5 S 52/12

Schadensersatz für nicht zurückgegebenen Wohnungsschlüssel; Ersatz der Kosten für Schließanlagentausch • Ein Mieter haftet nach §§ 280 Abs.1, 249 Abs.2, 257 BGB, wenn er einen ihm überlassenen Wohnungsschlüssel nicht zurückgibt; dies verletzt seine Obhuts- und Rückgabepflicht. • Eine formularmäßige Mietvertragsklausel, die den Mieter verschuldensunabhängig für Schlüsselverlust haftbar macht, ist nach § 307 BGB unwirksam. • Der Vermieter kann anstelle der Wiederherstellung den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag verlangen, wenn durch den nicht zurückgegebenen Schlüssel eine substanzielle Beeinträchtigung der gesamten Schließanlage eingetreten ist. • Der Anspruch kann abstrakt bemessen werden; es ist nicht schädlich, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Schließanlage bislang nicht ausgetauscht hat, der Vermieter trägt insoweit das Risiko des Unterlassens. • Bei Ersatzanschaffungen ist ein Abzug "neu für alt" vorzunehmen; in diesem Fall war ein Abschlag von 15 % angemessen. Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung; der Beklagte war Mieter vom 01.03.2010 bis 31.05.2010. Bei Übergabe erhielt der Beklagte nach Feststellungen zwei Wohnungsschlüssel; bei Auszug gab er nur einen Schlüssel zurück. Die Wohnung gehört zu einem in Wohnungseigentum aufgeteilten Mehrparteienhaus mit gemeinsamer Schließanlage. Die Wohnungseigentümergemeinschaft forderte vom Kläger Kosten für den Austausch der Schließanlage; der Kläger machte diese Forderung gegen den Beklagten geltend und zog ein Kautionsguthaben ab. Das Amtsgericht gab der Klage teilweise statt und verurteilte den Beklagten zur Zahlung eines Betrages in Höhe der ursprünglichen Klageforderung. Der Beklagte legte Berufung ein und rügte u.a. Unrichtigkeit des Sachverständigengutachtens, fehlende Wertminderung der Anlage, Abzug neu für alt und Verjährung. • Zulässigkeit und Prozessstandschaft: Der Kläger ist prozessführungsbefugt; er macht einen eigenen Freistellungsanspruch geltend (§§ 241, 257 BGB). • Unwirksamkeit der formularmäßigen Klausel: Die im Mietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter verschuldensunabhängig für Schlüsselverlust haftbar machen will, benachteiligt nach § 307 BGB und kann keinen eigenständigen Schadensersatzanspruch begründen. • Schadensersatzgrundlage: Der Anspruch ergibt sich aus §§ 280 Abs.1, 249 Abs.2, 257 BGB, weil die Nichtrückgabe eines überlassenen Schlüssels die Obhuts- und Rückgabepflicht nach § 546 Abs.1 BGB verletzt und der Mieter die Vertragsverletzung zu vertreten hat. • Tatsachenfeststellung: Das erstinstanzliche Ergebnis, wonach der Beklagte zwei Schlüssel erhalten hat, ist durch Zeugnis- und Urkundenbeweis belegt und für das Berufungsgericht bindend (§ 529 ZPO). • Substanzverletzung der Schließanlage: Die Vorenthaltung des Schlüssels beeinträchtigt die Funktionalität der gesamten Schließanlage, so dass statt bloßer Nachfertigung des Schlüssels Geldersatz nach § 249 Abs.2 BGB verlangt werden kann. • Abstrakte Schadensberechnung und Unterlassen des Austauschs: Die abstrakte Liquidation des Schadens ist zulässig; die Tatsache, dass die Eigentümergemeinschaft die Anlage bislang nicht ausgetauscht hat, steht dem Ersatzanspruch nicht entgegen, da der Vermieter das Risiko des Unterlassens trägt. • Beweis und Gutachten: Das ergänzende schriftliche Sachverständigengutachten bestätigte die Zugehörigkeit der Sicherheitskarte zur Anlage und die Angemessenheit der Erneuerungskosten; Einwendungen des Beklagten wurden nicht durch ein Ergänzungsgutachten geklärt, weil er den Kostenersatzvorschuss nicht zahlte. • Abzug "neu für alt": Bei Einbau neuer Teile ist eine Werterhöhung zu berücksichtigen; aufgrund Lebensdauer und Abnutzungsgrad der Zylinder war ein Abzug von 15 % vom vom Sachverständigen ermittelten Betrag angemessen. • Höhe des Anspruchs: Nach Abzug von 15 % und Berücksichtigung der Kaution verbleibt ein zusprechungsfähiger Betrag, der den erstinstanzlich zugesprochenen Betrag trägt. • Verjährung: Die Klage war rechtzeitig erhoben; die Klageerhebung unterbrach die Verjährung des Freistellungsanspruchs (vgl. § 548 BGB in Verbindung mit Grundsätzen zur Valutierung des Passivschadens). Die Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen; das Urteil des Amtsgerichts bleibt im Ergebnis bestehen. Der Beklagte haftet dem Kläger auf Schadensersatz nach §§ 280 Abs.1, 249 Abs.2, 257 BGB wegen Nichtrückgabe eines Wohnungsschlüssels; die Nichtrückgabe begründet eine substanzielle Beeinträchtigung der Schließanlage, sodass der Kläger den erforderlichen Geldbetrag zur Wiederherstellung verlangen kann. Das Gericht hat den vom Sachverständigen ermittelten Betrag unter Berücksichtigung eines Abzugs "neu für alt" von 15 % sowie der bereits einbehaltenen Kaution geprüft und festgestellt, dass der verbleibende Betrag den erstinstanzlich zugesprochenen Anspruch trägt. Die Kosten der Berufung trägt der Beklagte; die Revision wurde zugelassen.