fest (dieser Wert würde durch den vereinbarten Kaufpreis nur um ca. 6 % überstiegen), vermindert diesen Betrag jedoch um besondere objektivspezifische Grundstücksmerkmale, nämlich einen Instandsetzungsbedarf in Höhe von 450.000 Euro sowie einen Mindermietertrag in Höhe von 15.000 Euro. Der angenommene Instandsetzungsbedarf in Höhe von 450.000 Euro ist jedoch nicht plausibel, vielmehr beträgt dieser nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen V., denen das Gericht insoweit folgt, maximal 200.000 Euro. Das Gericht kann anstatt der Schätzung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses diejenige des Sachverständigen zugrunde legen. Sachverständigengutachten unterliegen der freien Beweiswürdigung des Gerichts gemäß § 286 Abs. 1 ZPO (BGH, Urt. v. 28.8.2018, VI ZR 509/17, juris Rn. 19; Scheuch, in: Vorwerk/Wolf, BeckOK ZPO, Stand: Dezember 2021, § 402 Rn. 13; Huber, in: Musielak/Voit, ZPO, 18. Aufl. 2021, § 402 Rn. 12). Der Tatrichter hat jedoch allen Unklarheiten, Zweifeln oder Widersprüchen von Amts wegen nachzugehen (BGH, Urt. v. 28.8.2018, VI ZR 509/17, juris Rn. 19). Liegen zwei sich widersprechende Gutachten vor, darf der Streit der Sachverständigen nicht dadurch entschieden werden, dass ohne einleuchtende und logisch nachvollziehbare Begründung einem von ihnen der Vorzug gegeben wird, sondern sind Einwände, die sich aus einem Gutachten gegen das andere ergeben, ernst zu nehmen, ihnen ist nachzugehen und ggf. der Sachverhalt weiter aufzuklären (vgl. BGH, Beschl. v. 26.2.2020, IV ZR 220/19, juris Rn. 12 m.w.N.; Beschl. v. 14.5.2019, VIII ZR 126/18, juris Rn. 13). Ist mit nachvollziehbarer Begründung einem der Gutachten zu folgen, bedarf es grundsätzlich keiner Einholung eines weiteren Gutachtens (Scheuch, in: Vorwerk/Wolf, BeckOK ZPO, Stand: Dezember 2021, § 402 Rn. 14). Nach diesen Grundsätzen ist hinsichtlich des Instandsetzungsbedarfs der Einschätzung des Sachverständigen V. der Vorzug zu geben. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist allerdings zutreffend davon ausgegangen, dass ein Instandsetzungsbedarf bei der Ermittlung des Verkehrswerts zu berücksichtigen ist. Nach § 8 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV sind in den Wertermittlungsverfahren regelmäßig auch die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks zu berücksichtigen, zu denen nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV unter anderem Bauschäden zählen. Dabei führt auch ein Instandhaltungsrückstau grundsätzlich zu Bauschäden (vgl. Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: August 2021, § 8 ImmoWertV Rn. 92). Bauschäden sind im hier angewendeten Ertragswertverfahren nur insoweit zu berücksichtigen, als sie sich auf den Verkehrswert des bebauten Grundstücks auswirken (vgl. BFH, Urt. v. 24.10.2017, II R 40/15, juris Rn. 16). Bei Bauschäden, deren Behebung aus rechtlichen oder sonstigen Gründen unabweisbar ist (nicht disponible Schadensbeseitigungskosten), erscheint dabei in der Regel eine Orientierung an den vollständigen Schadensbeseitigungskosten sachgerecht (vgl. Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: August 2021, § 8 ImmoWertV Rn. 99). Nicht nachvollziehbar ist jedoch die angenommene Höhe des Instandsetzungsbedarfs von 450.000 Euro. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bezieht sich hierzu auf eine – dem Gericht nicht bekannte – Schätzung der S. in Höhe von 990.000 Euro, in der allerdings zum einen Kosten für den Abbruch des Hinterhauses in Höhe von 120.000 Euro enthalten seien, der aus Sicht der Geschäftsstelle nicht sachgerecht sei, da das Hinterhaus als werterhöhend eingeschätzt werde, sowie zum anderen Kosten für mehrere werterhöhende Maßnahmen, die nach Einschätzung der Geschäftsstelle für die maßgebliche Herstellung eines durchschnittlichen baualtersüblichen Standes nicht erforderlich seien. Vor diesem Hintergrund nimmt die Geschäftsstelle an, dass die Schätzung in Höhe von 990.000 Euro um die Abbruchkosten in Höhe von 120.000 Euro zu reduzieren sei und von dieser Differenz wiederum die Hälfte als Instandsetzungskosten anzusetzen sei, mithin ca. 450.000 Euro. Es überzeugt jedoch in keiner Weise, für die Wertermittlung eine Schätzung heranzuziehen, die erkannter Weise mehrere Positionen enthält, die nicht hätten berücksichtigt werden dürfen, und diesen Aspekt lediglich insoweit zu berücksichtigen, als die betrachtete Schätzung prozentual gemindert wird. Vielmehr hätten aus der Schätzung der S. alle Positionen, die nicht der Behebung von Bauschäden dienen bzw. die sich nicht auf den Verkehrswert des Grundstücks auswirken, herausgerechnet werden müssen. Hinsichtlich der zu berücksichtigenden Instandsetzungskosten folgt das Gericht daher der plausiblen Einschätzung des Sachverständigen V., der zutreffend davon ausgeht, dass grundsätzlich nur solche Kosten zu berücksichtigen sind, die erforderlich sind, um das Gebäude nutz- bzw. vermietbar zu machen. Für das Vorderhaus führt er insoweit aus, dass lediglich Malerarbeiten im Treppenhaus erforderlich seien, die Kosten beliefen sich für die beiden Treppenhäuser (im Vorder- und Hinterhaus) auf 50.000 Euro. Auf der Grundlage der vorliegenden Unterlagen und Gutachten erscheint es plausibel, dass in Bezug auf das Vorderhaus keine weiteren Instandsetzungskosten wertmindernd zu berücksichtigen sind. Insbesondere ergeben sich weder aus der Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses noch aus dem Gutachten des Sachverständigen V. Anhaltspunkte dafür, dass weitere Instandsetzungsmaßnahmen unabweisbar wären. Soweit die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ausführt, dass die im Dachgeschoss des Treppenhauses eingebauten Dachfenster „problematisch“ seien, da sie über keinen Rauchabzug verfügten, ergibt sich aus den weiteren Ausführungen nicht, dass diese zwingend ersetzt werden müssten, vielmehr geht auch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses davon aus, dass das Vorderhaus im aktuellen Zustand vermietbar ist. Wenn die Einschätzung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, das Hinterhaus sei wegen fehlender Genehmigungen sowie Unsicherheiten in Bezug auf mögliche Brandschutzauflagen lediglich im Erdgeschoss als Lagerfläche zu vermieten, als zutreffend unterstellt wird, dürften insoweit Instandsetzungsmaßnahmen nicht zwingend erforderlich und daher entsprechende Kosten schon nicht in Abzug zu bringen sein. Aber selbst wenn auch der Investitionsbedarf hinsichtlich des Hinterhauses zu berücksichtigen wäre, würden die entstehenden Kosten den Verkehrswert nicht auf einen Wert von weniger als 3.083.334 Euro mindern. Der Sachverständige V. führt hierzu nachvollziehbar aus, dass im Büro im 2. Obergeschoss rechts bisher nicht vorhandene Sanitärobjekte installiert (Kosten 2.500 Euro), in einem Büroraum ein Stück freigelegte Wand verputzt (Kosten 800 Euro) sowie alle Räume gestrichen oder tapeziert werden müssten (Kosten 24.000 Euro), außerdem würden Kosten in Höhe von 120.000 Euro für Brandschutzmaßnahmen, die Schaffung eines zweiten Rettungsweges sowie die Instandsetzung von Holzbauteilen der Treppe und der Decken anfallen. (2) Ob die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses auch hinsichtlich weiterer Aspekte unplausibel erscheint, z.B. hinsichtlich der Annahme, dass das Dachgeschoss des Vorderhauses nicht „ausbaufähig“ und daher nicht in die Berechnung einzubeziehen sei, oder der Einschätzung, dass das Hinterhaus lediglich im Erdgeschoss und nur als Lagerfläche nutzbar sei, bedarf angesichts der Überzeugung des Gerichts, dass der Verkehrswert jedenfalls mindestens 3.250.000 Euro beträgt, keiner Entscheidung. II. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 221 Abs. 1, 228 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Eventuelle Kosten der Beteiligten zu 2) oder 3) sind gemäß § 228 Abs. 2 BauGB nicht erstattungsfähig, da es insoweit bereits an einem entsprechenden Antrag fehlt. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 709 Satz 1 und 2 ZPO. Die Beteiligte zu 1), eine aus vier Personen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wendet sich gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3) an dem Grundstück N. K. ... (im Folgenden auch: Vorkaufsgrundstück) sowie die Herabsetzung des durch die Beteiligte zu 3) zu zahlenden Betrages auf den angenommenen Verkehrswert des Vorkaufsgrundstück. Die Beteiligte zu 1) ist Eigentümerin des 405 m2 großen Grundstücks N. K. ... (Flurstück 6 der Gemarkung S.). Dieses ist im vorderen, an die Straßenfläche angrenzenden Bereich bebaut mit einem in geschlossener Bauweise errichteten sechsgeschossigen Gebäude (Vorderhaus), in dem sich im Souterrain, neben einer Durchfahrt, eine Ladenfläche und im Hochparterre sowie im 1. bis 4. Obergeschoss jeweils zwei Wohnungen befinden. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. An der rückwärtigen Grundstücksgrenze befindet sich ein weiteres viergeschossiges Gebäude (Hinterhaus), das – soweit bekannt – seit mehreren Jahren leer steht. In den Geschossen befinden sich jeweils zwei Nutzungseinheiten, bestehend aus je einem Raum sowie Duschbad. Beide Gebäude sollen ca. 1878 errichtet worden sein. Das Vorkaufsgrundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes S.. P. ... vom 8. September 1964, der im vorderen Grundstücksbereich die Festsetzung „öffentliche Straßen, Wege, Plätze“ trifft, den mittleren Bereich als Gewerbegebiet mit fünfgeschossiger geschlossener Bauweise ausweist und einen verbleibenden schmalen Streifen im hinteren Bereich als Gewerbegebiet mit maximal zwei Geschossen in geschlossener Bauweise, einer Grundflächenzahl von 0,6 und einer Geschossflächenzahl von 2,0. Das Vorkaufsgrundstück liegt zudem im Geltungsbereich der Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Stadtteil S. (Soziale Erhaltungsverordnung S.) vom 27. Februar 2013 sowie des ehemaligen Sanierungsgebiets S.. P.- N. ..., das mit Verordnung vom 3. Dezember 2013 aufgehoben wurde. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 30. August 2018 veräußerte die Beteiligte zu 1) das Vorkaufsgrundstück mit den darauf befindlichen Baulichkeiten für einen Kaufpreis von 3.700.000,00 Euro an die Beteiligte zu 2). Am 4. September 2018 ging eine Ausfertigung des Kaufvertrages bei der Beteiligten zu 3) ein mit der Bitte um Erteilung des Negativzeugnisses hinsichtlich aller in Betracht kommenden Vorkaufsrechte. Mit Schreiben vom 2. Oktober 2018 teilte die Beteiligte zu 3) den Gesellschaftern der Beteiligten zu 1) sowie der Beteiligten zu 2) mit, dass sie erwäge, hinsichtlich des Grundstücks N. K. 1. ihr Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB auszuüben. Sie wies darauf hin, dass die Gemeinde nach § 28 Abs. 3 BauGB den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks bestimmen könne, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreite. Auf Ersuchen der Beteiligten zu 3) wurde am 19. Oktober 2018 eine Vormerkung gemäß § 28 Abs. 2 BauGB zur Sicherung des Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks für die Freie und Hansestadt Hamburg in das Grundbuch eingetragen. Die Beteiligte zu 1) teilte daraufhin mit, dass ihr weitere schriftliche Angebote mit gleichem Kaufpreis vorlägen, so dass die Höhe des Kaufpreises dem Marktpreis entsprechen dürfe. Mit Datum vom 17. Oktober 2018 erstellte die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eine Wertbeurteilung betreffend das Vorkaufsgrundstück, in dem sie auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens einen Verkehrswert von 3,0 Millionen Euro ermittelte. Dieser Beurteilung lag unter anderem die Annahme zugrunde, dass das nicht ausgebaute Dachgeschoss des Vorderhauses bei der Berechnung der sogenannten wertrelevanten Geschossfläche (WGF) nicht einzuberechnen sei. Das Hinterhaus könne mangels Vorliegen eines 2. Rettungsweges derzeit nicht für Nutzungen, die einen dauernden Aufenthalt von Personen erforderten, in Anspruch genommen werden. Aktuell sei lediglich eine Nutzung des Erdgeschosses zu Abstellzwecken denkbar, weshalb der Bodenwert sowie die zu erzielenden Mieteinnahmen insoweit zu reduzieren seien. Es ergebe sich ein vorläufiger Ertragswert in Höhe von 3.476.228,16 Euro, der jedoch wegen besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale um 465.000 Euro zu reduzieren sei. Zu diesen Merkmalen zähle insbesondere ein Instandsetzungsbedarf. Der Investitionsbedarf betrage nach einer Schätzung der S. 990.000 Euro. Diese beinhalte Summe beinhalte allerdings diverse werterhöhende Maßnahmen, die nicht berücksichtigungsfähig seien, sowie Kosten für einen Abbruch des Hinterhauses, den die Geschäftsstelle für nicht erforderlich halte. In Bezug auf die Nachteile gegenüber einem durchschnittlichen baualterstypischen Zustand sei daher ein Abschlag von 450.000 Euro ausreichend und angemessen, dies entspreche in etwa der Hälfte der von der S. veranschlagten Kosten abzüglich der Abbruchkosten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Wertbeurteilung Bezug genommen. Mit Bescheiden vom 1. November 2018 an die vier Gesellschafter der Beteiligten zu 1) sowie die Beteiligte zu 2) übte die Beteiligte zu 3) das ihr nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB zustehende Vorkaufsrecht betreffend das Vorkaufsgrundstück aus. Die Ausübung erfolge gemäß § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB zum Verkehrswert in Höhe von 3.000.000,00 Euro. Zur Begründung führte sie unter anderem aus, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Die Beteiligte zu 2) sei nach ihrer Kenntnis ein Unternehmen der A. R. P. AB, welche dafür bekannt sei, gewerbsmäßig Grundstücke mit alter Bausubstanz aufzukaufen und Sanierungsmaßnahmen zu ergreifen, die nach den Erfahrungen der Hamburger Bezirksämter Erhaltungsbelangen widersprächen bzw. diese beeinträchtigten. Eine solche Gefährdung sei angesichts der Zugehörigkeit der Beteiligten zu 2) zur A. R. P. AB auch in Bezug auf das Vorkaufsgrundstück zu prognostizieren. Ausschlusstatbestände nach § 26 Nr. 1 bis 3 BauGB träfen nicht zu. Selbst wenn von der (umstrittenen) Anwendbarkeit des Ausschlussgrundes nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgegangen werde, sei das Vorkaufsrecht danach nicht ausgeschlossen, weil (zukünftig) keine „plankonforme Nutzung“ vorliege. Soweit es nach dem Wortlaut der Norm auf die derzeitige Nutzung ankomme, müssten in den Fällen, in denen eine Erhaltungsverordnung greife, künftige Entwicklungen berücksichtigt werden, weil die Vorschrift andernfalls leerliefe. Durch die zu erwartenden baulichen Änderungen an dem Objekt und die damit einhergehenden hohen Mietpreise sei eine Änderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung mit nachteiligen Folgen zu erwarten. Nach § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB könne der Kaufpreis auf den Verkehrswert herabgesetzt werden, wenn letzterer durch den vereinbarten Kaufpreis in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschritten werde. Der Begriff „deutlich“ werde großzügig ausgelegt, regelmäßig werde gefordert, dass der festgestellte Verkehrswert um mindestens 20 % überschritten werde. Der hier vertragliche vereinbarte Kaufpreis von 3.700.000,00 Euro übersteige den durch die Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ermittelten Verkehrswert um 700.000,00 Euro bzw. 23,3 %, was als „deutlich“ zu werten sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Bescheide Bezug genommen. Die Bescheide wurden laut einer von einem Mitarbeiter eines Kurierdienstes unterzeichneten Empfangsbestätigung am 2. November 2018 an mehrere Gesellschafter der Beteiligten zu 1) und am 5. November 2018 an die Beteiligte zu 2) zugestellt. Mit Schreiben vom 30. November 2018, bei der Beteiligten zu 1) eingegangen am 1. Dezember 2018, haben die vier Gesellschafter der Beteiligten zu 1) – ohne anwaltliche Vertretung – wörtlich erklärt: „gegen Ihre Bescheide legen wir hiermit Widerspruch ein. Der Widerspruch richtet sich gegen die ungerechtfertigte Minderung des Kaufpreises gem. § 28 Abs. 3 BauGB.“ Zur Begründung führen sie in diesem Schreiben aus, das Bestehen eines ordnungsgemäßen Gutachtens vom 17. Oktober 2018 werde bestritten. Es habe keine schriftlichen Angebote für das Objekt von weniger als 3.400.000,00 Euro gegeben, zum Beleg fügen sie drei Angebote über 3.700.000,00 Euro bzw. 3.650.00,00 Euro bei. Das angebliche Gutachten bilde offensichtlich weder den Marktwert noch den Verkehrswert ab. Die Gebäude seien zwischen 1996 und 2004 umfassend saniert worden, die Sanierungsmaßnahmen werden in dem Schreiben im Einzelnen dargelegt. Die Einschätzung, das Gebäude weise einen niedrigen Modernisierungsstand auf, erschließe sich daher nicht. Sie würden weitergehende rechtliche Maßnahmen nicht ausschließen. Ihnen stehe sowohl nach § 3.2 des Kaufvertrages als auch nach § 28 Abs. 3 Satz 2 BauGB ein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag zu, von dem sie Gebrauch machen würden, sofern die Beteiligte zu 3) nicht vollumfänglich bereit sei, den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Am 1. März 2019 haben die Prozessbevollmächtigten der Beteiligten zu 1) gegenüber dem Gericht folgende Anträge angekündigt: 1. Der Bescheid der Freien und Hansestadt Hamburg vom 1. November 2018 über die Ausübung des Vorkaufsrechts des Grundstücks N. K. ... bis..., Flurstück 6 der Gemarkung S. wird aufgehoben. 2. Hilfsweise: Der Bescheid der Freien und Hansestadt Hamburg vom 1. November 2018 wird aufgehoben, soweit in diesem Bescheid der vereinbarte Kaufpreis herabgesetzt wurde. Zur Begründung machen die Prozessbevollmächtigten geltend, dass sowohl die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Grunde nach als auch die Herabsetzung des Kaufpreises auf 3.000.000,00 Euro rechtswidrig seien. In Bezug auf die Einwendungen gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Grunde nach sei die Erweiterung des Antrags auf gerichtliche Entscheidung nicht verspätet. Es sei anerkannt, dass nicht schon mit dem Antrag alle Anfechtungsgründe und Rügen mitgeteilt werden müssten. Eine Erweiterung des Antrags sei auch nach Ablauf der Frist möglich, wenn sich nicht aus der Antragsbegründung oder sonstigen Erklärungen eindeutig ergebe, dass der Verwaltungsakt nur in begrenztem Umfang angefochten und im Übrigen auf einen Angriff verzichtet werden solle. Werde eine solche einschränkende Erklärung nicht abgegeben, müsse von einer Anfechtung des gesamten Verwaltungsakts ausgegangen werden. In dem Schreiben der Gesellschafter fehle jedoch eine solche einschränkende Erklärung, dass der Verwaltungsakt im Übrigen nicht angefochten werden solle. Es sei daher von dem Regelfall der Anfechtung insgesamt auszugehen. Insoweit sei auch zu berücksichtigen, dass das Schreiben nicht durch einen Rechtsanwalt formuliert worden sei, sondern von juristischen Laien, so dass höhere Anforderungen an die Erkennbarkeit zu stellen seien. Dass lediglich Ausführungen zur Höhe des Kaufpreises gemacht wurden, könne nicht als Verzicht auf das Bestreiten des Vorkaufsrechts dem Grunde nach interpretiert werden, zumal die Gesellschafter sich in Ziffer 3 des Schreibens weitergehende rechtliche Maßnahmen vorbehalten hätten. Zur Ausübung des Vorkaufsrechts tragen sie insbesondere vor, dass nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 (4 C 1/20, juris) jedenfalls ein Ausschlussgrund nach § 26 Nr. 4 BauGB vorliege, da auf die zum Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung Nutzung, die mit der sozialen Erhaltungsverordnung in Einklang stehe, abzustellen sei und nicht auf künftige Nutzungsänderungsabsichten der Erwerberin. Zur Herabsetzung des Kaufpreises machen die Prozessbevollmächtigten geltend, dass der Kaufpreis den Verkehrswert nicht deutlich überschreite. Der Marktwert gemäß § 194 BauGB bestimme sich grundsätzlich nach dem Preis, den Kaufinteressenten zu zahlen bereit seien. Die Vermutung, dass der erzielte Kaufpreis dem Marktwert entspreche, greife erst dann nicht, wenn er aufgrund eines offensichtlichen spekulativen Charakters deutlich über den sonstigen im Rahmen einer Ausschreibung abgegebenen Preisgeboten liege. Die weiteren vorliegenden Angebote, die Mindestpreise darstellten, hätten sich jedoch nicht wesentlich von dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis unterschieden. Zudem sei eine deutliche Überschreitung im Sinne des § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB erst ab einer Überschreitung von 25 % oder 30 % anzunehmen sei, die hier nicht erreicht werde. Auf einen absoluten Differenzbetrag könne hingegen nicht abgestellt werden, da eine deutliche Überschreitung nur dadurch beurteilt werden könne, dass Kaufpreis und Verkehrswert in ein Verhältnis gesetzt würden. Außerdem sei die Verkehrswertermittlung durch den Gutachterausschuss aus mehreren Gründen fehlerhaft: Die Flächen des ausbaufähigen Dachgeschosses (162,75 m2) sowie der Durchfahrt (30 m2) im Vorderhaus seien fehlerhaft nicht erfasst worden. Dass die Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau vom 11. Oktober 1993 nicht realisiert worden sei, sei unerheblich. Es komme nach §§ 4 Abs. 2 Satz 2, 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV insbesondere darauf an, dass der Dachgeschossausbau hier bauplanungsrechtlich zulässig sei. Da der Bebauungsplan S.. P. ... hinsichtlich der festgesetzten Nutzungsart Gewerbegebiet obsolet geworden sei, sei maßgeblich, dass sich das Vorhaben in die nähere Umgebung mit Wohnnutzung insbesondere in den oberen Geschossen einfüge. Auch das Hinterhaus sei zu berücksichtigen, weil es zur gewerblichen Nutzung baurechtlich genehmigt sei. Außerdem könne eine Nutzung nachträglich genehmigt werden. Insbesondere stünden keine Brandschutzvorschriften entgegen, der zweite Rettungsweg könne bis zum zweiten Obergeschoss über eine Steckleiter erfolgen. Aus diesem Grund dürften auch keine Abrisskosten berücksichtigt werden. Die Kostenschätzung der S. zum Instandsetzungsbedarf könne zudem aufgrund des Interessenkonflikts – die Beteiligte zu 1) habe das Vorkaufsrecht zunächst zugunsten der S. ausüben wollen – kein Anhaltspunkt sein. Die angesetzte Summe für Instandsetzungen in Höhe von 450.000,00 Euro sei weiter nicht belegt worden, Mängel seien nicht benannt worden. Sie wenden sich zudem in der Sache gegen mehrere tatsächliche Feststellungen in der Wertbeurteilung, insbesondere seien die Treppen, die Fußböden, die Wohnungseingangstüren, die Belüftung der Bäder und WCs sowie die Elektroinstallationen unrichtig beschrieben. Die Wertbeurteilung enthalte eine Reihe solcher Fehler, die in ihrer Gesamtheit eine erhebliche Wertdifferenz ergäben. Schließlich sei die Restnutzungsdauer fehlerhaft eingeschätzt worden, diese betrage durch umfassende Sanierungen mindestens 40 Jahre. Die Beteiligte zu 1) beantragt: Der Bescheid der Freien und Hansestadt Hamburg vom 1. November 2018 über die Ausübung des Vorkaufsrechts des Grundstücks Neuer K. ... bis..., Flurstück 6 der Gemarkung S. wird aufgehoben. Die Beteiligte zu 3) macht geltend, dass die Beteiligte zu 1) mit dem Vorbringen zum Bestehen des Vorkaufsrechts präkludiert sei. Sie habe sich eindeutig allein gegen die Höhe des Minderungsbetrages gewandt, woraus sich eine begrenzte Anfechtung und ein Anfechtungsverzicht im Übrigen ergäben. Einer einschränkenden Erklärung bedürfe es nicht. In der Sache trägt sie zum einen ausführlich vor zum Bestehen des Vorkaufsrechts dem Grunde nach. Zum anderen macht sie bezüglich der Herabsetzung des Kaufpreises geltend, dass die Schwelle zur deutlichen Überschreitung in der Literatur bei 20 % angesetzt werde, die hier überschritten sei. Nach der Rechtsprechung des OLG Frankfurt (Urt. v. 25.9.1997 – 1 U (Baul.) 8/96) sei zudem auf den absoluten Differenzbetrag abzustellen, eine Überschreitung um etwa 140.000,00 DM sei in dieser Entscheidung als deutlich angesehen worden. Es treffe hingegen nicht zu, dass auf den Preis abzustellen sei, den Grundstücksinteressenten zu zahlen bereit seien. Die von der Beteiligten zu 1) zitierte Rechtsprechung beziehe sich auf einen nicht vergleichbaren Spezialfall der Veräußerung eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks. Bei den von der Beteiligten zu 1) angeführten Kaufpreisangebote handele es sich unverbindliche, anpassbare erste indikative Angebote, die nicht den Marktwert darstellten. Weiter würde auch bei einer Berücksichtigung der Flächen im Dachgeschoss und der Durchfahrt nach der Berechnung der Beteiligten zu 1) noch eine deutliche Überschreitung vorliegen. Abgesehen davon sei bei der Berechnung des Dachgeschosses richtigerweise ein Flächenanteil von 75 % der Geschossfläche des darunterliegenden Vollgeschosses in Ansatz gebracht worden. Die weiteren Flächen des Dachgeschosses seien nicht einzubeziehen, weil der geplante Dachgeschossausbau mit zwei Wohnungen nicht realisiert worden sei. Das Hinterhaus sei außer Acht zu lassen, weil für den vorhandenen Ausbau mit wohnraumgleicher Ausstattung keine Genehmigung vorgelegen habe. Laut Wertbeurteilung liege eine Anordnung zur Untersagung der Nutzung vor. Ohne die Herstellung eines zweiten Rettungsweges über ein angrenzendes Grundstück scheine eine Genehmigungsfähigkeit schwer darstellbar. Da der Verkehrswert stets im Zeitpunkt des Verkaufsfalls festzustellen sei, könne dahinstehen, ob eine zukünftige Nutzung nachträglich genehmigungsfähig sei. Hinsichtlich der S. werde eine Interessenkollision bestritten. Diese könne aufgrund ihrer Immobilienexpertise verlässliche und belastbare Kostenschätzungen im Hinblick auf einen Instandsetzungsbedarf abgeben. Die Kammer hat mit Beschluss vom 30. Juli 2020 den Sachverständigen M. V. mit der Erstellung eines Sachverständigengutachtens über den Verkehrswert des Vorkaufsgrundstücks beauftragt. Der Sachverständige kommt in seinem Verkehrswertgutachten vom 26. Februar 2021 zu dem Schluss, dass der Verkehrswert des Vorkaufsgrundstücks 3,5 Millionen Euro betrage. Er legt seiner Bewertung unter anderem zugrunde, dass die Geschossfläche des Dachgeschosses gemäß Ziffer 6 Abs. 5 und 6 der Bodenwertrichtlinie (BRW-RL) mit 75 % der Geschossfläche des darunterliegenden Vollgeschosses zu berücksichtigen sei. Das Hinterhaus verfüge über eine Nutzfläche für Büronutzung von ca. 288 m2, die hinsichtlich des Bodenwerts sowie des Ertragswerts zu berücksichtigen sei. Eine Baulast bezüglich Öffnungen in der Brandwand des Hinterhauses und die Nutzung der Baulastfläche als 2. Rettungsweg, die großen Einfluss auf den Wert des Objektes habe, weil ohne diese eine Nutzung des Hinterhauses nicht genehmigt würde, sei zwar erst im Juli 2020 eingetragen worden, diese Möglichkeit für den 2. Rettungsweg hätte aber zum Wertermittlungsstichtag bereits bestehen können. Den Investitionsbedarf zur Beseitigung von Reparaturstaus schätzt der Sachverständige auf ca. 200.000 Euro und beziffert insoweit Kosten für den Einbau eines Bades im Hinterhaus, das Verputzen einer Stelle im Hinterhaus, das Streichen der Räume im Hinterhaus, Malerarbeiten in beiden Treppenhäusern sowie Brandschutzmaßnahmen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Verkehrswertgutachten Bezug genommen. Die Beteiligte zu 3) wendet gegen das Gutachten ein, der Sachverständige gehe lapidar davon aus, dass das Dachgeschoss in die Berechnung einzugehen habe. Ein Ausbau sei bauplanungsrechtlich jedoch nicht zulässig, weil eine Befreiung vom Bauplanungsrecht notwendig sei, wie die Baugenehmigung von 1993 eindeutig zeige. Zudem sei die Souterrain-Nutzung im Vorderhaus doppelt angerechnet worden, sowohl als Wohn- als auch als Ladennutzung. Dass nach Auffassung des Sachverständigen eine Baulast „hätte bestehen können“, sei irrelevant. Diese sei im Übrigen erst zwei Jahre später eingetragen worden, es habe sich also die Annahme bestätigt, dass es mit einer solchen Eintragung große Probleme geben könne. Der Gutachterausschuss habe dargestellt, dass es für die Wertermittlung nicht auf den Investitionsbedarf, sondern auf den Instandsetzungsbedarf ankomme. Der Ansatz des Gutachterausschusses erscheine angesichts der Fotodokumentation des Gebäudezustands, der Größe und des Alters des Gebäudes deutlich realistischer als die vom Sachverständigen angeführten fünf Einzelmaßnahmen.