9 S 149/08

Außerordentliche Kündigung wegen lang andauernder unpünktlicher Mietzahlungen • Bei wechselseitiger Erledigungserklärung entscheidet das Gericht nach billigem Ermessen; maßgeblich ist regelmäßig der ohne Erledigung zu erwartende Ausgang. • Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs.1 BGB ist gerechtfertigt, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum wiederholt unpünktlich zahlt. • Klauseln, die Vorfälligkeit oder Verrechnungsverbote zugunsten des Vermieters regeln, können gemäß § 307 Abs.1 BGB unwirksam sein; Fälligkeit richtet sich dann nach der gesetzlichen Regelung. • Bei vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Mietverträgen gelten weiterhin die früheren gesetzlichen Regeln zur Fälligkeit (hier § 551 BGB a.F.), wonach die Zahlung spätestens am letzten Tag des Monats zu leisten ist und der Gläubiger spätestens am 1. Werktag des Folgemonats über den Betrag verfügen können muss. Die Kläger hatten fristlos gekündigt, nachdem die Beklagten über zehn Monate wiederholt die Miete nicht rechtzeitig zahlen ließen. Streitgegenstand war die Rechtmäßigkeit der Kündigung und die Kostenentscheidung nach beiderseitiger Erledigungserklärung. Im Mietvertrag enthielten die Parteien Regelungen zur Vorfälligkeit der Miete und zum Verrechnungsverbot bei Nebenkosten. Die Vorfälligkeitsklausel und das Verrechnungsverbot wurden vom Gericht teilweise als unwirksam beurteilt. Maßgeblich war, dass die Beklagten die Mieten jeweils erst nach dem Fälligkeitstag dem Konto der Kläger gutschreiben ließen. Die Kläger erklärten daraufhin die fristlose Kündigung per Schreiben vom 6. Januar 2010 (bzw. 2011 im Vortrag) und machten die Beendigung des Mietverhältnisses geltend. Die Kammer hat zur Kostenentscheidung festgestellt, wer ohne Erledigungserklärung voraussichtlich obsiegt hätte. • Nach § 91a Abs.1 S.1 ZPO war über die Kosten nach billigem Ermessen zu entscheiden; maßgeblich ist der voraussichtliche Verfahrensausgang ohne Erledigungserklärungen. • Die fristlose Kündigung ist gemäß § 543 Abs.1 BGB gerechtfertigt, weil die Beklagten über einen durchgehenden Zeitraum von zehn Monaten unpünktlich zahlten und keine ernsthaften Bemühungen darlegten, künftig pünktliche Gutschriften sicherzustellen. • Die im Vertrag enthaltene Vorfälligkeitsregelung (§5 Abs.1) ist in Verbindung mit dem Verrechnungsverbot (§7 Abs.2) teilweise unwirksam nach § 307 Abs.1 BGB; die Beurteilung der Minderung bemisst sich an der Bruttomiete. • Wegen Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel richtet sich die Fälligkeit nach der für vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Verträge weiterhin anwendbaren früheren Regelung (§551 BGB a.F.), wonach Zahlung spätestens am letzten Tag des Monats zu leisten ist und der Zahlungsempfänger spätestens am 1. Werktag des Folgemonats über den Betrag verfügen können muss (§270 Abs.1 BGB). • Die aufgeführten Konto-Gutschriften belegen systematische Verzögerungen (monatliche Gutschriften an Tagen nach dem 1. Werktag), rechtfertigen damit die Annahme der erheblichen Pflichtverletzung und damit die außerordentliche Kündigung. • Aufgrund des zu erwartenden Obsiegens der Kläger war es sachgerecht, die Beklagten als Gesamtschuldner mit den Kosten des Rechtsstreits zu belasten. Die Beklagten verlieren: Die außerordentliche Kündigung der Kläger war gerechtfertigt wegen anhaltender, über zehn Monate andauernder unpünktlicher Mietzahlungen. Vertragsklauseln zur Vorfälligkeit und zum Verrechnungsverbot sind teilweise unwirksam, sodass sich die Fälligkeit nach den früheren gesetzlichen Regelungen richtet und die Leistung spätestens am letzten Tag des Monats zu bewirken ist, damit der Vermieter am 1. Werktag verfügen kann. Die Zahlungsdaten zeigen durchgängige Verzögerungen, weshalb die Kläger obsiegen würden. Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten als Gesamtschuldner auferlegt; damit tragen sie die Verfahrenskosten aufgrund ihres Unterliegens.