2 S 188/12

Leitsatz: Auch bei einem beendeten Mietvertrag gilt für die Nebenkostenabrechnung, mit der sich der Vermieter gegen den Ausspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlung wehrt, der Grundsatz der Teilbarkeit. Die Berufung der Klägerin gegen das am 13.6.2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts Hanau wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben. Das vorliegende und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Wegen des Sachverhaltes wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils verwiesen. Die zulässige Berufung ist im Ergebnis nicht begründet. Zu Recht hält die angegriffene Entscheidung das klageabweisende Versäumnisurteil aufrecht, da die Klage infolge Aufrechnung durch den Beklagten unbegründet ist. Zunächst ist festzustellen, dass der Klägerin ausstehender Mietzins und Mahnkosten in Höhe von insgesamt 1.155,15 € zustehen. Insoweit wird auf die sorgfältige Begründung der angegriffenen Entscheidung verwiesen. Verwiesen werden kann auch auf die Begründung des angefochtenen Urteils, mit der ein Anspruch auf Zahlung von 200 € wegen der nicht ausgeführten Hausordnung verneint wurde. Die entsprechende einseitig von der Vermieterin in den Mietvertrag geschriebene Klausel verstößt gegen § 309 Ziffer 5 und zwar auch in der ersten Alternative. Sie ist unwirksam, weil die vorgesehene Pauschale einen bei dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge zu erwartenden Schaden übersteigt. Der somit feststehenden Anspruch von 1155,15 € ist jedoch durch die von dem Beklagten erklärte Aufrechnung verbraucht. Nachdem das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet ist, hat der Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung der während des Mietverhältnisses geleisteten Abschlagszahlungen so lange, bis eine ordnungsgemäße Abrechnung der Nebenkosten vorgelegt wird. Allerdings steht dem Mieter, wenn der Vermieter ordnungsgemäß abgerechnet hat, ein vertraglicher Erstattungsanspruch nur zu, soweit die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen durch die in dem betreffenden Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Nebenkosten nicht aufgezehrt sind (BGH VIII ZR 57/04). Dem liegt die Überlegung zu Grunde, dass die vertraglich vereinbarten Abschlagszahlungen lediglich auf einer Schätzung der entstehenden Nebenkosten beruhen. Deshalb ist der Vermieter verpflichtet, die Höhe der tatsächlich entstandenen Nebenkosten abzurechnen, weil er nur im Umfang des tatsächlichen Verbrauchs einen vertraglichen Erstattungsanspruch gegen den Mieter hat. Vor diesem Hintergrund ist es erforderlich, dem Mieter ein Druckmittel zur Erzwingung einer Abrechnung an die Hand zu geben, welches bei bestehendem Mietverhältnis in einem Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Barauszahlung und nach dessen Beendigung im Anspruch auf Rückzahlung aller Vorauszahlungen besteht. Für ein solches besteht bei dem Mieter insbesondere deshalb ein Rechtsschutzbedürfnis, weil er einen unmittelbaren Anspruch auf Erstattung etwaiger Überzahlungen hat und dementsprechend auch in die Lage versetzt werden muss, das Bestehen von Überzahlungen nachzuprüfen. Um diesen Rückzahlungsanspruch abwehren zu können, muss der Vermieter die Möglichkeit haben, die Nebenkostenabrechnung auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist vorlegen zu können um nachzuweisen, dass der Verbrauch jedenfalls nicht hinter den geleisteten Vorauszahlungen zurückbleibt. Nur dann ist er zwar mit Nachforderung gem. § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen, zumindest darf er aber die Vorauszahlungen behalten. Ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung aller Vorauszahlungen besteht dann nicht mehr, da er aufgrund der (wenn auch verspäteten) Abrechnung ohne weiteres überprüfen kann, ob Überzahlungen vorliegen. In der angegriffenen Entscheidung hat das Amtsgericht sich mit der Frage befasst, welche Auswirkungen es auf den Rückzahlungsanspruch des Mieters hat, wenn die nachträgliche Nebenkostenabrechnung jedenfalls teilweise formell unwirksam ist. Es hat dabei die Auffassung vertreten, dass der Grundsatz der Teilbarkeit der Nebenkostenabrechnung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr gelten kann, weil der Mieter sonst das Druckmittel zur Erzwingung der Abrechnung des formal nicht ordnungsgemäßen Teils verlöre. Diesen Überlegungen kann sich die Kammer nicht anschließen. Die Rechtsprechung hat zu Recht einen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen für den Fall anerkannt, dass der Vermieter nicht durch Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung den Verbrauch der Vorauszahlung nachweist. Tut er dies jedenfalls zum Teil dadurch nicht, dass er einzelne Positionen nicht nachvollziehbar abrechnet, ist der Mieter dadurch ausreichend geschützt, dass dem Vermieter jedenfalls nur die Vorauszahlungen in der Höhe verbleiben, in der er deren Verbrauch nachvollziehbar abrechnet. Erreicht der formal ordnungsgemäße Teil der Abrechnung bereits die Höhe der Vorauszahlung, kann der Mieter kein Interesse haben, bezüglich des restlichen Teils ebenfalls eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erhalten. Weist der formal ordnungsgemäße Teil der Abrechnung den vollständigen Verbrauch der Vorauszahlungen nicht nach, muss jedenfalls für den Rest wie auch bei dem Fehlen einer Abrechnung überhaupt ein Rückzahlungsanspruch bejaht werden. Dagegen erscheint es der Kammer nicht gerechtfertigt, einem Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung von Vorauszahlungen auch in der Höhe zu gewähren, in der der Vermieter deren Verbrauch nachgewiesen hat. Die Kammer folgt deshalb dem Amtsgericht insoweit nicht, als dieses gemeint hat, der Beklagte sei berechtigt, mit dem vollen Rückzahlungsanspruch in Höhe von 1500 € für das Abrechnungsjahr 2009 aufzurechnen. Tatsächlich besteht ein aufrechenbarer Anspruch für das Jahr 2009 nur in Höhe von 997,19 €. Die Kammer legt dieser Berechnung die mit der Berufungsbegründung vorgelegte Nebenkostenabrechnung für 2009 zu Grunde. Dem steht zunächst § 531 ZPO nicht entgegen. Wenn die Rechtsprechung zu Recht die Position vertritt, der Vermieter könne ungeachtet der Frist des §§ 556 BGB durch eine nachträgliche Abrechnung Vorschuss- Rückforderungsansprüche des Mieters zu Fall bringen, muss dies auch für das Prozessrecht gelten. Allerdings belegt die Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar den Verbrauch des für 2009 gezahlten Vorschusses nur in Höhe von 502,81 €. Insbesondere ist zunächst die Abrechnung der Heizkosten in keiner Weise nachvollziehbar. Zwar kann jetzt geahndet werden, weshalb der Verbrauch von Öl und von Gas angesetzt wird. In keiner Weise ist jedoch dargetan, dass und ab wann es gerechtfertigt ist, aus den mehreren auf dem Grundstück befindlichen Häusern eine Abrechnungseinheit zu bilden. Zwar ist ein Vermieter grundsätzlich berechtigt, bei der Abrechnung umlagefähiger Betriebskosten mehrerer Wohngebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu eine Abrechnungseinheit zusammenzufassen, wenn ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (BGH VIII ZR 73/10) Die Klägerin hat aber in keiner Weise dartun lassen, dass diese Voraussetzungen gegeben sind. Offensichtlich ist erst gegen Ende des Jahres 2009 die Heizungsanlage von Öl auf Gas umgestellt worden und versorgt jetzt, wie die Beauftragte der Klägerin im Termin unwidersprochen dargetan hat, alle auf dem Grundstück befindlichen Häuser. Dass dies für das ganze Jahr 2009 bereits der Fall war, ist nicht ersichtlich. Hierfür spricht insbesondere, dass weitere Heizkosten auf einem Extrablatt zwei Häusern getrennt zugerechnet werden. Jedenfalls für das Jahr 2009 ist die Heizkostenabrechnung damit in keiner Weise nachvollziehbar, weshalb die Nebenkostenabrechnung insoweit nicht geeignet ist, den grundsätzlichen Anspruch auf Rückzahlung der Vorschüsse des Beklagten zu Fall zu bringen. Auch bezüglich der geltend gemachten Hauswartskosten kann die Nebenkostenabrechnung diesen Anspruch nicht zu Fall bringen. Jedenfalls für das Jahr 2010 wird vorgerechnet, dass die Hauswartskosten offenbar ebenfalls im Sinne einer Abrechnungseinheit auf die Gesamtquadratmeter der auf dem Grundstück befindlichen Häuser umgelegt werden sollen, was kaum zu beanstanden ist. Allerdings ist in der Abrechnung 2011 aufgeführt, dass der Hauswart neben den üblichen Unterhaltungsarbeiten auch Reparaturen rund ums Haus und in den Wohnungen und im Treppenhaus ausführt. Selbst wenn die Behauptung der Klägerin zuträfe, der Hauswart führe überwiegend Reinigungs- und Gartenarbeiten aus, führt dies nicht Umlagefähigkeit der Hauswartskosten. Es ist wenig in keiner Weise dargetan, in welchem Umfang eben auch Reparaturarbeiten ausgeführt werden, so dass die insoweit nicht umlagefähigen Kosten nicht von den umlagefähigeren Kosten für Reinigungs - und Gartenarbeiten abgegrenzt werden können. Dagegen sind die übrigen in der Nebenkostenabrechnung 2009 aufgeführten Kosten in sich schlüssig. Soweit der Beklagte sie bestreitet, ist dieses im Hinblick darauf, dass er die Belege nicht eingesehen hat, unsubstantiiert. Mit der Nebenkostenabrechnung ist somit der Verbrauch der Vorauszahlung in Höhe von 502,81 € allgemeinen Betriebskosten und in Höhe von 212,65 € bei Wasser/Abwasser belegt, so dass Rückzahlung von Vorauszahlungen für 2009 nur in Höhe von 785,54 € verlangt werden können und in dieser Höhe im Wege der Aufrechnung die Klageforderung zum Erlöschen bringen. Von den 1800 €, die der Beklagte im Jahr 2010 als Vorauszahlung geleistet hat, kann er nur 279,23 € zur Aufrechnung stellen. Bedenken gegen die Nebenkostenabrechnung der Heizung bestehen hier im Gegensatz zum Jahr 2009 nicht. Jedenfalls im Jahr 2010 war die Heizung umgestellt, alle Häuser auf dem Anwesen wurden von einer Heizanlage versorgt. Es besteht deshalb die Möglichkeit, die Häuser zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Im Rahmen des nach § 12 HeizkV Möglichen kann der für alle Wohnflächen ermittelte Verbrauch auf die Einzelflächen der Wohnungen umgelegt werden. Allerdings ist der so ermittelte Wert um 15 % zu reduzieren, weshalb Nebenkosten für die Heizung in Höhe von 685,04 € anzusetzen sind. Bezüglich der allgemeinen Betriebskosten gilt bei den Hauswartskosten das für das Jahr 2009 Gesagte. Die allgemeinen Betriebskosten sind deshalb lediglich in Höhe von 698,58 € nachgewiesen. Für Wasser und Abwasser sind 137,16 € zu zahlen, so dass die Nebenkostenabrechnung jedenfalls in Höhe von 1520,78 € nachweist, dass die gezahlten Vorauszahlungen verbraucht sind. Lediglich in Höhe von 279,22 € besteht somit ein Anspruch auf Rückzahlung von Vorauszahlungen und kann auch nur in dieser Höhe zur Aufrechnung gestellt werden. Für das Jahr 2011 gilt das zur vorigen Abrechnung Gesagte. Für dieses Jahr sind allgemeine Betriebskosten in Höhe von 711,34 € in Ansatz zu bringen, die reduzierten Heizkosten betragen 586,70 € und Wasser/Abwasser 233,14 €. Mithin weist die Nebenkostenabrechnung 211 jedenfalls den Verbrauch von 1531,18 € nach, so dass der Rückzahlungsanspruch für das Jahr 2011 nur in Höhe von 268,82 € besteht. Damit ist bereits die Klageforderung überschritten, weshalb die gegen das klageabweisende Urteil gerichtete Berufung im Ergebnis ohne Erfolg war. Für die Kostenentscheidung war allerdings zu berücksichtigen, dass die Berufung insofern Erfolg hatte, als über § 322 Abs. 2 ZPO für die Parteien bindend festgestellt wurde, dass der Rückforderungsanspruch des Beklagten jedenfalls nicht in der vermeintlichen sondern in erheblich geringerer Höhe bestand. Nach dem dieser Rückforderungsanspruch zum überwiegenden Teil durch die Nebenkostenabrechnungen und im übrigen fast vollständig durch die erfolgte Aufrechnung erloschen ist, steht das von der Klägerin erstrittene Berufungsurteil jedenfalls im Ergebnis der klageweisen Geltendmachung der vermeintlichen Rückerstattungsansprüche entgegen. Andererseits musste für die Kostenentscheidung berücksichtigt werden, dass dies erst aufgrund der mit der Berufungsbegründung vorgelegten neuen Nebenkostenabrechnungen festgestellt werden konnte. Deshalb rechtfertigt es sich, die Kosten des Berufungsverfahrens gegeneinander aufzuheben, während es bezüglich der Kosten der ersten Instanz bei dem Ausspruch des angefochtenen Urteils bleibt.