7 O 15/22

Leitsatz: 1. Die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts nach § 23 Nr. 2a GVG ist stets nur für den Fall gegeben, dass zumindest eine Prozesspartei den Abschluss eines Mietverhältnisses geltend macht. Ein Recht zum Besitz aus familienrechtlichen Verwandtschaftsverhältnissen ist nicht ausreichend.(Rn.27) 2. Aus dem familienrechtlichen Verhältnis zwischen Mutter und Tochter leitet sich im Einzelfall kein Besitzrecht an einer Wohnung ab. Im Rahmen wechselseitiger familiäre Unterstützung erfolgt die Zurverfügungstellung einer Wohnung in der Regel ohne Rechtsbindungswillen wie bei einem Mietvertrag.(Rn.36) 3. Daraus, dass Eltern ihre Kinder im eigenen Haus wohnen lassen, auch im Erwachsenenalter, entsteht kein gewohnheitsrechtlicher Anspruch auf Fortbestand dieser Wohnmöglichkeit.(Rn.42) 1. Die Beklagte wird verurteilt, die im Grundbuch von ..., Blatt ..., Flurstück ... eingetragenen Gebäude und Freiflächen, bestehend aus einem Haupt- und einem Eckhaus des Anwesens ..., zu räumen und vollständig geräumt an die Kläger herauszugeben. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. 1. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das angerufene Gericht sachlich zuständig. Eine allein anderweitig in Betracht kommende Zuständigkeit der Amtsgerichte nach § 23 Nr. 2a GVG besteht nicht. Danach sind die Amtsgerichte in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes ausschließlich zuständig für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses. In die Zuständigkeit der Amtsgerichte fällt danach zwar auch eine Streitigkeit über Wohnraum, bei der der Kläger den Herausgabeanspruch nicht auf mietrechtliche Grundlagen stützt, der Beklagte aber einen (mündlich geschlossenen) Mietvertrag einwendet (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08. November 2007 – I-24 U 117/07). So liegt der Fall vorliegend aber deshalb nicht, weil die Beklagte mit ihrem Vorbringen nicht den Abschluss eines Mietvertrages geltend macht. Ein schriftlicher Mietvertrag wurde auch nach dem Vortrag der Beklagten nicht geschlossen. Sie wendet der Sache nach ein, anstelle einer finanziellen Beteiligung an den Hauskosten habe sie ihrer Mutter im Haushalt erheblich geholfen, insbesondere nach einem schwerwiegenden Fahrradunfall der Mutter am 3.12.2015. Im Gegenzug habe sie umsonst im Objekt wohnen dürfen, wobei die Tätigkeit der Beklagten auch als eine Art Gegenleistung, wenngleich nicht finanzieller Art, zu verstehen gewesen sei. Das Recht zum Besitz der Beklagten habe sich mithin aus dem familienrechtlichen Verwandtschaftsverhältnis ergeben. Damit werden dem Ausgangspunkt wechselseitige Leistungen im Rahmen eines familiären Verwandtschaftsverhältnisses vorgetragen. Diese unterscheiden sich von einem Mietverhältnis u.a. durch die familiäre Prägung. Es handelt sich nicht um ein synallagmatisches Austauschverhältnis, in der sich zwei Parteien wechselseitig Leistungen versprechen, damit die jeweils andere Seite sich ebenfalls zu ihrer Leistung verpflichtet. So erklärt sich der Vermieter gerade deshalb zur Überlassung der Wohnung bereit, damit sich der Mieter im Gegenzug zu einer Zahlung der Miete verpflichtet. Ebenso verpflichtet sich der Mieter gerade deshalb zur Zahlung der Miete, damit sich der Vermieter zur Überlassung der Wohnung verpflichtet. Demgegenüber können familiäre Verhältnisse zwar durchaus auch davon geprägt sein, dass eine Seite Leistungen erbringt und erwartet, dass die andere Seite auch gewisse Tätigkeiten im Rahmen ihrer Möglichkeiten vornimmt. Es fehlt aber in aller Regel bereits an einer rechtlichen Verpflichtung dazu, Leistungen zu erbringen. Jedenfalls fehlt es am Gegenseitigkeitsverhältnis, weil die Motivation der einen Seite, Leistungen zu erbringen, gegebenenfalls sogar, sich dazu zu verpflichten, nicht in erster Linie deshalb erfolgt, weil sich die Gegenseite zu einer äquivalenten Gegenleistung verpflichten soll. Vielmehr ist die Motivation für die Leistungserbringung, gegebenenfalls sogar die Verpflichtung, der einen Seite eine familiäre Beziehung und die Erwartung an die Leistung der anderen Partei in aller Regel stärker daran orientiert, dass diese mitarbeiten soll, also am Ausmaß der Möglichkeiten der anderen Partei orientiert, als daran, mit welchen Leistungen ein wirtschaftliches Äquivalent hergestellt würde. So stellt sich der Fall auch in der Sache vorliegend dar. Die Beklagte bewohnte das Objekt von Kindheit an. Dass Kinder im Haus ihrer Eltern wohnen, begründet grundsätzlich kein mietvertragliches Verhältnis, auch dann nicht, wenn diese im Haushalt mithelfen, weil das ein typisches familiäres, nicht synallagmatisches Verhältnis ist. Zwar wohnte die Beklagte auch im Erwachsenenalter im Objekt. Sie zahlte aber keine Miete, sondern erbrachte lediglich Unterstützungsleistungen für ihre Mutter. Diese sollen sehr viel intensiver geworden sein, nachdem die Mutter verunfallt war. Gerade, dass sich der Umfang der Unterstützungsleistungen der Beklagten erheblich verändert, die „Gegenleistung“ der Eigentümerin durch Zurverfügungstellung von Wohnraum aber unverändert bleibt, spricht deutlich dafür, dass es nicht um einen Austausch zweier im Äquivalenzverhältnis stehender Leistungen ging, sondern um wechselseitige Unterstützung auf familiärer Basis. Umgekehrt ließ der Umfang der Unterstützungsleistungen der Beklagten mit dem Umzug ihrer Mutter ins Heim erheblich nach. Bei zwei im Äquivalenzverhältnis stehenden Leistungen wäre zu erwarten gewesen, dass nunmehr die Leistung der Beklagten erheblich angepasst wird, etwa nunmehr finanzielle Leistungen - jedenfalls teilweise - erbracht werden. Denn wenn die Unterstützungsleistungen quasi Geldeswert gehabt hätten und an die Stelle einer Miete getreten wären, so wäre zu erwarten gewesen, dass bei Wegfall oder von deutlicher Verringerung der Unterstützungsleistungen ein anderes Äquivalent an deren Stelle träte. Das ist nicht erfolgt. Allenfalls übernahm die Beklagte Verbrauchskosten oder laufende Kosten. Das indes spricht nicht für ein Mietverhältnis, sondern wäre bei einem Leihvertrag ebenso. Nach alledem wendet die Beklagte nicht das Bestehen eines konkludent geschlossenen Mietvertrages ein, sondern ein familiäres Austauschverhältnis, bei welchem die wechselseitigen Leistungen nicht im Synallagma stehen. Die Streitigkeit ist daher keine über den Bestand eines Mietverhältnisses i.S.v. § 23 Nr. 2a GVG, sondern eines anderen Verhältnisses. 2. Die Klage ist auch begründet. Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Grundstücks aus § 985 BGB zu. Sie sind Eigentümer des zunächst noch ungeteilten Grundstücks geworden, indem sie dieses von der Mutter der Beklagten erwarben. Sie teilten dieses in zwei in ihrem Eigentum befindliche Grundstücke auf. Die Beklagte ist Besitzerin der Grundstücke. Der Beklagten steht kein Recht zum Besitz aus § 986 Abs. 1 BGB zu, welches sie berechtigt die Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Objekts gegenüber den Klägern zu verweigern. Ein Mietvertrag bestand nicht. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Der Beklagten steht daher auch kein Besitzrecht aus einem etwa gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf die Kläger übergegangenen Mietverhältnis zu. Aus dem familienrechtlichen Verhältnis der Beklagten zu ihrer Mutter leitete sich bereits kein Besitzrecht ab. Im Rahmen wechselseitiger familiäre Unterstützung erfolgt die Zurverfügungstellung der Wohnung in der Regel ohne Rechtsbindungswillen, jedenfalls ohne einen solchen, der eine Zurverfügungstellung der Wohnung auf Dauer und, wie bei einem Mietvertrag, weitgehend ohne Kündigungsmöglichkeit beinhaltet. Vielmehr wird eine solche Wohnmöglichkeit entweder ganz ohne Rechtsanspruch der anderen Seite oder wie bei einem Leihvertrag mit der Maßgabe zur Verfügung gestellt, dass eine Herausgabe nicht jederzeit, aber jedenfalls kurzfristig verlangt werden kann. Ein Bindungswillen dahin, dass die Wohngelegenheit auch im Fall einer Belastung oder Zerrüttung des Familienverhältnisses nicht ohne weiteres entzogen werden könnte, dass im eigenen Hause wohnende Familienmitglied also auch unter solchen Umständen nicht hinausgeworfen werden könnte, weil ihm ein rechtlich bindender Anspruch auf Stellung der Wohngelegenheit hätte zuerkannt werden sollen, liegt allein im Wohnenlassen der eigenen Kinder im eigenen Haus generell nicht, auch nicht, wenn diese sich umfangreich an der Haushaltsführung beteiligen und auch dann nicht, wenn diese Pflegeleistungen für die Eltern übernehmen. Vielmehr kann eine solche Wohngelegenheit bereits dann entzogen werden, wenn die Eltern dies aus erzieherischen Gründen für notwendig oder angemessen halten. Das ist das Gegenteil eines rechtlichen Anspruchs. Ein solcher Anspruch könnte im Übrigen, wenn er bestünde, auch nicht den Klägern entgegengehalten werden, weil Verbindlichkeiten aus einem solchen Verhältnis, das kein Mietverhältnis ist, nicht nach § 566 BGB auf den Erwerber übergehen, auch nicht analog. Das von der Beklagten behauptete Besitzrecht aus § 900 BGB steht ihr nicht zu. Voraussetzung einer Buchersitzung nach § 900 Abs. 1 BGB wäre, dass die Beklagte als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen gewesen wäre. Eine Analogie scheidet vorliegend aus. Eine Ersitzung aufgrund langanhaltenden Besitzes ist nach § 937 BGB nur bei beweglichen Sachen möglich. Überdies würde jede Form der Ersitzung aufgrund Besitzes voraussetzen, dass Eigenbesitz besteht. Die Beklagte hatte aber während des Eigentums ihrer Mutter nie Eigenbesitz, weil klar war, dass sie das Objekt ihrer Mutter (mit)bewohnte. Es wurde auch kein schuldrechtliches Wohnungsrecht vereinbart. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen, dass die Zurverfügungstellung von Wohnraum zwischen Eltern und Kindern keinen rechtlichen Anspruch der Kinder begründen soll. Im Übrigen würde auch eine solche Verbindlichkeit aus einem Verhältnis stammen, das kein Mietverhältnis ist und daher nicht nach § 566 BGB auf den Erwerber übergeht, auch nicht analog. Wäre ein solcher Anspruch entstanden und übergegangen, wäre das Verhältnis kündbar und das Verhalten der Kläger längst als Kündigung zu verstehen. Auch aus der Formulierung des § 4 Ziff. 4) des notariellen Kaufvertrages zwischen den Klägern und der Mutter der Beklagten kann kein Mietverhältnis zwischen der Beklagten und ihrer Mutter herbeigeführt werden. Die Formulierung dient vielmehr der Klarstellung, dass die Beklagte das Objekt ohne jegliche Rechte bewohnt. Es ist lediglich eine bloße Gebrauchsüberlassung anzunehmen. Dass die Parteien diesen Zustand in den notariellen Kaufvertrag mitaufgenommen haben, dient nach objektiver Betrachtung lediglich der Rechtssicherheit, dass die Kläger als Käufer keine Mängelrechte gegenüber der Mutter der Beklagten als Verkäuferin hinsichtlich der Beklagten geltend machen können. Daraus, dass Eltern ihre Kinder im eigenen Haus wohnen lassen, auch im Erwachsenenalter, entsteht kein gewohnheitsrechtlicher Anspruch auf Fortbestand dieser Wohnmöglichkeit. Soweit die Beklagte eine Bestätigung ihrer Mutter vorlegt, nach der diese ihr ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt haben will, vermag dies an der vorstehenden Beurteilung nichts zu ändern. Eine Räumungsfrist war nicht zu gewähren. Die Gewährung einer Räumungsfrist setzt voraus, dass keine zumutbare Umzugsmöglichkeit besteht, wobei allerdings die weitere Interessenabwägung auch in diesem Fall einer Räumungsfrist entgegenstehen kann. Das Fehlen zumutbaren Ersatzwohnraums muss der Schuldner darlegen und beweisen, insbesondere hat der Schuldner nachzuweisen, dass er sich hinreichend um Ersatzwohnraum bemüht hat. Dies ist vorliegend nicht geschehen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO. Die Kläger begehren Räumung und Herausgabe zweier Wohngrundstücke. Streitgegenständlich sind die im Grundbuch von ..., Blatt ..., Flurstück ... und im Grundbuch von ..., Blatt ..., Flurstück ... eingetragenen Gebäude und Freiflächen, bestehend aus einem Haupt- und einem Eckhaus des Anwesens ... (im Folgenden: streitgegenständliches Objekt). Wegen der Einzelheiten wird auf Anlage K1 und K2 verwiesen. Das streitgegenständliche Objekt stand im Eigentum der Mutter der Beklagten. Die Beklagte wohnte seit ihrer Geburt 1974 gemeinsam mit ihrer Mutter dort. Die Mutter der Beklagten zog im Februar 2018 in ein Pflegeheim. Seitdem ist die Beklagte Alleinbesitzerin des zwischenzeitlich aufgeteilten Grundstücks. Sie bewohnte einen Teil des auf beiden Grundstücken belegenen Wohnhauses. Die Heizanlagen waren seit Jahren defekt. Es war jahrelang nur noch mit einem alten Gasherd und einer offenen Ofenklappe die Küche beheizt worden. Bei der ca. 9 – 10 m² großen Küche handelte es sich um den einzigen nutzbaren und beheizbaren Raum im gesamten Haus. Die Kläger erwarben das ursprünglich noch nicht aufgeteilte Grundstück mit notariellem Kaufvertrag am 17.09.2020 von der Mutter der Beklagten, vertreten durch deren amtlich bestellte Betreuerin. Im Kaufvertrag hieß es unter anderem unter § 4 Ziff. 4) „Das Wohnhaus wird derzeit von ..., Tochter der Verkäuferin, bewohnt. ... lebt auf dem Grundstück und in dem Wohnhaus seit ihrer Geburt zunächst mit der Verkäuferin. Seit dem Umzug der Verkäuferin in das Pflegeheim ... am 20.02.2018 bewohnt sie das Haus allein. Die Verkäuferin kann daher weder den unmittelbaren Besitz auf die Käufer übertragen noch frei von etwaigen Miet-, Pacht oder sonstigen Nutzungsverhältnissen liefern. Seit dem Umzug der Verkäuferin in das Pflegeheim sind keine mündlichen oder schriftlichen Nutzungsverträge mit ... geschlossen worden.“ Von der Beklagten würden weder ein Nutzungsentgelt bzw. Miete noch Betriebskosten bezahlt. Sie erbringe auch keine sonstigen Nebenleistungen für die Nutzung (Anlage K 7). Mit Schreiben vom 06.05.2021 wurde die Beklagte von den Klägern persönlich über den Kauf des Hauses und den Übergabetermin informiert. Ein Miet- oder Nutzungsvertrag wurde zwischen den Klägern und der Beklagten nicht geschlossen. Die Beklagte zahlte keine Nutzungsentschädigung. Die Beklagte hielt die Pforte verschlossen und verweigerte den Klägern und von ihnen Beauftragten den Zutritt, sodass den Klägern der Besitz an ihrem Grundstück nicht verschafft werden konnte. Eine gutachterliche Überprüfung des Anwesens im März 2021 ergab, dass das Gebäude in Teilbereichen sanierungs- und renovierungsbedürftig ist und dass die Schäden durch die eindringende Feuchtigkeit kontinuierlich zunehmen werden. Mit Schreiben vom 08.07.2021 sprach der Kreis ... eine Nutzungsuntersagungsverfügung für den Anbau an der Südwestseite des Haupthauses und ein Betretungsverbot für den Bungalow an der Nordwestecke des Grundstücks aus (Anlage K 5). Das Gebäude, für das die Nutzungsuntersagung ausgesprochen wurde, grenzte direkt an das von der Beklagten bewohnte Zimmer an. Die Kläger meinen, die Beklagte habe kein Recht zum Besitz. Die Beklagte habe sich auch nicht um das Haus gekümmert, weil sich das Haus und Grundstück seit mehreren Jahren in einem verwahrlosten Zustand befinde. Das Gebäude sei extrem baufällig. Eine gutachterliche Bewertung durch die Stadt habe ergeben, dass in dem von der Beklagten bewohnten Haus lediglich noch zwei Räume überhaupt bewohnbar seien. Der Beklagten sei seit Juni 2020 bekannt, dass die Kläger das Anwesen käuflich erworben hätten. Ende Juni 2020 habe ein erstes Treffen zwischen den Beteiligten und der Betreuerin der Mutter, ..., vor Ort stattgefunden. Vor Kaufvertragsabschluss habe sich die Beklagte noch selbst aktiv um Käufer für das streitgegenständliche Grundstück bemüht und nach der Einlagerung ihrer Kartons gefragt. Sie habe zu keinem Zeitpunkt vor dem Kaufvertragsabschluss erklärt, dass sie nicht ausziehen wolle. Die Beklagte wohne dort nunmehr 3,5 Jahre nach Auszug ihrer Mutter verbrauchs- und nebenkostenfrei. Darüber hinaus sei der Kläger zu 1) Ende August 2021 von der Firma ... als Grundversorger angeschrieben worden verbunden mit der Aufforderung, einen monatlichen Abschlag in Höhe von ca. 280,00 € zu bezahlen (Anlage K 12 und K 13). Die ... sei davon in Kenntnis gesetzt, dass die Beklagte die Stromabnehmerin und damit die Vertragspartnerin geworden sei. Die Kläger beantragen, die Beklagte kostenpflichtig und vorläufig vollstreckbar zu verurteilen, die im Grundbuch von ..., Blatt ..., Flurstück ... und im Grundbuch von ..., Blatt ..., Flurstück ... eingetragenen Gebäudes und Freiflächen, bestehend aus einem Haupt- und einem Eckhaus des Anwesens ... zu räumen und vollständig geräumt an die Kläger herauszugeben. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen sowie ihr eine angemessene Räumungsfrist einzuräumen, mindestens bis zum 30.09.2022. Die Kläger beantragen, den Antrag auf Einräumung einer Räumungsfrist zurückzuweisen. Die Beklagte vertritt die Ansicht, das angerufene Gericht sei bereits nicht zuständig. Zum einen sei die 7. Zivilkammer des Landgerichtes nicht zuständig, zum anderen sei ausschließlich das Amtsgericht ... gemäß § 29 a ZPO zuständig; diese Vorschrift sei auch auf Herausgabeklagen nach § 985 BGB anzuwenden. Die Beklagte meint weiter, ihr stehe ein Recht zum Besitz zu. Ein solches ergebe sich aus dem familienrechtlichen Verwandtschaftsverhältnis zwischen der (ehemaligen) Eigentümerin des Objekts, ihrer Mutter, zu ihr. Die Mutter der Beklagten sei während der gesamten Dauer der Nutzung durch die Beklagte damit einverstanden gewesen, dass die Beklagte, das Haus gemeinsam mit ihr und später dann auch allein nutze. Anstelle einer finanziellen Beteiligung an den Hauskosten habe die Beklagte ihrer Mutter im Haushalt erheblich geholfen. Sie habe insbesondere nach einem Unfall der Mutter Ende 2015 für ihre Mutter eingekauft, Wäsche gewaschen, die gesamte Versorgung übernommen, sich um das streitgegenständliche Objekt gekümmert und sämtliche im Haus und Garten anfallende Tätigkeiten erledigt. Im Gegenzug habe die Beklagte dann, wie auch bei einem Verhältnis von Mutter zu Tochter üblich, umsonst im Objekt wohnen dürfen, wobei die Tätigkeiten der Beklagten auch als „Gegenleistung“, wenngleich auch nicht in finanzieller Art zu verstehen seien. Die Beklagte trage zudem schon seit längerer Zeit allein die Verbrauchskosten. Das Gebäude sei nicht baufällig. Anderenfalls hätte die Bauaufsichtsbehörde bereits eine entsprechende Abrissverfügung oder zumindest Nutzungsuntersagung erlassen. Aus dem von den Klägern eingereichten Aktenvermerk als Anlage K 6 ergebe sich, dass die zahlreichen Abnutzungserscheinungen keine Hinweise auf standsicherheitsrelevante Schäden an den bewohnten Gebäudeteilen geben. Nachdem sie bereits seit 47 Jahren dort wohne, bestehe ein Besitzrecht auch gewohnheitsrechtlich, zudem in analoger Anwendung des § 900 BGB. Die Regelung des § 4 Ziff. 4) des notariellen Kaufvertrages beweise, dass es ein Miet-, Pacht- oder sonstiges Nutzungsverhältnis der Mutter der Beklagten mit dieser gegeben habe. Ihr stehe darüber hinaus auch aufgrund der mündlichen Zusage ihrer Mutter ein lebenslanges Wohnrecht zu, das nicht den Einschränkungen der §§ 311 b Abs. 1, 544 BGB unterliege. Eine entsprechende Erklärung habe ihre Mutter auch am 18.04.2022 unterzeichnet (Blatt 177 d.A.). Da das Wohnrecht bereits vollzogen sei, hätte es auch keiner Beurkundung bedurft. Hinsichtlich des weiteren Parteivortrags wird Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.