12 O 556/06

Mietbeginn bei Übergabe vor Eröffnung: Übergabetag begründet Mietpflicht • Mietbeginn richtet sich nach vertraglicher Regelung; Übergabetag begründet Mietzahlungspflicht, wenn Besitz und Sachherrschaft auf den Mieter übergehen. • Die Abgrenzung von Übergabetag und Eröffnungstag ist zulässig, soweit die Mietsache zum vertraglich vereinbarten Ausbauzustand übergeben wurde. • Ein Minderungsrecht wegen fehlender Zugänglichkeit für das Publikum ist ausgeschlossen, wenn der Mieter das Objekt vorbehaltlos übernommen hat (§ 536b Abs.1 S.3 BGB). Die Parteien schlossen einen zehnjährigen Mietvertrag über ein Ladenlokal in einer neu erbauten Einkaufszeile; die exakte Fläche änderte sich nach Fertigstellung. Die Vermieterin (Klägerin) übergab dem Mieter (Beklagten) am 16.7.2004 die Mieträume und ließ ein Übergabeprotokoll unterzeichnen; die offizielle Eröffnung der Promenade erfolgte erst am 16.9.2004. Die Beklagte konnte ab Übergabe die Räumlichkeiten ausbauen, war für das Publikum aber bis zur Eröffnung nicht zugänglich. Die Beklagte zahlte die Miete für den Zeitraum 16.7.–15.9.2004 nicht. Die Klägerin verlangte Zahlung von 35.469,73 EUR zzgl. Zinsen; die Beklagte begehrte Abweisung und hilfsweise Feststellung, dass wegen Nichtzugänglichkeit eine Mietminderung von 100 % gilt. Die Parteien glichen Teile der Streitigkeiten in der Hauptsache übereinstimmend ab; die Klägerin blieb Eigentümerin bis zum 1.1.2005. • Vertraglicher Mietbeginn: Der Mietvertrag bestimmt in § 3 (Teil B) ausdrücklich, dass Übergabetag und Mietbeginn identisch sind; dies entspricht § 535 BGB, der auf die Überlassung abstellt. • Wirksame Übergabe: Mit der Übergabe am 16.7.2004 wurde die unmittelbare Sachherrschaft auf die Beklagte übertragen; das Übergabeprotokoll bestätigt die vertragsgemäße Überlassung und die Verpflichtung der Beklagten zum Ausbau (§ 9 Vertrag). • Zustand der Mietsache: Vertragsgegenstand war die Überlassung in einem zum weiteren Ausbau geeigneten Zustand; die vertragliche Unterscheidung von Übergabetag und Eröffnungstag ist klar und sachlich gerechtfertigt (u.a. §§ 3, 4.2, 10.1, 10.3 der Vertragsbestimmungen). • Inhaltskontrolle: Die Regelung benachteiligt die Beklagte nicht unangemessen; Transparenzgebot und Kernpflichten des Vermieters sind gewahrt, weil keine Überlassung vorgelegen und der vertragsgemäße Zustand hergestellt war. • Kein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht: Ein Minderungsrecht entfällt wegen vorbehaltloser Übernahme gemäß § 536b Abs.1 S.3 BGB; es liegt kein Mangel vor, da Ist- und Sollbeschaffenheit übereinstimmen. • Zinsen: Der Anspruch auf Verzugszinsen ergibt sich aus §§ 286 ff. BGB. • Kosten- und Vollstreckungsentscheidung: Kosten- und vorläufige Vollstreckbarkeitsregelungen richten sich nach §§ 92, 91a, 93, 708 Nr.11, 709, 711 ZPO; Kostenverteilung reflektiert Teilweiseinigung der Parteien. Die Klage der Vermieterin ist erfolgreich: Die Beklagte hat die Miete für den Zeitraum 16.7.–15.9.2004 in Höhe von 35.469,73 EUR nebst Verzugszinsen zu zahlen, weil der Mietbeginn vertraglich mit der Übergabe festgelegt wurde und die Übergabe am 16.7.2004 wirksam war. Die Widerklage der Beklagten auf Feststellung eines Minderungsrechts wegen fehlender Zugänglichkeit ist unbegründet, da die Mietsache zum vereinbarten Ausbauzustand übergeben wurde und ein Mangel nicht vorliegt. Die Klägerin trägt zwar einen Teil der Kosten aufgrund teilweiser Erledigung, bleibt aber in ihrer Zahlungsforderung bestätigt. Die Entscheidung über Zinsen und vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den einschlägigen Vorschriften des BGB und der ZPO; die Beklagte wurde zur Zahlung verurteilt.