14 O 276/06

Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung im Kostenpunkt durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. T A T B E S T A N D: Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin des Geschäftshauses H-Straße in Köln. Sie lässt das Objekt durch die Firma T Immobilien GmbH verwalten, die dafür eine Vergütung in Höhe von 5,5 % der Bruttojahresmiete erhält. Die Beklagte hat in dem Objekt mit schriftlichen Vertrag vom 12.07./16.07.2000 (Bl. 4 – 14 GA), auf den Bezug genommen wird, Räumlichkeiten im Keller- und Ergeschoss zum Betrieb des Restaurants "C" angemietet. Das Restaurant verfügt über einen eigenen Eingang und einen separaten Kellerzugang. Die zum allgemeinen Treppenhaus führende Tür darf lediglich als Notweg benutzt werden. Mit der Klage verlangt die Klägerin Nachzahlung von Betriebskosten gemäß ihren Nebenkostenabrechnungen vom 23.12.2004 für 2003 (Bl. 15 – 18 GA) und vom 27.09.2005 für 2004 (Bl. 19 – 22 GA). Sie ist der Ansicht, dass die Hausverwaltungskosten und die Kosten für die Hausreinigung, die zu den errechneten Nachzahlungen führen, umlagefähig seien. Das allgemeine Treppenhaus werde –so behauptet sie- von der Beklagten und ihren Mitarbeitern mitbenutzt, die Vergütung der Verwalterin liege im Rahmen des Üblichen. Nach Einreichung, jedoch vor Zustellung der Klage hat die Beklagte auf die Betriebskostenabrechnung für 2003 einen Betrag von 2.527,99 € gezahlt. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in dieser Höhe für erledigt erklärt haben, beantragt die Klägerin nunmehr, die Beklagte zu verurteilen, an sie –die Klägerin- 7.563,71 € nebst 11 % Zinsen, mindestens aber 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz aus 3.445,95 € seit dem 23.01.2005 und aus 4.117,76 € seit dem 27.10.2005 sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 186,82 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 31.08.2006 abzüglich am 21.06.2006 gezahlter 2.527,99 € zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie steht auf dem Standpunkt, dass die Formularklauseln über die Umlage von Betriebskosten gemäß § 307 BGB unwirksam sei, Hausreinigungskosten jedenfalls mangels Benutzung des Treppenhauses nicht erhoben werden könnten, die Hausverwaltung die komplette Betreuung des Objektes im Sinne eines Facility Managements umfasse und die Umlegung der diesbezüglichen Kosten willkürlich sei. Ferner seien in den Abrechnungen die Kosten einer nicht umlagefähigen Mietausfallversicherung enthalten. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Akteninhalt Bezug genommen. E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E : Die Klage ist nicht begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten in den streitgegenständlichen Abrechnungszeiträumen zu. Entgegen ihrer Ansicht kann die Klägerin nicht die Hausreinigungskosten auf die Beklagte umlegen. Dieser Abrechnungsweise widerspricht der Regelung unter § 16 Abs. 4 des Mietvertrages. Danach obliegt grundsätzlich dem Mieter die Reinigung der seinem Mietbereich "zuzuordnenden" Verkehrsflächen. Nur in diesem Umfang kann die Klägerin die Kosten auf den Mieter überwälzen, wenn sie diese Leistungen erbringt. Zu den dem Mietobjekt der Beklagten zuzuordnenden Verkehrflächen gehört aber nicht das allgemeine Treppenhaus und daran angeschlossenen Kellergänge. Denn in § 16 Abs. 1 des Mietvertrages ist der Beklagten –unter Androhung von Vertragsstrafe- "die Verwendung" des allgemeinen Treppenhauses, d.h. dessen Mitbenutzung, "als Anlieferung oder Zugang, auch für ihre Mitarbeiter ausdrücklich untersagt". Die –bestrittene- Behauptung der Klägerin, die Beklagte habe sich in der Vergangenheit an dieses Verbot nicht gehalten, ist unerheblich. Wenn und soweit die Beklagte die vertragliche Unterlassungspflicht verletzt haben sollte, steht es der Klägerin frei, sie auf Zahlung der vereinbarten Vertragsstrafe in Anspruch zu nehmen. Dagegen rechtfertigt selbst ein unterstellter Verstoß keine Abweichung von dem unter § 16 des Mietvertrags vereinbarten Umlagemodus. Ein Recht zur Belastung der Beklagten mit den Kosten für die Reinigung des allgemeinen Treppenhauses und der den anderen Mietern vorbehaltenen Verkehrsflächen im Keller ergibt sich auch nicht aus der Anlage 1 zum Mietvertrag. Die Klausel in Ziffer 9 der Anlage 1 erläutert sie lediglich, welche Kosten im Zusammenhang mit der Hausreinigung anfallen können. Die Voraussetzungen für die Umlegung dieser Kosten sind in § 16 des Mietvertrages abschließend geregelt. Ebenfalls nicht umlagefähig sind die in die streitgegenständlichen Abrechnungen eingestellten Verwaltungskosten. Vereinbarungen, mit denen der Vermieter den Mieter von Gewerberäumen mit den Kosten einer von ihm beauftragten Hausverwaltung beauftragt, sind zwar grundsätzlich zulässig. Jedoch sind an solche Formularklauseln nach der Rechtsprechung (vgl. OLG Köln NZM 2006, 701; OLG Rostock NZM 2005, 507) strenge Anforderungen zu stellen. Bei der hier zu beurteilende Bestimmung unter Ziffer 17 der Anlage 1 zum Mietvertrag, die alleinige Grundlage für die Einstellung von Verwalterkosten in die Betriebskostenabrechnung ist, handelt es sich jedenfalls um eine Überraschungsklausel, die durch § 305 c BGB verboten wird und deshalb unwirksam ist. Aus diesem Grunde hat das OLG Köln (a.a.O.), dem das erkennende Gericht folgt, eine identische Klausel verworfen, wenn die Kosten der Hausverwaltung einen so hohen Betrag ausmachen, dass der Mieter nach dem gesamten Inhalt der Nebenkostenregelung des Mietvertrages mit einem solchen Betrag vernünftigerweise nicht zu rechnen brauchte. Letzteres ist vorliegend der Fall. Die zusätzlich zu den gesondert erhobenen Betriebskosten für den Hauswart und die Schnee- und Eisbeseitigung Kosten der Hausverwaltung ist mit Abstand die kostenträchtigste Position und beläuft sich auf über die Hälfte der Summe aller übrigen unter Ziffern 1 bis 16 der Anlage 1 zum Mietvertrag aufgeführten Betriebskosten, obwohl die Erwähnung der Hausverwalterkosten als "sonstige Betriebskosten" unter der letzten Ziffer der Betriebskostenaufstellung auf einen nur geringen Betrag schließen lässt. Die von der Klägerin gegen diese Entscheidung vorgebrachten Einwände greifen nicht durch. Insoweit geht es nicht darum, ob und in welchem Umfang eine formularmäßige Überbürdung von Verwalterkosten in gewerblichen Mietverträgen grundsätzlich zulässig ist und ob Verwaltervergütungen in Höhe von 5,5 % der Jahresbruttomiete im Kölner Raum üblich sind. Entscheidend ist, dass die –nicht selbstverständliche- Abwälzung der vollen Verwaltungskosten in einer Anlage unter dem Stichwort "sonstige Betriebskosten" versteckt ist und keinerlei Hinweise auf die Höhe der Kosten, geschweige denn eine Eingrenzung der vom Mieter zu finanzierenden Verwalteraufgaben enthält. Seine Tätigkeit wird in der Anlage lediglich mit den Worten "kaufmännische und technische Hausverwaltung" umschrieben, ein Leistungskatalog fehlt vollständig. Diese weite Fassung lässt zu, reine Verwaltungsaufwendungen des Vermieters, etwa die durch einen Mieterwechsel im Objekt veranlassten Kosten, auf andere Mieter zu überbürden. Eine solche Klausel ist auch intransparent (vgl. OLG Rostock, a.a.O.). Ohne die nicht umlagefähigen Hausreinigungs- und Verwalterkosten verringern sich die von der Klägerin zu tragenden Betriebskosten mithin im Abrechnungszeitraum vom 01.01.2003 – 31.12.2003 von 14.383,58 € netto um 729,80 € 4.838,31 € auf 8.815,47 € netto = 10.225,95 € brutto und im Abrechnungszeitraum vom 01.01.2004 – 31.12.2004 von 14.349,79 € netto um 775,01 € 5.087,00 € auf 8.487,78 € netto = 9.845,82 €. Sie liegen infolgedessen unter den Betriebskostenvorauszahlungen der Beklagten in Höhe von 13.239,- € im Jahr 2003 und in Höhe von 12.528,- € im Jahr 2004. Auf die –wohl ebenfalls fehlende- Rechtsgrundlage für die Umlegung der Mietausfallversicherung kommt es unter diesen Umständen nicht an. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 91 a, 708 Nr. 11, 709 ZPO. Im Umfang der Erledigung waren die Kosten des Rechtsstreits der Klägerin aufzuerlegen, weil die Klage von Anfang an unbegründet war und –ohne die übereinstimmende Teilerledigterklärung- in voller Höhe mit der gesetzlichen Kostenfolge abzuweisen gewesen wäre.