43 O 10149/24

Leitsatz: 1. Eine fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache setzt eine vorherige Abmahnung voraus, sofern diese nicht entbehrlich ist. (redaktioneller Leitsatz) 2. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietzahlungen besteht nicht, wenn der Mieter die unterbliebene Übergabe der Mietsache zu verantworten hat und die Zahlungen in Kenntnis der Nichtschuld geleistet wurden. (redaktioneller Leitsatz) 3. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ist erst nach einer angemessenen Abrechnungsfrist nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig, wenn der Vermieter noch ein Sicherungsinteresse hat. (Leitsätze der Redaktion) (redaktioneller Leitsatz) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 5.165,79 € zu bezahlen, nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweili- gen Basiszinssatz der EZB aus 1.721,93 € seit dem 06.08.2024, aus 1.721,93 € seit dem 05.09.2024 und aus 1.721,93 € seit dem 07.10.2024. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen. 3. Die Klägerin und Widerbeklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Be- trags vorläufig vollstreckbar. A. Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Widerklage ist zulässig und überwiegend begründet. I. Die Klägerin hat weder einen Anspruch auf die begehrte Feststellung noch auf Rückzahlung der geleisteten Mietzahlungen sowie der Kaution noch auf Erstattung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten. 1. Der geltend gemachte Anspruch auf Feststellung der Beendigung des Mietvertrags zum 30.07.2024 besteht nicht. a) Zwischen den Parteien wurde am 29.12.2023 ein schriftlicher Mietvertrag mit einer Laufzeit bis zum 31.12.2025 mit Verlängerungsoption geschlossen. Mit Schreiben vom 13.06.2024 kündigte die Klagepartei den Mietvertrag ordentlich zum 31.12.2025 (B 2). b) Durch die seitens der Klageparteien mit Schreiben vom 30.07.2024 erklärte fristlose Kündigung wurde das Mietverhältnis nicht vorzeitig zum 30.07.2024 beendet (K 2). Es lag kein wichtiger Grund i.S.v. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Zwar wurde das Mietobjekt zu keinem Zeitpunkt der Klägerin übergeben, allerdings befand sich die Klagepartei diesbezüglich in Annahmeverzug. Dies steht aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest. (1) Die Beklagte konnte nicht nachweisen, dass das Objekt am 08.01.2024 an die Klägerin übergeben wurde. Ein Übergabeprotokoll – wie es in § 3 Ziffer 6 des Mietvertrages vorgesehen ist – wurde unstreitig zu keinem Zeitpunkt angefertigt. Der Geschäftsführer der Klägerin sowie der Zeuge ... ..., Vater des Geschäftsführers der Klagepartei und Angestellter der Klägerin, bestritten, dass das Objekt übergeben wurde. Auch durch die Einvernahme der anderen Zeugen ... konnte das Gericht nicht zu der Überzeugung gelangen, dass der Klägerin die vertraglich geschuldeten Schlüssel übergeben wurden. Laut § 3 Ziffer 5 des Mietvertrages war die Beklagte verpflichtet, die Haustür-, Korridor- und Briefastenschlüssel zu übergeben. Zwar behauptete der Zeuge ... , ein früherer Mitarbeiter der Klägerin, die Räumlichkeiten seien samt Schlüssel übergeben worden. Er habe zusammen mit dem Zeugen ... den Hausmeister des Objekts, den Zeugen ... , am Objekt getroffen. Bei diesem Treffen hätten sie von dem Zeugen ... einen Schlüsselbund mit einem oder mehreren Schlüsseln erhalten. Es habe sich dabei um den Schlüssel für die Eingangstüre gehandelt und wohl auch den Briefkastenschlüssel, da sie in den Briefkasten geschaut hätten. In diesem Zusammenhang habe der Zeuge ... auch nach den Büroräumen und den Schlüsseln gefragt. Der Zeuge ... habe geantwortet, dass man die Schlösser selbst mitbringen müsse. In Hinblick auf die Anlage B 1, ein vorgeblich von dem Zeugen ... gefertigtes Schreiben, räumte dieser ein, dass es sich bei seiner dortigen Aussage, er habe sämtliche Schlüssel für die, nämlich für den Haupteingang und für den Korridor zu den angemieteten Büroräumen, erhalten, um eine Vermutung gehandelt habe. Zwar wurden von dem Zeugen ... die Angaben des Zeugen ... zum Teil bestätigt, allerdings weichen die Angaben im Detail auch voneinander ab. Im Januar 2024 habe er dem Zeugen ... in Anwesenheit des Zeugen ... die Schlüssel für die Eingangstüre und den Korridorschlüssel, nicht aber den Briefkastenschlüssel übergeben. Aufgrund der vorliegenden Differenzen der seitens der Beklagten genannten Zeugen ... konnte das Gericht nicht zu der Überzeugung gelangen, dass eine Übergabe der Räumlichkeiten bzw. der vertraglich geschuldeten Schlüssel am 08.01.2024 stattgefunden hat. (2) Allerdings hat die Klägerin die nicht erfolgte Übergabe der Schlüssel und damit des Mietobjektes zu vertreten. Das Gericht ist davon überzeugt, dass der Klägerin die Haustür- und Korridorschlüssel zum Objekt, nicht aber zu den beiden Büroräumlichkeiten seitens des Zeugen ... angeboten, jedoch von dieser abgelehnt wurden. Dies bestätigten sowohl der klägerische Geschäftsführer als auch der Zeuge ... . Der Geschäftsführer der Klägerin gab in seiner informatorischen Einvernahme an, dass er die Annahme der angebotenen Haustür- und Korridorschlüssel verweigert habe, da er auch Schlüssel zu den Bürotüren hätte haben wollte. Ihm sei gesagt worden, dass er die Büroschlüssel selber besorgen müsse. Der Zeuge ... bestätigte die Angaben seines Sohnes und sagte aus, einmal, nämlich am 22.02.2024 – das habe er anhand der Rechnung nachvollzogen – in dem streitgegenständlichen Objekt gewesen zu sein, um die Schlüsselübergabe zu machen. Der Zeuge ... habe ihm den Eingangsschlüssel übergeben wollen, den Büroschlüssel solle er selbst besorgen. Er habe die Annahme des Schlüssels verweigert und den Zeugen ... darauf hingewiesen, dass dies aus Brandschutzgründen nicht möglich sei. Er habe den Zeugen ... aufgefordert, alle Schlüssel zu besorgen und sich dann wieder zu melden. Bis Juli 2024 habe sich dieser jedoch diesbezüglich nicht mehr gemeldet. Die Klagepartei war nicht berechtigt, die Annahme der angebotenen Schlüssel zu verweigern. Laut § 3 Ziffer 5 des Mietvertrages war die Beklagte verpflichtet, lediglich die Haustür-, Korridor- und Briefkastenschlüssel, nicht aber Büroschlüssel zu übergeben. Entgegen der Ansicht des Geschäftsführers der Klägerin gab es bezüglich der Büroschlüssel insofern keine vertraglichen Absprachen, als keine vertragliche Verpflichtung der Beklagten bestand, solche an diese zu übergeben. Insofern beruhte das Verständnis des klägerischen Geschäftsführers, dass mit dem Korridorschlüssel auch die Büroschlüssel gemeint seien, dies kenne er so aus anderen Objekten, in denen sie nicht nur zwei Büroräume angemietet hätten, allein auf einer fehlerhaften Annahme von ihm. Dass die Büroschlüssel in dem streitgegenständlichen Objekt mit zahlreichen, oft wechselnden Mietern von den Mietern selbst eingebaut werden sollten, erscheint auch sachlich nachvollziehbar und plausibel. Nach den Angaben des Zeuge ... n ... würden aus Haftungsgründen die alten Zylinder immer ausgebaut werden und die neuen Mieter müssten einen Zylinder mit Schlüssel mitbringen. Zudem ist zu bedenken, dass es sich dabei um einen relativ geringen Aufwand handelt. Nach Schätzung des Geschäftsführers der Klägerin belaufen sich die Kosten für ein Schloss auf 15,00 € und muss für den Einbau mit einer Arbeitszeit von etwa einer halben Stunde gerechnet werden. Der Zeuge ... behauptete auch, ihm sei von Seiten der Klagepartei zugesagt worden, Zylinder aus dem Bauhaus zu holen und einzubauen. Dass die Annahme der angebotenen Schlüssel zu Recht aus Gründen des Brandschutzes verweigert worden seien, stellt eine Behauptung allein des Zeugen ... , nicht aber der Klagepartei dar und wurde im Übrigen auch seitens der Beklagten bestritten. (3) Selbst wenn die Klägerin die Annahme der angebotenen Schlüssel zu Recht verweigert hätte, fehlt es vorliegend an der erforderlichen Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 BGB. Die schriftsätzlich seitens der Klägerin vorgebrachte pauschale Behauptung, dass sie wiederholt die Übergabe der Räumlichkeiten verlangt habe, indem ihr Geschäftsführer persönlich vor Ort gewesen sei und die Übergabe der Räume thematisiert habe und ab März 2024 regelmäßig bei dem Zeugen ... nachgefragt worden sei, wann die Räume übergeben werden würden, wurde weder von dem Geschäftsführer der Klägerin noch von den Zeugen ... im Rahmen der Beweisaufnahme bestätigt. Auch im Schreiben der Klägerin vom 13.06.2024 ist nicht erwähnt, dass ihr kein Gebrauch an der Mietsache eingeräumt wurde. Vielmehr wird um die Möglichkeit einer vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages oder einer Untervermietung gebeten. Dass sie „aufgrund der aktuellen Situation“ die Büroräume nicht nutzen könne und daher sinnlos Miete zahle, muss aus Empfängersicht nicht dahingehend verstanden wurde, dass der Mietgebrauch überhaupt nicht eingeräumt wurde. 2. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Rückzahlung der für Januar bis Juli 2024 geleisteten Mietzahlungen aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB. (1) Die Zahlungen beruhen auf dem Umstand, dass zwischen den Parteien am 29.12.2023 ein Mietvertrag geschlossen wurde, wonach sich die Klägerin gem. § 5 verpflichtete, einen monatlichen Mietzins i.H.v. insgesamt € 1.721,93 € zu zahlen. Zwar wurde das Mietobjekt zu keinem Zeitpunkt der Klägerin übergeben, so dass die Klägerin grundsätzlich auch nicht zur Mietzahlung verpflichtet war; ein Mieter ist erst zur Mietzahlung verpflichtet, wenn ihm der Vermieter den Gebrauch der Mietsache ermöglicht hat. Dies geschieht in der Regel durch Übergabe der Schlüssel. Allerdings hat die Klagepartei aus den oben ausgeführten Gründen die unterbliebene Übergabe zu verantworten. (2) Im Übrigen könnte die Klägerin die geleisteten Mietzahlungen auch nicht zurückfordern, da sie Kenntnis von dem Nichtbestehen ihrer Schuld hatte, § 814 BGB. Auch wenn es sich bei dem Geschäftsführer der Klägerin um einen juristischen Laien handelt, so ist er zum einen nach eigenen Angaben seit Jahren als Geschäftsmann tätig, der ein Unternehmen leitet; zum anderen handelt es sich um einen einfach gelagerten und auch für einen juristisch nicht Vorgebildeten leicht zu verstehenden Sachverhalt. Gemäß der Parallelwertung des Sachverhalts in der Laienspähre kann dem Geschäftsführer der Klägerin unterstellt werden, gewusst zu haben, bei der vollständigen Vorenthaltung der Mietsache nicht zu einer Gegenleistung verpflichtet gewesen zu sein. 3. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gem. § 812 Abs. 1 BGB, da ein solcher zum Schluss der mündlichen Verhandlung noch nicht fällig war. Die Beklagte ist grundsätzlich als Vermieterin verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber der Klägerin als Mieterin die Mietsicherheit abzurechnen und die Mietkaution an diese zurückzuzahlen. Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit wurde jedoch nicht bereits mit Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.10.2024 fällig, zumal die Beklagte auch nach dem Vertragsende noch ein Sicherungsinteresse hatte. Die Beklagte hat gem. § 8 des Mietvertrages das Recht, nach Beendigung des Mietverhältnisses sämtliche offenen Ansprüche gegen die Klägerin, die ihr aus dem Mietverhältnis zustehen, mit der Kaution zu verrechnen. Zu derartigen Forderungen gehören neben Nachzahlungen von Betriebskostenabrechnungen oder eventuelle Schadensersatzansprüche wegen Mängeln am Mietobjekt auch noch offenen Mietforderungen. Hierfür steht ihr eine angemessene, nicht allgemein bestimmbare Abrechnungsfrist zu, deren Länge von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängt. Vorliegend ist von einer Frist von mindestens 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.10.2024 auszugehen. Zwar ist vorliegend zu bedenken, dass die Klagepartei lediglich 2 kleinere Büroräume angemietet und die Räumlichkeiten unstreitig nicht bezogen hat. Auch wurde die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2024 der Klägerin bereits kurz vor der mündlichen Verhandlung im März 2025 übergeben. Allerdings war zwischen den Parteien auch streitig, inwiefern noch weitere Mietforderungen für die Monate August bis Oktober 2024 offen sind (s. Widerklage). 4. Mangels eines Anspruchs der Klägerin besteht auch unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes kein Anspruch auf Erstattung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Die Beklagte befand sich nicht in Verzug. II. Die Widerklage war zulässig und überwiegend begründet. Die Beklagte hat einen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für die Monate August bis Oktober 2024 samt Zinsen. 1. Der zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag wurde mit Schreiben der Beklagten vom 28.10.2024 gem. § 543 Abs. 1 BGB fristlos zum 31.10.2024 gekündigt (B 3). Zu diesem Zeitpunkt befand sich die Klägerin mit der Zahlung von 3 Monatsmieten in Verzug, so dass ein Kündigungsgrund gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorlag. Trotz der nicht erfolgten Übergabe des Mietobjektes war die Klägerin zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet, da sich diese – wie oben ausgeführt – in Annahmeverzug befand. 2. Unstreitig kam die Klägerin ihrer Verpflichtung aus § 5 des Mietvertrags, jeweils bis zum 3. Werktag eines jeden Monats einen Mietzins i.H.v. 1.721,93 € zu zahlen, in den Monaten August bis Oktober 2024 nicht nach. Eine Abmahnung war nicht vorliegend erforderlich; die Klägerin war – wie mit Schriftsatz vom 30.07.2024 mitgeteilt – davon überzeugt, keinen Mietzins zu schulden. 3. Auch hinsichtlich der geltend gemachten Verzugszinsen ist die Widerklage überwiegend begründet. Die Beklagte hat einen Anspruch auf Verzugszinsen gem. §§ 286, 288 Abs. 2 BGB. Die Klägerin befand sich mit den Mietzahlungen in Verzug, so dass Zinsen am 06.08.2024, 05.09.2024 und 07.10.2024 (nicht wie beantragt am 07.09.2024) fällig wurden. B. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die teilweise Abweisung der Widerklage war geringfügig und erfolgte lediglich in Hinblick auf den Zinsbeginn für den Mietzins des Monats Oktober 2024. Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.