8 O 224/18

Verjährung von Schadensersatzansprüchen nach Rückgabe der Mietsache (§ 548 BGB) • Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Beschädigungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 S. 1 BGB in sechs Monaten, beginnend mit der Rückgabe der Mietsache. • Verhandlungen i.S.v. § 203 BGB hemmen die Verjährung nur so lange, wie objektiv erkennbar Verhandlungsbereitschaft besteht; eine eindeutige und endgültige Anspruchszurückweisung beendet die Hemmung. • Ein Anspruch des Vermieters ist nicht mehr durchsetzbar, wenn die kurzzeitige Hemmung die ursprüngliche Sechsmonatsfrist nicht ausreichend verlängert hat und diese vor Klageerhebung abgelaufen ist. Der Kläger ist Eigentümer eines vermieteten Objekts, in das die Beklagte als Mieterin eingetreten war. Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis und übergab das Objekt am 01.09.2017; zuvor waren bei einer Begehung Schäden und der Ausbau von Einbauten besprochen worden. Am 17.08.2017 hatte es eine Vereinbarung über eine Zahlung zur Abgeltung bestimmter Ansprüche gegeben; später stellte der Kläger weitere Schäden fest (u. a. entfernte Kühlzellen, beschädigte Steuergeräte, Ausbau der Alarmanlage, verschmutzte Abflussrohre) und rechnete Reparaturkosten ab. Der Kläger forderte die Beklagte wiederholt zur Zahlung auf; die Beklagte wies die Forderungen mit Schreiben vom 11.01.2018 zurück. Der Kläger erhob Klage am 16.08.2018 und machte insgesamt 39.442,15 EUR geltend. • Anwendbare Normen: § 548 Abs. 1 BGB (sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache), § 203 BGB (Hemmen der Verjährung durch Verhandlungen), § 214 Abs. 1 BGB (Einrede des Schuldners), § 167 ZPO und § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB (Wirkung prozessualer Handlungen). • Verjährungsfrist: Ersatzansprüche des Klägers unterfallen der speziellen Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB; die Frist begann mit der Rückgabe der Mietsache am 01.09.2017 zu laufen. • Hemmung durch Verhandlungen: Die Verjährung wurde zwar zwischen dem 23.10.2017 und dem 11.01.2018 gemäß § 203 BGB gehemmt, weil der Kläger Ansprüche geltend machte und die Parteien telefonische Verhandlungen führten; diese Hemmung dauerte insgesamt 2 Monate und 18 Tage. • Ende der Hemmung durch eindeutige Zurückweisung: Die Beklagte erklärte mit Schreiben vom 11.01.2018 klar und begründet, sie sehe keine Verpflichtung zur Zahlung; diese eindeutige Zurückweisung beendete die Hemmung, weil nach objektiver Auslegung keine weitere Verhandlungsbereitschaft ersichtlich war. • Weitere kurze Hemmung und Klageerhebung: Ein mögliches weiteres kurzes Schweben von Verhandlungen im März 2018 hätte nur eine geringfügige zusätzliche Hemmung (3 Tage) bewirkt; die Gesamthemmung reichte nicht aus, die Sechsmonatsfrist zu erhalten, sodass die Verjährungsfrist am 22.05.2018 ablief und vor Klagezustellung nicht mehr lief. • Rechtliche Folge: Die Beklagte konnte die Einrede der Verjährung nach § 214 Abs. 1 BGB erheben; damit waren die geltend gemachten Ersatzansprüche nicht durchsetzbar und folglich auch Zinsen und vorgerichtliche Anwaltskosten nicht geschuldet. Die Klage wird abgewiesen: Der Kläger hat keinen durchsetzbaren Anspruch auf Zahlung von 39.442,15 EUR, weil die für Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache geltende Sechsmonatsverjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB abgelaufen ist. Die Verjährung war nur zeitlich begrenzt gemäß § 203 BGB gehemmt; die Beklagte hat mit ihrem Schreiben vom 11.01.2018 die Verhandlungen unmissverständlich beendet, sodass die Hemmung endete. Die verbleibende Hemmungszeit reichte nicht aus, um die Verjährung bis zur Klageerhebung zu verhindern. Daher ist die Beklagte zur Leistung nicht verpflichtet; Zinsen und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sind nicht zu erstatten. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger, das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung.