1 O 58/10

Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 24.962,18 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.03.2011 zu zahlen Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, eine der Höhe nach angepasste Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 1.800,00 € brutto an die Klägerin zu zahlen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Tatbestand 1 Die Klägerin ist Eigentümerin eines Geschäftshauses mit Einkaufspassage in xy mit mehreren Mietparteien. Mit Gewerberaummietvertrag vom 24.08.2006 vermietete sie an den Beklagten eine Teilfläche des Gewerbeobjektes für die Dauer von 10 Jahren. 2 In § 8 des Vertrages vereinbarten die Parteien, dass der Beklagte verbrauchsunabhängig diverse Nebenkosten tragen muss und listeten die zu tragenden Nebenkosten einzeln auf. Die Parteien vereinbarten ebenfalls die Geltung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der zweiten Berechnungsordnung. Die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten sollten bei der Abrechnung anteilig auf die vermietete Fläche umgelegt werden. Hinsichtlich der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die Anlage K-1 der Klageschrift verwiesen. 3 Auf die Nebenkosten leistete der Beklagte vereinbarungsgemäß zusätzlich zum Mietzins ab Mietbeginn eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von 805,87 € netto. 4 Mit ihrer Klage machte die Klägerin den Saldo aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 geltend (Anlagen K-15 und K-16 zum klägerischen Schriftsatz vom 23.02.2011). Dabei errechnet die Klägerin – unter Zugrundelegung einer Fläche von 322,35 m² für das Mietobjekt des Beklagten – für das Jahr 2007 einen nachzuzahlenden Betrag zu Lasten des Beklagten in Höhe von 9.729,44 € und für das Jahr 2008 einen Betrag in Höhe von 15.232,74 €. 5 Die Klägerin ist der Ansicht, die Nebenkostenabrechnungen seien formal ordnungsgemäß und behauptet hierzu unter Vorlage und Erläuterung der entsprechenden Abrechnungen zur Kostenhöhe, die abgerechneten Kosten seien den im Mietvertrag als umlagefähig vereinbarten Kostenkategorien ordnungsgemäß zugeordnet. Als Umlageschlüssel für die verbrauchsunabhängigen Kosten könne eine m²-Zahl von 322,35 angesetzt werden, wobei 294,64 m² auf das vom Beklagten allein genutzte Mietobjekt entfallen, der Rest auf die anteilig zu berücksichtigenden Flächen für Technik und Verkehrswege. Hinsichtlich der Kostenposition Hauswart behauptet die Klägerin die Durchführung diverser Arbeiten unter Vorlage von Checklisten über die turnusmäßig anfallenden Tätigkeiten. 6 Die Klägerin beantragt, 7 8 1. den Beklagten zu verurteilen an die Klägerin 24.962,30 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, und zwar aus 9.728,50 € seit dem 11.11.2008, und aus 15.232,80 € seit dem 20.12.2009 zu zahlen, 9 10 2. festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, eine der Höhe nach angepasste Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 1.800,00 € an die Klägerin zu zahlen. 11 3. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 911,80 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.12.2009 zu zahlen. 12 Der Beklagte beantragt, 13 die Klage abzuweisen. 14 Der Beklagte ist der Ansicht, die Rechnungen der Klägerin seien formal nicht ordnungsgemäß. Es sei bereits fraglich, ob die Betriebskosten anhand einer Fläche von 322,35 m² abgerechnet werden könnten, da er als „Hauptmietfläche“ nur Mietflächen im Erdgeschoss des Geschäftshauses zu 160 m² nutze. Die Klägerin habe ihn außerdem bei Abschluss des Vertrages über die Höhe der Nebenkosten getäuscht, da die Vorauszahlungen deutlich hinter den tatsächlich anfallenden Kosten zurückblieben. Im Einzelnen behauptet der Beklagte zu den Nebenkostenabrechnungen unter Bezugnahme der ihm außergerichtlich und im Verfahren überreichten Belege, es sei nicht zu erkennen, wie anhand der beigefügten Einzelbelege die Zahlbeträge für die Positionen „Allgemeinstrom“ und „Lüftungsstrom“ ermittelt wurden. Auch die Berechnung der Kosten für Wasser und Entwässerung, die anteilig zu zahlenden Stromkosten und die Position „Wärmekosten“ seien nicht nachzuvollziehen. Hinsichtlich der Position „Hauswart“ seien die Abrechnungen der Höhe unschlüssig, da die von der Klägerin vorgetragenen Hauswarttätigkeiten gar nicht durchgeführt würden. Völlig übersetzt seien außerdem die Kosten für die Hausverwaltung. Die Klägerin könne nicht einfach überhöhte Kosten produzieren und diese auf die Mieter umlegen. Er vertritt weiter die Auffassung, die auf die Position „Wachdienst“ entfallenden Kosten und die Kosten für die Wartung und den Betrieb der Aufzüge seien auf ihn nicht umzulegen und nicht umlagefähig. 15 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Entscheidungsgründe 16 Die zulässige Klage ist begründet. 17 Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der mit der Klage geltend gemachten Nebenkosten. Der im Rahmen des Feststellungsantrags geltend gemachte Anspruch auf Anpassung der Höhe der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung für die Zukunft steht ihr ebenfalls zu. 18 I. 19 Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der abgerechneten Nebenkosten in Höhe von insgesamt 24.962,30 € gemäß § 535 BGB in Verbindung mit § 8 des Mietvertrages. 20 a) 21 Die mit Schriftsatz vom 23.02.2011 vorgelegten Nebenkostenabrechnungen sind formal ordnungsgemäß, da sie von der Klägerin nachvollziehbar nach den in § 8 des Mietvertrages vereinbarten, umlagefähigen Kostenpositionen unter Angabe der einzelnen, beauftragen Firmen, sowie Vorlage der notwendigen Abrechnungsbelege und Benennung der entstandenen Kosten aufgeschlüsselt werden. 22 Die Nebenkostenabrechnungen entsprechen den Anforderungen des § 259 BGB. So sind Nebenkostenabrechnungen bei Gewerberaummietverträgen dann als formal ordnungsgemäß im Sinne des § 259 BGB anzusehen, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Unter geordneter Zusammenstellung ist dabei eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten zu verstehen. Die Nebenkostenabrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muss er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Als Mindestangaben bei Gebäuden mit mehreren Einheiten wird dabei regelmäßig folgendes verlangt: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters, der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (vgl. hierzu auch BGH Urt. v. 23.11.1981 - VIII ZR 298/80). 23 Diese Voraussetzungen erfüllen die von der Klägerin auf den Hinweis des Gerichts vorgelegten Abrechnungen. Sowohl die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007, als auch die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 geben eine Übersicht über die entstandenen verbrauchsunabhängig abzurechnenden Gesamtkosten (2007: 183,636,02 € und 2008: 197.594,26 €), geben den Verteilerschlüssel an (m²-Zahl des jeweiligen Mietobjekts), enthalten eine Berechnung anhand dieses Verteilerschlüssels und weisen den insgesamt vom Beklagten zu zahlenden Betrag unter Berücksichtigung der verbrauchsabhängigen und der anhand des Verteilerschlüssels zu zahlenden verbrauchsunabhängigen Kosten aus. Ebenfalls werden bei der Berechnung des insgesamt zu zahlenden Betrages die im Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten berücksichtigt und von den zunächst für den Abrechnungszeitraum berechneten Kosten zu Gunsten des Beklagten abgezogen. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Nebenkostenabrechnungen eine Aufschlüsselung über die einzelnen Kostenpositionen entsprechend der Vereinbarung in § 8 des Mietvertrages enthalten und diese hinsichtlich der einzelnen, unter diese Kostenpositionen fallenden Tätigkeiten nachvollziehbar unter Berücksichtigung des jeweiligen, die Dienstleistung erbringenden Unternehmen konkretisieren. Dabei dürfen die Pflichten zur Spezifizierung der abgerechneten Kosten jedoch nicht überspannt werden (vgl. BGH, a.a.O.). Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist. Diesen Anforderungen wird genügt. 24 Soweit der Beklagte hinsichtlich der abgerechneten Position Allgemeinstrom und Lüftungsstrom sowohl für das Jahr 2007, als auch für das Jahr 2008 einwendet, die ihm hierzu vorgelegten Einzelbelege seien für ihn nicht nachvollziehbar, ändert dies nichts an der formalen Ordnungsmäßigkeit der Nebenkostenabrechnungen. Zum einen fehlt bereits substantiierter Vortrag dazu, weshalb diese Kostenpositionen für ihn nicht nachzuvollziehen sind, zum anderen hat die Klägerin beispielhaft unter Vorlage der Einzelbelege zum Jahr 2008 (Anlagen K-8 und K-9 zum Schriftsatz vom 14.01.2011) erläutert, wie die Gesamtkosten des Allgemein- und des Lüftungsstroms anhand der Belege zu berechnen sind. Hierzu hat der Beklagte sich nicht weiter eingelassen. 25 Gleiches gilt hinsichtlich der mit der Nebenkostenabrechnung 2008 abgerechneten Wasser- und Entwässerungskosten. Auch hier wurden dem Beklagten entsprechende Einzelbelege bereits mit den ursprünglichen Abrechnungen vorgelegt. Die verbrauchsabhängige Ermittlung der abzurechnenden Kosten wurde von der Klägerin unter Vorlage des Bescheides des Bürgermeisters der Stadt Kamp-Lintfort über das Abwasser 2007 und 2008 und beispielhaft einer Abrechnung der Stadt Kamp-Lintfort über das Frischwasser 2008 (vgl. die Anlagen K-16 und K-17 zum klägerischen Schriftsatz vom 14.01.2011) erläutert. Hierzu hat der Beklagte sich nicht weiter eingelassen. Will er sich jedoch darauf berufen, dass die Nebenkostenabrechnungen auch nach weiterer Erläuterung für ihn nicht nachvollziehbar sind, so wäre es an ihm gewesen darzulegen, woraus sich die fehlende Nachvollziehbarkeit ergibt. 26 Auch die vom Beklagten als nicht nachvollziehbar beanstandeten verbrauchsabhängigen Wärmekosten, wurden von der Klägerin erläutert und belegt. Während sich die Gesamtwärmekosten jeweils aus den dem Beklagten vorgelegten Einzelabrechnungen der Fa. xx für das Jahr 2007 bzw. 2008 ergeben, hat die Klägerin zu den in diesen Rechnungen ebenfalls aufgeführten Posten Brennstoffkosten und Heiznebenkosten weiter erläuternd vorgetragen. Zu dem klägerischen Vortrag, die Brennstoffkosten würden gegenüber dem Beklagten direkt durch die jeweiligen Berechnungsnachweise des Versorgungsunternehmens nachgewiesen, hat der Beklagte sich überhaupt nicht eingelassen. Soweit der Beklagte sich gegen die Nachvollziehbarkeit der verbrauchsabhängigen Stromkosten wendet, hat er hierzu ebenfalls nicht ausreichend vorgetragen. 27 b) 28 Die in den Nebenkostenabrechnungen enthaltenen verbrauchsunabhängigen Kosten sind von dem Beklagten auch unter Berücksichtigung eines Verteilerschlüssels von 322,35 m² zu zahlen. Dabei setzt sich die als Verteilerschlüssel anzusetzende m²-Zahl gemäß § 1.2 des Mietvertrages sowohl aus der dem Kläger zur ausschließlichen Nutzung zustehenden Hauptmietfläche, als auch aus der ihm anteilig zuzuordnenden Allgemeinnutzfläche zusammen. 29 Zwar hat der Beklagte vorgetragen, die Fläche des Ladenlokals betrage nicht 322,35 m², dies steht zwischen den Parteien jedoch nicht im Streit. Auch die Klägerin setzt für das Ladenlokal nicht 322,35 m², sondern 294,64 m² an. Die Differenz von 27,71 m² entfällt nach dem klägerischen Vortrag auf die dem Beklagten gemäß § 1 des Mietvertrages anteilig zuzuordnende Allgemeinnutzfläche. Hierzu hat der Beklagte sich nicht substantiiert eingelassen. 30 Der Beklagte hat vielmehr sogar unstreitig ab Beginn des Mietverhältnisses am 24.08.2006 eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 805,87 € netto geleistet und damit selbst eine m²-Fläche von 322,35 als Verteilerschlüssel für die Nebenkostenvorauszahlungen angesetzt. So ergibt sich aus § 8 des Vertrages, dass eine Vorauszahlung in Höhe von 2,50 € netto je m² zu leisten ist, eine genaue Berechnung enthält der Mietvertrag jedoch nicht. Wenn der Beklagte daher eine Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 805,87 € (2,50 € x 322,35 m²) berechnet, gezahlt und als richtig angesehen hat, so hat er den Verteilerschlüssel von 322,35 m² gerade bestätigt. Er kann sich ebenfalls nicht darauf berufen die in § 1 des Mietvertrages genannten Unterlagen nicht erhalten zu haben, da ihm eine Berechnung der Nebenkostenvorauszahlung ohne Kenntnis vom Aufmaß und der m²-Zahl nicht möglich gewesen wäre. 31 Soweit der Beklagte darüber hinaus geltend macht, „Hauptmietfläche“ seien lediglich die Räume im Erdgeschoß und damit nur 160 m², kann er mit dieser Einwendung nicht gehört werden. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass zum Mietobjekt des Beklagten sowohl Räume im Erd-, als auch im Obergeschoss gehören. Wenn der Beklagte Räume im Obergeschoss eigentlich nicht mieten wollte, so hätte er einen Mietvertrag mit diesem Inhalt mit der Klägerin nicht abschließen dürfen. Der Beklagte hat sich jedoch mit der Unterschrift unter den Mietvertrag verbindlich erklärt. Dass er diese Räume nun nach eigenem Entschluss überhaupt nicht nutzt, geht nicht zu Lasten der Klägerin. 32 c) 33 Die mit Schriftsatz vom 23.02.2011 übersandten Nebenkostenabrechnungen 2007 und 2008 sind auch materiell ordnungsgemäß. Der Beklagte kann mit den von ihm vorgetragenen Einwendungen zur abgerechneten Kostenhöhe bzw. zur Umlagefähigkeit nicht durchdringen. 34 aa) 35 Soweit der Beklagte sich gegen die abgerechneten Hauswartkosten der Höhe nach wendet und die abgerechneten Hauswarttätigkeiten als nicht erbracht bestreitet, hat er damit keinen Erfolg. Wendet der Mieter sich mit materiellen Gründen gegen die Abrechnung, darf er sich nämlich gerade nicht darauf beschränken, die Angaben des Vermieters in der Abrechnung pauschal zu bestreiten (vgl. Schmidt/Futterer-Langenberg, Mietrecht 10. Auflg. 2011, § 556, Rn. 539). Die Klägerin hat die Hauswartkosten sowohl für das Jahr 2007, als auch für 2008 durch Vorlage der Anlage K-6 zum Schriftsatz vom 14.01.2011 belegt und noch einmal klarstellend erläutert. Sie hat weiter Checklisten vorgelegt, aus denen sich die täglichen, wöchentlichen, monatlichen und halbjährlich vom Hauswart durchgeführten, abgerechneten Tätigkeiten ergeben. Es wäre daher an dem Beklagten gewesen sich auf den substantiierten Vortrag der Klägerin zu den Hauswartkosten, will er die Durchführung dieser Arbeiten und damit die Höhe wirksam bestreiten, ebenfalls substantiiert einzulassen. 36 bb) 37 Hinsichtlich der Einwendungen zur Höhe der abgerechneten Kosten der I KG und der P GmbH hat der Beklagte seiner Darlegungs- und Beweislast ebenfalls nicht genügt. Will der Beklagte sich darauf berufen, die abgerechneten Kosten seien völlig übersetzt und es seien unwirtschaftliche Kosten in die Nebenkostenabrechnungen eingeflossen, so trägt er hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Zwar hat diesbezüglich zunächst der Vermieter seiner sekundären Darlegungslast zu genügen, da es sich um Umstände in der Sphäre des Vermieters handelt. Bevor diese Grundsätze jedoch greifen können, hat der Mieter zumindest substantiiert zu seinem Einwand vorzutragen, d. h. so konkret, wie es ihm möglich ist. Dabei ist zwar zu berücksichtigen, dass die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit im Allgemeinen keine Erkenntnisse bringt, der Mieter muss jedoch auf anderem Weg eine plausible Begründung liefern. Hierzu kann er Anhaltspunkte z. B. aus früheren Abrechnungen, Abrechnungen über vergleichbare Objekte, Betriebskostenspiegel, Betriebskostenangaben in Mietspiegelnoder Preislisten anderer Firmen ableiten (vgl. Schmidt/Futterer-Langenberg, Mietrecht 10. Auflg. 2011, § 560, Rn. 126). Dies hat der Beklagte jedoch nicht getan. 38 cc) 39 Die von dem Beklagten als nicht umlagefähig beanstandete Kostenposition „Wachdienst“ fällt unter die in § 8 des Mietvertrages genannten „Kosten der Geschäfts- und Hausverwaltung“ und kann auf den Beklagten umgelegt werden. Der Wachdienst kommt hauptsächlich den Mietern der Gewerbeflächen des Geschäftshauses mit Einkaufspassage und damit auch dem Beklagten zu Gute, da der von der Klägerin beauftragte Wachdienst nach unbestrittenem Klägervortrag in der Einkaufspassage einen Aufsichts- und Ordnungsdienst wahrnimmt, um u.a. unerwünschte Dritte aus der Einkaufspassage fernzuhalten. Dies gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Mietobjektes dazu. 40 dd) 41 Die Umlagefähigkeit der Kosten des Betriebes und der Wartung von Aufzügen wurde von den Parteien in § 8 Nr. 1 des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart. Diese Vereinbarung muss der Beklagte hinsichtlich der Umlagefähigkeit gegen sich gelten lassen. 42 d) 43 Die Einwendung des Beklagten, die Klägerin habe ihn bei Abschluss des Mietvertrages über die Höhe der Nebenkosten getäuscht, greift ebenfalls nicht durch. Der Beklagte hat weder deutlich gemacht, was genau er aus dieser Einwendung herleiten will, noch ergibt sich aus der Höhe der angesetzten Vorauszahlungen ein etwaiger Vertrauenstatbestand. Der Umstand, dass, die vom gewerblichen Vermieter verlangten Vorauszahlungen die später entstehenden Kosten deutlich unterschreiten, begründet nämlich gerade kein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters gemäß § 242 BGB (vgl. BGH Urt. v. 09.12.2009 – XII ZR 109/08). 44 II. 45 Der Klägerin steht weiter ein Anspruch gegen den Beklagten auf Feststellung der mit dem Klageantrag zu 2) begehrten Betriebskostenvorauszahlung zu in Höhe von 1.800,00 € aufgrund der vertraglichen Vereinbarung in § 8 des Mietvertrages. 46 In § 8 Nr. 3 des Vertrages vereinbarten die Parteien, dass der Klägerin nach Abschluss der ersten Jahresabrechnung das Recht zusteht, die Höhe des monatlichen Nebenkostenbeitrages den tatsächlich anfallenden Kosten anzupassen. Dieses Recht hat die Klägerin mit der Bezifferung im Klageantrag zu 2) ausgeübt. Der Betrag ist auch angemessen. Ausweislich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 entfallen auf den Beklagten Nebenkosten in Höhe von jährlich 21.237,32 € brutto. Daraus ergibt sich ein monatlicher Betrag von 1.769,78 € brutto, so dass eine angepasste monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 1.800,00 € sachgerecht erscheint. 47 Da die Klägerin für die Vergangenheit eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung nicht mehr verlangen kann, gilt die Feststellung ab dem auf die Rechtskraft des Urteils folgenden Monat. 48 III. 49 Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung der von ihr verauslagten außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten aus Verzug gemäß §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB. Die Klägerin hat erstmalig auf den Hinweis des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom 26.01.2011 mit Schriftsatz vom 23.02.2011 formal ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 vorgelegt. Verzug hinsichtlich dieser Rechnungsbeträge konnte daher zum Zeitpunkt des außergerichtlichen Tätigwerdens der von der Klägerin beauftragten Rechtsanwälte im Jahr 2010 noch gar nicht eingetreten sein. 50 IV. 51 Der Zinsanspruch ergibt sich im zuerkannten Umfang aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286, 288 BGB unter dem Gesichtspunkt des Verzuges. Ein darüber hinausgehender Zinsanspruch steht der Klägerin nicht zu. Maßgeblicher Zeitpunkt des Verzugseintritts ist der 30.03.2011. Mit Zustellung des Schriftsatzes vom 23.02.2011 im Rahmen der Zustellung von Anwalt zu Anwalt sind die korrigierten, formal und materiell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2007 und 2008 dem Beklagten über seinen Rechtsanwalt zugegangen. Unter Berücksichtigung einer Postlaufzeit von 3 Tagen ist der Beklagte gemäß § 286 Abs. 3 BGB spätestens am 30.03.2011 in Verzug geraten. 52 V. 53 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 Satz 1 und 2 ZPO. 54 Der Streitwert wird festgesetzt auf 72.680,54 €. 55 Der Wert setzt sich zusammen aus dem bezifferten Leistungsantrag zu 1) in Höhe von 24.962,30 € und dem für den Feststellungsantrag zu 2) anzusetzenden Wert in Höhe von 47.718,24 €. Klagt der Vermieter auf die Feststellung, dass neben der Miete Nebenkosten in einer bestimmten Höhe geschuldet werden, bestimmt sich der Gebührenstreitwert gemäß § 9 ZPO, § 48 Abs. 1 GKG nach dem 3,5 fachen des Jahresbetrages. Dabei waren die bereits zwischen den Parteien feststehenden Vorauszahlungen in Höhe von 38,681,76 € (805,87 € x 48 Monaten) von den geforderten 86.400,00 € (1.800,00 € x 48 Monaten) bei der Bemessung des Streitwertes abzuziehen, da dieser Betrag zwischen den Parteien nicht im Streit steht. 56 Die mit dem Klageantrag weiter verfolgten Ansprüche auf Zahlung von Zinsen und außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten wirken sich nicht streitwerterhöhend aus, da es sich insoweit um Nebenforderungen handelt (Zöller-Herget, ZPO, 28. Aufl. 2010, § 4 Rn. 11 und 13). 57 Unterschriften