5 T 72/16

Zuschlag in Zwangsversteigerung trotz nachträglicher Eigentumsumschreibung • Die Beschwerde gegen den Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung ist nach § 100 ZVG nur aus den in § 100 Abs. 1 genannten Gründen statthaft zu machen. • Eine nach Einleitung der Zwangsversteigerung eingetragene Auflassungsvormerkung gewährt nicht stets Rangwirkung gegen die Versteigerung, wenn die Beschlagnahme vor der Eigentumsumschreibung wirksam geworden ist. • Bei gemischten Forderungen verschiedener Rangklassen ist bei der Festsetzung des geringsten Gebots nach § 44 Abs. 2 ZVG der besserrangige Teil maßgeblich, wenn der Beschluss über die Anordnung der Zwangsversteigerung dem Schuldner vier Wochen vor dem Versteigerungstermin zugestellt wurde. Die Gläubigerin betreibt Zwangsvollstreckung wegen titulierten Hausgeldrückständen gegen die Schuldnerin und hat die Versteigerung eines Wohnungseigentumsrechts angeordnet. Zu diesem Wohnungseigentum war zugunsten des Beschwerdeführers eine Auflassungsvormerkung eingetragen; der Beschwerdeführer wurde erst nach Anordnung der Versteigerung als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Das Amtsgericht setzte den Verkehrswert auf 21.500 EUR, legte das geringste Gebot fest und erteilte den Zuschlag an den Ersteher. Der jetzt eingetragene Eigentümer machte Beschwerde gegen den Zuschlagsbeschluss und rügte insbesondere die Verletzung von ZVG-Vorschriften und die Unzulässigkeit des Zuschlags gegen ihn als nichtschuldenden Eigentümer. • Zulässigkeit: Der Eigentümer ist nach § 97 Abs. 1 ZVG beschwerdeberechtigt; die Beschwerdefrist wurde gewahrt (§§ 569, 222 ZPO). • Beschränkung der Rügegründe: Nach § 100 Abs. 1 ZVG kann die Beschwerde nur geltend machen, dass Vorschriften der §§ 81, 83–85a ZVG verletzt wurden oder der Zuschlag unter abweichenden Bedingungen erteilt werden muss. • Keine Verpflichtung zur Titelumschreibung: Hausgeldansprüche sind private Lasten; ein Titel kann nicht gegen den Erwerber umgeschrieben werden, sodass das Fehlen einer Umschreibung (§ 83 Nr. 5 i.V.m. § 17 Abs. 1 ZVG) keinen Verstoß begründet. • Beschlagnahme geht vor Eigentumsumschreibung: Die Beschlagnahme wurde mit Eingang des Ersuchens um Eintragung der Zwangsversteigerungsanordnung am 19.11.2014 wirksam; die Eigentumsumschreibung erfolgte erst am 03.12.2014, sodass die Versteigerung und der daraus resultierende Zuschlag der Umschreibung vorgehen (§§ 20, 22 ZVG; § 23 Abs.1 ZVG i.V.m. §§ 135,136 BGB). • Rangfolge und Vormerkung: Die Auflassungsvormerkung des Beschwerdeführers begründet hier keine rangwahrende Wirkung gegen die Versteigerung, weil die Zwangsversteigerung aus einem besserrangigen Recht der Gläubigerin betrieben wurde. • Geringstes Gebot: Bei unterschiedlichen Rangklassen ist für die Berechnung des mindestzulässigen Gebots nach § 44 Abs. 2 ZVG nur der besserrangige Teil relevant, wenn der Anordnungsbeschluss dem Schuldner vier Wochen vor Versteigerung zugestellt wurde; insoweit wurde das geringste Gebot korrekt ermittelt (§§ 83 Nr.1, 44 ff. ZVG). • Teilweise Anwendung von Rangvorschriften: Nur ein Teil der Hausgeldforderung fiel unter § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG (bis 5 % des Verkehrswerts), der Rest unterfiel § 10 Abs.1 Nr.5 ZVG; dies ändert nichts an der Reihenfolge der zu berücksichtigenden Forderungsanteile bei Fristen und Berechnung des Mindestgebots. Die Beschwerde des eingetragenen Eigentümers gegen den Zuschlag wurde zurückgewiesen. Das Landgericht bestätigte, dass die Zwangsversteigerung und der Zuschlag wirksam sind, weil die Beschlagnahme vor der Eigentumsumschreibung wirksam wurde und die Vormerkung dem Versteigerungsrecht der Gläubigerin nicht entgegenstand. Ferner ist die Berechnung des geringsten Gebots rechtmäßig, da bei gemischten Rangklassen der besserrangige Teil maßgeblich war und die förmlichen Voraussetzungen gewahrt wurden. Der Beschwerdeführer trägt die Kosten des Verfahrens; die Zulassung der Rechtsbeschwerde wurde nicht erteilt.