3 O 15/12

Wirksame Kündigung eines Heimvertrags wegen erheblicher Zahlungsrückstände • Bei Heimaufnahme steht der Vertragscharakter wegen dominierender Pflege- und Betreuungsleistungen im Vordergrund; daher ist nicht zwingend das Amtsgericht wegen wohnraummietrechtlicher Zuständigkeit zuständig. • Bei der Bemessung des Streitwerts ist das einheitliche Jahresentgelt nach WBVG maßgeblich; es kann über 5.000 EUR liegen und damit die Zuständigkeit des Landgerichts begründen. • Eine fristlose Kündigung durch die Einrichtung ist nach WBVG wirksam, wenn erhebliche Zahlungsrückstände bestehen und die vertraglichen Form- und Fristvorgaben eingehalten sind. • Eine Heilung der Kündigung tritt dann nicht ein, wenn öffentliche Stellen oder Zahlungen innerhalb von zwei Monaten nach Rechtsanhängigkeit des Räumungsanspruchs nicht zur vollständigen Befriedigung führen. • Bei überwiegendem Zahlungsrückstand können die Interessen der Einrichtung die Gewährung einer Räumungsfrist überwiegen, insbesondere wenn während einer Frist keine sichere Zahlung zu erwarten ist. Die Klägerin betreibt Werkstätten und Pflegeeinrichtungen; die Beklagte bewohnt seit Januar 2009 ein Zimmer in einer Pflegeeinrichtung der Klägerin. Die Parteien schlossen Wohn- und Betreuungsverträge vom 16.01.2009 und 26.07.2010, die Unterkunft, Verpflegung und Betreuung regeln; das Tagesentgelt betrug zuletzt 82,86 EUR. Die Beklagte zahlte nur eine Teilzahlung von 6.482,44 EUR, anschließend entstanden erhebliche Rückstände bis auf zuletzt rund 83.955,14 EUR; Gründe waren ausstehende Kostenübernahmen durch den Sozialhilfeträger. Die Klägerin mahnte mehrfach und kündigte den Vertrag am 03.11.2011 schriftlich wegen Zahlungsrückstands; sie forderte Räumung bis 31.12.2011. Die Beklagte zahlte nicht ausgleichend; zwischen Beklagter und Kostenträger wurde ein Vergleich geschlossen, der jedoch einen Restbetrag von 29.726,65 EUR offenließ. Die Klägerin verlangt Herausgabe des Zimmers, die Beklagte hält das Verfahren für unzuständig und rügt, auf Rechnungsstellung verpflichtet worden zu sein. • Zuständigkeit: Das Landgericht ist sachlich zuständig, weil der Streitwert aufgrund des einheitlichen Jahresentgelts nach WBVG über 5.000 EUR liegt (§§ 71 Abs.1, 23 Nr.1 GVG). Im Heimvertrag dominiert die pflegerische Leistung gegenüber bloßer Raumüberlassung, sodass § 23 Nr.2a GVG nicht greift. • Streitwert: Maßgeblich ist das Jahresentgelt (Tagesentgelt 82,86 EUR) nach dem einheitlichen Entgeltbegriff des WBVG; damit liegt der Streitwert deutlich über 5.000 EUR. • Anspruch aus § 546 Abs.1 BGB: Mit wirksamer Kündigung endete das Vertragsverhältnis; die Klägerin kann daher die Herausgabe des von der Beklagten bewohnten Zimmers verlangen. • Wirksamkeit der Kündigung: Die Kündigung vom 03.11.2011 entspricht den vertraglichen und gesetzlichen Anforderungen (Schriftform, Begründung, Fristsetzung) nach § 17 Wohn- und Betreuungsvertrag bzw. § 12 WBVG; ein wichtiger Kündigungsgrund liegt in den erheblichen Zahlungsrückständen. • Vorliegen der Kündigungsgründe: Die Beklagte war mehrmals mit Entgelt in Verzug und erfüllte die in § 12 Abs.1 Nr.4 WBVG genannten Alternativen; der verbleibende offene Betrag von 29.726,65 EUR entspricht mindestens Entgelt für zwei Monate. • Keine Heilung der Kündigung: Die Kündigung wurde nicht unwirksam, weil innerhalb von zwei Monaten nach Rechtsanhängigkeit keine vollständige Befriedigung durch öffentliche Stellen oder Zahlungen erfolgte; der sozialgerichtliche Vergleich belässt einen Restbetrag. • Keine Räumungsfrist: Eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO war nicht zu gewähren, weil die Gläubigerinteressen der Klägerin bei fortdauerndem erheblichen Zahlungsverzug und fehlender Sicherstellung der laufenden Entgelte überwogen. Die Klage ist zulässig und begründet; die Beklagte ist zur Herausgabe des bewohnten Zimmers verpflichtet. Die Kündigung der Klägerin war wirksam nach den Vorschriften des Wohn- und Betreuungsvertrags und des WBVG wegen erheblicher Zahlungsrückstände, die nicht binnen der gesetzlichen Frist ausgeglichen oder vollständig durch öffentliche Stellen beglichen wurden. Eine Räumungsfrist wurde nicht gewährt, da die Interessen der Klägerin bei fortbestehendem Zahlungsausfall überwiegen und während einer Frist keine gesicherte Zahlung zu erwarten war. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits; das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.