3 O 178/09

Kein Vorkaufsrecht bei insolvenzbedingter unentgeltlicher Übertragung ohne Umgehungsabsicht • Ein Vorkaufsfall liegt nicht bereits dann vor, wenn vorkaufsbelastete Grundstücke im Rahmen einer konzerninternen oder insolvenzbedingten Umstrukturierung unentgeltlich übertragen werden, sofern die Übertragungen nicht allein zur Umgehung des Vorkaufsrechts dienten. • Formale Kaufvertragsersatzgestaltungen können nach Treu und Glauben fingiert werden, wenn sie ausschließlich darauf zielen, dem Vorkaufsberechtigten die Ausübung des Rechts zu vereiteln; hier ist dies nicht gegeben. • Selbst bei fingiertem Umgehungsgeschäft bleibt die Ausübung eines Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn die Veräußerung aus der Insolvenzmasse erfolgt (§ 471 BGB), es sei denn, der Insolvenzverwalter verkauft aus freien Händen (§ 1098 Abs.1 BGB). Die Kläger sind Miteigentümer von Wohnung und Tiefgaragenanteil, belastet mit dinglichen Erbbaurechten und einem vertraglich eingeräumten Vorkaufsrecht zugunsten der Erbbauberechtigten. Teile des belasteten Grundstücks wurden von der ursprünglichen Eigentümerin, der C2 GmbH & Co. KG i. InsO, im Zuge einer Umstrukturierung/Übertragung an eine neu gegründete Gesellschaft (Beklagte zu 1.) unentgeltlich übertragen; ferner erfolgten Anteilsverkäufe an Dritte. Die Kläger machten daraufhin ihr Vorkaufsrecht geltend und verlangten Übertragung bestimmter Miteigentumsanteile sowie Freistellung von Erbbauzinsverpflichtungen. Die Beklagten erklärten, die Übertragung diene der Insolvenzbewältigung und nicht der Umgehung von Vorkaufsrechten; ferner rügten sie fehlende Aktiv- und Passivlegitimation sowie Verfristung. Das Gericht hat entschieden, die Klage abzuweisen. • Voraussetzung eines Vorkaufsfalls ist regelmäßig ein Kaufvertrag mit einem Dritten; hier erfolgten die streitigen Übertragungen unentgeltlich, ein Kaufvertrag bestand nicht. • Grundsatz von Treu und Glauben erlaubt es, formale Gestaltungen zu durchbrechen, wenn objektiv nur der Zweck verfolgt wird, das Vorkaufsrecht zu vereiteln; dies erfordert eine Gesamtwürdigung der tatsächlichen Zweckrichtung der Maßnahmen. • Die Beklagten legten plausibel dar, dass die Übertragungen im Rahmen der Insolvenz und zur Erhaltung bzw. bestmöglichen Verwertung der Insolvenzmasse erfolgten, insbesondere wegen der Haftungsfolgen nach § 25 HGB bei direkter Übernahme, sodass keine Umgehungsabsicht festgestellt wurde. • Selbst unterstellt, ein Umgehungsgeschäft läge vor, greift § 471 BGB: Ein Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn die Veräußerung aus der Insolvenzmasse erfolgt; nur ein Freihandverkauf des Insolvenzverwalters nach § 1098 Abs.1 BGB würde dies ändern. • Die Kläger haben keine konkreten Anhaltspunkte vorgetragen, die ein freihändiges Veräußerungs‑Alternativszenario des Insolvenzverwalters belegen würden; damit bleibt die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen. • Mangels Entstehens eines Vorkaufsrechts sind die geltend gemachten Haupt- und Hilfsanträge unbegründet; weitere Anspruchsgrundlagen zur Durchsetzung der begehrten Rechte wurden nicht aufgezeigt. Die Klage wird abgewiesen. Das Gericht hat festgestellt, dass kein Vorkaufsrecht der Kläger entstanden ist, weil die unentgeltlichen Übertragungen im Rahmen der Insolvenz nicht als reine Umgehungsgeschäfte anzusehen sind und ein Vorkaufsrecht zudem nach § 471 BGB bei Veräußerungen aus der Insolvenzmasse ausgeschlossen ist. Soweit erforderlich, wäre selbst bei Annahme eines Umgehungsgeschäftes wegen fehlender Hinweise auf einen Freihandverkauf des Insolvenzverwalters ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen gewesen. Die Kläger konnten daher ihre begehrten Übertragungs- und Freistellungsansprüche nicht durchsetzen. Die Kläger tragen gesamtschuldnerisch die Kosten des Rechtsstreits.