8 O 840/23

1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 21.562,80 € festgesetzt. Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet. I. Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Landgericht Traunstein sachlich und örtlich zuständig, §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG, § 29a Abs. 1 ZPO. II. Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Räumungsanspruch nicht zu, da sie in den zwischen der Beklagten und der … geschlossenen Mietvertrag eingetreten ist und das sich daraus ergebende Mietverhältnis weiterhin besteht. 1. Das mit Vertrag vom 09.03.2019 zwischen der … und der Beklagten begründete Mietverhältnis wurde gem. Ziff. XIII. 1. des als Anlage K12 vorgelegten notariellen Vertrags vom 19.08.2022 mit Abschluss desselben von der Klägerin übernommen. Vor diesem Hintergrund braucht die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die Klägerin in analoger Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auch kraft Gesetzes in das vorgenannte Rechtsverhältnis eingetreten ist, nicht beantwortet zu werden. 2. Das Mietverhältnis wurde durch die von der Klägerin mit Schreiben vom 27.01.2023 bzw. 28.03.2023 erklärten Kündigungen nicht beendet. 2.1 Das Mietverhältnis wurde nach dem insoweit eindeutigen Vertragstext unter § 14 des Mietvertrags vom 09.03.2019 („Mietdauer für 10 Jahre wird vereinbart.“) mit einer Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen. 2.2 Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts zudem fest, dass nach dem Willen der ursprünglichen Vertragsparteien eine Möglichkeit, das Mietverhältnis vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit durch Kündigung zu beenden, nicht bestehen sollte und sich insbesondere auch aus der handschriftlichen Eintragung unter § 2 Abs. 1 des Mietvertrages vom 09.03.2019 nichts anderes ergibt. 2.2.1 Die Zeugin, … die den streitgegenständlichen Mietvertrag in ihrer Funktion als Geschäftsführerin der … j mit der Beklagten abschloss und an deren Glaubwürdigkeit das Gericht keine Zweifel hat, gab ihm Rahmen ihrer Einvernahme im Hauptverhandlungstermin vom 27.03.2024 (Bl. 71 d.A.) glaubhaft an, die vorgenannte Eintragung – Kündigungsmöglichkeit beider Vertragsparteien mit einer Frist von 6 Monaten zum Ablauf eines Kalendervierteljahres – zwar zunächst vorgenommen zu haben. Da der Geschäftsführer der Beklagten für die Umsetzung seines Bioladen-Projekts seinen Job aufgegeben habe und zudem noch viel in das Ladengeschäft zu investieren gewesen sei, habe dieser jedoch darauf gedrängt, eine Vertragslaufzeit von 10 Jahren festzulegen. Diese sei dann auch vereinbart worden, obwohl die Zeugin angesichts der maroden Bausubstanz des Gebäudes Zweifel daran gehabt habe, ob dieses überhaupt noch so lange genutzt werden könne. Schließlich habe sie sich jedoch gedacht, dass man in diesem Falle ohnehin eine neue Lösung finden müsse. Für sie sei daher klar gewesen, dass mit der Vereinbarung der festen Vertragsdauer die von ihr zunächst eingetragene 6-monatige Kündigungsfrist wieder hinfällig sei. Dementsprechend hätten die Vertragsparteien in der Folge über diese auch nicht mehr gesprochen. 2.2.2 Dass eine Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der vereinbarten 10-jährigen Vertragsdauer gerade nicht möglich sein sollte, wird aber nicht nur durch die vorstehende Aussage der Zeugin; … belegt, sondern ergibt sich zudem auch aus den vertraglichen Regelungen selbst. So bezieht sich das in § 2 Abs. 1 des Mietvertrags vorgesehene Kündigungsrecht nach dem eindeutigen Wortlaut der Klausel ausschließlich auf Mietverhältnisse, die auf unbestimmte Zeit geschlossen wurden und kann nach dem Gesagten bereits deshalb keine Geltung beanspruchen. Eine anderweitige Möglichkeit zur vorzeitigen Vertragsbeendigung wurde von den Vertragsparteien nicht vereinbart; insbesondere haben diese bewusst davon abgesehen, von der in § 2 Abs. 2 des Mietvertrags vorgesehenen Kündigungsregelung für Verträge von bestimmter Dauer Gebrauch zu machen. 2.3 Das Mietverhältnis konnte auch nicht gem. §§ 578 Abs. 2 S. 1, Abs. 1 i.V.m. § 550 S. 2 BGB mit der Frist des § 580a Abs. 2 BGB ordentlich gekündigt werden, da der zugrunde liegende Mietvertrag dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB genügt. 2.3.1 Dabei steht für das Gericht zunächst außer Frage, dass es sich bei der von der Beklagten vorgelegten Anlage B3 – und nicht etwa bei der klägerseits hereingereichten Anlage K03 – um denjenigen Vertrag handelt, der zwischen der … und der Beklagten am 09.03.2019 geschlossen wurde. Zum einen wurde dies von der Zeugin … welche im Rahmen ihrer Einvernahme im Hauptverhandlungstermin vom 27.03.2024 neben den weiteren Modalitäten des Vertragsabschlusses noch genau schildern konnte, weshalb das Vertragsformular damals mit zwei verschiedenen Stiften ausgefüllt wurde und welcher Stift von welcher Vertragspartei verwendet wurde (Bl. 70 d.A.), bestätigt. Zum anderen wurde die Anlage B3 vom Geschäftsführer der Beklagten im Hauptverhandlungstermin vom 19.06.2024 im Original vorgelegt, sodass sich das Gericht durch Inaugenscheinnahme der Vertragsurkunde von deren Echtheit überzeugen konnte. 2.3.2 Entgegen der Auffassung der Klagepartei erfüllt das vorgenannte Vertragsdokument das für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche Schriftformerfordernis des über §§ 578 Abs. 2 S. 1, Abs. 1 BGB auch auf Gewerberaummietverträge anwendbaren § 550 S. 1 BGB. 2.3.2.1 Die Vorschrift des § 550 S. 1 BGB soll in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt (§ 566 Abs. 1 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Dazu ist es erforderlich, dass sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses – aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt (BGH NZM 2010, 704, 704 f.). Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser „verstreuten“ Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise kenntlich machen. Dazu bedarf es indes keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt es zur Einhaltung der Schriftform, dass zwischen der Anlage und dem Mietvertrag eine gedankliche Verbindung besteht, die erkennen lässt, dass die beiden Schriftstücke in ihrer Gesamtheit den Vertrag bilden. Ausreichend ist daher, dass die Anlage hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und ersichtlich ist, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll (BGH NJW-RR 2021, 801, 802). Da auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, müssen zur Wahrung der Schriftform aber selbst wesentliche Tatbestandsmerkmale nicht bestimmt angegeben werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet und ihr Inhalt bestimmbar ist. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden. Von einer der Schriftform genügenden, hinreichend bestimmten Bezeichnung des Mietgegenstandes ist dabei bereits dann auszugehen, wenn es einem Erwerber im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses möglich ist, den Mietgegenstand unschwer an Ort und Stelle zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen (BGH NZM 2021, 144). 2.3.2.2 Unter Anwendung der vorstehenden Grundsätze wird der streitgegenständliche Mietvertrag vom 09.03.2019 dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB gerecht: Das von den ursprünglichen Vertragsparteien verwendete Vertragsformular wurde von diesen unterhalb der letzten Vertragsklausel gem. § 126 Abs. 1, Abs. 2 BGB eigenhändig unterzeichnet und enthält sowohl bestimmte Angaben zum Mietzins sowie zu Beginn, Dauer und Parteien des Mietverhältnisses. Soweit sich die Beschreibung des Mietgegenstands im Vertragstext selbst in der Erklärung erschöpft, dass es sich bei diesem um Räume in der … handele, deren Vermietung zum Betriebe eines Lebensmitteleinzelhandels erfolge, so werden diese Angaben durch die handschriftlichen Eintragungen auf der mit „Übergabeprotokoll“ überschriebenen vierten Seite des zusammenhängenden Vertragsformulars in einer der Schriftform des § 550 S. 1 BGB genügenden Weise ergänzt. Denn das Übergabeprotokoll beinhaltet nicht nur eine genaue Auflistung der vermieteten Räume („120 m2 Ladenraum, 1 WC, 2 Kunden-Außen-WC, 40 m2 Lagerräume“), sondern nimmt auch ausdrücklich auf den streitgegenständlichen Mietvertrag Bezug („Anlage zum Mietvertrag vom …“, „Vorstehendes Übergabeprotokoll ergänzt den Mietvertrag.“). Hierdurch entsteht zwischen dem Übergabeprotokoll und dem Vertragstext eine gedankliche Verbindung, die erkennen lässt, dass beide Dokumente in ihrer Gesamtheit den Mietvertrag bilden. Anders als die Klagepartei meint, war es zur Wahrung des Schriftformerfordernisses daher auch nicht erforderlich, dass neben der eigentlichen Vertragsurkunde auch das Übergabeprotokoll die Unterschriften der Vertragsparteien trägt, zumal beide Schriftstücke sogar körperlich miteinander verbunden sind. Nachdem es einem potentiellen Erwerber bereits anhand der vorgenannten Beschreibung des Mietgegenstandes im Übergabeprotokoll ohne weiteres möglich ist, die vermieteten Räume an Ort und Stelle zu identifizieren und ihren Umfang festzustellen, braucht die Frage, inwieweit auch der dem Vertragsformular lose beigefügte Grundriss die Schriftform des § 550 S. 1 BGB erfüllt, nicht abschließend geklärt zu werden. Jedenfalls ist der Umstand, dass das vorgenannte Dokument dem Vertragsformular ebenfalls beigegeben wurde, der Wahrung des Schriftformerfordernisses nicht abträglich. 2.3.2.3 Ausführungen zum von der Beklagten erhobenen Treuwidrigkeitseinwand sind nach dem Gesagten nicht mehr veranlasst. 2.4 Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass das von der Klägerin gem. Ziff. XIII.1. des notariellen Vertrags vom 19.08.2022 übernommene Mietverhältnis mit der Beklagten durch die mit Schreiben vom 27.01.2023 und 28.03.2023 erklärten Kündigungen nicht beendet wurde, sodass die in Haupt- und Hilfsantrag geltend gemachten Räumungsansprüche der Klägerin nicht bestehen und die Klage dementsprechend insgesamt als unbegründet abzuweisen war. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO. IV. Die Festsetzung des Streitwerts erfolgte gem. § 41 Abs. 2 S. 2 GKG.