15 O 211/07

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.262,05 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.07.2007 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 28.199,29 EUR nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus je 9.968,63 EUR seit 05.10.2007 und 05.12.2007, aus je 141,61 EUR seit dem 05.01., 05.02., 05.03., 05.04., 05.05., 05.06., 05.07., 05.08., 05.09. und 05.11.2007, aus 8.134,53 EUR seit dem 16.01.2007 sowie aus 154,42 EUR seit dem 16.02.2008 zu zahlen, abzüglich am 21.08.2008 verrechneter 1.143,02 EUR. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 80% und die Beklagte 20%. Das Urteil ist für beide Parteien gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. TATBESTAND Die Parteien streiten um Betriebs- und Heizkostenabrechnungen aus einem gewerblichen Mietverhältnis für die Jahre 2004 bis 2007. Mit Mietvertrag vom 14./ 30.10.2003 mietete die Klägerin von der Beklagten Büroflächen im Gewerbepark M, X-Straße, #### Köln, Bauteil 7, im Erdgeschoss, mit einer Größe von etwa 260 m² und Lagerfläche mit einer Größe von etwa 894,00 m². Mietbeginn war der 01.01.2004. Mit Nachtrag Nr.1 zum Mietvertrag vom 15./ 21.12.2006 hoben die Parteien eine zuvor erklärte Kündigung der Klägerin einvernehmlich auf und vereinbarten die Verlängerung des Mietvertrages bis zum 31.12.2007. Wird das Mietverhältnis nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt, verlängert es sich jeweils um ein Jahr. Gemäß dem Nachtrag Nr. 1 war ab dem 01.01.2007 ein monatlicher Mietzins in Höhe von insgesamt 9.968,63 EUR brutto zu zahlen. Dieser setzt sich zusammen aus 5.950,00 EUR Grundmiete, 1.731,00 EUR Betriebskostenvorauszahlung, 577,00 EUR Heizkostenvorauszahlung, 2% Verwaltungskosten sowie der jeweils gültigen Mehrwertsteuer (damals 16%). Nach Ziffer 3 des Nachtrags Nr. 1 sollten im Übrigen die Regelungen des ursprünglichen Mietvertrages Anwendung finden. In den Mietvertrag einbezogen wurden die " Allgemeinen Vertragsvereinbarungen Gewerbemietvertrag (AVG) ". § 6 dieser AVG regelt die Betriebskosten und sieht vor, dass Betriebskosten die "nachstehenden Kosten im Sinne von § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung" sind, die dem Vermieter durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen. Unter anderem sind in der Klausel die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, die Kosten der Gartenpflege, die Kosten der Beleuchtung, die Kosten für den Hauswart sowie sonstige Betriebskosten umgelegt. Weiter heißt es wörtlich: "Als Betriebskosten gelten auch Betriebs-, Wartungs- und sonstige Kosten für alle gemeinschaftlichen und/ oder technischen Einrichtungen, Kosten für Objektbetreuung durch Fremdfirmen (Centermanagement), Kosten für Reinigung von Fassaden und außenliegenden Sonnenschutzanlagen, Kosten der Bewachung und Betreuung des Gesamtobjektes einschließlich der Gestellung des hierfür erforderlichen Personals, Kosten der Unterhaltung und des Betriebs evtl. zum Betrieb gehörender Stellplatzanlagen, Kosten der Schnee- und Eisbeseitigung, Kosten des Betriebs und der Wartung von Anlagen und Einrichtungen, die sich durch die Besonderheit des Objekts (z.B. Einkaufszentrum) ergeben. (…) Über die Betriebs- (Ziffer 1) sowie die Heiz- und Warmwasserkosten (§7) wird einmal jährlich abgerechnet. (…)" § 7 der AVG regeln die Kostenübernahme der Heizung, des Warmwassers und der lufttechnischen Anlagen, wobei hier eine anteilige Kostenübernahme des Mieters für den Betrieb der Anlagen einschließlich der Abgasanlagen vorgesehen ist. Hinsichtlich der Regelung im Einzelnen sowie des weiteren Inhalts des Mietvertrages sowie der AVG wird auf Anlage K 1, Bl.14ff. d.A. Bezug genommen. Die Klägerin hat die Miete für die Monate Oktober und Dezember 2007 in Höhe von jeweils 9.968,63 EUR, insgesamt 19.937,26 EUR nicht gezahlt. Die Klägerin erhebt mit der Klage in erster Linie Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2004 bis 2007. Sie behauptet, bei dem Mietvertrag handele es sich um ein einseitig durch die Beklagte vorformuliertes Exemplar. Lediglich einzelne Punkte seien vor Abschluss des Vertrages im Rahmen der vorvertraglichen Korrespondenz gestrichen worden; insbesondere die die Umlage der Betriebskosten regelnde Klausel sei jedoch nicht verhandelt worden. Betriebskosten 2004 Hinsichtlich der mit Schreiben vom 18.01.2007 übersandten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 macht sie Folgendes geltend: Guthaben Zunächst ende die Abrechnung mit einem Guthaben zugunsten der Klägerin in Höhe von 1.373,04 EUR, das noch nicht an sie ausgezahlt worden sei. Gebäudereinigungskosten Die Klägerin behauptet weiter, die Beklagte habe zu Unrecht 758,72 EUR an Gebäudereinigungskosten abgerechnet, da in diesem Jahr keinerlei Reinigungsarbeiten in ihrem Gebäude durchgeführt worden seien. Ausschließlich sie – die Klägerin selber – habe durch eine ihrer Mitarbeiterinnen, die Zeugin P, einmal wöchentlich Reinigungsarbeiten durchgeführt. Darüber hinaus sei die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Position "Gebäudereinigungskosten" auch deswegen nicht ordnungsgemäß, weil nicht zu erkennen sei, wie diese Kosten verteilt worden seien. Der Umlageschlüssel sei nicht mitgeteilt. Technische Objektbetreuung/ Hausmeister Die Beklagte hat für die gesamte Liegenschaft 49.880,00 EUR für "Technische Objektbetreuung/ Hausmeister" umgelegt, wobei die Klägerin hiervon 2.608,50 EUR tragen soll. Die Kosten der technischen Objektbetreuung (es handelt sich hier im Einzelnen um die Positionen "Facilitymanager", "hauswirtschaftliche Dienste", "Schließanlagenverwaltung" und "Kontrolldienste") in Höhe von insgesamt 19.720,00 EUR sind nach Ansicht der Klägerin jedoch nicht umlagefähig, da die entsprechende mietvertragliche Klausel - § 6 Ziffer 1 des Mietvertrages - unwirksam sei. Auch die Hausmeisterkosten in Höhe von insgesamt 30.160,00 EUR brutto seien jedenfalls nicht vollständig umlagefähig, da hierunter auch Kosten fielen, die allein vom Vermieter zu tragen seien, wie beispielsweise die Entgegennahme von Mängelmitteilungen sowie die Überwachung der Mängelbeseitigung, die Erneuerung der Leuchtmittel sowie die Vorbereitung der Abnahme und Übergabe der Mietflächen bei Mieterwechsel. Insofern ist die Klägerin der Ansicht, dass die Hausmeisterkosten nur in Höhe von 80% des von der Beklagten abgerechneten Betrages umlagefähig seien. Insgesamt seien daher von ihr im Hinblick auf diese Kostenposition lediglich 1.261,78 EUR netto zu zahlen. Außenreinigung Die in der Abrechnung enthaltenen Kosten für die Außenreinigung in Höhe von insgesamt 37.700,00 EUR brutto (von der Klägerin zu zahlen: 1.971,54 EUR netto) seien insgesamt nicht auf sie umlagefähig, da im Jahr 2004 keinerlei Außenreinigung durchgeführt worden sei. Kaufmännische Objektbetreuung Die Kosten für die kaufmännische Objektbetreuung in Höhe von 17.400,00 EUR brutto (von der Klägerin zu zahlen: 909,94 EUR netto) seien insgesamt nicht umlagefähig. Es fehle bereits an einer entsprechenden Kostenposition in § 6 Ziffer 1 des Mietvertrages, eine entsprechende Regelung wäre aber auch nicht hinreichend bestimmt und daher unwirksam. Wartung technischer Anlagen und Bewachung Schließlich seien auch die beiden Positionen "Wartung technischer Anlagen" (Kosten insgesamt: 52,664,00 EUR brutto, von der Klägerin zu tragen: 2.754,09 EUR netto) und "Bewachung" (Kosten insgesamt: 31.030,00 EUR brutto, von der Klägerin zu tragen: 1.622,73 EUR netto) seien nicht umlagefähig, da die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag nach einer Entscheidung des BGH unwirksam seien. Insgesamt stehe der Klägerin daher unter Berücksichtigung ihrer Vorauszahlungen, des bereits bestehenden Guthabens und der Herausnahme der nicht umlagefähigen Kosten ein Bruttoguthaben in Höhe von 12.234,97 EUR (10.547,39 EUR netto) zu. Betriebskosten 2005 Bezüglich der ebenfalls mit Schreiben vom 17.01.2007 übersandten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005, die mit einer Nachforderung zu Lasten der Klägerin in Höhe von 10.795,09 EUR endet, macht die Klägerin zunächst dieselben Einwendungen geltend, die sie bereits hinsichtlich der Abrechnung für das Jahr 2004 erhoben hat. Insgesamt ist sie der Ansicht, dass aufgrund dieser Einwendungen 9.574,93 EUR heraus zu rechnen seien. Stromkosten Darüber hinaus greift die Klägerin die in der Betriebskostenabrechnung 2005 enthaltene neue Kostenposition "Strom Hanseatic" an, die Nettokosten in Höhe von 9.069,51 EUR aufweist. Eine solche Kostenposition sei mietvertraglich nicht vorgesehen, zumal die gemäß dem Mietvertrag auf die Klägerin umzulegenden Kosten der Beleuchtung wohl bereits in der Position "Strom Bauteil 7" erfasst seien. Sofern die Beklagte geltend mache, bei diesen Kosten handele es sich um von ihr gezahlte Stromkosten aus dem Jahr 2004, die daraus resultierten, dass die Klägerin es unterlassen habe, die Stromzähler ordnungsgemäß anzumelden, sei dies nicht richtig. Sie – die Klägerin – habe mit Wirkung zum 01.01.2004 (Beginn der Mietzeit) einen Stromliefervertrag mit dem Unternehmen E GmbH abgeschlossen und sämtliche Abschlagszahlungen für das Jahr 2004 ordnungsgemäß erbracht. Die Klägerin bestreitet, dass sie Strom verbraucht hat, der nicht über den bei der Firma E angemeldeten Zähler lief, sowie, dass über die von der Beklagten nur der Klägerin in Rechnung gestellten Zähler ausschließlich Strom abgerechnet worden sei, den sie – die Klägerin – verbraucht habe. Zu Beginn des Mietverhältnisses habe kein Stromzähler benannt werden können, dies folge aus dem Übergabeprotokoll (Anlage K8, Bl.260 d.A.). Sie habe auf die Installation der Stromzähler keinen Einfluss nehmen können, da dies ausschließlich in der Hand der Hausverwaltung T gelegen habe. Sie – die Klägerin – habe dann die Zähler bei der Firma E angemeldet, die ihr von der Hausverwaltung T mitgeteilt worden seien. Möglicherweise resultierten die erhöhten Stromkosten aus der Beleuchtung des Treppenhauses und der Tiefgarage, die Tag und Nacht erfolge. Hierauf habe sie die Beklagte mehrfach, auch schriftlich hingewiesen und zugleich deutlich gemacht, dass sie für diesen – ihrer Meinung nach unnötigen – Stromverbrauch nicht zahlen wolle. Im Schriftsatz vom 21.08.2008 (Bl.314ff. d.A.) präzisiert bzw. ändert die Klägerin ihren Vortrag hinsichtlich der Stromkosten wie folgt: Sie habe mit der Firma E unter dem 31.12.2003 einen Stromliefervertrag geschlossen. Mit Schreiben vom 05.01.2004 habe sie der Firma E dann die Zählernummer xxx mitgeteilt. In der Folgezeit habe die Firma E ihr im Zeitraum Januar bis Dezember 2004 monatliche Abrechnungen übersandt, die sämtlich bezahlt worden seien. Unter dem 10.02.2006 habe die Firma E ihr dann eine Korrektur-Rechnung für das Jahr 2004 übersandt; dieser Korrektur-Rechnung seien die betreffenden Rechnungen der Firma Y an die Firma E beigefügt gewesen. Aus diesen Unterlagen ergebe sich, dass ihr stets der gesamte über den Zähler xxx laufende Verbrauch in Rechnung gestellt worden sei. Bei Zugrundelegung der von der Beklagten vorgelegten Schnittzeichnungen habe sie daher mehr geleistet, als sie verpflichtet gewesen wäre, da über diesen Zähler jedenfalls auch Allgemeinstrom sowie der Stromverbrauch der – damals leer stehenden – anderen Geschosse gelaufen sei. Es sei insofern naheliegend, dass die Zuvielzahlungen hinsichtlich des Zählers xxx die Zuwenigzahlungen über den Zähler xxx1 ausglichen. Auch bei leer stehenden Flächen fände ein – wenn auch geringer – Stromverbrauch statt. Die Klägerin bestreitet, dass die Firma Y der Beklagten für die Jahre 2004 bis 2006 Stromkosten hinsichtlich des Zählers xxx in Rechnung gestellt hat. Auch bestreitet sie die Höhe der Stromkosten. Insgesamt ergebe sich daher aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 (in der die Stromkosten enthalten sind) ein Guthaben in Höhe von 10.832,45 EUR brutto (9.338,32 EUR netto), das an die Klägerin auszuzahlen sei. Betriebskosten 2006 Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006, die mit einer Nachforderung zu Lasten der Klägerin in Höhe von 2.306,22 EUR endet, wurde der Klägerin mit Schreiben vom 24.09.2007 übersandt. Hiergegen erhebt die Klägerin dieselben Einwendungen wie gegen die vorhergehenden Betriebskostenabrechnungen. Betriebskosten 2007 Gegen die im Laufe des Rechtsstreits von der Beklagten erstellte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, die mit einer Nachforderung zu Lasten der Klägerin in Höhe von 545,62 EUR endet, erhebt die Klägerin dieselben Einwendungen wie gegenüber den Abrechnungen für die Jahre 2004 und 2005. Ihrer Ansicht nach steht ihr nach Herausnahme der angegriffenen Positionen ein Guthaben in Höhe von 11.145,78 EUR brutto zu. Auf den hieraus resultierenden Zahlungsanspruch stützt sie hilfsweise die Klageforderung. Heizkostenabrechnung Die im Laufe des Rechtsstreits erstellte Heizkostenabrechnung für den Zeitraum 01.05.2006 bis 30.04.2007 endet mit einem Guthaben zugunsten der Klägerin in Höhe von 1.443,02 EUR. Auch auf diesen Zahlungsanspruch stützt die Klägerin hilfsweise ihren Klageanspruch. Die Klägerin hatte ursprünglich ausschließlich die Z Allgemeine Versicherung verklagt und beantragt, Die Beklagte zu verurteilen, an sie 23.067,42 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.07.2007 zu zahlen; die Beklagte zu verurteilen, ihr gegenüber betreffend das Mietobjekt X-Straße, #### Köln, EG Bauteil 7 über die Heizkosten für die Kalenderjahre 2004 und 2005 abzurechnen. Nachdem sich die Beklagte gemeldet und vorgetragen hatte, dass nicht sie, sondern die Z Lebensversicherung AG die Vermieterin der Klägerin sei, erweiterte die Klägerin mit Schriftsatz vom 23.08.2007 (Bl.56 d.A.) die Klage gegen die Z Lebensversicherung AG, wobei sie den Antrag zu 2. dahingehend abwandelte, dass eine Abrechnung über die Heizkosten für den Zeitraum vom 01.05.2005 bis zum 30.04.2006 gefordert wurde (vgl. Antrag zu 2., Bl.57 d.A.). Mit Schriftsatz vom 27.09.2007 (Bl.109 d.A.) nahm die Klägerin dann die Klage gegen die Beklagte zu 1. (Z Allgemeine Versicherung) zurück. Die der Beklagten zu 1. entstandenen Kosten hat das Gericht mit Beschluss vom 14.11.2007 (Bl.215 d.A.) der Klägerin auferlegt. Mit Schriftsatz vom 21.08.2008 erweiterte die Klägerin die Klage und beantragte zusätzlich, die Beklagte zu verurteilen, ihr gegenüber betreffend das Mietobjekt X-Straße, #### Köln, EG Bauteil 7, über die Heizkosten für den Zeitraum 01.05.2006 bis 30.04.2007 abzurechnen. Mit Schriftsatz vom 12.01.2009 (Bl.406ff. d.A.) erklärte die Klägerin den Klageantrag zu 2. für erledigt und nahm den Klageantrag zu 3. zurück. Die Heizkostenabrechnung für den Zeitraum 01.05.2005 bis 30.04.2006 sei ihr am 11.01.2008 übersandt worden, mithin nach Rechtshängigkeit. Die Übersendung der Heizkostenabrechnung für den Zeitraum 01.05.2005 bis 30.04.2006 (gemeint wohl: 01.05.2006 bis 30.04.2007) sei erst nach Anhängigkeit des Schriftsatzes vom 21.08.2008, aber vor dessen Zustellung erfolgt, sodass die Klage insoweit zurückzunehmen sei. In beiden Fällen seien die Kosten der Beklagten aufzuerlegen. Die Beklagte hat sowohl der Teilerledigterklärung wie auch der Teilrücknahme der Klage zugestimmt, aber ebenfalls Kostenanträge gestellt. Die Klägerin beantragt somit zuletzt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 23.067,42 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.09.2007 zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Widerklagend beantragt die Beklagte, die Klägerin zu verurteilen, an sie 33.711,69 EUR nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus je 9.968,63 EUR seit 05.10.2007 und 05.12.2007, aus je 141,61 EUR seit dem 05.01., 05.02., 05.03., 05.04., 05.05., 05.06., 05.07., 05.08., 05.09. und 05.11.2007, aus 10.795,09 EUR seit dem 16.01.2007, aus 2.306,22 EUR seit dem 01.11.2007, aus 154,42 EUR seit dem 16.02.2008, sowie aus 545,62 EUR seit dem 21.08.2008, abzüglich am 21.08.2008 verrechneter 1.143,02 EUR zu zahlen. Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen. Die Beklagte ist der Ansicht, sämtliche in den Betriebskostenabrechnungen enthaltenen Positionen seien umlagefähig. Dies folge bereits daraus, dass in § 6 Ziffer 1 des Mietvertrages auch auf die Betriebskostendefinition des § 27 der 2. Berechnungsverordnung hingewiesen werde. Darüber hinaus lege sie entgegen des Vortrags der Klägerin keinerlei Instandhaltungskosten auf die Klägerin oder die anderen Mieter um. Der Mietvertrag sei im Übrigen zwischen den Parteien in allen Einzelheiten und Punkt für Punkt ausgehandelt worden. Dies ergebe sich bereits aus den aus dem Vertragstext erkennbaren Streichungen und Änderungen, die auf Betreiben der Klägerin vorgenommen worden seien. Betriebskostenabrechnungen Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 sei von der Beklagten korrigiert worden; sie ende nunmehr mit einem Guthaben zugunsten der Klägerin in Höhe von 756,21 EUR brutto. Dieses Guthaben sei der Klägerin auch unter dem 21.11.2006 angewiesen worden. Die Gebäudereinigungsarbeiten seien in sämtlichen Jahren ordnungsgemäß durchgeführt worden, ebenso wie die Reinigung der Außenflächen. Zudem habe die Klägerin selbst in einem Schreiben vom 17.08.2006 (Anlage B2, Bl.133 d.A.) mitgeteilt, hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 2004 habe es nach einer Besprechung "bis auf wenige Punkte keine Beanstandungen" gegeben. Auch habe sich die Klägerin vor Abschluss des Mietvertrages im Einzelnen über die anfallenden Kosten und deren Höhe informiert und Kostenanteile, die sie nicht übernehmen wollte bzw. die im Objekt nicht anfielen, gestrichen. Die Abrechnung sei daher für sie weder inhaltlich noch der Höhe nach überraschend gewesen. Bei der Bezeichnung "Objektbetreuung durch Fremdfirmen (Centermanagement)" handele es sich letztendlich um Hausmeisterkosten in Verbindung mit Verwaltungs- und Überprüfungskosten der einzelnen im Objekt tätig werdenden Firmen für die Wartung, Hausreinigung etc., mithin ausschließlich um Betriebs- und Verwaltungskosten, nicht jedoch Instandhaltungskosten. Die Hausmeisterkosten seien vollumfänglich erstattungsfähig; zwar handele es sich um eine Pauschalvergütung, das Leistungsspektrum sei allerdings exakt umschrieben und enthalte ausschließlich umlagefähige Tätigkeiten. Die Kosten für die kaufmännische Objektbetreuung, die Kosten für die Wartung technischer Anlagen sowie die Bewachungskosten seien ebenfalls vollständig umlagefähig. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 habe die Klägerin im gesamten Jahr die vereinbarten Mietanteile für Verwaltungskosten nicht gezahlt. Demgemäß könne sie auch nicht zusätzlich die Verwaltungskostenpauschale erneut einfordern. Stromkosten Die Klägerin müsse auch die in der Betriebskostenabrechnungen 2005 und 2006 enthaltene Kostenposition "Strom Hanseatic" zahlen. Dies folge daraus, dass die Klägerin offensichtlich nicht ihren gesamten Stromverbrauch über den bei der Firma E angemeldeten Stromzähler bezogen habe, sondern auch über die von der Beklagten gezahlten und bei der Y Unterzähler Nr. 43.538.752 und Nr. 38.499.287. Erst zum 15.02.2006 seien die Stromanschlüsse geändert worden, sodass die Klägerin nunmehr ihren gesamten Stromverbrauch allein trage. Im Schriftsatz vom 26.02.2008 (Bl.287ff. d.A.) präzisiert bzw. ändert die Beklagte ihren Vortrag hinsichtlich des Stromverbrauchs dahingehend, dass ursprünglich die Erstmieterin des Gebäudes 7 (die – im Gegensatz zur Klägerin – das gesamte Gebäude angemietet hatte) lediglich je einen Wandlerzähler pro Treppenhaus installiert habe. Es habe daher insgesamt zwei Hauptzähler mit den Nummern xxx und xxx1 gegeben, die sowohl die Allgemeinflächen als auch die angeschlossenen Gewerbeeinheiten versorgt habe. Dies habe sich, nachdem die Klägerin den gesamten Erdgeschossbereich angemietet habe, auch bis zum 15.02.2006 nicht geändert. Vielmehr sei in dem Zeitraum vom 01.04.2004 bis 15.02.2006 der gesamte Stromverbrauch für den Bauteil 7 von der GEW gegenüber der Beklagten abgerechnet worden, die demzufolge sämtliche Stromverbräuche nicht nur der Allgemeinflächen und der leer stehenden Räume, sondern auch der Klägerin berechnet erhalten und gezahlt habe. Erst als zum 15.02.2006 weitere Gewerbeeinheiten im Gebäude Nummer 7 vermietet worden seien, sei eine komplette Änderung der Stromzähler erfolgt. Die Beklagte bestreitet daher, dass über die Firma E eine Abrechnung des Stromverbrauchs in der Zeit bis zum 15.02.2006 tatsächlich erfolgt sei. Ihr sei nicht mitgeteilt worden, dass die Klägerin einen separaten Stromliefervertrag abgeschlossen hätte. Es sei darüber hinaus zu beachten, dass der – von der Klägerin nach deren eigenem Vortrag ausschließlich angemeldete – Stromzähler Nr. xxx ausschließlich die Flächen im linken Hausteil mit eigenem Treppenhaus (insgesamt vier Mieteinheiten, zwei im Erdgeschoss und zwei im 1. Obergeschoss) erfasse. Die Flächen im rechten Hausteil mit eigenem Treppenhaus würden von dem Stromzähler xxx1 erfasst; hier habe die Klägerin ebenfalls die beiden Erdgeschossflächen angemietet. Die Flächen im Obergeschoss hätten bis zum 15.02.2006 leer gestanden. In sämtlichen leer stehenden Flächen habe kein Verbrauch stattgefunden. Sie – die Beklagte – habe vom 01.01.2004 an die Stromverbräuche für beide Zähler gezahlt. Die Klägerin habe lediglich Unterlagen für 2004 vorgelegt, nicht jedoch für die folgenden Jahre. Der Vortrag der Klägerin hinsichtlich des Stromverbrauchs im Treppenhaus bzw. in der Tiefgarage sei im Übrigen unrichtig. Die entsprechenden Leuchtmittel würden durch Bewegungsmelder in Gang gesetzt und naturgemäß noch eine gewisse Zeit danach brennen. Hinsichtlich bestimmter Leuchtmittel bestünden Auflagen in der Baugenehmigung, wonach diese dauerhaft zu brennen hätten (beispielsweise die Leuchtmittel, die Fluchtwege ausweisen). Hier seien allerdings Stromsparlampen installiert. Heizkosten Das aus der Heizkostenabrechnung 2004/2005 resultierende Guthaben in Höhe von 670,14 EUR habe die Klägerin selbst bei ihrer Mietzahlung für den Monat Juli 2007 verrechnet. Widerklage Mit der Widerklage macht die Beklagte die Bruttomieten für die Monate Oktober und Dezember 2007 (2 x 9.968,63 EUR), nicht gezahlte Mietanteile für die Monate Januar bis September und November 2007 in Höhe von insgesamt 1.416,10 EUR (10 x 141,61 EUR), und Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2005 (10.795,09 EUR), 2006 (2.306,22 EUR) und 2007 (545,62 EUR) sowie aus der Heizkostenabrechnung 2005/2006 (154,42 EUR) geltend, abzüglich eines sich aus der Heizkostenabrechnung 2006/2007 ergebenden Guthabens in Höhe von 1.443,02 EUR. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen P, N, O, C, D, F und H. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 17.09.2009, Bl.578ff. d.A., vom 22.10.2009, Bl.586ff. d.A., vom 28.01.2010, Bl.613ff. d.A. und 17.06.2010, Bl.637ff. d.A. verwiesen. ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE Sowohl Klage als auch Widerklage sind zulässig, aber nur teilweise begründet. I. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung von 5.262,05 EUR an zuviel gezahlten Betriebskosten. Dieser Anspruch folgt aus dem Mietvertrag selbst (Palandt/ Weidenkaff, § 535 Rn.95). Nebenkosten sind grundsätzlich von dem Vermieter, hier der Beklagten, zu tragen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Mietvertragsparteien wirksam die Tragung der Kosten durch den Mieter vereinbart haben. Dies ist vorliegend nur teilweise der Fall. 1. Bei dem zwischen den Parteien zustande gekommenen Mietvertrag handelt es sich um ein einseitig von der Beklagten vorformuliertes Regelwerk, auf das die Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die §§ 307ff. BGB, anwendbar sind. Die Tatsache, dass einzelne Klauseln – insbesondere im Hinblick auf die tatsächlichen Gegebenheiten im Mietobjekt – gestrichen bzw. abgeändert wurden, ändert nichts an dem grundsätzlichen Charakter der Regelungen. 2. Soweit die Beklagte in ihren Betriebskostenabrechnungen Kosten für die technische und kaufmännische Objektbetreuung auf die Klägerin umlegt, ist dies nicht rechtmäßig. Diese Kosten sind nicht wirksam auf die Klägerin abgewälzt worden. § 6 Ziffer 1 der AVG der Beklagten ist, soweit die Kosten für Objektbetreuung auf die Klägerin umgelegt werden, unwirksam. Die Klausel ist nicht hinreichend transparent und benachteiligt den Mieter daher in unangemessener Weise. Die Entscheidung des BGH vom 09.12.2009 (Az.: XII ZR 109/08) ist auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar. Im dortigen Fall waren im Mietvertrag die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung auf den Mieter umgelegt. Diese Klausel ist nach der Rechtsprechung des BGH ausreichend bestimmt, insbesondere sei für den Mieter nachvollziehbar, was unter dem Begriff "Hausverwaltung" zu verstehen sei. Im vorliegenden Fall ergibt sich zwar aus den Betriebskostenabrechnungen, dass die Kosten für die technische und kaufmännische Objektbetreuung umgelegt werden sollen. Es ist an dieser Stelle bereits fraglich, ob der Begriff "Betreuung" für den Mieter in überschaubarer Weise die von ihm zu tragenden Kosten erkennen lässt. Maßgeblich für die Frage, ob die Überwälzung der Kosten auf den Mieter möglich ist, ist jedoch nicht die Abrechnung selbst, sondern vielmehr die mietvertragliche Klausel, hier § 6 Ziffer 1. der AVG. Im zweiten Abschnitt von Ziffer 1 ist niedergelegt, dass als Betriebskosten auch gelten sollen " Betriebs-, Wartungs- und sonstige Kosten für alle gemeinschaftlichen und/ oder technischen Einrichtungen, Kosten für Objektbetreuung durch Fremdfirmen (Centermanagement), […] Kosten der Bewachung und Betreuung des Gesamtobjektes einschließlich der Gestellung des hierfür erforderlichen Personals…" . Diese von der Beklagten gewählten Formulierungen sind hinsichtlich der Aufgaben des "Centermanagements" unklar. Zum Einen ist an zwei Stellen davon die Rede, dass die Kosten für die Betreuung des Objektes getragen werden sollen. Wie bereits oben dargestellt, ist der Begriff der "Betreuung" nicht eindeutig. Unter eine Betreuung können sowohl Leistungen der Objektverwaltung wie auch der Instandhaltung fallen, ohne dass dies für den Mieter eindeutig erkennbar ist. Der Mieter muss jedoch aufgrund der Vereinbarung in der Lage sein, die ihm entstehenden Kosten jedenfalls dem Grunde nach nachvollziehen zu können. Zum Anderen soll der Mieter nach dieser Klausel auch "sonstige Kosten für alle gemeinschaftlichen und/ oder technischen Einrichtungen" tragen. In dem Begriff "sonstige Kosten" sind mangels Einschränkung auch Instandhaltungskosten zu fassen. Diese dürfen in dieser Form nicht auf den Mieter umgelegt werden. Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung kann nach h. M. in Rechtsprechung und Literatur bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (BGH Urteil vom 25. Februar 1987 - VIII ZR 88/86 - NJW-RR 1987, 906). Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Ihm werden dadurch, dass er die gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel gebrauchten Zustand vorfindet, die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet, deren Höhe für ihn nicht überschaubar ist. Darüber hinaus werden ihm Kosten für Schäden auferlegt, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, sodass auch insoweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorhersehbare Kosten auf ihn übertragen werden. Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligen den Mieter unangemessen. Die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ist allenfalls wirksam, wenn sie in einem bestimmten, zumutbaren Rahmen erfolgt. In der Literatur und Rechtsprechung wird hierzu beispielsweise eine Kostenbegrenzung auf einen festen Prozentsatz der Jahresmiete vorgeschlagen. Nach diesen Grundsätzen halten die Überwälzung der Kosten für die Objektbetreuung (gleich ob durch eigene Angestellte oder durch eine Fremdfirma) einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1, 2 BGB nicht stand. Sie überbürden dem Mieter anteilig nach der von ihm gemieteten Fläche aufgrund der offenen Formulierung ohne Begrenzung der Höhe nach auch die Kosten der Instandhaltung des Gebäudes und seiner Gemeinschaftsanlagen. Die Klausel ist deshalb insoweit gemäß § 307 Abs. 1, 2 BGB unwirksam. 5. Die Hausmeisterkosten in Höhe von jährlich insgesamt 30.160,00 EUR sind nur zu 80% abrechenbar. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Dienstleistungen, die im Rahmen der Tätigkeit des Hausmeisters erbracht werden, teilweise als Verwaltungsdienstleistungen zu charakterisieren sind. Die Beklagte ist allerdings der Ansicht, dass dies nicht gegen ihre Umlagefähigkeit spricht. Dies ist richtig; in Gewerberaummietverträgen ist es möglich, Verwaltungskosten wirksam auf den Mieter umzulegen (so zuletzt BGH, Urteil vom 24.02.2010, Az.: XII ZR 69/08). Allerdings muss die Umlage vereinbart werden. Dies ist vorliegend nicht erfolgt. Der Begriff "Hausmeisterkosten" umfasst grundsätzlich keine Verwaltungskosten. Die Vereinbarung hinsichtlich des "Centermanagements" ist unwirksam, s.o. Die Höhe der Kürzung war durch das Gericht zu schätzen, § 287 ZPO. Die von der Klägerin angegebenen 20% erscheinen aufgrund des Vortrags der Klägerin sowie vor dem Hintergrund, dass die Beklagte die Verwaltungstätigkeit der Hausmeisterdienste weder dem Grunde nach noch hinsichtlich der von der Klägerin geschilderten Aufgaben bestritten hat, angemessen. 6. Die Kosten für die Reinigung der Allgemein- und Außenflächen sind abrechenbar. Hinsichtlich dieser Kosten stand zunächst nicht die Wirksamkeit der Umlageklausel in Rede, sondern die Frage, ob die Reinigungsleistungen tatsächlich stattgefunden haben. Hiervon ist das Gericht nach Durchführung der Beweisaufnahme mit der erforderlichen Sicherheit überzeugt. Bezüglich der Reinigung der Außenflächen folgt dies bereits aus den Aussagen der von der Klägerin benannten Zeugen. Denn auch diese haben bestätigt, dass – wenn auch möglicherweise nicht vollständig ordnungsgemäß – Reinigungen stattfanden. Auch die Allgemeinflächen im Gebäudeteil 7 sind im fraglichen Zeitraum gereinigt worden. Dies folgt aus den Aussagen der Zeugen. Die von der Beklagten benannten Zeugen hatten zwar sämtlich nicht nur den Gebäudeteil 7 zu beaufsichtigen, sondern regelmäßig mehrere Gebäude bzw. den gesamten Komplex. Auch konnte der für den Gebäudeteil zuständige Mitarbeiter der mit den Reinigungsleistungen betrauten Firma T, der Zeuge B, nicht vernommen werden, da sein Aufenthaltsort nicht bekannt ist. Die Zeugen C, D, F und H konnten jedoch zur Überzeugung des Gerichts darlegen, dass es aufgefallen wäre, wenn Reinigungsdienstleistungen gar nicht durchgeführt worden wären. Sie haben nachvollziehbar und glaubhaft (insbesondere weil ihre Aussagen sich entsprachen) das Kontrollsystem der Firma T dargelegt und bestätigt, dass es gleich an mehreren Stellen bekannt geworden wäre, hätten Reinigungsdienstleistungen nicht stattgefunden. Die von der Klägerin benannten Zeugen haben demgegenüber nicht mit Sicherheit bestätigt, dass keine Reinigungsleistungen stattfanden. Vielmehr ist ihren Aussagen zu entnehmen, dass die Klägerin ggf. mit den erfolgten Reinigungsleistungen nicht zufrieden war. Dies wäre Anlass gewesen, sich bei der Beklagten zu beschweren. Das Schreiben der Klägerin vom 17.08.2006 hingegen, das sich inhaltlich mit der Nebenkostenabrechnung 2004 auseinandersetzt, enthält keinen Hinweis darauf, dass man mit der Umlage der Reinigungskosten nicht einverstanden war. Dies hätte jedoch, folgt man dem Vortrag der Klägerin, nahegelegen. Insgesamt kommt das Gericht bei Würdigung sämtlicher Zeugenaussagen zu dem Ergebnis, dass die Reinigungsdienstleistungen erbracht worden sind. Dass sie möglicherweise nicht zur Zufriedenheit der Klägerin erfolgten, ist eine Frage der Gewährleistung, die an der Umlagefähigkeit der Kosten nichts ändert. Soweit die Klägerin im Schriftsatz vom 15.12.2009 vorgetragen hat, die Kostenposition "Gebäudereinigung" sei in den Abrechnungen für die Jahre 2004 und 2005 bereits formal nicht ordnungsgemäß, da der Verteilungsschlüssel nicht zu erkennen sei, so ist dem nicht zu folgen. Erforderlich für die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung ist (1) die Zusammenstellung der Gesamtkosten, (2) die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, (3) die Berechnung des Anteils des Mieters und (4) der Abzug seiner Vorauszahlungen (vgl. nur Milger, NJW 2009, 625ff.). Diese Anforderungen sind bei der Betriebskostenabrechnung 2004 sowohl bei der von der Klägerin selbst überreichten ersten Betriebskostenabrechnung als auch bei der nachgebesserten Betriebskostenabrechnung, die die Beklagte als Anlage B27 eingereicht hat, erfüllt: In der ersten Abrechnung sind die Gesamtkosten der Reinigungsleistungen angegeben, der Verteilerschlüssel (ohne Reinigung Aufzugsanlagen und Tiefgarage), der Anteil der Klägerin, sowie – weiter unten – die Vorauszahlungen der Klägerin. Auch in der nachgebesserten Betriebskostenabrechnung ist ein Verteilerschlüssel enthalten, allerdings wird hier auf der Basis der von der Klägerin angemieteten Quadratmeter abgerechnet. In beiden Fällen ist es möglich, aufgrund der Betriebskostenabrechnung einen Überblick über die Verteilung der entstandenen Kosten und der hieraus entstehenden Kostentragungspflichten zu erhalten. Die Tatsache, dass der Verteilerschlüssel möglicherweise falsch ist - wobei ein Fehler hier von der Klägerin nicht vorgetragen ist -, führt nicht zu einer formellen Rechtswidrigkeit. Denn es ist aus der Abrechnung ohne weiteres nachzuvollziehen, welcher Anteil getragen werden soll. Nur dies ist erforderlich; eine vollständige Überprüfungsfähigkeit der materiellen Richtigkeit der Abrechnung muss die Abrechnung nicht erlauben (Milger a.a.O.). Ein zunächst falscher Verteilerschlüssel kann – jedenfalls bis zur Höhe des aufgrund des falschen Schlüssels geforderten Betrages – später korrigiert werden (Milger a.a.O.). Auch bei der Betriebskostenabrechnung 2005 ist der Umlageschlüssel ("Ihr Anteil ohne Reinigung Aufzugsanlagen und Tiefgarage") enthalten. Wie oben dargestellt, ist diese Beschreibung des Umlageschlüssels formell ordnungsgemäß. 7. Die Kosten für die Bewachung sind umlagefähig. Dies ist in § 6 Ziffer 1, 2. Absatz des Mietvertrages in transparenter und unmissverständlicher Form vereinbart. Dasselbe gilt für die Wartungskosten. Auch diesbezüglich ist die mietvertragliche Regelung eindeutig, transparent und für den Mieter nachvollziehbar. Die Klägerin hat insofern auch nicht vorgetragen, es sei etwa nicht klar gewesen, welche technischen Anlagen von der Klausel erfasst werden sollten. 8. Die Beklagte durfte in der Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2005 und 2006 die Position "Strom Hanseatic" abrechnen. Hinsichtlich dieser Kosten hat die Beklagte substantiiert und unter Vorlage der Rechnungen der Y vorgetragen, dass sie die Kosten für die im fraglichen Zeitraum (01.01.2005 bis 15.02.2006) allein von der Klägerin genutzten Stromzähler getragen hat. Die Beklagte hat demgegenüber zwar den Vertrag mit der Firma E GmbH vorgelegt; Zahlungsbelege und Rechnungen hat sie jedoch nur für das Jahr 2004 vorgelegt. Für dieses Jahr fordert die Beklagte aber gar keine Erstattung von Stromkosten. Die Klägerin kann auch nicht mit dem Argument gehört werden, dass in den leer stehenden Räumen im Obergeschoss des Gebäudes ein geringer Stromverbrauch stattgefunden habe. Der Vortrag ist insoweit nicht hinreichend substantiiert. Es kann zwar grundsätzlich sein, dass - beispielsweise bei Besichtigungen o.ä. - Strom auch im Obergeschoss verbraucht wurde. Die Klägerin hat aber noch nicht einmal vorgetragen, wobei ein solcher Stromverbrauch erfolgt sein soll. Es ist daher weder möglich, Beweis über einen eventuellen Stromverbrauch zu erheben, noch den Stromverbrauch für das Obergeschoss zu schätzen. Dies geht zu Lasten der Klägerin, die zu pauschal vorgetragen hat. Soweit die Klägerin vorgetragen hat, der Stromverbrauch resultiere auch aus dem Verbrauch für die Beleuchtung der Treppenhäuser und Tiefgarage, so ist die Beklagte dem durch Übersendung entsprechender Längsschnitte, die zeigen, dass der Strom für die Allgemeinflächen über bestimmte Unterzähler läuft, die der Klägerin nicht im Rahmen des Anspruchs "Strom Hanseatic" in Rechnung gestellt wurden. Die Klägerin hat sich in ihrem Schriftsatz vom 21.08.2008 diese Schnittzeichnungen zu Eigen gemacht, sodass davon ausgegangen werden kann, dass sie die Richtigkeit nicht bestreitet. Da hinsichtlich des Stromverbrauchs in den leer stehenden Räumen nicht substantiiert vorgetragen wurde, besteht auch der von der Klägerin geltend gemachte Auskunftsanspruch nicht. Die Beklagte hat vorgetragen, es sei kein Stromverbrauch erfolgt, sodass kein Ausgleichsanspruch entstehen könne. Dem ist die Klägerin – wie dargelegt – nicht substantiiert entgegen getreten. Ohne die Möglichkeit eines Ausgleichsanspruchs besteht auch kein Auskunftsanspruch. 9. Hinsichtlich der Heizkosten hatte die Klägerin unstreitig einen Anspruch auf Zahlung eines Guthabens aus der Heizkostenabrechnung 2006/ 2007 in Höhe von 1.443,02 EUR. Diese Forderung ist jedoch erloschen, da die Beklagte wirksam mit ihren eigenen Forderungen aufgerechnet hat (dazu im Einzelnen unter II.). 10. Ausgehend von den unter I.1 bis I.9 dargestellten Wertungen ergeben sich für die einzelnen Betriebskostenabrechnungen und damit für die Forderung der Klägerin folgende Ergebnisse: Betriebskostenabrechnung 01.01.- 31.12.2004 Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 endet mit einem Guthaben zugunsten der Klägerin in Höhe von 756,21 EUR (vgl. oben und Anlage B27, Bl.423 d.A.). Dieses Guthaben ist an die Klägerin bereits ausgezahlt. Die Kosten der Gebäude- und Außenreinigung in Höhe von 758,72 EUR bzw. 1.971,54 EUR, die die Klägerin in Abzug gebracht hat, sind nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme (s.o.) erstattungsfähig. Die Kosten der kaufmännischen und technischen Objektbetreuung in Höhe von 909,94 EUR bzw. 1.196,27 EUR (19.720,00 EUR : 19.023,18 m² x 1.1.154 m²) sind vollständig nicht umlagefähig. Die Hausmeisterkosten in Höhe von insgesamt 30.160,00 EUR sind lediglich zu 80%, d.h. zu 24.128,00 EUR umlagefähig. Anteilig für die Klägerin bedeutet dies, dass sie nur 1.463,67 EUR brutto bzw. 1.229,48 EUR netto an Hausmeisterkosten tragen muss. Die Kosten für die Bewachung und die Wartung sind voll umlagefähig. Dies bedeutet, dass an Betriebskosten abweichend von der Abrechnung der Beklagten insgesamt 18.983,10 EUR netto angefallen sind. Abzüglich der erbachten Vorauszahlungen in Höhe von 21.924,00 EUR kommt man dann zu einem Nettoergebnis in Höhe von 2.940,90 EUR bzw. einem Bruttoergebnis in Höhe von 3.411,44 EUR zugunsten der Klägerin. Von dieser Summe sind die bereits gezahlten 756,21 EUR in Abzug zu bringen, sodass ein Guthaben in Höhe von 2.655,23 EUR verbleibt. Betriebskostenabrechnung 2005 Die Betriebskostenabrechnung 2005 endet mit einem Nachzahlbetrag zu Lasten der Klägerin in Höhe von 10.795,09 EUR. Aufgrund der etwas niedrigeren Gesamtquadratmeterzahl (19.019,61 m²) ändert sich die für die Hausmeisterkosten zu zahlende Summe geringfügig auf 1.229,72 EUR netto. Ausgehend hiervon fielen unter Berücksichtigung der unter a) geschilderten weiteren Abzüge hinsichtlich der kaufmännischen Objektbewachung, aber unter Aufrechterhaltung der Umlage der Reinigungs-, Wartungs-, Überwachungs- und Stromkosten Betriebskosten in Höhe von 29.320,53 EUR netto an. Abzüglich der Vorauszahlungen in Höhe von 22.308,00 EUR gelangt man zu einem Nachzahlbetrag von 7.012,53 EUR netto bzw. 8.134,53 EUR brutto. Aufgrund der Betriebskostenabrechnung 2005 bestehen daher keine Zahlungsansprüche der Klägerin. Betriebskostenabrechnung 2006 Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 sieht Betriebskosten in Höhe von 24.296,12 EUR netto vor und endet bei Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen und der Mehrwertsteuer mit einer Nachzahlung zu Lasten der Klägerin in Höhe von 2.306,22 EUR brutto (vgl. Bl.132 d.A.). Unter Berücksichtigung der oben dargestellten Ergebnisse gelangt man hiervon abweichend zu Betriebskosten in Höhe von 22.000,84 EUR netto. Abzüglich der Vorauszahlungen in Höhe von 20.772,00 EUR gelangt man zu einem Nachzahlbetrag in Höhe von 1.228,84 EUR netto bzw. 1.425,45 EUR brutto. Bei weiterer Berücksichtigung von 12 x 128,00 EUR Verwaltungskostenpauschale zugunsten der Klägerin (so auch in der Betriebskostenabrechnung Bl.132 d.A.), insgesamt 1.781,76 EUR brutto, gelangt man zu einem Guthaben zugunsten der Klägerin in Höhe von 356,31 EUR. Betriebskostenabrechnung 2007 Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 sieht Betriebskosten in Höhe von 22.766,50 EUR netto vor und endet mit einer Nachzahlung zu Lasten der Klägerin in Höhe von 545,62 EUR (vgl. Betriebskostenabrechnung 2007, Bl.369 d.A.). Unter Berücksichtigung der oben dargestellten Ergebnisse gelangt man hiervon abweichend zu Betriebskosten in Höhe von 20.416,73 EUR netto. Abzüglich der Vorauszahlungen in Höhe von 20.722,00 EUR gelangt man zu einem Guthaben zugunsten der Klägerin in Höhe von 355,27 EUR netto bzw. 422,77 EUR brutto. Zuzüglich der Verwaltungskostenpauschale in Höhe von 1.827,84 EUR brutto gelangt man zu einem Guthaben der Klägerin von 2.250,51 EUR. Die Klägerin hat daher insgesamt aufgrund der Betriebskostenabrechnungen 2004 bis 2007 einen Rückzahlungsanspruch gegenüber der Beklagten in Höhe von 5.262,05 EUR. Die Zinsforderung folgt aus § 291 BGB. II. Die Widerklage ist zulässig, aber ebenfalls zu teilweise begründet. Die Beklagte hat insgesamt einen Zahlungsanspruch gegen die Klägerin in Höhe von 28.199,29 EUR. Dieser berechnet sich wie folgt: 1. Die Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf Zahlung von 21.353,36 EUR aus § 535 Abs. 2 BGB. Die Klägerin hat unstreitig die Miete für die Monate Oktober und Dezember 2007 (jeweils 9.968,63 EUR) nicht gezahlt. Darüber hinaus ist die Klägerin dem substantiierten Vortrag der Beklagten (unter Vorlage entsprechender Buchungsunterlagen), sie habe in den Monaten Januar bis September sowie im Monat November 2007 jeweils 141,61 EUR, insgesamt 1.416,10 EUR, nicht gezahlt, nicht entgegen getreten. 2. Die Beklagte hat weiter einen Anspruch auf Zahlung von 8.134,53 EUR brutto als Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 (s.o.). 3. Weitere Nachzahlungsansprüche aufgrund von Betriebskostenabrechnungen bestehen nicht (s.o.). 4. Es besteht ein Zahlungsanspruch in Höhe von 154,42 EUR, wobei es sich hierbei um den Nachzahlungsbetrag aus der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2005/ 2006 handelt. 5. Schließlich hat die Beklagte mit dem Zahlungsanspruch der Klägerin aus der Heizkostenabrechnung 2006/ 2007 in Höhe von 1.443,02 EUR aufgerechnet, sodass ihre Gesamtforderung um diesen Betrag zu reduzieren war. Es verbleibt daher insgesamt ein Zahlungsanspruch in Höhe von 28.199,29 EUR. 6. Die Zinsforderungen hinsichtlich der Widerklage folgen aus dem Gesichtspunkt des Verzuges, §§ 286, 288 BGB. III. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 91a, 269 ZPO. Hinsichtlich des für erledigt erklärten Teils (Abrechnung über die Heizkosten für den Zeitraum 01.05.2005 – 30.04.2006 waren die Kosten der Beklagten aufzuerlegen. Nach den Regelungen des Mietvertrages war diese verpflichtet, über die Heizkosten einmal jährlich abzurechnen (vgl. § 6 AVG). Hinsichtlich der Heizkosten für den Zeitraum bis zum 30.04.2006 hätte daher spätestens bis zum 30.04.2007 abgerechnet werden müssen, hinsichtlich der Heizkosten für den Zeitraum bis zum 30.04.2007 spätestens bis zum 30.04.2008. Dies ist nicht erfolgt; die Abrechnung ist der Klägerin erst später zugegangen, nämlich Anfang 2008 und damit nach Rechtshängigkeit des Antrags. Ursprünglich war der Antrag auf Erstellung der Abrechnung daher zulässig und begründet und ist durch ein während des Rechtsstreits eintretendes Ereignis (nämlich die Erfüllung durch die Beklagte) unbegründet geworden. Die Kosten waren insofern der Beklagten aufzuerlegen. Die Kosten hinsichtlich der Teilrücknahme – Abrechnung über die Heizkosten für den Zeitraum 01.05.2006 - 30.04.2007 – waren der Klägerin aufzuerlegen. Die Klageerweiterung, die den später zurückgenommenen Antrag enthält ist bei Gericht am 26.08.2008 eingegangen. Die Heizkostenabrechnung für den fraglichen Zeitraum wurde der Klägerin mit Schreiben vom 21.08.2008 übermittelt. Die Klägerin hat nicht mitgeteilt, wann ihr dieses Schreiben zugegangen ist, sodass von normalen Postlaufzeiten auszugehen ist. Dann aber müsste die Klägerin die Abrechnung vor Anhängigkeit des Klageerweiterungsschriftsatzes erhalten haben, sodass die Klage bereits bei Eingang bei Gericht nicht mehr begründet war. Die Tatsache, dass die Klägerin aufgrund der verspäteten Abrechnung möglicherweise einen materiellrechtlichen Erstattungsanspruch gegenüber der Beklagten hinsichtlich etwaig entstandener Kosten hat, spielt für die Frage der prozessrechtlichen Kostentragung keine Rolle. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. Streitwert: Für die Klage: bis zum 26.09.2008: 23.567,42 EUR (Antrag zu 1.: 23.067,42 EUR; Antrag zu 2.: 500,00 EUR); vom 26.09.2008 bis 13.03.2009: 24.067,42 EUR (Antrag zu 1.: 23.067,42 EUR, Antrag zu 2.: 500,00 EUR, Antrag zu 3.: 500,00 EUR); danach: 23.067,42 EUR; für die Widerklage: 33.711,69 EUR.