29 S 11/09

Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers in Verwalterunterlagen nach §§ 675, 666 BGB • Jeder Wohnungseigentümer hat einen individuellen Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen des Verwalters, begründet aus §§ 675, 666 BGB. • Das Einsichtsrecht umfasst sämtliche Abrechnungsunterlagen (Belege, Saldenlisten, Einzelabrechnungen) und weitergehende Verwaltungsunterlagen; ein besonderes berechtigtes Interesse ist grundsätzlich nicht erforderlich. • Grenzen des Einsichtsrechts folgen aus dem Schikane- und Missbrauchsverbot (§§ 226, 242 BGB); die Einsicht muss sich auf vorhandene, hinreichend bezeichnete Unterlagen beziehen und darf den Betriebsablauf nicht unverhältnismäßig stören. • Aufbewahrungsfristen sind zu beachten (tenjährige Frist nach §§ 44 HGB, 147 AO); der Verwalter muss nicht Unterlagen beschaffen, die nie in seinem Besitz waren. Die Kläger sind Miteigentümer einer Wohnanlage; die Beklagte ist seit 1983 Verwalterin. Die Kläger verlangten Einsicht in umfangreiche Verwaltungsunterlagen (Kontoauszüge, Bankunterlagen, Versammlungsprotokolle, Prozessunterlagen, Wartungs- und sonstige Verträge, Hausmeistervertrag, Bauunterlagen) und die Erlaubnis zur Anfertigung von Kopien. Das Amtsgericht hatte den Klägern bereits Teilansprüche für das Abrechnungsjahr 2007 sowie Versammlungsprotokolle und bestimmte Bauunterlagen zugesprochen, weitergehende Anträge aber abgewiesen. Die Kläger legten Berufung ein und begehrten darüber hinaus Einsicht in alle Abrechnungs- und Verwaltungsunterlagen und das Recht, per Handy oder Scanner Kopien zu fertigen. Die Beklagte hielt dem entgegen, viele Vorgänge seien durch Beschlüsse oder frühere Mitteilungen bereits gedeckt und nicht alle Unterlagen lägen in ihrem Besitz. • Rechtliche Grundlage: Der individuelle Einsichtsanspruch des Miteigentümers folgt aus den Pflichten des Verwalters nach §§ 675, 666 BGB; der Eigentümer muss den Verwalter wirksam kontrollieren können. • Umfang des Rechts: Der Anspruch umfasst sämtliche Abrechnungsunterlagen (Belege, Saldenlisten, Einzelabrechnungen) und auch sonstige verwaltungsbezogene Unterlagen; ein vorheriges Beschlussverfahren oder ein besonderes berechtigtes Interesse ist hierfür grundsätzlich nicht erforderlich. • Beschränkungen: Grenzen ergeben sich aus dem Schikane- und Missbrauchsverbot (§§ 226, 242 BGB); das Begehr muss sich auf vorhandene, hinreichend bezeichnete Unterlagen beziehen, darf nicht unverhältnismäßigen Aufwand verursachen und muss ohne nennenswerten Vorbereitungsaufwand einsehbar sein. • Aufbewahrung/Verfügbarkeit: Der Verwalter ist nur zur Vorlage von Unterlagen verpflichtet, die sich in seinem Besitz befinden; er muss nicht Unterlagen beschaffen, die nie in seinem Besitz waren oder die Vorverwalter nicht herausgegeben haben. • Verfahrensrechtliches: Die Berufung war zulässig und hatte in der Sache Erfolg; das Einsichtsrecht endet nicht durch einen Entlastungsbeschluss der Gemeinschaft. • Praktische Umsetzung: Die Kläger dürfen Kopien anfertigen; die Beklagte kann sich auf normale Bürozeiten berufen und ist nicht zu weitergehenden aktiven Auskünften verpflichtet, sofern diese nicht ausdrücklich verlangt und rechtlich begründet sind. Die Berufung der Kläger hatte Erfolg: Ihnen ist Einsicht in die vollständigen Verwaltungsunterlagen der Wohnanlage zu gewähren und die Anfertigung von Kopien gegen Kostenerstattung zu gestatten. Der Anspruch besteht umfassend und unabhängig von einem besonderen Berechtigungsinteresse, kann jedoch durch die allgemeinen Schranken des Schikane- und Missbrauchsverbots begrenzt werden; Unterlagen, die nicht im Besitz des Verwalters sind, muss dieser nicht beschaffen. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits der beiden Instanzen; die Revision wurde nicht zugelassen.