12 O 592/22

1. Die Beklagte wird verurteilt, das Mietobjekt … in … P. über das gesamte Anwesen inkl. aller Hallen, Lagerflächen, Freiflächen und Garten sowie Wohnungen und Büros, Keller im Haupthaus an den Kläger herauszugeben. 2. Die Widerklage wird abgewiesen. 3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich der Kosten nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers hinsichtlich Ziff. 1. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 25.000,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet, während die zulässige Widerklage unbegründet ist. Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Herausgabe nach §§ 546 Abs. 1, 985, 1056 Abs. 2 BGB zu. 1. Die Voraussetzungen des § 1056 Abs. 1 BGB liegen vor. Der Nießbraucher … hat über das Grundstück … über die Dauer des Nießbrauchs hinaus mit der Beklagten einen Mietvertrag abgeschlossen. Es handelt sich um den Mietvertrag vom 19.05.2021. Der Mietvertrag war bis 31.05.2031 befristet und ging damit über die Dauer des Nießbrauchs, der mit Eintritt des Todes des Nießbrauchers endete, hinaus. Analog § 566 Abs. 1 BGB ging der Mietvertrag mit dem Tod des Nießbrauchers auf den Kläger als Grundstückseigentümer über. Dieser Mietvertrag ist durch die Kündigung des Klägers vom 23.09.2021 zum 31.03.2022 beendet worden, da die Voraussetzungen des § 1056 Abs. 2 BGB vorliegen. Nach dieser Vorschrift ist der Eigentümer berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Der Kläger hat unter Berücksichtigung der Frist des § 580 a Abs. 2 BGB wirksam zum 31.03.2022 gekündigt. 2. Sämtliche Einwendungen der Beklagten liegen – teils deutlich – neben der Sache. 2.1. Das Kündigungsrecht des Klägers ist gemäß § 1056 Abs. 2 S. 2 analog nicht dadurch ausgeschlossen, dass er -entsprechend der (offensichtlich unzutreffenden)- Behauptung der Beklagten Alleinerbe des Nießbrauchers wurde. Der BGH hat zwar in seinen Entscheidungen vom 20.10.1989 (V ZR 341/87) und vom 20.10.2010 (XII ZR 25/09) ausgeführt, dass das vorzeitige Kündigungsrecht des Grundstückseigentümers in analoger Anwendung von § 1056 Abs. 2 S. 2 BGB dann ausgeschlossen sei, wenn der Grundstückseigentümer Alleinerbe des Nießbrauchers ist. Dies ist der Kläger gerade nicht. Es handelt sich bei dieser Behauptung der Beklagten ganz offenbar um einen bewusst falschen Vortrag von ihr. Denn der Geschäftsführerin der Beklagten, …, war aufgrund der von ihr vorgelegten Testamente ihrer Eltern und ihres Vaters positiv bekannt, dass sie Alleinerbin nach ihrem Vater geworden ist. Damit liegen schon die Voraussetzungen der Rechtsprechung für eine analoge Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 1056 Abs. 2 S. 2 BGB nicht vor. 2.2. Dass der Kläger die Vermietung durch den Nießbraucher genehmigt hätte, ist nicht substantiiert vorgebracht. Wie diese Genehmigung erfolgt sein könnte, hat die Beklagte nicht dargetan. Anhaltspunkte hierfür sind auch nicht ersichtlich. Insbesondere fehlt Vortrag dahingehend, wann, wie und gegenüber wem der Kläger die Genehmigung der Vermietung erklärt haben sollte. 2.3. Ähnliches gilt für die Behauptung der Beklagten, der Kläger habe den Nießbraucher zur Vermietung bevollmächtigt. Dies ist schon deswegen abwegig, weil bei einer Bevollmächtigung der Vertreter, also der Nießbraucher, wirksam einen Mietvertrag für den Eigentümer in dessen Namen abschließen könnte. Dies ist ganz offensichtlich nicht erfolgt. Im Gegenteil. Die Vermietung ist gerade ein Kernstück des Nießbrauchsrechts. Vermietung bedeutet Ausübung des Nießbrauchsrechts und nicht Vertretung des Eigentümers. Der Vater des Klägers handelte auch ganz offensichtlich im eigenen Namen für sich selbst. Im Übrigen hat die Beklagte eine Vollmacht -ob nun mündlich oder schriftlich erteiltnicht schlüssig dargetan. 2.4. Ähnliches gilt auch für die Behauptung der Beklagten, es habe eine Vereinigung von Eigentümer- und Erbenstellung stattgefunden. Dies ist ganz offensichtlich falsch, wie bereits oben angeführt worden ist. 2.5. Auch ein behaupteter Verzicht der Beklagten auf das Sonderkündigungsrecht durch den Kläger ist völlig unsubstantiiert. Es ist unklar, wann, wo, wie und gegenüber wem der Kläger einen Verzicht erklärt haben sollte. 2.6. Ähnliches gilt auch für einen behaupteten Schuldbeitritt des Klägers. Auch hier schweigt sich die Beklagte darüber aus, wann, wie, wo und gegenüber wem ein derartiger Beitritt erklärt worden sein sollte. 2.7. Auf Ziffer IV. 2. des Notarvertrages kann sich die Beklagte insoweit gleichfalls nicht berufen. Dort ist geregelt, dass etwaige vom Nießbraucher abgeschlossene Mietverhältnisse „vom Erwerber bei Nießbrauchsende zu übernehmen“ seien. Zum einen handelt es sich bei dieser Vertragsregelung lediglich um eine Vereinbarung zwischen dem Kläger und seiner verstorbenen Mutter. Weder die Beklagte noch die Geschäftsführerin der Beklagten ist Partei des Notarvertrages. Dass es sich um einen Vertrag zu Gunsten Dritter handeln könnte, erschließt sich aus dem Wortlaut nicht. Üblicherweise erwähnen Notare explizit, wenn es sich um einen Vertrag zu Gunsten Dritter handeln soll, da ihnen die rechtliche Problematik ohne Weiteres bewusst ist. Im Übrigen wiederholt die Klausel lediglich die Rechtslage, wie sie sich aus §§ 1056 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB ergibt. Ein weiterer Regelungsgehalt der Klausel ist nicht ersichtlich. 2.8. Die Beklagte kann sich auch nicht auf eine Wohnnutzung berufen. Der Vertrag vom 11.05.2021 ist ein Gewerbemietvertrag. Dies folgt zum einen aus der unzweideutigen Bezeichnung in der Überschrift und im Text nach dem Rubrum. Außerdem ist der Vermietungszweck eindeutig geregelt. Die Vertragsklausel lautet: „Die Vermietung erfolgt zur gewerblichen Nutzung als: - Werkstätten, Handwerks-, Handels- und Dienstleistungsunternehmen - sowie Untervermietung.“ Eine Wohnnutzung und ein Berufen auf § 573 d Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht. Ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB ist deswegen nicht erforderlich. 2.9. Soweit in der mündlichen Verhandlung durch den Beklagtenvertreter anklang, dass die Meinung vertreten wird, dass der Mietvertrag vom 19.05.2021 die früheren Mietverträge, insbesondere den Wohnraummietvertrag vom 01.08.2017 nicht aufgehoben habe, kann sich dem das Gericht nicht anschließen. Der Vertragswortlaut des Vertrages vom 19.05.2021 ist eindeutig. Festgehalten ist: „Zur Vereinfachung für den Vermieter werden die bereits vorhandenen Mietverträge zwischen ihm und der …sowie der …in diesem neuen Mietvertrag mit der …zusammengefasst.“ Dieser Mietvertrag ist zudem von …, die Partei des Wohnraummietvertrages war, ohne Vertretungszusatz unterzeichnet. Durch den Vertrag der Anlage K 1 sind sämtliche, zwischen der Beklagten und … zuvor abgeschlossenen Mietverträge aufgehoben und beendet. 2.10. Die Beklagte kann sich auch nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. Hinsichtlich der Heizungsanlage und der Toranlage schon deswegen nicht, weil die vorgelegten Rechnungen der …vom 14.02.2014 und 18.03.2014 sowie … vom 11.04.2019 nicht vom Nießbrauchsberechtigten … getragen wurden und auch nicht an diesen gerichtet sind. Gerichtet sind sie vielmehr an die „…“. Hinsichtlich der Grundsanierung der Halle existiert noch nicht einmal ein schlüssiger Vortrag der Beklagten. Allein die Auflistung in Stichworten (einschließlich Rechtsanwaltskosten) ist noch nicht einmal im Ansatz eine sinnhafte Darstellung. Deswegen kann auch dahingestellt bleiben, ob der Beklagten überhaupt denkbar Ansprüche zustehen können. Die Widerklage ist unbegründet, da der Herausgabeanspruch des Klägers besteht und deswegen keine Veranlassung existiert, der Beklagten vorgerichtliche Anwaltskosten zuzusprechen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Vorläufige Vollstreckbarkeit: §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO und § 709 S. 2 ZPO.