5 O 1467/11

Leitsatz: 1. Die Inanspruchnahme der Dienste eines Maklers im Zusammenhang mit den Erwerb einer Immobilie begründet nicht ohne weiteres einen konkludenten Abschluss eines Maklervertrages und damit die Verpflichtung zur Zahlung einer Provision. Das gilt selbst dann, wenn eine Besichtigung des Objektes gemeinsam mit dem Makler erfolgte. Etwas anderes gilt regelmäßig, wenn der Interessent eine sogenannte Nachweisbestätigung unterzeichnet.(Rn.26) 2. Der Annahme des Abschlusses eines wirksamen Maklervertrages durch Unterzeichnung einer Nachweisbestätigung kann der Kaufinteressent regelmäßig nicht entgegengehalten, dass er sich keine Gedanken darüber gemacht habe, was er unterzeichnet. Auch ein Anfechtungsrecht dürfte nicht bestehen, da dieses bei Blankounterschriften bzw. der Unterschrift auf eine ungelesene Urkunde regelmäßig nicht gegeben ist.(Rn.28) 3. Die Vereinbarung einer Maklerprovision in einer Nachweisbestätigung ist regelmäßig nicht überraschend und deshalb wirksam, wenn die Höhe des Maklerhonorars fettgedruckt und so angeordnet ist, dass eine Kenntnisnahme durch den Kunden zu erwarten ist.(Rn.32) 4. Eine Anfechtung des Maklervertrags wegen eines Haustürgeschäfts ist grundsätzlich nicht möglich, wenn sich der Interessent in die Immobilie begeben hat und diese aufgesucht hat, um dort Vertragsverhandlungen anzustreben in Bezug auf den Erwerb der besichtigten Immobilie.(Rn.33) 1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 10.840,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 9. August 2011 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. 3. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Streitwert: 10.840,00 €. Die Klage ist vollumfänglich begründet und unterlag nur hinsichtlich der vorgerichtlichen Anwaltskosten der Abweisung. Die Klägerin kann von den Beklagten gemäß § 652 BGB eine Maklerprovision in Höhe von 6 % Kaufpreises von 189.000,00 € zzgl. Mehrwertsteuer insgesamt somit 11.340,00 € abzügl. der vom Beklagten gezahlten Reservierungsgebühr in Höhe von 500,00 €, mithin 10.840,00 € verlangen. Denn die Parteien haben einen wirksamen Maklervertrag i.S. d. § 652 BGB geschlossen. Zwar ist dem Beklagten zuzustimmen, wonach derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit „Angeboten“ werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt, erklärt. Der Interessent darf nämlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres brauchte der Beklagte daher in einen solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass die Klägerin auch von ihm eine Provision erwartet. Selbst die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reicht für diese Sachlage für einen schlüssigen Vertragsanschluss nicht aus (vgl. BGH NJW 2005, 3779 m.w.umfangr. Nachw.). Vorliegend stellt sich die Situation aber anders dar. Denn die Klägerin hat dem Beklagten durch Aushändigung der Nachweisbestätigung, die der Beklagte auch unterzeichnet hat, unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen. Der Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss des Maklervertrages annehmen will (ständige Rechtsprechung vgl. nur Senatsurteile vom 6. Dezember 2001 – III ZR 296/00 – NJW 2002, 817 und vom 17. September 1998 III ZR 174/97 – NJW – RR 1999, 361). Von einem solchen Sachverhalt ist vorliegend auszugehen. Daran ändert auch die Sachlage nichts, dass der Beklagte als Unterzeichnender hier sich keine Vorstellung davon machte, welche Erklärung er gerade unterzeichnete. Der Beklagte hat dargelegt, den Inhalt der Urkunde nicht registriert zu haben und die Urkunde ohne weitere Prüfung unterschrieben zu haben. Der Beklagte kann nicht einwenden, einen gültigen Maklervertrag nicht geschlossen zu haben. Das Fehlen des Bewusstseins, eine rechtsgeschäftliche Erklärung dahingehend abgegeben zu haben, eine Maklerprovision zu schulden, beeinträchtigt die Wirksamkeit der Annahme des Maklervertrages keinesfalls, sondern hätte nur zur Anfechtung wegen Irrtums entsprechend § 119 BGB führen können. Wer allerdings eine Urkunde ungelesen unterschreibt, hat allerdings in der Regel kein Anfechtungsrecht(BGH NJW 68, 2102 und Palandt/Ellenberger, § 119, Rn. 9). Letztlich kann dahinstehen, ob der Beklagte ein Anfechtungsrecht i.S.d. § 119 BGB zustehen würde, da der Beklagte innerhalb der Frist des § 121 BGB eine Anfechtung der Erklärung in der Nachweisbestätigung vom 28.03.2011 nicht vorgenommen hat. Letztlich ist aufgrund des unzulässigen Bestreitens des Beklagten mit Nichtwissen in Bezug auf den Erhalt und den Inhalt des Exposes auch unstreitig, dass der Beklagte ein Expose in Bezug auf das streitgegenständliche Objekt im G in M-Alt O erhalten hat, das ebenfalls auf eine Courtage in Höhe von 6 % inkl. MwSt. zu zahlen vom Erwerber hinweist. Zwar hat der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 16.12.2011 mit Nichtwissen bestritten, das Expose erhalten zu haben, allerdings hat er mit Schriftsatz vom 15. November 2011 vorgetragen, das Expose am Tage der Besichtigung ausgehändigt bekommen zu haben und setzt sich dort im Einzelnen mit dem Inhalt des Exposes auseinander, insbesondere mit der Frage, ob das Baujahr und die Massiv-Skelettbauweise des Exposeinhaltes zutreffend sind. Insofern ist das Bestreiten mit Nichtwissen unbeachtlich und führt hier dazu, dass die Übergabe des Exposes hier als unstreitiger Sachverhalt zu werten ist. Da auch das Expose den Hinweis enthält, dass hier eine Courtage in Höhe von 6 % inkl. MwSt. vom Erwerber zu zahlen ist, und der Beklagte danach die Dienste der Klägerin in Anspruch genommen hat, wäre auch durch dieses schlüssige Verhalten des Klägers ein Maklervertrag zustande gekommen. Denn der Beklagte hat unstreitig die Klägerin nach Überreichen des Exposes im Rahmen des Besichtigungstermins darum gebeten, das Objekt für ihn zu reservieren. Somit ist von einem Maklervertrag aufgrund der Unterzeichnung der Nachweisbestätigung auszugehen, hilfsweise von einem Maklervertrag durch Inanspruchnahme der Leistungen der Klägerin nach Übersendung des Exposes, in dem ausdrücklich auf die Zahlungsverpflichtung des Beklagten hingewiesen wurde. Wenn der Beklagte nunmehr mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 15 11.2011 ( Eingang bei Gericht am 17.01.2012) den Inhalt des Exposes bestreitet, hätte er darlegen müssen, welchen Inhalt das an den Beklagten übergebene Expose hat. Soweit der Beklagte bestreitet, dass die die Nachweisbestätigung vorlegende Person bevollmächtigt war von der Beklagten ist dies unerheblich. Denn die Klägerin hat den in der Nachweisbestätigung zu sehenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages genehmigt. Die Tatsache, dass der Beklagte zuvor bereits durch einen Mandanten erfahren hat, dass das streitgegenständliche Objekt zum Verkauf stand und er daher den Eigentümer selbst hätte kontaktieren können, ist für die Frage, ob der Nachweis durch die Klägerin erfolgt ist, ohne Belang. Denn die Klägerin hat dem Beklagten das Objekt nachgewiesen. Denn der Beklagte hat die Maklerleistungen der Klägerin in Anspruch genommen und ist durch die Maklerin in die Lage versetzt worden, in konkrete Verhandlung über das von ihm später angekaufte Objekt zu treten. Sofern der Beklagtenvertreter den Einwand der Sittenwidrigkeit in Bezug auf die Reservierungsgebühr erhebt, ist dies für die Zahlung der Maklerprovision der Klägerin ohne Belang, zumal die Vermittlungsprovision nach erfolgreichem Abschluss des Vertrages an dem Beklagten wieder ausgekehrt worden ist, in dem sie mit der der Klägerin zustehenden Maklerprovision in Höhe von 11.340,00 € verrechnet wurde. Denn wäre die Reservierungsgebühr sittenwidrig, so könnte der Beklagte allenfalls die Rückzahlung der Reservierungsgebühr nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen. Hier ist allerdings die Rückzahlung bereits erfolgt. Die von der Beklagtenseite behauptete Sittenwidrigkeit der Reservierungsgebühr, die hier unbefristet ist, schlägt auch nicht auf das Provisionsbegehren der Klägerin durch mit der Folge, dass der ursprüngliche Maklervertrag sittenwidrig ist. Denn hier hat die Klägerin dem Beklagten das Objekt zunächst ohne den Vorschlag einer Reservierungsvereinbarung angeboten. Später hat der Beklagte dann selber um Reservierung des streitgegenständlichen Objektes gebeten. Somit haben die Parteien einen eigenständigen Vertrag über die Reservierung des Objektes geschlossen. Eine Sittenwidrigkeit dieser Vereinbarung einer Reservierungsgebühr wirkt sich damit nicht auf den Maklervertrag, der zwischen Klägerin und Beklagten zustande gekommen ist, aus. Die Vereinbarung eines Maklerhonorars in der Nachweisbestätigung vom 28.03.2011 ist auch nicht überraschend i.S.d. § 305 c BGB. Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass es sich bei der Maklerhonorarvereinbarung um eine allgemeine Geschäftsbedingung handeln würde, so wäre diese dennoch nicht ungewöhnlich und überraschend, sodass der Beklagte damit nicht zu rechnen brauchte i.S.d. § 305 c BGB. Denn die Nachweisbestätigung beinhaltet zum einen die Bestätigung des Nachweises des Objektes und zum anderen enthält die Nachweisbestätigung den Hinweis auf ein Maklerhonorar. Dabei ist die Höhe des Maklerhonorars sogar fettgedruckt und so angeordnet, dass eine Kenntnisnahme durch den Kunden zu erwarten ist. Das der Beklagte von dieser Klausel keine Kenntnis genommen hat, dürfte letztendlich nur darauf zurückzuführen sein, dass er sich diese Klausel nicht hinreichend angeschaut hat und deshalb keine Kenntnis von ihr hatte. Dies hat der Beklagte im Übrigen eingeräumt, in dem er angegeben hat, die Regelung nicht registriert zu haben. Dass der Klausel somit ein Überrumpelungs- oder Übertölpelungseffekt innewohnt, kann daher nicht festgestellt werden. Denn ob eine Klausel überraschend ist, beurteilt sich in der Regel nach den Erkenntnismöglichkeiten des typischerweise zu erwartenden Durchschnittskunden. Da hier die Höhe des Maklerhonorars sogar fettgedruckt ist und auch der Hinweis auf das Maklerhonorar ein wesentlicher Teil der Nachweisbestätigung ist, ist davon auszugehen, dass ein durchschnittlicher Kunde diese Klausel wahrgenommen hätte, so dass hier der § 305 c Abs. 1 auf die Vereinbarung des Maklerhonorars keine Anwendung findet. Letztlich war der Beklagte auch nicht berechtigt, gemäß § 355 BGB i.V. m. 312 BGB den Maklervertrag zu widerrufen. Die Voraussetzungen eines Haustürgeschäftes i.S.d. § 312 BGB sind hier nicht gegeben. Zwar ist hier der streitgegenständliche Maklervertrag im Bereich einer Privatwohnung geschlossen worden. Dabei reicht es aus, dass es sich um die Privatwohnung des Unternehmers oder der für ihn handelnden Personen oder um die Wohnung eines Dritten handelt. Allerdings muss der Verbraucher sie zu einem privaten Besuch aufgesucht haben (vgl. BGH NJW-RR 06, 1715). Hier verhält es sich aber anders. Denn der Beklagte hat die Wohnung aufgesucht, um hier ggf. Vertragsverhandlungen anzustreben in Bezug auf den Erwerb des hier besichtigten Einfamilienhauses. Insofern fehlt es an einer Überrumpelungshandlung i.S.d. § 312 BGB. Denn der Beklagte hat sich zuvor an die Klägerin als Maklerin gewandt, um über diese die Wohnung zu besichtigen. Es kann zur Besichtigung hier auf Wunsch des Beklagten der sich in die Privatwohnung von Dritten begeben hat, um diese ggf. anzukaufen. Im Übrigen scheitert auch eine Ursächlichkeit der von der Beklagtenseite behaupteten Haustürsituation für den Abschluss des Maklervertrages. Denn das Überraschungsmoment wirkt bereits insofern nicht mehr fort, als dem Beklagten im Termin das Exposes übergeben wurde, in dem die Zahlungspflicht des Erwerbers vermerkt ist und er danach mit der Klägerin in Kontakt getreten ist, um eine Reservierung des Objektes zu erlangen. Insofern fehlt es auch an einer Ursächlichkeit der Haustürsituation für den Abschluss des Maklervertrages, sofern dieser in der Inanspruchnahme der Leistungen der Maklerin nach Übergabe des Exposes gesehen wird. Letztlich kommt auch eine Minderung der Courtage gemäß § 655 BGB nicht in Betracht. Unabhängig davon, dass hier keine unverhältnismäßig hohe Vergütung vereinbart wurde, wäre, selbst wenn man dies unterstellen würde, eine Herabsetzung einer unverhältnismäßig hohen vereinbarten Vergütung durch Urteilsspruch nicht möglich. Dieses wäre nur ausnahmsweise im Rahmen des § 655 BGB möglich, der allerdings nach herrschender Meinung keine analoge Anwendung findet (vgl. Palandt/Sprau § 655 Rn. 1 und 652 Rn. 53). Eine Formnichtigkeit gem. § 4 RVG liegt ebenfalls nicht vor, das das RVG auf Maklerhonorare keine Anwendung findet. Der Beklagte hat sich aufgrund der Mahnung der Klägerin vom 01.08.2009 seit dem 09.08.2011 in Verzug befunden. Der geltend gemachte Zinsanspruch hat seine Grundlage in §§ 286, 288 Abs. 1 BGB. Ein Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten gemäß §§ 280, 286 BGB als Verzugsschaden ist nicht substantiiert vorgetragen worden. Der Beklagte hat die vorgerichtlichen Anwaltskosten bestritten. Dass die Klägerin die Rechnung vom 22.08.2011, die der Klägervertreter an den Beklagten adressiert hat, beglichen hat und ihr somit ein Schaden entstanden ist, ist nicht vorgetragen worden. Die vorgerichtlichen Anwaltskosten unterlagen daher der Abweisung. Da es sich lediglich um eine Nebenforderung handelt, waren weitere Hinweise i.S.d. § 139 Abs. 2 ZPO nicht angezeigt. Der nicht nachgelassene Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 15.11.2011 ( Eingang bei Gericht am 17.01.2012) hat keinen Anlass zur Wiedereröffnung der Verhandlung gegeben. Die Entscheidung hinsichtlich der Kosten beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in § 709 ZPO. Die Klägerin, die unter der Bezeichnung W Immobilien firmiert, nimmt den Beklagten auf Zahlung eines Maklerlohns in Anspruch. Der Beklagte vereinbarte mit der Klägerin telefonisch einen Besichtigungstermin für den 28.03.2011 für ein Einfamilienhaus im G 1 in M. Nach erfolgter Besichtigung des Objektes mit weiteren Interessenten wurde dem Beklagten eine Nachweisbestätigung ausgehändigt, die dieser unterzeichnete und sodann wieder aushändigte. In der Nachweisbestätigung heißt es u.a. wie folgt: „Hiermit bestätige ich, dass mir das nachfolgende Objekt von der Firma W Immobilien, H. 32, … M nachgewiesen wurde. … Ich bin darüber informiert worden, dass bei Abschluss des Kaufvertrages, ein Maklerhonorar in Höhe von 6 % inkl. MwSt. vom notariellen Kaufpreis von mir an die Firma W Immobilien zu zahlen ist. Das vereinbarte Honorar ist bei Vertragsabschluss zur Zahlung fällig. Wegen des weiteren Inhalts der Nachweisbestätigung wird auf die Anlage K 1, Bl. 8 d.A. Bezug genommen. Unter dem 02.04.2011 teilte der Beklagte per E-Mail gegenüber der Klägerin u.a. mit, am Ankauf des Objektes interessiert zu sein und bat mit weiterer E-Mail vom 08.05.2011 um Reservierung des Objektes. Unter dem 10.05.2011 stellte die Klägerin dem Beklagten eine Reservierungsgebühr in Höhe von 500,00 € in Rechnung, die dieser beglichen hat. Am 05.07.2011 erwarb der Beklagte mit notariellem Kaufvertrag des Notars S-S die Immobilie zum Kaufpreis von 189.000,00 €. Am 11.07.2011 stellte die Klägerin dem Beklagten für die Vermittlung des Einfamilienhauses G 1 in M eine Maklercourtage in Höhe von 9.529,41 €, zzgl. MwSt. in Höhe von 19 % (1.810,59 €), mithin insgesamt 11.340,00 € in Rechnung und zog hiervon die bereits von dem Beklagten gezahlte Reservierungsgebühr in Höhe von 500,00 € ab. Insgesamt begehrt die Klägerin Zahlung von dem Beklagten in Höhe von 10.840,00 € (K 7, Bl. 16 d.A.). Nach einer Zahlungserinnerung vom 20.07.2011 forderte die Klägerin den Beklagten auf, die 10.840,00 € bis zum 08.08.2011 auszugleichen. Unter dem 22.08.2011 übersandte der Klägervertreter dem Beklagten eine Kostenrechnung über 962,71 € (K 12 Bl. 22 d.A.) und forderte mit weiterem Schreiben vom 06.09.2011 auf, dass der Beklagte die vorgerichtlichen Anwaltskosten bis zum 09.09.2011 zahlt. Mit anwaltlichem Schreiben vom 09.09.2011 wies der Beklagte die Forderung der Klägerin zurück und erklärte den Widerruf gemäß §§ 312, 355 BGB hinsichtlich der Nachweisbestätigung und begehrte hilfsweise die Herabsetzung der Maklervergütung nach § 655 BGB. Die Klägerin behauptet, dass dem Beklagten das Expose am Tage der Besichtigung am 28.03.2011 ausgehändigt worden sei. Das Expose enthalte den Hinweis, dass eine Courtage in Höhe von 6 % inkl. Mehrwertsteuer vom Erwerber zu zahlen ist. Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 10.840,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 9. August 2011 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 962,71 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz über dem Basiszinssatz seit dem 24.09.2011 zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der beklagte Rechtsanwalt behauptet, zuvor von einem Mandanten Kenntnis von dem Verkauf des Einfamilienhauses im G 1 in M erlangt zu haben. Daher hätte der Beklagte sich auch direkt an den vormaligen Eigentümer wenden können, habe aber über die Klägerin einen Besichtigungstermin vereinbart, dass für ihn keinerlei Anhaltspunkte bestanden hätten, dass die Klägerin Provisionsansprüche gegenüber dem Beklagten stellen werde. Der Beklagte sei davon ausgegangen, dass die Klägerin für die Verkäuferin als Maklerin tätig werde. Die Nachweisbestätigung habe er unter Druck unterzeichnet ohne die Informationen über die Verpflichtung zur Zahlung der Maklerprovisionen bei Abschluss des Kaufvertrages registriert zu haben. Die Nachweisbestätigung sei ihm von einer ihm unbekannten Person überreicht worden, deren ordnungsgemäße Bevollmächtigung er bestreitet. Zunächst hat der Beklagte behauptet, das von der Klägerin erstellte Expose am Tag der Besichtigung ausgehändigt bekommen zu haben. Das Expose sei fehlerhaft. Die dort benannte Massivskelettbauweise sowie das Baujahr seien unzutreffend angegeben. In der mündlichen Verhandlung hat der Kläger dann sowohl den Erhalt als auch den Inhalt des Exposes mit Nichtwissen bestritten. Der Beklagte ist der Auffassung, den Maklervertrag wirksam widerrufen zu haben, da der Abschluss des Vertrages infolge der besonderen Verhandlungssituation durch situative Überrumpelung zustande gekommen sei. Die in der Nachweisbestätigung enthaltene Vereinbarung in Bezug auf das Maklerhonorar sei eine allgemeine Geschäftsbedingung, die unwirksam sei, da mit einer solchen nicht zu rechnen sei. Letztlich sei die Reservierungsgebühr sittenwidrig und formnichtig. Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie deren Vorbringen zu Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.