22 O 193/24

Leitsatz: 1. Für die Frage, ob zwischen zwei Parteien ein Wohnraummietverhältnis zustande gekommen ist, ist der objektive Empfängerhorizont maßgeblich. Auf etwaige innere Vorbehalte und Vorstellungen des einer Partei, dass weiterhin eine abweichende Regelung aus einem notariellen Vertrag über Räumung und Nutzungsentschädigung gilt, kommt es nicht an. Wechselseitige Schreieben, in denen von einem Mieterhöhungsverlangen und einer Miete die rede ist, legen ein Wohnraummietverhältnis nahe. (Rn. 36) (redaktioneller Leitsatz) 2. Etwaige Kündigungsgründe, wie die Vernachlässigung des Objekts, müssen durch den Vermieter substantiiert vorgetragen werden. (Rn. 46) (redaktioneller Leitsatz) 1. Die Beklagte zu 1) wird verurteilt an den Kläger 482,90 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.02.2023 zu bezahlen. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Beklagten jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags. Die Beklagte zu 1) kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leisten. Beschluss Der Streitwert wird auf 27.000,00 € festgesetzt. I. Die zulässige Klage erweist sich in geringem Umfang als begründet. 1. Das Landgericht Kempten ist örtlich und sachlich zuständig. Das Gericht schließt sich zur strittigen Frage der sachlichen Zuständigkeit den Ausführungen des OLG Köln, Urt. v. 12.6.2015 – 1 U 16/14; NJOZ 2016, 2 an. Danach ist die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts dadurch begründet, dass der Kläger dem durch die Beklagten behaupteten Wohnraummietvertrag in der Replik entgegengetreten ist. Zum diesbezüglichen Meinungsstand wird zudem verwiesen auf Fervers in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage 2024, Vorbemerkungen zu § 535 BGB, Rn. 325ff. 2. Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Immobilie. a. Zwischen den Parteien besteht zu Überzeugung des Gerichts ein Wohnraummietverhältnis im Sinne des § 535 BGB. Seit dem Jahr 2013 ist es unstreitig zwischen den Parteien immer wieder zu Absprachen bezüglich des Verbleibs der Beklagten in der Immobilie und der hierfür zu leistenden Zahlungen gekommen. Auf den diesbezüglich im vorliegenden Verfahren von den Parteien als Anlagen vorgelegten Schriftverkehr wurde im Tatbestand Bezug genommen. Das Gericht ist auf der Grundlage dieses Schriftverkehrs davon überzeugt, dass die Parteien sich auf ein Wohnraummietverhältnis geeinigt haben, dessen Inhalt ist, dass der Kläger den Beklagten den Gebrauch der Immobilie gewährt und die Beklagten dem Kläger hierfür den vereinbarten Mietzins zu zahlen haben. Maßgeblich für den Inhalt der Willenserklärungen des Klägers ist insoweit der objektive Empfängerhorizont der Beklagten. Auf etwaige innere Vorbehalte und Vorstellungen des Klägers, dass weiterhin die Regelung aus dem notariellen Vertrag über Räumung und Nutzungsentschädigung gilt, kommt es nicht an. Bereits in der E-Mail vom 20.01.2014, Anlage B 4, spricht der Kläger von „€ 1.250 Miete“ der Beklagten. Die als Anlage B 5 vorgelegte E-Mail des Klägers vom 21.01.2014 an den Beklagten zu 2) ist für das Gericht ein klarer Beleg dafür, dass die Parteien die strittige Regelung aus dem notariellen Kaufvertrag über die Räumung und Nutzungsentschädigung übereinstimmend außer Kraft gesetzt und durch ein Wohnraummietverhältnis ersetzt haben. Denn in dieser EMail erklärt der Kläger ausdrücklich, dass die Beklagten gegen Zahlung von 1.250,00 € monatlich in der Immobilie wohnen bleiben können. Dies durften die Beklagten nach dem objektiven Empfängerhorizont dahingehend verstehen, dass der Kläger auf seinen Räumungsanspruch aus der notariellen Vereinbarung verzichtet und ihnen stattdessen das Verbleiben in der Immobilie gegen monatliche Mietzahlung anbietet. Die Beklagten haben dieses Angebot auf Abschluss eines Mietvertrags konkludent durch den weiteren Gebrauch angenommen. Ein weiterer klarer Beleg für das Bestehen eines Mietvertrags zwischen den Parteien ist das als Anlage B1 vorgelegte Schreiben des Klägers vom 15.08.2022 an die Beklagte zu 1). Dieses lautet bereits im Betreff „Mieterhöhungsverlangen“. Inhaltlich macht der Kläger in dem Schreiben einen Anspruch gemäß § 558 BGB unter ausdrücklicher Nennung dieser Vorschrift geltend. Die Beklagte zu 1) hat durch Zahlung der geforderten Mieterhöhung zugestimmt. Soweit der Kläger in dem Schreiben vom 15.08.2022 ausführt, dass im notariellen Vertrag eine monatliche Miete in Höhe von 2.250,00 € vereinbart sei und er die Differenz seither aus Kulanz nicht einfordere, geht diese Aussage ins Leere, da die notarielle Vereinbarung über Räumung und Nutzungsentschädigung zu diesem Zeitpunkt zwischen den Parteien schon nicht mehr in Kraft war. Allerspätestens mit dieser Vereinbarung über die Mieterhöhung ab 01.11.2022 wäre zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1) auch ein Mietvertrag zustande gekommen (vgl. dazu Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage 2024, § 546 BGB, Rz. 80; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kapitel II. Abschluss, Inhalt und Änderung des Mietvertrages, Rz. 790, vorletzter Spiegelstrich). Noch mit E-Mail vom 20.02.2023 (Anlage B7) hat der Kläger gegenüber den Beklagten mitgeteilt, dass er versuchen werde, dass ein neuer Eigentümer der Immobilie am „Mietvertrag“ mit der Beklagten zu 1) festhält. Zudem ist in einer Anzeige der Firma S. Immobilien (Anlage B 6) die Rede davon, dass die ehemaligen Eigentümer das Haus als „Mieter“ bewohnen und gerne weiterhin dort wohnen bleiben, wobei davon ausgegangen werden darf, dass diese Formulierung auf Angaben des Klägers gegenüber der Firma S. Immobilien beruhen. Auch dies sind klare Belege dafür, dass zwischen den Parteien ein Mietverhältnis besteht. b. Das Wohnraummietverhältnis zwischen den Parteien besteht weiterhin fort. Die Kündigungserklärung des Klägers mit Schreiben vom 06.02.2024 (Anlage B 2) ging ins Leere, da kein Kündigungsgrund besteht. Es besteht insbesondere nicht der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da sich die Beklagten nicht in einem entsprechenden Verzug mit der Zahlung der Miete befinden. Denn das Gericht geht gemäß den obigen Ausführungen zu lit a. davon aus, dass die Parteien sich ab November 2022 auf Zahlung einer monatlichen Kaltmiete in Höhe von 1500,00 € zzgl. 200,00 € Nebenkostenvorauszahlung geeinigt haben. Die Beklagten bzw. die Beklagte zu 1) befinden sich daher insbesondere nicht, wie vom Kläger geltend gemacht, seit Dezember 2023 mit monatlich 750,00 € im Rückstand. Weitere im Schreiben vom 06.02.2024, von den Beklagten als Anlage B2 vorgelegt, genannte Kündigungsgründe, wie die Vernachlässigung des Objekts wurden durch den Kläger im vorliegenden Rechtsstreit nicht substantiiert vorgetragen. 3. Der mit Ziff. 2. der Klageanträge geltend gemachte Zahlungsanspruch besteht lediglich in Höhe von 482,90 € zuzüglich der geltend gemachten Zinsen. Die Beklagten berufen sich insoweit auf einen Mangel der Mietsache durch Heizungsausfall und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen hierfür. Die hierfür geltenden Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB liegen jedoch nicht vor. Insbesondere ist eine vergebliche Fristsetzung an den Kläger zur Beseitigung des behaupteten Heizungsausfalls nicht vorgetragen. Der Kläger hat jedoch gegen die Beklagte zu 1) keinen Anspruch auf Zahlung von jeweils 750,00 € für die Monate Dezember 2023 bis April 2024. Denn die Parteien haben sich auf die Zahlung einer Kaltmiete in Höhe von 1.500,00 € zzgl. 200,00 € Nebenkosten geeinigt, die bezahlt wurden. Auf die obigen Ausführungen wird zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen. II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO i.V.m. §§ 708, 711 ZPO.