11 S 219/09

Wirksamkeit von Eigentümerbeschlüssen zu Werbeschild, Fenstervergabe und Angebotseinholung • Mehrheitsbeschlüsse der Wohnungseigentümer können einem einzelnen Eigentümer keine unmittelbare Leistungspflicht zur Beseitigung einer baulichen Veränderung auferlegen; solche Beschlüsse sind nichtig. • Eine Aufforderung der Verwaltung zur unmittelbaren Selbstvornahme (Entfernung durch Hausmeister) ist unwirksam, wenn die Voraussetzungen eines Selbsthilferechts nicht vorliegen. • Beschlüsse, die bei größeren Reparaturen das Einholen mehrerer Vergleichsangebote ausschließen, verstoßen gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung und sind anfechtbar. • Eine schlagwortartige Tagesordnung ist ausreichend, wenn die Eigentümer durch frühere Beschlüsse mit dem Gegenstand vertraut sind (§ 23 Abs. 2 WEG). • Die Montageanleitung eines Herstellers stellt regelmäßig eine Empfehlung dar; fehlende Anbringung nach Herstellerangaben begründet nicht ohne konkrete Darlegung von Nachteilen einen Anspruch auf Änderung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hielt am 14.10.2008 eine Versammlung ab. Die Kläger stritten gegen mehrere Beschlüsse: TOP 10 (Vergabe der Dachgeschossfenster an die preisgünstigste Firma), TOP 16 (Entfernung eines Werbeschildes an der Garage der Kläger bis 15.12.2008 und anschließende Entfernung durch den Hausmeister), TOP 18 (Regelung, ob 1,2 oder 3 Angebote bei größeren Reparaturen einzuholen sind) und TOP 19 (Ablehnung des Antrags der Kläger, den Außentemperaturfühler der Heizungsanlage zu versetzen). Das Amtsgericht wies die Anfechtungsklage in erster Instanz weitgehend ab; die Kläger legten Berufung ein. Die Berufungskammer änderte das Urteil teilweise und erklärte die Beschlüsse zu TOP 16 und TOP 18 für ungültig, wies die Angriffe zu TOP 10 und TOP 19 ab und regelte die Kostenverteilung. • TOP 16: Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer reicht nicht dahin, einem einzelnen Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss eine konkrete Leistungspflicht zur Beseitigung einer baulichen Veränderung aufzuerlegen. Der BGH hat klargestellt, dass ohne gesetzliche oder vertragliche Grundlage solche konstitutiven Leistungspflichten nicht durch Mehrheitsbeschluss entstehen (V ZR 72/09; V ZR 193/09). Daher ist der Verpflichtungsteil des Beschlusses nichtig. • Weiterer Teil TOP 16: Auch die Aufforderung an die Verwaltung, nach Fristablauf die Selbstvornahme durch den Hausmeister vorzunehmen, ist unwirksam. Der Beschluss ist nicht teilbar; eine Selbsthilfe ohne Vorliegen der Voraussetzungen des § 229 BGB kommt nicht in Betracht, und § 27 Abs. 1 WEG gibt dem Verwalter kein Recht zur eigenmächtigen Selbsthilfe. • TOP 18: Ein Beschluss, der bei größeren Reparaturen die Einholung mehrerer Vergleichsangebote unterlässt, widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Ermessensspielräume der Eigentümer rechtfertigen nicht routinemäßig den Verzicht auf mindestens drei Angebote bei größeren Aufträgen; daher ist der Beschluss anfechtbar und ungültig. • TOP 10: Die schlagwortartige Bezeichnung "Fenster DG" in der Einladung genügte nach § 23 Abs. 2 WEG, weil frühere Beschlussfassungen (2004/2005) die Eigentümer mit dem Thema vertraut gemacht hatten. Inhaltlich begründeten die früheren Beschlüsse keinen Anspruch der Kläger auf Beauftragung einer bestimmten Firma oder auf Kostenübernahme durch die Gemeinschaft; die Vergabe an das preisgünstigste Angebot verletzte die ordnungsmäßige Verwaltung nicht, da keine Qualitätsmängel dargetan wurden. • TOP 19: Die Ablehnung, den Außentemperaturfühler zu versetzen, war nicht zu beanstanden. Die Montageanleitung ist überwiegend eine Empfehlung; es ist kein konkreter Nachweis bezifferbarer Mehrkosten oder sonstiger Beeinträchtigungen durch die bisherige Lage des Fühlers erbracht worden, und ein Sachverständiger bestätigte störungsfreien Betrieb nach Regulierung. • Verfahrensrechtlich: Die Beiladung der Verwalterin wurde in der Berufungsinstanz nachgeholt, da in erster Instanz die Anforderungen des § 48 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht ausreichend beachtet worden waren. • Kostenentscheidung: Die Kostenverteilung richtet sich nach dem anteiligen Erfolg der Parteien; die Berufung war in der zweiten Instanz teilweise erfolgreich, weshalb die Berufungskosten aufgehoben wurden. Die Berufung war teilweise erfolgreich. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 14.10.2008 zu TOP 16 (Beseitigung des Werbeschildes) und TOP 18 (Regelung zur Einholung von 1,2 oder 3 Angeboten bei größeren Reparaturen) sind für ungültig zu erklären, weil sie die zulässige Beschlusskompetenz überschreiten beziehungsweise gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen. Die Angriffe der Kläger auf die Beschlüsse zu TOP 10 (Vergabe Fenster DG) und TOP 19 (Versetzen des Außentemperaturfühlers) bleiben erfolglos; diese Beschlüsse sind wirksam, da die Tagesordnung hinreichend bestimmt war und keine konkrete Beeinträchtigung oder Pflichtverletzung dargelegt wurde. Kosten sind erstinstanzlich anteilig zu verteilen; die Kosten der Berufungsinstanz werden gegeneinander aufgehoben. Eine Revision wurde nicht zugelassen.