3 T 232/13

Zuschlag wegen erheblicher Fehlabgabe der Wohnfläche in Terminsbestimmung zu versagen • Eine irreführende Angabe der Wohnfläche in der Terminsbestimmung kann einen Zuschlagsversagungsgrund nach §§ 83 Nr.7, 100 ZVG begründen. • Angaben in der Terminsbestimmung, auch wenn nicht zwingend vorgeschrieben nach § 38 ZVG, müssen zutreffend sein, weil sie Bietinteressenten wesentlich orientieren. • Die Weigerung des Schuldners, kurzfristig Zutritt zum Objekt zu gewähren, entbindet das Vollstreckungsgericht nicht von der Darlegungs- und Prüfungspflicht; die Einwendung des Schuldners gegen die Flächenangabe ist nicht treuwidrig, wenn er nachweislich zur Mitwirkung angeboten hat. Gläubiger betreibt Zwangsversteigerung aus Grundschuld gegen den Schuldner. Das Amtsgericht setzte den Verkehrswert unter Zugrundelegung eines Gutachtens mit einer in der Terminsbestimmung angegebenen Wohnfläche von ca. 108 m² fest. Der Schuldner beanstandete die Fläche und gab an, die tatsächliche Wohnfläche betrage deutlich mehr; er reichte Grundrisse und Baubeschreibung ein und erklärte sich zur Innenbesichtigung bereit. Zunächst verweigerte der Schuldner in früheren Terminen den Zutritt; später wurde ihm ein Besichtigungstermin angeboten, zu dem es Unstimmigkeiten über Anwesenheit und Zutrittsgewährung gab. Im Versteigerungstermin erhielt ein Dritter den Zuschlag mit 161.000 EUR. Der Schuldner erhob sofortige Beschwerde und veranlasste ein ergänzendes Gutachten nach Innenbesichtigung, das eine Wohnfläche von etwa 155 m² feststellte. • Zulässigkeit: Die sofortige Beschwerde ist nach §§ 11 Abs.1 RPflG, 96, 97 Abs.1 ZVG, 567 ZPO zulässig und begründet. • Tatbestandliche Feststellung: Die in der Terminsbestimmung angegebene Wohnfläche von ca. 108 m² ist erheblich unrichtig; das ergänzende Gutachten ergab ca. 155 m². • Rechtliche Wertung (§§ 37, 38, 43, 83, 86, 100 ZVG): Angaben in der Terminsbestimmung dienen der bestmöglichen Verwertung und der Orientierung der Bietkreise; auch freiwillige Angaben müssen zutreffend sein. Eine erhebliche quantitative Abweichung zur Wohnfläche kann Bietinteressenten in ihrer Entscheidung beeinflussen und somit einen Zuschlagsversagungsgrund nach §§ 83 Nr.7, 100 ZVG begründen. • Zur Mitwirkungspflicht des Schuldners: Dem Schuldner kann Treuwidrigkeit nicht zugerechnet werden, weil er bereits vorab seine Einwendungen vortrug und sein Einverständnis zur Innenbesichtigung erklärte; Unklarheiten über konkrete Terminvorschläge rechtfertigen nicht die Versagung des Einwendungsrechts. • Prozessfolge (§ 86 ZVG): Die Versagung des Zuschlags bewirkt eine einstweilige Einstellung; das Vollstreckungsgericht wurde zur Gläubigerbelehrung über die Fortsetzung des Verfahrens angewiesen. • Verfahrenshinweis: Ein veraltetes Verkehrswertgutachten, das auf unzutreffender Wohnfläche beruht, kann nicht Grundlage eines fortzusetzenden Versteigerungsverfahrens sein. Die sofortige Beschwerde des Schuldners ist erfolgreich. Der Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Rostock vom 21.08.2013 wird aufgehoben und der Zuschlag auf das Meistgebot versagt, weil die in der Terminsbestimmung angegebene Wohnfläche von ca. 108 m² erheblich unrichtig war und damit die Bieterkreise irreführte (§§ 83 Nr.7, 100 ZVG). Die Versagung wirkt wie eine einstweilige Einstellung des Verfahrens (§ 86 ZVG). Das Vollstreckungsgericht ist anzuweisen, die Gläubigerbelehrung über das Recht zur Fortsetzung des Verfahrens vorzunehmen; eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht gewährt. Für eine Fortsetzung darf das Vollstreckungsgericht nicht mehr auf das zwei Jahre alte Gutachten zurückgreifen, das von einer falschen Wohnfläche ausgeht.