5 O 30/20

Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand: Der Kläger und seine Ehefrau, die Zeugin A, waren Eigentümer zweier Einheiten in der Wohnungseigentumsanlage Bstraße / Cstraße in D. Die Einheit des Klägers mit der Nummer 14 wurde als Ladenlokal genutzt, die Einheit Nummer 15 der Zeugin A als Wohnung. Gegenüber der Teilungserklärung war ein Raum der Wohnung baulich dem Ladenlokal zugeordnet. Außerdem war ein Teil des im Gemeinschaftseigentum stehenden Treppenhauses der Wohnung zugeordnet. Der Kläger und die Zeugin A beabsichtigten Ende 2015, beide Einheiten zu verkaufen und beauftragten insofern den Zeugen E als Makler. Dieser wandte sich mit E-Mail vom 15.12.2015 an den Beklagten, in der er unter anderem ausführte: „WEG: Ein Ladenlokal und eine Wohnung nebeneinander liegend gehören einem Ehepaar. Die Summe der Miteigentumsanteile laut Teilungserklärung scheint zu stimmen und wird akzeptiert. Die Wohnung ist irgendwann verkleinert worden und das Ladenlokal damit vergrößert. Jetzt wollen unterschiedliche Käufer die Einheiten erwerben. Die Wohnung hat um ca. 30 Prozent zu viele Miteigentumsanteile. Um eine Änderung der Teilungserklärung zu vermeiden habe ich vorgeschlagen, dass ich beide Einheiten vermesse und es dokumentiere.“ Ein Termin zur Beurkundung der Kaufverträge für beide Einheiten wurde in der Folgezeit abgesagt. Der Zeuge E teilte dem Beklagten per E-Mail vom 14.01.2016 mit, dass dem Käufer der Wohnung der Zeugin A der von der Teilungserklärung abweichende Grundriss bekannt sei und er alle Risiken übernähme. Der Beklagte beurkundete am 05.02.2016 einen Vertrag, mit dem lediglich die Zeugin A ihre Einheit verkaufte. Dabei wurde sie durch ihren Sohn vertreten. In dem Vertrag hieß es unter anderem: „Der Verkäufer hat den Käufer darauf hingewiesen, dass der derzeitige tatsächliche Grundriss der hier verkauften Wohnung nicht dem Grundriss in der Bauakte und der Teilungserklärung entspricht. Ein Teil des Hausflures wurde der Wohnung zugeordnet. Sollte eine Behörde oder ein sonstiger Berechtigter fordern, die Teilungserklärung dem tatsächlichen Zustand anzupassen, so sind die damit verbundenen Kosten vom Käufer zu tragen. Dies wurde bei der Höhe des Kaufpreises bereits berücksichtigt.“ Dem Vertrag als Anlage beigefügt war eine gemeinsame Erklärung der Zeugin A und des Klägers über die für die Hausgeldberechnung maßgeblichen Flächen und Miteigentumsanteile der beiden Einheiten. Als weitere Anlagen enthielt der Vertrag Grundrisse der Einheiten, die sich hinsichtlich der baulichen Zuordnung des Hausflures unterschieden, sowie Flächenberechnungen. Der Kläger behauptet, als er seine Einheit habe verkaufen wollen, habe der beurkundende Notar darauf hingewiesen, dass der Erwerber im Falle einer vollstreckungsrechtlichen Inanspruchnahme des Eigentümers der Wohneinheit Nr. 15 aufgrund schuldrechtlich getroffener oder zu treffender Regelung keinerlei Schutz gegen Maßnahmen der Gläubiger des Eigentümers der Wohneinheit Nr. 15 genieße. Der Erwerbsinteressent habe daraufhin vom Kauf Abstand genommen. Die Bewilligung der Bestellung einer Grunddienstbarkeit, die der Kläger im Nachgang von dem Erwerber und jetzigen Eigentümer der Wohneinheit Nr. 15 erlangen wollte, habe dessen finanzierende Bank abgelehnt. Aus diesem Grund sei der Kläger nunmehr gezwungen, eine Änderung der Teilungserklärung herbeizuführen. Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte hätte auf die Erforderlichkeit einer dinglichen Absicherung der von der Teilungserklärung abweichenden tatsächlichen Situation hinweisen und hinwirken müssen, da ihm diese bekannt gewesen sei. Hierzu wäre er auch gegenüber dem Kläger als nicht an der Beurkundung beteiligtem Dritten verpflichtet gewesen, da dessen Interessen erkennbar tangiert worden seien. Die Zeugin A hätte der Veräußerung ihrer Einheit bei einem entsprechenden Hinweis des Beklagten nicht zugestimmt. Der ursprünglich vereinbarte Termin zur Veräußerung beider Einheiten sei gerade deswegen abgesagt worden, weil die abweichenden Zustände zwischen tatsächlicher Bauausführung und rechtlicher Zuordnung nicht hätten geklärt werden können. Als Schaden seien dem Kläger die weiteren Kosten der nicht veräußerten Wohneinheit und Mietausfall entstanden, da er den Mietvertrag im Hinblick auf den Verkauf gekündigt habe, sowie unnötige Kosten für die Änderung der Teilungserklärung. Der Kläger beantragt, 1. den Beklagten zu verurteilen, an ihn EUR 17.821,12 nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; 2. den Beklagten darüber hinaus zu verurteilen, an den Kläger Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 1.029,35 nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; 3. festzustellen, dass der Beklagten verpflichtet ist, dem Kläger jeden weiteren Schaden zu ersetzen, der dem Kläger daraus zukünftig entsteht oder bereits entstanden ist, dass der Beklagte den Kläger und die Zeugin A im Zusammenhang mit dem notariellem Kaufvertrag vom 05.02.2016, UR-Nr. 0148/2016 des Beklagten zur Veräußerung der Eigentumswohnung Nr. 15 der Zeugin A in der WEG Anlage, Bstraße in D / Cstraße in D bzw. im Rahmen eines eigenständigen Beratungsvertrag nicht auf die Erforderlichkeit einer dinglichen Absicherung, namentlich der Eintragung einer Grunddienstbarkeit, hinsichtlich des seinem Teileigentum in vorgenannter WEG- Anlage (Nr.14) tatsächlich, rechtlich aber der Wohnung Nr. 15 zugeordneten Raumes hingewiesen hat, beraten und aufgeklärt hat. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er behauptet, dass vor dem Verkauf der Wohneinheit der Zeugin A nur die in den Vertrag aufgenommene Zuordnung eines Teils des Flurs thematisiert worden sei. Die Regelung sei insofern von den Vertragsparteien konsentiert worden und ausreichend. Zu keinem Zeitpunkt sei gegenüber dem Beklagten darauf hingewiesen worden, dass ein weiterer Raum der Einheit Nr. 15 baulich der Einheit Nr. 14 zugeordnet gewesen sei. Überdies hätte diesem Problem nicht durch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit begegnet werden können, weshalb der Beklagte diese Lösung auch nicht hätte empfehlen dürfen. Jedenfalls habe keine derartige Pflicht gegenüber dem Kläger bestanden, dem überdies eine anderweitige Ersatzmöglichkeit offenstehe, denn ausgehend von seinem Vortrag habe sich der Zeuge E schadensersatzpflichtig gemacht. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die zulässige Klage ist unbegründet. Dem Kläger stehen die geltend gemachten Ansprüche unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt zu, insbesondere nicht aus § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO. Der Beklagte hat aufgrund des vorgetragenen Sachverhalts nicht gegen ihn treffende Amtspflichten, vor allem Belehrungs- und Hinweispflichten verstoßen. Eine Pflicht des Beklagten, auf eine Gestaltung des zwischen der Zeugin A und den Erwerbern der ihr gehörenden Wohneinheit geschlossenen Vertrages in der Weise hinzuwirken, dass dem Kläger der beabsichtigte Verkauf seiner Einheit ohne die dabei aufgetretenen Probleme möglich war, bestand nicht. Gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei soll er darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. Diese Pflichten sollen gewährleisten, dass der Notar eine rechtswirksame Urkunde über das von den Beteiligten beabsichtigte Rechtsgeschäft errichtet. Er muss bei der Erforschung des Willens unter anderem bedenken, dass die Beteiligten möglicherweise entscheidende Gesichtspunkte übersehen, auf die es für das Rechtsgeschäft ankommen kann, wobei er allerdings nicht "ins Blaue hinein" nachzufragen braucht (BGH, Urteil vom 09. Dezember 2010 – III ZR 272/09 –, Rn. 16, juris). Bestehen Zweifel, ob das Geschäft dem Gesetz oder dem wahren Willen der Beteiligten entspricht, so sollen nach § 17 Abs. 2 Satz 1 BeurkG die Bedenken mit den Beteiligten erörtert werden. Steht fest, dass das zu beurkundende Rechtsgeschäft unwirksam wäre, so hat der Notar seine Amtstätigkeit zu versagen (vgl. § 14 Abs. 2 BNotO, § 4 BeurkG), weil es mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar ist, nichtigen Rechtsgeschäften wissentlich den äußeren Schein der Wirksamkeit zu verleihen. Danach ist es auch Aufgabe des Notars, die Errichtung rechtlich unwirksamer Urkunden möglichst zu verhindern (BGH, Urteil vom 09. Juli 1992 – IX ZR 209/91 –, Rn. 30, juris). Die Pflichten des § 17 Abs. 1 BeurkG obliegen den Notaren entsprechend dem Gesetzeswortlaut nur gegenüber den "Beteiligten". An der Beurkundung beteiligt sind gemäß § 6 Abs. 2 BeurkG jedoch nur die Erschienenen, deren im eigenen oder fremden Namen abgegebene Erklärungen beurkundet werden sollen. Das sind die sog. formell an der Beurkundung beteiligten Personen. Hierzu gehörte der Kläger jedenfalls nicht (vgl. BGH, Urteil vom 30. Juni 1981 – VI ZR 197/79 –, Rn. 13, juris). Notarielle Belehrungs-, Hinweis- und Warnpflichten dienen auch dem Schutz mittelbar Beteiligter, wenn andernfalls der Zweck, um dessentwillen diese Pflichten bestehen, nicht oder nur unvollkommen erfüllt würde. Bei einem Beurkundungsgeschäft ist mittelbar Beteiligter, wer - ohne dass von ihm abgegebene Erklärungen beurkundet werden sollen - im eigenen Interesse bei der Beurkundung anwesend ist, etwa weil er aus dem beurkundeten Rechtsgeschäft verpflichtet werden oder Rechte erwerben soll, oder sich aus Anlass der Beurkundung an den Notar gewandt und ihm eigene Belange anvertraut hat (BGH, Urteil vom 09. Januar 2003 – IX ZR 422/99 –, Rn. 9f., juris). Unter Umständen können einem Notar gemäß § 19 Abs. 1 BNotO auch Amtspflichten gegenüber Personen obliegen, die weder zu den Beteiligten eines notariellen Amtsgeschäfts zählen noch mittelbar Beteiligte sind. Denn "andere" i.S. des § 19 Abs. 1 BNotO, gegenüber denen der Notar Amtspflichten zu erfüllen hat, sind alle Personen, deren Interessen nach der besonderen Natur des Amtsgeschäfts durch dieses berührt werden (BGH, Urteil vom 23. September 1980 – VI ZR 116/79 –, Rn. 32 m.w.N., juris). So besteht etwa bei der Errichtung letztwilliger Verfügungen eine Amtspflicht des Notars nicht nur gegenüber dem Erblasser, sondern auch gegenüber dem eingesetzten Erben oder sonst Bedachten (BGH, Urteil vom 28. September 1959 – III ZR 112/58 –, BGHZ 31, 5-13, Rn. 12). Unstreitig war der Kläger im vorliegenden Fall nicht nur nicht Partei des Kaufvertrages vom 05.02.2016, sondern auch bei dessen Beurkundung nicht anwesend. Insofern unterscheidet sich der Sachverhalt von demjenigen, welcher der Entscheidung des OLG Celle zugrunde lag, das einen Verstoß gegen die dem Notar obliegenden Pflichten in dem unterbliebenen Hinweis auf die Notwendigkeit der Absicherung des Wegerechts durch eine Grunddienstbarkeit gesehen hatte (Urteil vom 26. August 2009 – 3 U 58/09 –, Rn. 26, juris). Etwas anderes gilt auch nicht unter Zugrundelegung des Umstandes, dass der Kläger und seine Ehefrau zunächst einen Termin zur gemeinsamen Beurkundung des Verkaufs der ihnen jeweils gehörenden Wohneinheiten bei dem Beklagten vereinbart hatten. Dass die Interessen des Klägers nach der Natur des zu beurkundenden Kaufvertrages der Zeugin A berührt wurden, mag objektiv zutreffen, nachdem zuletzt unstreitig geworden ist, dass ein weiterer Raum der Wohneinheit 15 baulich der Einheit 14 zugeordnet war, ohne dass hierfür die Teilungserklärung geändert wurde. Es kann jedenfalls nicht festgestellt werden, dass dem Beklagten dieser Umstand bekannt war oder von ihm durch Nachfrage hätte ermittelt werden müssen, ohne dass dies „ins Blaue hinein“ erfolgt wäre. Insbesondere waren die in der E-Mail des Zeugen E vom 15.12.2015 mitgeteilten Informationen nicht geeignet, Nachforschungs- oder Aufklärungspflichten des Beklagten zu begründen. Unstreitig waren ihm weder der mit dem Schriftsatz des Klägers vom 18.08.2020 als Anlage 9 überreichte Plan noch die Teilungserklärung zur Verfügung gestellt worden. Da der Zeuge E mitgeteilt hatte, dass die Summe der Miteigentumsanteile laut Teilungserklärung zu stimmen scheine und akzeptiert werde, bestand insofern keine aufklärungsbedürftige Unklarheit. Zwar wurde der Beklagte weiter darüber informiert, dass die Wohnung irgendwann verkleinert und das Ladenlokal damit vergrößert worden seien. Im Folgenden hieß es dann aber, dass die Wohnung um ca. 30 Prozent zu viele Miteigentumsanteile habe. Da der Beklagte darüber informiert wurde und auch in den Vertragstext Eingang fand, dass ein Teil des Treppenhauses baulich der Wohnung zugeordnet worden war, durfte er davon ausgehen, dass weitere bauliche Veränderungen, die einer vertraglichen Regelung bedurften, nicht vorlagen. Jedenfalls bestand für ihn aufgrund der vorliegenden Informationen kein Anlass zu der Annahme oder zu Nachforschungen, ob weitere bauliche Abweichungen vorgenommen worden waren, die im Verhältnis zu dem nicht an der Beurkundung beteiligten Kläger relevant waren. Die als Anlage zum Kaufvertrag genommene Flächenberechnung brauchte der Beklagte nicht auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Aus den vorstehend genannten Gründen kommen auch keine anderen Anspruchsgrundlagen in Betracht, die eine Pflichtverletzung des Beklagten voraussetzen, insbesondere aufgrund eines Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Soweit der Kläger ferner meint, ihm stünden Ansprüche nach den Grundsätzen der Drittschadensliquidation zu, ist dem entgegenzuhalten, dass – seinen Vortrag unterstellt – ein Schadensersatzanspruch allenfalls in der Person der Zeugin A entstanden sein könnte, während der Schaden beim Kläger eingetreten wäre. Die Drittschadensliquidation ermöglicht allerdings lediglich, wie bereits der Name sagt, einen Schaden zum Anspruch zu ziehen, nicht aber umgekehrt. Ob die weiteren Voraussetzungen erfüllt waren, konnte demnach dahinstehen. Auf die weiteren zwischen den Parteien streitigen Fragen, insbesondere nach dem Bestehen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit sowie der haftungsausfüllenden Kausalität, kam es damit nicht mehr an. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO. Streitwert : 19.218,32 €