14 O 99/20

Herausgabe von Mietsicherheit und Auskunft über Zinserträge nach § 566a BGB • Der Erwerber eines vermieteten Grundstücks kann nach § 566a BGB Herausgabe der vom Mieter geleisteten Barkaution vom Veräußerer verlangen, soweit diese zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bestanden hat. • Der Veräußerer darf eine Barkaution während des laufenden Mietverhältnisses nicht zur Befriedigung bloß streitiger oder nicht rechtskräftig festgestellter Forderungen gegen den Mieter verwerten. • Aus dem notariellen Kaufvertrag und § 566a BGB folgt ein Auskunfts- und Herausgabeanspruch des Erwerbers auch über die mit der Kaution erzielten Zinserträge. • Der Erwerber kann vom Veräußerer Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangen, wenn dieser trotz Aufforderung mit der Herausgabe der Kaution in Verzug geraten ist. Der Kläger erwarb eine vermietete Immobilie vom Beklagten und wurde als Eigentümer eingetragen. In der Immobilie bestand u.a. ein Gewerbemietverhältnis mit Mieter G (Kaution 3.150 €) und ein Wohnraummietverhältnis mit den Eheleuten C (Kaution 5.250 €). Der Kaufvertrag regelte, dass der Verkäufer dem Käufer die Mietverträge und gestellte Sicherheiten am Tag des Besitzübergangs zu übergeben habe. Nach dem Erwerb forderte der Kläger die Übertragung der Kautionen, worauf der Beklagte nur teilweise zahlte und zuvor gegenüber Mieter G aufgerechnet hatte wegen Nebenkostennachforderungen. Der Kläger verlangte Auszahlung der verbleibenden Kaution, Auskunft über Zinserträge und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die Parteien stimmten dem schriftlichen Verfahren zu; Teile der Klage wurden übereinstimmend erledigt, über den Rest entschied das Gericht. • Anspruch auf Auszahlung der Kaution des Mieters G (3.150 €) folgt aus § 566a BGB und der Verpflichtung des Verkäufers im notariellen Kaufvertrag zur Übergabe der Sicherheiten; der Erwerber ist mit Eigentumsübergang in das Mietverhältnis eingetreten (§ 566 BGB). • Die Kaution ist in der Höhe herauszugeben, in der sie zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bestand; der Veräußerer haftet nur für das, was sich noch in seinem Vermögen befindet (§ 566a BGB i.V.m. § 566 BGB). • Ein Zugriff des Veräußerers auf die Barkaution zur Befriedigung bloß streitiger oder nicht rechtskräftig festgestellter Nebenkostenforderungen ist unzulässig; der Beklagte hat nicht dargelegt, dass seine Forderungen gegen Mieter G unstreitig oder tituliert waren, sodass die erklärte Aufrechnung unwirksam war (§ 551 Abs. 3, Abs. 4 BGB; BGH-Rechtsprechung zur Unverwertbarkeit während des laufenden Mietverhältnisses). • Die vertraglichen Garantien des Verkäufers, dass keine Streitigkeiten oder Mietrückstände bestehen, stärken die Schutzwürdigkeit des Erwerbers und sprechen gegen eine Verwertung der Kaution durch den Beklagten. • Der Kläger hat einen Auskunftsanspruch über die mit den Kautionen erwirtschafteten Zinserträge; dieser folgt aus Auslegung des Kaufvertrags als Nebenpflicht, aus § 566a BGB i.V.m. § 242 BGB bzw. § 241 Abs. 2 BGB, weil nur der Beklagte die erforderlichen Informationen ohne Weiteres erteilen kann. • Der Kläger hat Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren aus §§ 280 Abs.1, 2, 286 BGB, weil der Beklagte trotz Aufforderungen in Verzug geriet und die Gebührenermittlung aus dem Gegenstandswert von 8.400 € sachgerecht ist. Der Kläger gewann in vollem Umfang bezüglich der nicht übereinstimmend erledigten Ansprüche. Das Gericht verurteilte den Beklagten, dem Kläger die Kaution des Mieters G in Höhe von 3.150 € nebst Verzugszinsen zu zahlen sowie Auskunft über die von beiden Kautionen erwirtschafteten Zinserträge zu erteilen. Weiter verurteilte das Gericht den Beklagten zur Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 808,13 €. Die Entscheidung stützt sich auf § 566a BGB, die Pflicht zur getrennten Anlage von Kautionen nach § 551 BGB und die Vertragsauslegung des notariellen Kaufvertrags; streitige oder nicht rechtskräftig festgestellte Forderungen rechtfertigen keinen Zugriff des Veräußerers auf die Barkaution. Die Kostenentscheidung sowie die Entscheidung über weitere Zahlungsansprüche bleiben dem Schlussurteil vorbehalten.