11 S 51/10

Einbau von Dachflächenfenstern im Rahmen von Dachsanierungen: Mehrheit genügt, Kostenüberwälzung als Einzelfallregelung • Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der den Einbau von Dachflächenfenstern im Rahmen einer bereits beschlossenen Dachsanierung regelt, kann als modernisierende Instandsetzung nach § 22 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit gefasst werden. • Ein nachträglicher Genehmigungsbeschluss für bereits ausgeführte Maßnahmen, der lediglich eine bestehende Beschlusslage bestätigt, begründet keinen selbständigen Anfechtungsgrund. • Die Kostentragungsregel, wonach die begünstigten Eigentümer die Kosten für Einbau, Pflege und Reparaturen zu tragen haben, kann als zulässige Einzelfallregelung gemäß § 16 Abs. 4 WEG angesehen werden, wenn die Maßnahme ausschließlich im Interesse bestimmter Eigentümer erfolgt und der Zusammenhang erkennbar ist. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit vier Wohnblöcken wurden in den Jahren 2007–2010 Dachsanierungen durchgeführt. Bei diesen Arbeiten wurden in einigen Blöcken zusätzlich je vier Dachflächenfenster auf der Nordseite eingebaut; in Block B war der Einbau bereits 2008 genehmigt, in Block A und D erfolgt der Einbau nachträglich, in Block C wurde der Einbau im Zuge der späteren Neueindeckung beschlossen. Die Verwalterin lud mit dem Tagesordnungspunkt "Verschiedenes – Antrag auf Genehmigung von weiteren Dachgaubenfenstern" zur Eigentümerversammlung am 17.10.2009. In dem dort gefassten Beschluss wurde der Einbau in A, B, C und D genehmigt und geregelt, dass die Eigentümer der Dachgeschosswohnungen Einbau- sowie Folgekosten tragen. Einige Eigentümer riefen die gerichtliche Überprüfung herbei und machten mangelnde Bestimmtheit, formelle Fehler sowie eine unzulässige bauliche Veränderung geltend. • Zulässigkeit und Bestimmtheit: Der Beschluss ist ausreichend bestimmt, weil sich aus dem Protokoll der Antrag auf ein Fenster pro Dachgeschosswohnung und die Bezugnahme auf bereits in anderen Blöcken vorhandene Fenster ergibt; auf Umstände außerhalb des Protokolls darf nur Bedachtes herangezogen werden. • Frist und Begründung nach § 46 Abs.1 S.2 WEG: Bei der materiellen Prüfung sind nur innerhalb der zweimonatigen Begründungsfrist vorgebrachte Anfechtungsgründe zu berücksichtigen; vorgebrachte Vorwürfe beschränkten sich fristgerecht auf die Behauptung einer baulichen Veränderung und unzureichende Einladung. • Block C (noch nicht ausgeführt): Der Einbau von Dachflächenfenstern im Zuge der noch ausstehenden Dacheindeckung und Dämmung ist als modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG) zu qualifizieren und damit mit einfacher Mehrheit beschlussfähig. Die Maßnahme ist wirtschaftlich sinnvoll, technisch erprobt und führt zu einer Verbesserung der Belichtung. • Block B (bereits beschlossen): Der Beschluss bestätigte lediglich einen bereits nicht angefochtenen früheren Beschluss, sodass der Zweitbeschluss keinen eigenen Prüfungsgehalt hat. • Block A und D (nachträglicher Einbau): Da die Sanierung bereits abgeschlossen war, stellt der nachträgliche Einbau eine bauliche Veränderung i.S. des § 22 Abs. 1 WEG dar; eine erhebliche Beeinträchtigung im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG liegt aber nicht vor, weil weder optische Nachteile noch belastende Folgekosten für die übrigen Eigentümer feststellbar sind. • Kostentragung: Die Vereinbarung, dass die Eigentümer der Dachgeschosswohnungen Einbau- sowie Pflege- und Reparaturkosten tragen, ist als zulässige Einzelfallregelung nach § 16 Abs. 4 WEG zu behandeln, wenn der Zusammenhang zwischen Errichtung und Kostenfreistellung erkennbar ist; hier sind die übrigen Eigentümer nicht belastet, die Verpflichtung bindet auch Rechtsnachfolger (§ 10 Abs. 4 WEG). • Keine formellen Mängel: Einladungstext und Protokoll genügten den Anforderungen des § 23 Abs. 2 WEG; die Bezeichnung als "Dachgaubenfenster" statt "Dachflächenfenster" war nicht fristgerecht gerügt und ist daher nicht zu prüfen. Die Berufung der beklagten Eigentümer war erfolgreich; das Amtsgerichtsurteil wurde abgeändert und die Klage abgewiesen. Der angefochtene Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17.10.2009 ist formell und materiell wirksam. Soweit es um den Einbau von Dachflächenfenstern bei noch ausstehenden Sanierungsarbeiten (Block C) geht, handelt es sich um modernisierende Instandsetzung nach § 22 Abs. 3 WEG, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden konnte. Der nachträgliche Einbau in bereits sanierten Blöcken (A, D) stellt zwar eine bauliche Veränderung dar, begründet aber keinen nachteiligen Tatbestand nach § 14 Nr. 1 WEG; deshalb war keine Allzustimmung erforderlich. Die Kostenregelung, wonach die Dachgeschoss-Eigentümer Einbau- und Folgekosten tragen, ist als zulässige Einzelfallregelung anzusehen und nicht nichtig. Die Kläger haben die Prozesskosten zu tragen.