65 O (Baul) 5/12

Genehmigungspflicht und Versagung eines Angebotsvertrags nach §51 BauGB wegen Erschwerung der Umlegung • Ein sogenannter Angebotsvertrag, der den Eigentümer unbedingter bindet und dem Dritten ein einseitig ausübbares Erwerbsrecht verschafft, ist genehmigungspflichtig nach § 51 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. • Die Genehmigung nach § 51 BauGB ist zu versagen, wenn durch die Vereinbarung die Durchführung der Umlegung unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert wird (§ 51 Abs. 3 BauGB). • Eine wesentliche Erschwerung liegt vor, wenn durch den Vertrag die Möglichkeit einer anteils- und wertgleichen Zuteilung oder die geplante Geldabfindung so gefährdet wird, dass die Neuordnung der Grundstücke nicht mehr zweckmäßig erfolgen kann. • Ein über dem Einwurfswert liegender Kaufpreis kann die Genehmigungspflicht und deren Versagung stützen, weil er das Wertgefüge verzerrt und spätere Ausgleichs- und Zuteilungsfragen erschwert. Die Antragsteller sind Käufer (Antragsteller zu 1) und Eigentümerin (Antragstellerin zu 2) eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans; für das Gebiet wurde ein Umlegungsverfahren eingeleitet. Die Eigentümerin schloss einen Angebotsvertrag mit dem Käufer über ihr Grundstück zum Preis von 35.196 € (14 €/qm) und zahlte ein gleich hohes Bindungsentgelt, das bei Kauf auf den Kaufpreis angerechnet werden sollte. Der Umlegungsausschuss hatte zuvor einen Einwurfswert von 11 €/qm ermittelt. Die Umlegungsstelle verweigerte die Genehmigung nach § 51 BauGB mit der Begründung, der Vertrag könne die Umlegung wesentlich erschweren und das Wertgefüge verletzen. Die Antragsteller begehrten gerichtliche Entscheidung und rügten insoweit, der Vertrag sei nicht genehmigungspflichtig oder jedenfalls genehmigungsfähig; die Umlegungsstelle beantragte Ablehnung des Antrags. Das Gericht prüfte, ob der Angebotsvertrag ein genehmigungspflichtiges Recht zum Erwerb begründet und ob die Versagung wegen Erschwerung der Umlegung rechtsfehlerfrei war. • Rechtsgrundlage: § 51 BauGB. Nach § 51 Abs.1 Nr.1 BauGB bedürfen Vereinbarungen, die einem anderen ein Recht zum Erwerb eines Grundstücks einräumen, der schriftlichen Genehmigung der Umlegungsstelle. • Der Angebotsvertrag ist genehmigungspflichtig: Die Eigentümerin hat sich unbedingter gebunden; dem Käufer wurde durch die Bindungswirkung und das bereits gezahlte Bindungsentgelt faktisch ein Recht zum Erwerb eingeräumt, dessen Ausübung allein vom Willen des Käufers abhängt. • Versagungsmaßstab: Nach § 51 Abs.3 BauGB ist die Genehmigung zu versagen, wenn zu besorgen ist, dass das Vorhaben die Umlegung unmöglich macht oder wesentlich erschwert. • Sachliche Anwendung: Für die hier vorliegende Umlegung war vorgesehen, möglichst viele Eigentümer in Geld abzufinden, weil eine Naturalzuteilung aller Eigentümer eine zweckmäßige Neuordnung verhindern würde. Der Käufer strebt offensichtlich eine Naturalzuteilung an; durch seine faktische Verfügungsbefugnis würde die bisherige Bereitschaft zur Geldabfindung entfallen, wodurch die Erreichbarkeit des Umlegungszwecks gefährdet würde. • Weiteres Indiz der Erschwerung ist der vereinbarte Kaufpreis von 14 €/qm (über dem Einwurfswert von 11 €/qm). Ein solcher Ausreißer nach oben kann spätere Ausgleichs- und Zuteilungsbewertungen in Frage stellen und zu Anfechtungen gegen die Bewertung führen, wodurch die Umlegung zusätzlich erschwert wird. • Ergebnis der Prüfung: Vor dem Hintergrund der Umlegungsplanung, der Bindungswirkung des Vertrags und des erhöhten Kaufpreises bestand hinreichender Grund zur Annahme, dass die Umlegung wesentlich erschwert würde; daher war die Versagung der Genehmigung nach § 51 Abs.3 BauGB rechtsfehlerfrei. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung wurde abgelehnt. Das Gericht stellt fest, dass der Angebotsvertrag genehmigungspflichtig nach § 51 Abs.1 Nr.1 BauGB ist und dass die Umlegungsstelle die erforderliche Genehmigung zu Recht gemäß § 51 Abs.3 BauGB versagt hat, weil durch die Verpflichtungswirkung des Vertrags und den über dem Einwurfswert liegenden Kaufpreis die Durchführung der Umlegung und insbesondere die geplante anteils- und wertgleiche Zuteilung beziehungsweise die vorgesehene Geldabfindung erheblich gefährdet und damit die Neuordnung der Grundstücke wesentlich erschwert würde. Damit hatte weder der Hauptantrag auf Genehmigung noch der Hilfsantrag auf Feststellung der Nichtgenehmigungspflicht Erfolg. Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens; das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.