8 L 2977/98

Zweckentfremdung: berufliche Nutzung von Wohnraum mit Einsatz bezahlter Arbeitskräfte ist genehmigungspflichtig • Eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung bleibt wirksam, solange die Wohnungsknappheit im Zuständigkeitsbereich nicht flächendeckend und evident beendet ist. • Ein Eigentümer kann mehrere ehemals vermietete Wohnungen zu einer einheitlichen Gesamtwohnung zusammenfassen; dies erfordert jedoch einen nach außen erkennbaren und dauerhaften Umwidmungsakt. • Die persönliche berufliche Mitbenutzung einer eigenen Gesamtwohnung ist von der Genehmigungspflicht ausgenommen; der Einsatz bezahlter Arbeitskräfte auf der Wohnfläche führt dagegen regelmäßig zur gewerblichen Nutzung, die genehmigungspflichtig ist. • Denkmalschutz- oder bauplanungsrechtliche Zulässigkeit einer Nutzungsänderung gehen einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung nicht vor; die zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung ist vorrangig zu prüfen. Die Kläger sind seit 1987 Miteigentümer eines mehrstöckigen Wohnhauses im als reines Wohngebiet ausgewiesenen Bebauungsplangebiet H. Das Haus war ursprünglich Einfamilienhaus und später in vier abgeschlossene Mietwohnungen aufgeteilt; die Kläger bewohnen mehrere Geschosse, das 2. Obergeschoss ist weiter vermietet. Der Kläger zu 1) richtete im 1. Obergeschoss ein Architekturbüro ein und beantragte 1995 eine Zweckentfremdungsgenehmigung zur gewerblichen bzw. freiberuflichen Nutzung dieses Geschosses. Die Behörde versagte die Genehmigung mit der Begründung, es liege Wohnraum im wohnmarktlich relevanten Sinn vor und bei angespanntem Wohnungsmarkt sei eine Zweckentfremdung nicht zu genehmigen. Die Kläger rügten, sie hätten das Haus als einheitliche Wohn- und Arbeitsstätte nutzen wollen und beriefen sich auf Rechtsprechung, die die Mitbenutzung einer eigenen Gesamtwohnung für berufliche Zwecke erlaubt. Verwaltungsgericht und Senat stellten fest, die Zweckentfremdungsverbotsverordnung für die Stadt H. sei weiterhin anwendbar; eine nach außen erkennbare Zusammenlegung zu einer einheitlichen Wohnung liege nicht vor; und die Beschäftigung bezahlter Arbeitskräfte begründe gewerbliche Nutzung. • Zuständigkeit und Rechtsgrundlage: Die streitige Regelung beruht auf der Zweckentfremdungsverbotsverordnung, deren Fortgeltung für den Bereich der Landeshauptstadt H. nach einer Gesamtwürdigung der Wohnungsmarktlage weiterhin gegeben ist (§§ zur Ermächtigungslage und verordnungsrechtliche Prinzipien zugrunde gelegt). • Erfordernis einer flächendeckenden Entspannung: Die Unwirksamkeit einer Verordnung ist nur ausnahmsweise anzunehmen, wenn der Regelungsgegenstand offensichtlich gegenstandslos geworden ist; einzelne Indikatoren für Entspannung genügen nicht. • Bestandsschutz und Zweckbestimmung: Das Gebäude war seit Inkrafttreten der Verordnung Wohnraum in getrennten Wohnungen; Erwerber sind grundsätzlich an die Zweckbestimmung gebunden; eine Änderung verlangt einen nach außen erkennbaren, dauerhaften Umwidmungsakt. • Voraussetzungen für Zulässigkeit beruflicher Mitbenutzung: Nach Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die berufliche Mitbenutzung unschädlich, wenn der Verfügungsberechtigte seine eigene (einheitliche) Wohnung persönlich für berufliche Zwecke nutzt. • Abgrenzung zur gewerblichen Nutzung: Der Einsatz gegen Entgelt beschäftigter Arbeitskräfte auf der Wohnfläche führt zur gewerblichen Nutzung; diese fällt nicht unter die privilegierte persönliche Mitbenutzung und ist genehmigungspflichtig. • Angebot von Ersatzwohnraum und Verhältnismäßigkeit: Fehlt ein Angebot von Ersatzwohnraum und ein schutzwürdiges persönliches Interesse (z. B. Existenzgefährdung) der Kläger, überwiegt das öffentliche Interesse an Erhaltung von Wohnraum. • Denkmalschutz und bauplanungsrechtliche Aspekte: Baum- oder denkmalschutzrechtliche Genehmigungen stehen in der Prioritätenfolge hinter der Frage der Zweckentfremdungsrechtlichkeit zurück; eine solche (denkmalschutzrechtliche) Genehmigung lag nicht vor. Die Berufung der Kläger wird zurückgewiesen; das erstinstanzliche Urteil bleibt bestehen. Die beantragte Feststellung, dass für die berufliche Nutzung durch den Kläger zu 1) auf der von ihnen behaupteten Fläche von bis zu ca. 110 qm keine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich sei, ist unbegründet, weil keine äußerlich erkennbare Zusammenlegung zu einer einheitlichen Wohnung vorliegt und der geplante Einsatz bezahlter Arbeitskräfte eine gewerbliche Nutzung darstellt, die genehmigungspflichtig ist. Hilfsanträge und Verpflichtungsantrag sind ebenfalls abgewiesen, da kein schutzwürdiges persönliches Interesse und kein Angebot von Ersatzwohnraum nachgewiesen wurde. Kostenentscheidung zu Lasten der Kläger gemäß §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 2 VwGO.